Ev sahibinden daha Ruthier mi? Freedom Eggshell'in kar etmesi zordur ve ev sahibini kirayı düşürmeye zorlar ve ihlal için kiranın 5 katını düşürür.
yazı / Li Dou
Düzenle / Li Meiyi
Karlarını toplamaya alışkın olan ev sahipleri bu sefer perişan durumda. Bir zamanlar aracı piyasanın aşağılama zincirinin tepesinde olduklarını düşünmezlerdi, ama şimdi mağdur oluyorlar.
Son zamanlarda, birçok ev sahibi, Ziruo, Eggshell ve Xiangyu gibi uzun vadeli apartman geliştiricilerinden art arda aramalar aldı. Bu apartman şirketleri, ev sahiplerinden sözleşmede kararlaştırılan kirayı azaltmalarını talep ediyor ve kirayı düşürme nedenleri aşağı yukarı aynı: "Pazar durumu kötüleşti ve kira verimliliği iyi değil." "Hükümet, bölmelerin kaldırılmasını istiyor." Ev sahibine iki çözüm önerdiler: ya sözleşmeyi feshedin ve sözleşmeye göre tazmin edin ya da fiyatı düşürmeyi kabul edin.
Kiraların her yıl artacağını düşünen ev sahipleri haberlere hazırlıksız yakalandı. Bundan önce, Pekin'deki kiralar art arda beş yıl artmıştı ve uzun vadeli kiralık daireler "yıllık kira% 3 artacak" sözünü vermişti. Bu madde aynı zamanda ev sahibi ile yapılan sözleşmede de siyah beyaz yazılmıştı.
Ev sahipleri, "Kira indirildiği sürece kira nasıl indirilebilir?" Konusunda anlaşmayı reddettiler. Fiyat indiriminden ödün vermek istemeyen bazı kişiler, apartman tarafı ile sözleşmeyi feshetmeyi ve karşı taraftan tazminat talep etmeyi önerdi, ancak ihlal planını tekrar okuduklarında fahiş davrandılar. Dekorasyon maliyeti bloke edildi. Bu dekorasyon maliyetleri sözleşmeye yazılır ve temerrüt halinde ev sahibi tek taraflı olarak üstlenir.
Bazı ev sahipleri, hakları savunma silahları almayı seçtiler ve kanıt olarak ses kayıtları ve yazılı materyalleri toplamaya odaklanmaya başladılar. Bu ev sahipleri, hakların korunması için "ev seçmek, ev satın almak ve konut almak" gibi "en çok etkilenen bölgelerden" kaçtıktan sonra, artık ev kiralayarak hakları koruma bayrağını yükselttiklerini hayal etmemişlerdir.
Genel eğilim altında, kimse kolay değildir. 2018 ortalarında, sermayenin körüklediği bir kiralama dalgası altında, uzun vadeli kiralık daireler pazarda agresif bir şekilde genişledi, evleri yüksek fiyatlarla yağmaladı ve konut fiyatlarını artırmak için bir kamuoyu dalgası başlattı. Sermaye soğuduğunda, "yüksek fiyatlı genişleme" listeleri ve karlı "bölme evleri" yeni baskı kaynakları haline geliyor.
Konuya aşina olan kişilere göre, geçen ay (Aralık 2019) Ziruo Beijing ekibi yeniden yapılanmaya başladı.Şangay City Company'nin eski genel müdürü Zhou Yijun, Beijing Company'nin şehir genel müdürü olarak yeni halefi oldu. Ziru Beijing şirketinin iç afişi de şu şekilde değiştirildi: "Misyonu aklınızdan çıkarmayın, Pekin'i kar edin" ve çalışanlardan bunu bir cep telefonu ekran koruyucu olarak ayarlamalarını istedi.
Daha da önemlisi, bu düzensiz ve kaotik pazarda, tüm bunları yaşamış kiracılar kaçınılmaz olarak yaralı gruplardan biri olacaktır.
% 30'a varan kira kesintileri
Aralık 2019'un ortalarında, işte olan Chen Li, ücretsiz bir müşteri hizmetleri araması aldı. Geçmişte Ziruonun aramalarının içeriği ev tadilatı, sözleşme imzalama vs.'den başka bir şey değildi, ancak Chen Li aramanın içeriği karşısında şaşkına dönmüştü. "Şimdi bölümleri kesinlikle araştırıyoruz. Bölmeleri evden kaldırmamız gerekiyor ve ayrıca kiranızın bedeli de gerekiyor. 7,000 yuan'dan 6,000 yuan'a. "
Şubat 2019'da Chen Li, Ziru ile beş yıllık bir kira sözleşmesi imzaladı. Kontrat, ZiRuo'nun kirayı ev sahibine üç ayda bir ödediğini ve kirayı her yıl% 3 artırmayı vaat ettiğini belirtiyor. Ancak kira süresi bir yıldan azdı ve Ziru kira indirimi talep etti. Chen Li bunu kabul edemedi.
Pekin kiralama pazarına bakıldığında, ev sahipleri kira indirimleri yaşadı ve birçok ev sahibi Chen Li ile benzer deneyimler yaşadı.
Son zamanlarda Ziru, Eggshell ve Xiangyu gibi uzun vadeli kiralık daireler, şirketin müşteri hizmetlerini, satış danışmanlarını, kiralık kat hizmetlilerini ve diğer personelini,% 10 ile% 30 arasında değişen fiyat indirimleriyle ev sahiplerine büyük ölçekli bir "kira azaltma" kampanyası başlatmak için harekete geçirdi. Beklemiyorum. Konuya aşina olan kişilere göre, fiyatları düşürmesi gereken evlerin bir kısmının yanı sıra kaçak bölmeler de içeriyordu, ancak yüksek boşluk oranları ve yetersiz verimlilik nedeniyle birçok sorun da vardı.
Chen Li, Ziru ile olan sözleşmeyi feshetmeyi ve sözleşme ihlali prosedürünü takip etmeyi planlıyor. Ancak, tazmin edilecek sözleşmede gizli olan yüksek dekorasyon maliyeti Chen Li'nin küçülmesine neden oldu.
Chen Li'ye göre, sözleşmenin feshi onun iki aylık kirasını tasfiye edilmiş hasar olarak alabilse de, ek yenileme masraflarını da ödemek zorunda. Chen Li'nin ev değerleme tablosuna göre bu maliyet, kiranın 4-5 katı. Aslında tazmin edilmesi gereken Chen Li, büyük bir meblağ ödemek zorunda kaldı.
Ev sahibi ve Ziru arasında imzalanan varlık yönetimi sözleşmesi
Chen Li, kendisine haksız davranıldığını hissetti. Chen Li'nin şüpheleriyle yüzleşen serbest uşak, "Şirket her zaman bu şekilde imzaladı ve ben buna yardım edemem" dedi. Chen Li, böyle bir cevaptan açıkça memnun değildi ve son zamanlarda, danışmak için bir avukat arıyordu ve ev sahibinin hakları koruma grubunun aktif bir üyesi oldu.
Daire tarafından kiraları azaltması istenen ev sahiplerinin sayısı arttıkça, ev sahibi hakları koruma gruplarının sayısı birkaçtan birkaç yüze yükseldi. Hak koruma hedefleri Ziruo ve Eggshell gibi apartman işlerini içeriyordu.
Ama tazminat söz konusu olsa bile, ev sahiplerinin önünde daha büyük bir sorun var, ev bununla nasıl başa çıkmalı? Mevcut piyasa durumuna bakılırsa, ev sahipleri ister kendilerini veya diğer uzun vadeli daire sahiplerine kiralıyor olsunlar yeni bir oyunla karşı karşıya kalacaklar.
Chen Li, uzun zamandır bu konuyu düşünüyor, ancak henüz çözemedi.
Kör genişlemede "N + 1" büyüsü
Bu büyük ölçekli ev sahibi kira azaltma dalgasında, bölmelerin kaldırılması olay için önemli bir sigortadır.
Ziruo, Eggshell ve Xiangyu gibi uzun vadeli kiralık daireler için, çoğu yeniden dekorasyon stratejileri nedeniyle "N + 1" modeline güveniyor ve oda yapısının ikincil dönüşümü yoluyla karlılık elde ediyor.
Sözde "N + 1" modeli, evdeki daha geniş oturma odası ve oturma odasının yeniden modellenmesi ve ardından kiracılara yeni bir ev kiralanması anlamına gelir. Pekin'in çeşitli semtleri uzun zamandır "kiralık evler kiraya bölünen evin iç yapısını değiştirmemelidir" şartını öne sürdüler, ancak bölünmüş evler her zaman defalarca yasaklandı. Temmuz 2019'da, Pekin Belediye İskan ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Komisyonu'nun kiralama belgelerini yayınlamasının ardından, pazar "N + 1" modelini çökertme çabalarını hızlandırdı.
O zamandan beri, uzun süreli kiralık apartmanlarda bölme haberleri sık sık bildirildi. Ancak diğer tarafta, bölme odaları da yeni bir şekilde "geri dönüyor".
Ev sahibine göre, politika denetiminden kaçmak için, uzun vadeli apartman geliştiricileri de boşlukları yeni bir şekilde kullanıyor. Kiralamadan önce, ev sahibinin ve mülkün dekorasyon için rapor vermesini, sahibinin kendi yaşam tarzı olarak gizlemesini ve ardından uzun vadeli kiralık dairenin bölmelerle kurulup yeniden kiralanmasını önerdiler. Bu tür bir operasyon, "ev kiralama kesintiye uğratılamaz ve kişi başına düşen kira alanı 5 metrekareden az olamaz" düzenleyici kapsamını atladı ve nihayet evin sahibi tarafından yeniden modellenmesi şeklinde piyasaya kiralandı.
Bu tür bir "gerilla" stratejisi, bölme odasını tekrarlanan yasakların tekrarlandığı gri bir alan haline getirdi. Jinghui Think Tank'ın baş ekonomisti Hu Jinghui, "Uzun vadeli kiralık apartmanlar için, bölme bölümlerinin maliyeti yüksek değil. Yıkmak ve yeniden inşa etmek yaygındır. Yurtiçi uzun vadeli kiralık daire endüstrisinin gelişimini düzenlemek için, mümkün olan en kısa sürede yabancı deneyimlerden uygun şekilde öğrenebiliriz. Kiralama pazarını düzenleyin. "
Uzun dönem kiralık dairelerin "N + 1" modeline güvenmesinin en önemli nedeni kendi hematopoietik yeteneklerinin güçlü olmamasıdır. Huajing Securities daha önce doluluk oranı% 95 olduğunda, bir ev edinme maliyetinin kira gelirinin% 60'ına ulaşacağını, şirketin faiz ve vergi öncesi karının 0 olacağını hesaplamıştı. Diğer bir deyişle, şirketin% 60'ın altında bir konut edinme maliyetini kontrol etmesi ve doluluk oranının% 60'ın altında olacağını hesaplamıştı. % 95'ten fazlası karlı olabilir.
Bu da doluluk oranının uzun dönemli kiralık dairelerin karlılığının en önemli göstergesi haline geldiği anlamına geliyor. 2019 yılında uzun vadeli kiralık daireler sık sık patladı.Yıl sonunda çok sayıda emekli, düşük kiralar, finansman zorlukları ve sıkı kira kredileri gibi çeşitli faktörler nedeniyle, uzun vadeli kiralık daireler kör genişleme ve operasyonel eksikliklerden kaynaklanıyor. Daha belirgin, sık yaşanan kaçak olaylar haline gelin.
"Madenlerin patlaması yüzeydeki finansal bir sorundur ve esasen arzın irrasyonel bir genişlemesidir." Boş Araştırma Enstitüsü Dekanı Yang Xianling, "çok sayıda geliştirici, otel departmanı, aracı şirket ve girişimcinin uzun vadeli kiralık daire alanına girdiğini analiz etti. İçeride bir arz çıkıntısı oluşur, yani arzda ani bir artış, istikrarlı ancak azalan, görece yetersiz talep üzerine üst üste gelir ve piyasa aşamalı arz baskısı oluşturur.Daha sonra, kira, kira oranı ve kira döngüsü gibi temel göstergeler kaçınılmaz olarak olacaktır. Kötüleşen bir durumda. "
Ağustos 2018'de, ailemi seviyorum eski başkan yardımcısı Hu Jinghui, bir zamanlar uzun vadeli kiralık apartmanları bombaladı, "Ziruo ve Eggshell'in temsil ettiği uzun vadeli kiralık daire işletmecileri, ölçeklerini genişletmek için normal piyasa fiyatından% 20-% 40 daha yüksek bir fiyat belirledi. Konut rekabeti kiraların fırlamasına neden oldu. "
O sırada, Pekinli bir ev sahibi, topluluk forumunda, orijinal hedef kira fiyatının 7.500 yuan olduğunu belirtti.İki uzun vadeli kiralık daire arasındaki fiyat savaşından sonra, nihayet 11.000 yuan'a kiralandı.
Uzun vadeli bir kiralık daire uygulayıcısına göre, "Eggshell, konut edinme sürecinde evi evden ayırma stratejisini benimsiyor. Konut kiracılarının sadece şirketin konut edinme gereksinimlerini karşılaması ve kira oranını dikkate alması gerekmiyor. , Bu yüzden evi yüksek bir fiyata almaya cesaret ediyorlar ama kira sorunu çok zorlaşacak. "
Belirli bir perspektiften, yüksek fiyatlı uzun vadeli kiralık dairelerin amacı, kiraların artmasından sonra, önceki zararlarını daha sonraki karlarla telafi edebileceklerini umarak artan kiralar üzerinde kumar oynamalarıdır. Ama beklemediğim bir yıl süren cömert ev alımından sonra, uzun vadeli kiralık daire piyasasının aniden soğuması ve çok sayıda boş evin kiralanmamasıdır.
Günümüzde, "soğuk" hisseden uzun vadeli kiralık daire geliştiricileri, konut edinme oranını önemli ölçüde yavaşlattı. Pekin'deki bazı bölgesel pazarlarda Ziruo ve Eggshell gibi uzun vadeli kiralık daireler artık ev kabul etmemektedir.
Uzun dönemli kiralık daire işletmecileri arasında kaygı artmaya başladı.
Kiracı kar etti mi?
Domino etkisi fermente oluyor. Aracı olarak, uzun dönemli kiralık daire işletmecilerinin işletme baskısı sadece ev sahibine değil aynı zamanda kiracılara da aktarılır. Ev sahipleri ve uzun süreli kiralık apartman daireleri ile karşılaştırıldığında, kiracıların karşılaştığı durum daha ciddidir.
Kiracı Zhang Fang'a göre, kiraladığı uzun dönemli daire daha önce yıkılmıştı, ancak yıkımdan sonra Zhang Fang öncekinden yaklaşık 300 yuan daha fazla kira ödedi. Bir başka özgür kahya da bölme odası kaldırıldıktan sonra alandaki evin fiyatının kesinlikle belli bir oranda ayarlanacağını ortaya koydu.
Aslında, fiyat artışlarından muzdarip olanlar sadece kiracılar değil. Jinsong'da kiracı olan Zhang Yang'a göre, Ziru'nun hizmetçisi, Ziru'nun tüm Pekin bölgesi için kiranın bu yıl yaklaşık% 3 artacağını söyledi. Zhang Yang'ın kiraladığı ev, kira artışlarından biridir.
Zhang Yang, "Ziru'nun hizmetçisi, vize yenilenirse kiranın yaklaşık 200 yuan artacağını, ancak Jinsong'un çevresindeki alanlardaki kiraların düşeceğini söyledi. Aksine, Ziru, anlayamadığım bir şekilde artmaya başladı." Dedi.
Ajans istatistiklerine bakıldığında, 2019'da Pekin leasing pazarı düşüşte. Kurumsal istatistikler, 2019'da Pekin pazarındaki kiraların keskin bir şekilde düştüğünü ve kira seviyesinin sürekli bir düşüş eğilimi gösterdiğini gösteriyor. Kasım ayına kadar Pekin kira seviyesi, 2018'in başından bu yana en düşük olan 81,3 yuan / metrekareye düştü.
Ancak gerçek durumdan bakıldığında, Pekin kiralama pazarının gerçek sıcaklığı istatistiklerden çok daha karmaşık.
Savills Kuzey Çin Araştırma Departmanı başkanı ve müdür yardımcısı Li Xiang şöyle düşünüyor: "Pekin'in nüfus üzerindeki kontrolü nispeten güçlü olduğundan, nüfus öncekinden çok daha az. Şimdi, bu türden kira talebi nispeten yüksek olabilir. Daha zayıf olanlar doğrudan fiyat faktörüne aktarılır ve bu da kısmi ayarlamalara veya kiraların gevşemesine neden olur. Bununla birlikte, bazı popüler bölgelerde, özellikle endüstriyel yoğun bölgelerdeki yerleşim alanlarında, kira seviyeleri nispeten sabittir. "
Lianjia'nın satış ekibine göre, Shijingshan, Mentougou ve diğer bölgelerdeki aylık kiralar şu anda düşüşte, fiyatlar tekrar tekrar düşerken, Haidian, Chaoyang ve diğer bölgelerdeki kiralar hala güçlü ve artıyor.
Konum, nüfus ve konumdaki farklılıklar nedeniyle Pekin pazarındaki durum da karmaşıktır. Ancak sermaye artık uzun vadeli kiralık daireleri tercih etmediğinde, uzun vadeli kiralık daireler, güçlü konular olarak her zaman yeni alıcılar bulacaktır.
(Not: Metindeki Chen Li, Zhang Yang ve Zhang Fang'ın tümü takma addır)
