Sheng Songcheng: Gayri menkulü teşvik olarak kullanmayın ve devam eden politika sıkılaştırmasıyla eşleştirilmemelidir
Bu makale, yazar tarafından yeniden basılması için yetkilendirildi
16 Kasım 2019 tarihinde Çin Halk Bankası tarafından yayınlanan 2019 yılının üçüncü çeyreğine ilişkin Para Politikası Uygulama Raporu'nda Kente uygun politika temel ilkeleri gereği uzun vadeli bir gayrimenkul yönetim mekanizmasının hayata geçirilmesi ve gayrimenkulün kısa vadeli bir ekonomik teşvik olarak kullanılmaması gerektiğinden bahsedildi. anlamına geliyor.
Bizim görüşümüze göre, bir teşvik olarak eylemsizlik, devam eden politika sıkılaştırma ile eşitlenmemelidir. Şu anda, gayrimenkul sektörü Çin ekonomisinde hala önemli bir konuma sahip.Ekonominin aşağı yönlü baskı ile karşı karşıya olduğu ve gayrimenkul dönüm noktasının yavaş yavaş oluşmaya başladığı arka planda, gayrimenkul düzenlemesi önemli ölçüde sıkılmamalıdır.Genel düzenleme ve kontrolün mevcut düzeyde sürdürülmesi daha uygundur.
14 Kasım 2019'da Ulusal İstatistik Bürosu, ulusal ekonomik performans göstergelerine ilişkin verileri yayınladı.Çin gayrimenkul endüstrisinin yatırım ve geliştirme, satış, arazi edinimi, inşaat ve finansmandan gelen tüm endüstriyel zinciri düşüş eğilimi gösterdi. Bunlar arasında, gayrimenkul geliştirme yatırımları Ocak'tan Ekim'e kadar 10.900,3 milyar yuan ile yıllık bazda% 10,3 artışla bu yılın en düşük aylık değeriydi.Büyüme oranı Ocak'tan Eylül'e göre% 0,2 daha düşüktü ve altı ay boyunca sürekli bir düşüş yaşadı. Aynı dönemde ticari konut satışlarının büyüme hızı% 0,1 olurken, bu yıl ilk kez büyüme oranı negatiften pozitife döndü. Arazi satın alınan alanın büyüme oranı -% 16,3 oldu, bu da 9 ay üst üste negatif bir büyüme oldu. Yeni başlayan konut alanı büyüme oranı% 10,0 oldu ve bu yıl gayrimenkul geliştirme girişimleri için kullanılan fonların büyüme oranı% 7,0 oldu ve her ikisi de bu yıl en düşük aylık büyüme oranına ulaştı. Eylül ayı sonu itibarıyla gayrimenkul kredilerinin yıllık artış hızı bir önceki yıl sonuna göre 4,4 puan düşüşle 14 ay üst üste düştü. Eylül ayı sonunda RMB gayrimenkul kredilerinin bakiyesi tüm RMB kredilerinin% 28.9'unu oluştururken, bu yılın ilk üç çeyreğindeki yeni emlak kredileri, aynı dönemdeki RMB kredilerindeki artışın% 33.7'sini oluşturdu, geçen yıla göre 6.2 puan daha düşük. Gayrimenkul şirketlerinin bilanço dışı finansmanı da keskin bir şekilde küçüldü. Bir dereceye kadar, gayrimenkul sektörünün "dönüm noktasının" şekillenmekte olduğu yargılanabilir.
Şu anda, emlak sektörü hala Çin ekonomisinde önemli bir konuma sahip. Ulusal İstatistik Bürosu tarafından açıklanan gayrimenkul sektörünün katma değerine göre hesaplanan gayrimenkul sektörünün 2018 yılında GSYH'ye katkısı% 6,65 oldu. Gayrimenkul sektörünün katma değerinde öz mülkiyetli konutların sanal kirası şu anda amortisman yöntemine göre hesaplanmakta, ancak bu kısmın değeri aslında hafife alınmaktadır. Piyasa kiralama yöntemine göre yeniden hesaplamamıza göre gayrimenkul sektörünün ekonomiye katkısı 2018 yılında% 12,7'ye ulaştı. Ulusal İstatistik Bürosu tarafından açıklanan verilere göre, gayrimenkul yatırımının sabit kıymet yatırımı ve GSYİH'ye oranı Ocak-Ekim 2019 döneminde% 21,45 ve% 14,05'e ulaştı (tahmini değer, Ocak-Eylül arasındaki verilerle değiştirildi). Bu nedenle, gayrimenkul sektörünün gelişimini istikrara kavuşturmak büyük önem taşımaktadır: Bu sadece "arazi fiyatları, konut fiyatları ve beklentileri dengelemek" için önemli bir ön koşul değil, aynı zamanda istikrarlı ekonomik kalkınma için de önemli bir destek.
Uzun vadeli bir perspektiften bakıldığında, Çin hala hızlı kentleşme aşamasındadır. 2030'dan önce, Çin'in yeni konut pazarının hala büyük bir talebi var ve ölçeğin 13.943 milyar metrekareye ulaşacağı ihtiyatlı bir şekilde tahmin ediliyor. Gayrimenkul piyasasının istikrarlı ve sağlıklı gelişimi aynı zamanda kentleşmenin sorunsuz bir şekilde gerçekleşmesinin garantisidir.
Şu anda, Çin'deki emlak sektöründe emlak sektörünün istikrarını etkileyen bazı sorunlar var.
1. Gayrimenkul sektörünün sanayi "dönüm noktası" şekilleniyor, bu da ekonomik istikrar ve sektörün rolüne yardımcı olmuyor;
2. Emlak piyasasının yoğunlaşması giderek artmış ve büyük emlak şirketlerinin düzenlemelere ve baskılara cevap verme yetenekleri giderek güçlenmiş ve gayrimenkul düzenlemesinin etkinliği zayıflamıştır;
3. Gayrimenkul yatırımlarında devam eden düşüş arzda daha fazla düşüşe neden olacak ve gelecekteki konut fiyatlarının yükselmesine neden olabilir;
4. Şu anda, ülkemiz de yetersiz konut alanı arzı ile karşı karşıyadır;
5. Uzun bir süredir, arazi arzı sorunu ve nüfus uyumsuzluğu ve arazi arz yapısı genel piyasa istikrarını etkilemeye devam etmektedir;
6. Yakın zamandaki sıkı finansman politikası, gelecekte gayrimenkul arzını bir süre etkileyecektir.
Gayrimenkul sektörünün gelişimini istikrara kavuşturmak ve böylece ülkemizin genel ekonomik gelişimini istikrara kavuşturmak için, "arsa fiyatları, konut fiyatları ve beklentileri dengelemek", arz ve talep bileşimi yoluyla emlak piyasasının sağlıklı gelişimini teşvik etmek ve makul gayrimenkul sektörünü desteklemek amacıyla etkili önlemler almalıyız. Finansman ihtiyaçları, arazi arzının yapısını ayarlamak, konut arzını artırmak, konut fiyat beklentilerinin yönetimini güçlendirmek ve uzun vadeli piyasa mekanizmasını inşa etmeye ve iyileştirmeye devam ederek nihayetinde istikrarlı gayrimenkul geliştirme hedefine ulaşmak.
1. Mevcut gayrimenkul sektörü hala ekonomide önemli bir konuma sahiptir
( 1 Gayrimenkulün ekonomiye katkısı
Piyasa kira yöntemini kullanarak Çin'in emlak sektörünün katma değerini yeniden değerlendirdikten sonra, gayrimenkul sektörünün ekonomik büyümeye katkısı 2018'de% 12,73'e ulaştı ve bu, ekonominin sorunsuz işlemesi için hala bir "balast taşı". Konut fiyatı balonunun patlamasını yaşayan Japonya'da ve yüksek faizli borç krizini yaşayan Amerika Birleşik Devletleri'nde bile gayrimenkulün ekonomisine katkı oranı hala nispeten yüksek ve ikisi temelde% 12-13 civarında istikrarlı. Şu anda Çinin emlak sektörünün ekonomiye katkısı temelde ikisi ile aynıdır, ancak ekonomik gelişme açısından Çin şu anda hızlı kentleşme ve yüksek hızlı sanayileşme sürecindedir ve emlak piyasasına yönelik talep hala ABD ve Japonya'dan daha yüksek olan büyüme aşamasındadır. Ve diğer gelişmiş ülkeler.
( 2 Gayrimenkulün yatırıma katkısı
Çinin 1998deki konut reformu ndan bu yana, sabit kıymet yatırımındaki gayrimenkul yatırımının oranı her zaman yaklaşık% 20'de kalmıştır.Bu yılın Ocak-Ekim ayları arasında, gayrimenkul yatırımı sabit varlık yatırımının% 21.45'ini oluşturmuştur. Yatırımın katkı oranı nispeten yüksektir. Gayrimenkul yatırımı, GSYİH'nın% 14,05'ini oluşturdu ve bu, son üç yılda nispeten yüksek bir düzeydi. Burns; Grebler, "The Housing of Nations" adlı kitabında konut yatırımının "ters U şeklindeki" eğrisi hipotezini öne sürüyor, yani konut yatırımının GSYİH'ye oranı önce yükseliyor sonra da düşüyor. Amerika Birleşik Devletleri ve Japonya'daki gayrimenkul yatırımı temelde bu teorik hipoteze uygundur, ancak hem Amerika Birleşik Devletleri hem de Japonya'daki gayrimenkul yatırımının, kentleşme oranının% 75'e ulaşmasının ardından "ters U-biçimli" eğrisinin aşağıya doğru aşamasına girdiğini belirtmek gerekir. 2018'de Çin'in kentleşme oranı sadece% 59,58 idi, bu da gayrimenkul yatırımının gelecekte (kentleşme temelde tamamlanmadan önce) daha önemli bir rol oynayacağını gösteriyor.
2. Gayrimenkul sektörünün gelecekte hala belirli bir talep alanı var
Uzun vadeli bir perspektiften bakıldığında, Çin'in konut talebi esas olarak kentleşme sürecindeki yeni kentsel nüfusun konut talebini ve kentsel toplu konutların amortisman ve yıkım talebini içermektedir.
Devlet Konseyi tarafından yayınlanan Ulusal Nüfus Geliştirme Planına (2016-2030) göre, Çin'in kentleşme oranının 2030'da% 70'i hedeflemesi ve Çin'in kentsel nüfusunun önümüzdeki 12 yıl içinde 215 milyon kişi artması bekleniyor. Kent sakinleri için mevcut kişi başına düşen 39 metrekarelik konut alanına göre (2018 Ulusal İstatistik Bürosu'na göre), yeni kentsel nüfusun gelecekteki konut talebi 8.385 milyar metrekaredir. Kentsel konut amortisman ve yıkım ölçeği önümüzdeki 12 yıl içinde 5.558 milyar metrekareye ulaşacak [Kent nüfusu ve kişi başına yaşam alanına göre hesaplanan stok alanı 70 yıllık amortismana göre hesaplanıyor, ancak amortisman süresi 30 yıl ise (o zamanki Konut ve İnşaat Bakan Yardımcısı Qiu Baoxing altıncı sıradaydı Uluslararası Yeşil Binalar ve Binalarda Enerji Tasarrufu Konferansı'na göre, Çin'in konut yaşam döngüsü yaklaşık 25-30 yıldır. Chongqing'in eski Belediye Başkanı Huang Qifan, son kamuoyuna yaptığı konuşmada bu standarttan bir kez daha bahsetti.) Muhasebe, amortisman ve yıkım ölçeği 12.969 milyar metrekare. . Önümüzdeki 12 yılda kentsel konut için toplam talep yaklaşık 13.943 milyar metrekaredir (30 yıllık amortismana göre 21.354 milyar metrekare).
Aynı zamanda ülkemizin aile yapısı da değişiyor.
Kamu Güvenliği Bakanlığı'na göre, kayıtlı hanehalkı bulunan hanehalklarının ortalama nüfusu düşüş eğilimi göstermektedir. 2017 yılında, ulusal ortalama hanehalkı sayısı 3,09 iken, kentsel hanehalkı sayısı 2007'ye göre sırasıyla% 6,71 ve% 5,41 düşüşle 2,99 olmuştur. 2008'den 2017'ye on yıl boyunca, hane başına düşen ulusal ortalama yıllık kişi sayısı% 0,67 ve ortalama yıllık ortalama kentsel hane halkı sayısı% 0,54 düştü. Son on yıldaki değişim aralığına göre hesaplanırsa, 2030'da ülke başına hane başına düşen ortalama kişi sayısı 2,82 ve ortalama kentsel hane sayısı 2,77'dir.
2030'da Çin'in kentleşme oranının% 75'i olması beklenen hedefe göre hesaplanan ek 215 milyon kentsel nüfus eklenecek. 2.99 kişilik mevcut ortalama hanehalkı büyüklüğüne göre, yeni hane sayısı 71.91 milyon; Ortalama hane halkı büyüklüğü 2.77 ise, yeni hane sayısı 77.62 milyondur. Aile yapısındaki değişiklikler kentsel hane sayısını 5,71 milyon artıracak. Mevcut hane sayısındaki değişiklikleri hesaba katarsak, mevcut kentsel nüfus 831 milyondur ve hane başına ortalama 2,99 kişi üzerinden hane sayısı 277,93 milyon olarak hesaplanabilir. Ortalama hane sayısı 2.77'ye düştüğünde hane sayısı 30.000, hane sayısı 22.07 milyon arttı. Birlikte ele alındığında, aile yapısındaki değişiklikler 27,78 milyon hanehalkı artışıyla sonuçlanacaktır. Hane başına 100 metrekare baz alınarak hesaplandığında, bu 2.778 milyar metrekarelik konut talebine daha ekleyecek. Bu, 2019'dan 2030'a kadar Çin'in hala yılda ortalama 1.393 milyar metrekare konut (amortisman 30 yılda hesaplanırsa 2.011 milyar metrekare) ve 2010-2015 ve 2016-2018'de Çin'in ortalama yıllık yeni konut işlemleri eklemesi gerektiği anlamına gelir. Hacim 1.015 milyar metrekare ve 1.434 milyar metrekare. Minimum tahmine göre bile, önümüzdeki 12 yıl içinde Çin'deki ortalama yıllık konut işlem hacmi yalnızca emlak piyasasının yükselen döngüsü olan 2016-2018'den daha düşük ve 2010-2015'ten daha yüksek olacaktır. Ve bu da konut alanının iyileştirilmesi dikkate alınmadan yapılan hesaplama sonucudur. Çin'in konut inşaat alanı paylaşım alanını da içeriyor. Yüzde 80 konut edinim oranı ile hesaplanırsa, Çin'in 2018'de kişi başına fiili yaşam alanı sadece 31,2 metrekare iken, 2016'da AB ülkelerinde kişi başına düşen konut alanı 38,42 metrekareye ulaştı. Konut iyileştirme talebi hesaba katılırsa, Çin'in gelecekteki yeni konut inşaatı talebi daha da artacaktır. Konut talebinde önemli bir düşüş olmadığında arzın baskılanması, gelecekte arz ve talep arasında bir dengesizliğe neden olacak ve nihayetinde konut fiyatlarını yukarı çekecektir.
Konut yatırımı talebine ek olarak, Çin ayrıca çok sayıda başka gayrimenkul geliştirme yatırım ihtiyacına da sahiptir. Ülkemizde nüfus kentleşmesinin sürekli ilerlemesi kaçınılmaz olarak kentsel ticari talebin artmasına yol açacak, aynı zamanda konut sakinlerinin yaşam standartlarının iyileştirilmesinden kaynaklanan tüketim yükseltmeleri de büyük miktarda ticari talep yaratacak ve bu da ticari gayrimenkul gelişimine sürekli yatırım yapılmasını gerektirecektir. Yaşlanmanın daha da gelişmesi ve konut sakinlerinin tüketiminin artmasıyla birlikte, emeklilik gayrimenkulleri ve turizm gayrimenkulleri tarafından temsil edilen endüstriyel gayrimenkuller de büyük miktarda sermaye yatırımı gerektirmektedir.
3. Konut fiyatlarının istikrarını etkileyen koşulların oluşmasına dikkat edin
( 1 ) Emlak sektörü zinciri bir "dönüm noktası" oluşturuyor
Şu anda, gayrimenkul sektörünün tüm sanayi zinciri sürekli bir düşüş eğilimindedir. Gayrimenkul finansmanındaki büyüme oranı bu yılın Nisan ayında% 8,9'dan Ekim ayında% 7,0'a geriledi.Fonların sıkılaşması, gayrimenkul geliştirme işletmelerinin arazi edinimini ve yeni inşaatlarını doğrudan etkiledi. Ocak-Ekim ayları arasında satın alınan arsa alanı bir önceki yıla göre% -16,3 birikmiş, sekiz ay üst üste negatif büyüme yaşanırken, yeni konut başlangıçlarının büyüme hızı da Nisan ayındaki% 13,1'den Ekim ayında% 10'a geriledi. Arazi alımlarındaki ve yeni inşaatlardaki düşüş, ticari konut satışlarını ve konutların tamamlanmasını (emlak piyasasında arz) daha da etkileyecektir.Ticari konut satış alanı ve tamamlanan konut alanı Ocak ayından Ekim ayına sırasıyla% 0,1 ve% -5,5 artarken, ikinci ardı ardına 8 aydır. Aylık negatif büyüme (bkz. Tablo 2).
Gayrimenkul sektörünün belirli bir göstergesinin gerilemesinin endüstriye uyum olarak anlaşılabileceği ve sanayi zincirinin tüm halkalarının bir ölçüde azalmaya devam ettiği söylenirse, sektörün "dönüm noktası" nın ortaya çıkmaya başladığı düşünülebilir. Sektör genelinde düşüş eğilimi bir kez oluştuğunda, pazarın istikrarı üzerinde olumsuz bir etkisi olacaktır.
( 2 ) Emlak şirketlerinin yoğunluğu daha da arttı ve endüstri "oligarkları" na karşı korunmak gerekiyor
Son yıllarda, emlak piyasası düzenlemesinin güçlenmesi ile gayrimenkul geliştirme işletmelerinin sektör yoğunluğu artmaya devam etmiştir. 2018'de TOP10 emlak şirketlerinin pazar konsantrasyonu 2014'e göre 9,97 yüzde puanı artışla% 26,89'a ulaştı. TOP10-20, İLK30-50 ve İLK50-100'ün konsantrasyonu önemli ölçüde arttı. TOP100'ün pazar konsantrasyonu 2017'de bunu aştı. 2018'de% 50,% 66,73'e ulaştı. Gayrimenkul geliştirme şirketlerinin baş etkisi giderek daha belirgin hale geliyor.
Pazar yoğunlaşmasındaki artış, küçük ve orta ölçekli emlak şirketlerinin piyasayı kapatacağı veya piyasadan çıkacağı anlamına geliyor. Son yıllarda gayrimenkul sektöründe birleşme ve satın almaların ölçeği artmaya devam etti. Ocak'tan Eylül 2019'a kadar 81,85 milyar yuan ölçekli 173 M&A vakası vardı. 2018'de 255,79 milyar yuan ölçeğinde 312 M&A vakası vardı. Geçtiğimiz iki yıldaki birleşme ve satın alma eğilimi 2017 yılına göre düşmesine rağmen nispeten yüksek bir seviyede kaldı. Bireysel proje birleşmesi ve devralmalarının ölçeği, bir dereceye kadar küçük emlak şirketlerinin birleşmesinin artan riskini yansıtan bir minyatürleşme eğilimi göstermiştir. Gayrimenkul sektörünün aşırı yoğunlaşması, sanayi "oligarklarının" oluşmasına neden olacak, gayrimenkul sektörünün hacmini ve fiyatını kontrol etme kabiliyetleri artmaya devam edecek, kendi sermaye ve kaynak avantajları nedeniyle farklı koşullarda makro-kontrol politikalarına uyum sağlayabilecek ve belli ölçüde zayıflayacaktır. Gayrimenkul kontrol politikalarının etkisi.
( 3 ) Gayrimenkul yatırımlarındaki gerileme arzda daha fazla düşüşe neden olacak
Ekim 2019 itibarıyla, Çin'de ticari konut ve ticari konut satış alanı sırasıyla 4,93 ve 224 milyon metrekare olup, bu rakam 2014 yılında düzenlemenin gevşemeye başladığı seviyeden daha düşüktü (ticari konut ve konut envanter alanları sırasıyla 5,44 ve 359 milyon metrekare idi). Emlak piyasası yatırımı ile envanter arasında güçlü bir ilişki vardır. Çapraz korelasyon nicel analizi sayesinde, gayrimenkul piyasası envanterinin gayrimenkul geliştirme yatırımının yaklaşık 1,5-2 yıl gerisinde kaldığı görülebilir (bkz.Şekil 2), bu da gayrimenkul geliştirme yatırımındaki düşüşün önümüzdeki 1.5-2 yıl içinde daha düşük seviyelere yol açacağı anlamına gelir. Envanter seviyesi.
( 4 ) Şu anda Çin de yetersiz bir konut arazisi arzıyla karşı karşıyadır.
Uzun vadede (1998-2017), Çin'in kentsel nüfusu ve yerleşim alanı,% 99,6'lık bir korelasyon katsayısı ile yüksek bir korelasyona sahiptir. Kentleşme ve nüfus gelişimi eğilimine göre, Çin'in yerleşik alanının 2030 yılında 77346,09 kilometre kareye ulaşacağı tahmin edilebilir, bu da 2017 yılına göre 21120,71 kilometre kare artışla, yerleşim alanında her yıl 1624,67 kilometre kare artış anlamına gelmektedir. 2008'den 2017'ye kadar, yerleşim alanındaki konut arazisinin oranı temelde yaklaşık% 31'de tutuldu. Bu orana göre hesaplandığında ilerleyen dönemlerde her yıl 503,65 kilometre kare konut arazisi eklenecek. Bu düzenleme turundan bu yana, 2015'ten 2017'ye kadar ortalama yıllık yeni konut arazisi sadece 398,74 kilometre karedir ve bu da piyasa talep seviyesinin çok altındadır. Geçmiş yasalara göre, 2019'dan 2030'a kadar arazi piyasasının toplam arzı, yaklaşık 2,48 milyar metrekarelik bir boşlukla piyasa talebinden daha düşük olacak.
( 5 ) Yetersiz arz, konut fiyatlarının istikrarını etkileyecektir.
Geçtiğimiz on yıldaki (2005-2019) duruma bakıldığında, 70 ildeki ticari konut fiyat endeksinin arsa satın alma alanı büyüme oranı ve gayrimenkul geliştirme yatırımının büyüme oranı ile nispeten açık bir ilişkisi vardır ve ikisi ile korelasyon katsayıları sırasıyla% 60.5 ve% 60.5'e ulaşmıştır. % 40.8. Genel olarak arsa alım alanı büyüme hızının düşük olduğu yıl, aynı zamanda gayrimenkul geliştirme yatırımlarının büyüme hızının düştüğü, yani arazi arzının görece küçük olduğu yıldır. Geçmiş kanundan yola çıkarak, genel arsa alım alanı negatif büyümenin dibine ulaştıktan 7-11 ay sonra, 70 şehirde ticari konut fiyatı% 10'dan fazla artacak ve bu da yetersiz arzın neden olduğu bir fiyat artışı olarak anlaşılabilir. 2019 yılının Ocak-Eylül ayları arasında satın alınan arsa alanının büyüme oranı -% 20,2 ile son üç yılda görece düşük bir seviyede. Yetersiz arz yasasının fiyat artışlarına yol açması açısından önümüzdeki 4-8 ay içinde fiyat artışları baskısı olacaktır.
4. Arz yönlü düzenlemenin odağı arz yapısı üzerindedir ve "şehre göre politika" belirli şehirlerde uygulanmalıdır
( 1 ) Gayrimenkul geliştirme yatırımı yapısal konulara odaklanmalıdır
Çin'in gayrimenkul geliştirme yatırımında yapısal sorunlar var. Gayrimenkul geliştirme yatırımındaki genel düşüşe rağmen, bazı bölgelerde yatırımın büyüme oranı, özellikle de demografik duruma uymuyorsa, hala nispeten yüksektir. Ocak-Eylül 2019 arasında, Çin'in batı bölgesindeki gayrimenkul geliştirme yatırımlarının kümülatif büyüme oranı bir önceki yıla göre% 16,2, doğu bölgesindeki büyüme oranı ise sadece% 8,6 oldu. Batı bölgesindeki gayrimenkul yatırımlarının büyüme oranı, doğu bölgesindekinden çok daha yüksekti. Bu durum, bu yılın Şubat ayından bugüne kadar devam etti. Şu anda. Temmuz ayından itibaren merkez bölgedeki gayrimenkul yatırımı da doğu bölgesindekini aşmaya başladı. Bu eğilime göre, önümüzdeki birkaç ay içinde, orta ve batı bölgelerdeki gayrimenkul geliştirme yatırımlarının büyüme oranı, doğu bölgelere göre daha yüksek olacaktır.
Gayrimenkul düzenlemesinin son turundan itibaren bazı deneyimleri ve dersleri de özetlemeliyiz. 2010 yılında gayrimenkul yönetmeliğinin sıkılaştırılmasının ardından, kalkınma şirketlerinin orta ve batı bölgelere taşınmaya başlaması, 2011-2014 yılları arasında orta ve batı bölgelerdeki gayrimenkul geliştirme yatırımlarının büyüme oranının doğu ve orta bölgelere göre daha yüksek olmasına ve sonuçta çok sayıda orta ve batı bölgeye yol açmasına neden olmuştur. Envanterlerin oluşturulması, Ortabatı'da "stoktan çıkarma" önlemlerinin uygulanmasına yol açtı.
Nüfus yapısı açısından bakıldığında, doğu bölgesinin nüfus tabanı nispeten büyüktür, 2018'de 538 milyona ulaşarak ülkenin toplam nüfusunun% 38,52'sini oluşturur; Merkez bölgenin nüfusu 371 milyon olup% 26,6'sını oluşturur; Batı bölgesinin nüfusu 380 milyondur, Oran% 27,2'dir. Doğu bölgesindeki kalıcı nüfusun 2010-2018 yılları arasında artış hızı genel olarak yüksek olmuş ve ülke ortalamasının (% 4,06) üzerinde gerçekleşmiştir.Orta ve batı bölgelerde, etnik azınlıkların yoğunlaştığı bazı iller dışında, küçük bir tabana bağlı olarak büyüme hızı önemli ölçüde daha yüksek olmuştur. Büyüme oranı doğu bölgesine göre daha düşük. Ortabatı'da aşırı yatırım varsa, yine de aşırı arz riski olacaktır (bkz. Tablo 5). Doğu bölgesinde yatırım yavaşlarsa, arz yetersizliğine neden olabilir ve artan konut fiyatları için baskı yaratabilir.
( 2 ) Arazi piyasası arzı ile nüfus durumu arasında bir uyumsuzluk var
Bir ilde işlem gören arsa ve ticareti yapılan ticari konutun planlanan inşaat alanına ilişkin iki veri üzerinden bir kentteki potansiyel konut arzının artması veya azalması hesaplanabilir. 2016 yılında (Eylül 2019) mevcut kontrol politikalarının uygulamaya konulmasından bu yana, yüksek arazi arz ve talep oranına sahip ilk 25 şehirden 15'i orta ve batı şehirleri ve 15 şehir üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdir. Bu şehirlerin nüfus desteği de nispeten zayıf.Yetenek yerleşim politikasının neden olduğu nüfus artışının daha açık olduğu Xi'an ve Zhengzhou dışında, diğer şehirlerde kalıcı ikamet eden nüfusun büyüme oranı genellikle düşüktür ve hatta Urumçi bile kalıcı nüfusta önemli bir azalma görmüştür. Birinci kademe şehirler ve doğu merkez ikinci ve üçüncü kademe şehirler bunun bariz bir zıttıdır. Arazinin genel arz-talep oranı negatiftir, bu da, bu bölgelerdeki arzın, özellikle Shenzhen, Guangzhou gibi daha büyük kalıcı nüfus artışı için talepten önemli ölçüde daha az olduğu anlamına gelir. Foshan, Qingdao, Hefei, Xiamen, Quanzhou ve diğer şehirler (bkz. Tablo 6).
Veri kaynağı: Zhongzhi Tongce Araştırma Enstitüsü tarafından derlenmiştir
( 3 ) Arazi piyasası arzında yapısal sorunlar var
Arazi arz yapısı perspektifinden bakıldığında, Çin'in arazi arzında konut dışı arazi arzı açıkça yüksek olup, nispeten dar konut arzına yol açmaktadır. Uluslararası bir karşılaştırmaya göre, New York'un endüstriyel arazisi toplam arazi ölçeğinin yalnızca% 3,48'ini (2014, aşağıda aynı), Tokyo'nun% 6'sını (2011, ulaşım tesisleri hariç, aşağıda aynı) oluştururken, Çin'in birinci kademe şehirlerinin endüstriyel ve Lojistik ve depolama alanı oranının ağırlıklı ortalaması% 28,78'dir (2016). İstatistiksel çaptaki farklılığı hesaba katsa bile, Çin'in birinci kademe şehirlerindeki sanayi arazisinin oranı, New York ve Tokyo gibi büyük batı şehirlerinden önemli ölçüde daha yüksektir. Konut arazisinin oranı açısından New York% 42.52, Tokyo% 86.47 ve Çin'in birinci kademe şehirleri sadece% 27.90 (2017). Ticari arazi açısından, New York ve Tokyo sırasıyla% 3.91 ve% 5, Çin'in birinci kademe şehirleri ise% 6.93 (2017).
Makul olmayan arazi arzı, ticari evlerin satışları üzerinde büyük bir baskı oluşturdu Tablo 7'den Çin'in birinci kademe şehirlerindeki ticari evlerin satış döngüsünün Ekim 2019'da 47,21 aya ulaştığı ve Şangay'da 100'ü aştığı görülüyor. Aylar.
Gayrimenkul düzenlemesi, emlak piyasasının gelişimini bastırmak değil, gayrimenkul piyasasının gelişimini görece kontrol edilebilir, genel ekonomik gelişme düzeyiyle uyumlu ve arz ve talep ile koordine etmektir. Uzun vadede bu, ülkemiz ekonomisinin sağlıklı ve sürdürülebilir kalkınmasını da destekleyecektir. Bu yıl 30 Temmuz'daki politbüro toplantısında "konut ve konut spekülasyon yapmıyor" şeklindeki konumu yineledi. Geçtiğimiz yılın sonunda Ulusal Konut ve Kentsel-Kırsal Yapım İşi Konferansı'nda, Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı'ndan sorumlu ilgili kişi, emlak piyasasının istikrarlı ve sağlıklı gelişimini teşvik etmek için 2019 yılında emlak piyasasının "arazi fiyatlarını dengelemeyi, konut fiyatlarını dengelemeyi ve beklentileri dengelemeyi" hedefleyeceğini belirtti. Bu nedenle, "istikrar" gayrimenkul piyasasının sağlıklı gelişimi için önemli bir kriterdir ve arz tarafındaki düzenleme gayrimenkul piyasasının istikrarının temelini oluşturmaktadır. Bu nedenle, arz yönlü düzenleme aşağıdaki hususlara dikkat etmelidir:
(1) Arz ve talebi birleştiren bir düzenleme ile gayrimenkul piyasasının sağlıklı gelişimini desteklemek.
Talep tarafı düzenlemesi, kolay işletimi ve daha hızlı sonuçları nedeniyle genellikle gayrimenkul düzenlemesinin ana yoludur. Bununla birlikte, talep yönlü düzenleme, alıcıların kolayca kaçmasına neden olabilir. Tek bir talep düzenlemesi, alıcıların konut fiyatlarına ilişkin beklentilerini de yükseltir ve yükseltir. Kontrol edilmesi gittikçe zorlaşıyor. Dahası, hem kısa hem de uzun vadede, Çin'in gayrimenkul talebi hala nispeten yüksek ve basitçe talebi bastırmak sorunu temelden çözemez. Mevcut sorunları yalnızca bastırma yoluyla hafifletmeye çalışırsak, bu bastırılmış talepler eninde sonunda gelecekte toparlanacak ve daha da büyük sorunlara yol açacaktır. Uygulama, arz ve talebin düzenlenmesinin daha etkili olduğunu kanıtlamıştır. Gayrimenkul geliştirme yatırımlarının makul düzeyde büyümesini sağlamak ve satın alma kısıtlamalarını ve kredi kısıtlamalarını gevşetmemekte ısrar etmek bu düzenleyici düşüncenin somut tezahürüdür. Ancak istikrarlı arz ile konut fiyatlarının istikrarı ve dolayısıyla beklentilerin ve arazi fiyatlarının istikrarı sağlanabilir. Emlak sektörünün sağlıklı gelişimini ancak arz ve talebin birleşimi gerçekleştirebilir.
( 2 ) Arazi arzındaki artışı uygun şekilde sürdürmek ve arazi ve konut arz yapısını iyileştirmek.
Özellikle son yıllarda planlanan arsa inşaat alanı ile ticari konut işlemlerinin arz-talep açığı arasındaki farkın önemli ölçüde negatif büyüme gösterdiği bölgelerde, "şehir bazında politika" politikasının uygulanmaya devam edilmesi ve net nüfus girişi olan şehirler için arazi arzının uygun şekilde artırılması gerekmektedir. Aynı zamanda, İskân ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığının gerekliliklerine sıkı sıkıya bağlı olarak, 36 aydan fazla sindirim döngüsüne sahip şehirler için arazi temini durdurulmalı; 36-18 ay boyunca arazi arzı azaltılmalı; 12-6 ay boyunca arazi arzı artırılmalıdır; 6 Ayın altındakiler için, sadece arazi arzının önemli ölçüde artırılması değil, aynı zamanda arazi arzının da hızlandırılması gerekiyor.
Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı'nın ruhuyla tutarlı bir şekilde, konut arazisi arzını makul ölçüde artırmak için, özellikle insan akını olan büyük ve orta ölçekli şehirlerde, endüstriyel ve ticari araziye dayalı arazi tedarik yapısını kademeli olarak değiştirmelidir. Aynı zamanda kiralık konut temini de hızlandırılmalıdır. Çinin birinci kademe şehirlerindeki mevcut ciddi ticari konut satış durumu dikkate alındığında, şirketler, işin yapısını değiştirmeden geçici olarak satılması zor ticari konutları uzun vadeli kiralık dairelere, yetenekli dairelere veya diğer kiralık konutlara dönüştürmeye teşvik edilebilir. , Bir yandan ticari konut satışlarını kanalize etmek, diğer yandan konut arzını genişletmek, iki hedefe ulaşmak ve sorunu arz yönünden çözmek.
( 3 ) Emlak işletmelerinin normal finansmanını makul bir şekilde çözer.
Şu anda, gayrimenkul finansmanı çok yönlü bir şekilde sıkılaştırılıyor, özellikle Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu "kaos kontrolünün sonuçlarını konsolide etme ve uygunluk inşasını teşvik etme" (Yinbao Jianfa [2019] No. 23) hakkında bir bildirim yayınladıktan sonra, gayrimenkul finansmanı kontrole vurgu aşamasına girdi Tröstler ve fonlar gibi finans kurumları gayrimenkul işletmelerinin finansmanını sıkılaştırdı. Ocak-Ekim 2019 arasında, gayrimenkul geliştirme için fon kaynaklarının büyüme oranı geçen yılın aynı dönemine göre 0,9 puanlık bir düşüşle% 7,0 oldu. Bu yılın ilk üç çeyreğindeki yeni gayrimenkul kredileri, aynı dönemde RMB kredilerindeki artışın% 33,7'sini oluşturdu ve geçen yıla göre 6,2 puan düşüktü. Emlak şirketlerinin yasadışı finansmanını engellemek tamamen doğrudur, ancak uygun yatırım seviyelerini sağlamak için emlak şirketlerinin normal ve makul finansman ihtiyaçlarını da karşılamalıdır. Merkezi hükümetin bir şehir, tek politika ve şehre özgü politikalar konusundaki politika yönergelerine aktif olarak yanıt vermek gerekir.Sürekli nüfus akışı ve iyi bir endüstriyel temeli olan büyük ve orta ölçekli şehirlerdeki gayrimenkul projeleri, makul ve gerekli finansman ihtiyaçlarını desteklemelidir; Daralan yoksul şehirlerde, sermaye girişleri sıkı bir şekilde kontrol edilmeli ve hatta daha fazla kontrol edilmelidir. Uzun vadeli kiralık daireler ve mevcut ticari mülklerin kiralık konutlara dönüştürülmesiyle ilgili projeler gibi ulusal politikalarla desteklenen kilit alanlarla ilgili gayrimenkul projelerine de aktif destek verilmelidir.
( 4 ) Gayrimenkul yatırımında makul bir büyüme sağlamak
Gayrimenkul yatırımında makul bir büyüme sağlamak, sadece arz tarafı düzenleyici düşüncenin bir tezahürü değil, aynı zamanda gayrimenkul sektörünün sürdürülebilir ve sağlıklı gelişimi için bir ön koşuldur. Çin hala hızlı kentleşme aşamasında ... Önümüzdeki on yıl içinde 200 milyondan fazla insan peş peşe şehre girecek, hala konut talebine yer var. Konuta ek olarak, ilgili ticari, endüstriyel ve diğer destekleyici kaynakların yatırımına da ihtiyacı var. Konut fiyatları açısından bakıldığında, gayrimenkul yatırımlarındaki büyümenin devam eden düşüşü arzda düşüşe yol açacak ve arz ve talep dengesizliği, mevcut "arsa fiyatları, konut fiyatları ve beklentileri dengeleme" politikasına aykırı olarak konut fiyatlarında artışa neden olacaktır. Konut yatırımının "tersine çevrilmiş U-biçimli" kalkınma yasası perspektifinden bile, konut yatırımı, kentleşme oranı% 75 olmadan önce belirli bir seviyede kalacak ve konut yatırımı oranı ancak yüksek oranda kentleşme aşamasında azalmaya başlayacaktır. Bu nedenle gayrimenkul yatırımında makul bir büyüme sağlamak büyük önem arz etmektedir.
( 5 ) Konut fiyat beklentilerinin yönetimini güçlendirmek.
Beklenti yönetimi, konut fiyatları, arsa fiyatları ve beklentileri dengelemek için önemli bir önlemdir. Beklenen istikrar, piyasa dalgalanmalarını dengeleyebilir, mevcut arazi fiyatlarını dengeleyebilir, spekülasyonun karlılığını azaltabilir, piyasa spekülasyonunu azaltabilir, konutların yatırım özelliklerini azaltabilir ve spekülasyonsuz konut politikası hedefine ulaşabilir. Genel talepte önemli bir düşüş olmadan, istikrarlı beklentiler arz tarafı çabalarından ayrılamaz ve gayrimenkul geliştirme yatırımında makul ve istikrarlı bir büyüme sağlamak, arz tarafı düzenlemesinin önemli araçlarından biridir. Aynı zamanda gayrimenkul sektörünü kısa vadeli bir ekonomik teşvik olarak kullanmamak, gayrimenkul sektörünün uzun vadede kaçınılmaz olarak genel ekonomi ile koordineli bir gelişme sağlayacağı ve büyük iniş çıkışların kalkınma modelinin önüne geçeceği anlamına gelir ki bu da mevcut gayrimenkul piyasası beklentilerini dengeleyecektir.
( 6 ) Gayrimenkul piyasasının uzun vadeli mekanizmasını aktif olarak inşa edin ve iyileştirin.
Gelişmiş ülkelerin tecrübesine göre gayrimenkul piyasasının uzun vadeli istikrarı temel hukuk sisteminden ayrılamaz, bu nedenle uzun vadeli bir düzenleyici mekanizma oluşturmak büyük önem taşımaktadır. Uzun vadeli mekanizma, aynı zamanda Çin'in emlak endüstrisinin uzun vadeli ve sağlıklı gelişimi için temel garantidir ve şimdi pilot aşamasına girmiştir. Uzun vadeli kontrol tasarım mekanizması perspektifinden, aşağıdaki dört noktaya dikkat edilmesi gerekir:
İlk olarak, arz yönlü düzenleme ve kontrol fikirlerini uzun vadeli bir mekanizmaya dahil etmek ve gayrimenkul piyasasının uzun vadeli, sağlıklı ve istikrarlı bir şekilde gelişmesini sağlamak için arz ve talep kombinasyonunu kullanmak gerekir.
İkinci olarak, emlak piyasasında çeşitlendirilmiş bir konut tedarik sistemi kurun. Farklı bölgelerdeki konut fiyatları ve gelir seviyelerindeki büyük farklılıklar göz önüne alındığında, ticari konut, ortak mülk konutları, kamu kiralık konutları ve uygun fiyatlı konutları içeren dördü bir arada konut tedarik sistemi inşa etmek gereklidir. Sadece çeşitli ihtiyaçları karşılamak için değil, aynı zamanda konut fiyatlarının istikrarını da dikkate almak.
Üçüncüsü, pazarı etkin bir şekilde denetlemek ve denetlemek için veri sistemlerinin yapısını iyileştirmek. Çin'deki gayrimenkul verilerinin kaynakları, kalibreleri, standartları ve yönetiminde birçok farklılık vardır. Bu, piyasada kaotik verilere yol açarak karar verme departmanlarının ve sakinlerinin karar verme sürecini ciddi şekilde aksattı ve emlak piyasasının sağlığını ve istikrarını olumsuz yönde etkiledi. İnternet büyük verisinin ve AI teknolojisinin mevcut gelişimi, emlak verilerinin denetimini güçlendirmek için uygun koşullar sağlar. Bu nedenle, ilgili verilerin denetimini güçlendirmek, verilerin yatay ve dikey korelasyon incelemesini güçlendirmek, veri kalitesini sıkı bir şekilde kontrol etmek ve istatistiksel sahteciliği ve sahtekarlığı kesin olarak düzeltmek gerekir.
Dördüncüsü, olgun yabancı emlak piyasası, gayrimenkülün endüstriyel nitelikleri ve endüstriyel etkileri için yasal seviyeye yükseldi, nispeten eksiksiz bir hukuk sistemi kurdu ve piyasaya kanunla hakim olmanın bir yolunu oluşturdu. Politikalar, esneklikleri ve zamanındalıkları nedeniyle piyasa istikrarında daha büyük bir rol oynayabilseler de, uzun vadede hala yasal politikaların temel işlevlerine güvenmeleri gerekmektedir.Bu nedenle Çin, gayrimenkul piyasası düzenlemesi için ilgili yasal sistemi kademeli olarak iyileştirmelidir. Bu sadece hükümet ve piyasa arasındaki ilişkiyi netleştirmekle kalmayacak, aynı zamanda emlak piyasasının istikrarlı gelişimi için büyük önem taşıyan uzun vadeli ve istikrarlı beklentilerin oluşturulmasına da yardımcı olacaktır.
Daha heyecan verici bilgiler için lütfen finans sektörü web sitesini (www.jrj.com.cn) ziyaret edin
