Para bir yıl boyunca sıkışık | Ocean Vientiane
2019'un başlarına baktığımızda, Sino-Ocean Group'un yaptığı ilk şey, Pekin'deki Doğu Dördüncü Çevre Yolu'nda bulunan şirket merkezini yenilemekti. Yenilemenin teması, her zaman savunduğu "sağlıklı" idi. Yeni ofis alanı, hareketli ve değişen manzaraları içeriyordu. Kapalı dairesel parkur,% 40'ın üzerinde kaplama oranına sahip yeşil bitkiler ve topraksız sebze bahçesi gibi benzersiz tasarım.
Geçtiğimiz yıl, Çin-Okyanusu Vientiane yenilendi ve merak uyandırdı. Orijinal şirket merkezi 2006 yılında açıldığından beri, Sino-Ocean'ın 13 yıllık gelişimine tanık oldu. 2018'de Sino-Ocean 100 milyar kulübe başarıyla girdi ve yıllık büyüme% 55 ile son on yılın ikinci en yüksek noktasına ulaştı - en yüksek büyüme oranı 2009'da on milyarlarca satışa koştuğunda% 98'di.
100 milyarlık yeni bir satış ölçeğine ulaştıktan sonra, Sino-Ocean Grubu Başkanı ve Başkanı Li Ming, "Yeniden Başlat" diye bağırdı. Merkezin yenileme faaliyeti sırasında şunları söyledi: "Yeni ofis alanının pisti boyunca, Sino-Ocean yeniden buradan başlayacak, yoğun bir şekilde çiftçilik yapacak, vücudu güçlendirecek ve daha yüksek bir hedefe doğru koşacak."
Bununla birlikte, 100 milyar yuan'dan sonra, 2019'daki emlak piyasası ortamı, paranın daralması, çeşitli yerlerde "çift limitli" yerel müzayedelerin başlatılması ve uzayan satış toplama döngüsüyle daha karmaşık hale gelecek ... Sino-Ocean Group'un ölçeğini, sağlığını ve çeşitlendirmesini yeniden gözden geçirmesi gerekiyor.
Kolay değil
Yerleşik bir emsal emlak şirketi olarak, Sino-Ocean 1993 yılında kurulmuştur. Selefi devlete ait COSCO Group bünyesindeki COSCO Real Estate idi.Kuruluş zamanı Country Garden, Poly ve Gemdale'e benziyordu ve Evergrande'den daha önceydi.
1998'den sonra, Sino-Ocean geçmişte biriken geliştirme deneyimine güvenmiş ve 2007'de piyasa odaklı reform sırasında Hong Kong Borsasına başarıyla inmiştir.
Listeden iki yıl sonra, Sino-Ocean'ın satışları 6,167 milyar yuan'dan 14,316 milyar yuan'a yükselerek 10 milyar yuan artış kaydetti. O zamanlar, Sino-Ocean "ilk kırmızı çip stoğu" olarak biliniyordu ve aynı zamanda onlarca milyarlık kamptaki ilk gayrimenkul şirketi grubuydu.
Ama sonra, Çin-Okyanusu'nun gelişiminde inişler ve çıkışlar var. Country Garden, Evergrande ve Vanke gibi önde gelen emlak şirketlerinin satışları, yüksek kaldıraç ve hızlı ciro sayesinde 2009'dan 2018'e kadar 20-30 milyar RMB ila 670 milyar RMB arasında bir aralığa ulaştı. On milyarlarca insanın yüz milyara ulaşması yaklaşık 10 yıl sürdü.
Bunların arasında Yuanyang'ın 10 milyardan 50 milyara çıkması yedi yıl, 50 milyardan 100 milyara çıkması iki yıl sürdü. 2017 ve 2018'in iki yılında, Sino-Ocean rezerv genişletme ve finansman açısından çok aktif oldu.
Bu dönemde okyanus kara depolama alanı neredeyse ikiye katlanarak ilk kez 40 milyon metrekareyi kırdı ve öz kaynak alanı tarihin en yüksek seviyesi olan 21.761 milyon metrekareye ulaştı. Spesifik olarak, 2017 yılında, Sino-Ocean 59 parsel arazi ve 7 olgun proje satın aldı ve 6.835 milyon metrekare arazi öz sermayesi ekledi; 2018'de 59 parsel arazi ve 2 olgun proje satın aldı ve 5.672 milyon arazi sermayesi ekledi. Metrekare; ortalama satın alma maliyeti metrekare başına 7,100 yuan'dır.
Arazi depolama haritası açısından, Sino-Ocean'ın 2017 ve 2018'de yeni giren şehirleri sırasıyla 14 ve 11 idi. 2016'da 76 olan toplam proje sayısı 2018'de 183'e yükseldi. Yeni girişler, Suzhou, Wuxi, Jiaxing, Xuzhou ve Shaoxing dahil olmak üzere Yangtze Nehri Deltası'ndaki ikinci kademe şehirlerdir.
Veri kaynağı: şirket yıllık raporu, fikir endeksi harmanlaması
Elbette satış ölçeğinin hızla büyüdüğü 2017-2018'de Sino-Ocean Group, diğer emlak şirketleri gibi kaldıraç gücünü artırdı.
2016 yılında, Sino-Ocean'ın toplam yükümlülükleri 101,94 milyar yuan iken, 2018'de 186,22 milyar yuan'a yükseldi ve bunun faizli kredilerin toplam değeri 43,81 milyar yuan'dan 88,575 milyar yuan'a yükseldi.
Kısa vadeli borç açısından, 2018 sonunda, Çin-Okyanus'un bir yıl içinde vadesi gelen borcu 15.425 milyar yuan ile tarihi yüksek bir değere yükseldi ve bir ila iki yıl içinde vadesi 12.637 milyar yuan'a yükseldi, bu da tarihteki en yüksek ikinci.
2019'daki tüm sektör bağlamında, bu aynı zamanda Çin-Okyanusunun daha büyük bir testle karşı karşıya olduğu anlamına geliyor.
Veri kaynağı: şirket yıllık raporu, fikir endeksi harmanlaması
Büyümeye devam etmeli miyiz yoksa kurumsal finansal istikrarı korumaya mı çalışmalıyız? Mart 2019'da Li Ming, 2018 yıllık sonuç konferansında şirketin ölçeğini artırma arzusunu dile getirdi. Dedi ki: "Ölçek gerçektir. Şimdi tüm pazar durumu değişti ve ölçek yükseldi. Yakalamamız gerekiyor." Aynı zamanda, Li Ming "üç yıl içinde 200 milyar takıma ilerlemeyi" önerdi.
Ancak Li Ming ayrıca, bu piyasa ayarlamaları turunda, borsada işlem gören bir şirket için finansal performansa geri dönmenin en değerli şey olduğunun giderek daha fazla farkına vardığını söyledi.
Bu nedenle, 2019'daki bir sonraki arazi edinimi ve finansman faaliyetlerinden itibaren Çin-Okyanus küçülmeyi ve uyum sağlamayı seçti.
Borç yapısını ayarlamak için, Sino-Ocean 2019'da mevcut borçları geri ödemek için tahvil çıkardı. Bunların arasında, yılın ilk yarısında Sino-Ocean,% 5,25 kupon oranıyla 500 milyon ABD Doları 3,25 yıl garantili bir senet ve 2,9 milyar yuan kurumsal tahvil ihraç ederek faiz getiren kredilerin toplam değerini 2018 sonunda 88,575 milyar yuan'dan 2019'a düşürdü. Yılın ilk yarısında 87.635 milyar yuan.
Temmuz ayının sonunda, Sino-Ocean mevcut borçlarını% 4,75 kupon oranıyla geri ödemek için 10 yıllık 600 milyon ABD Doları garantili bir senet yayınladı.
Sino-Ocean tarafından ihraç edilen toplam tahvil tutarı 2018 yılının aynı döneminde 8 milyar ABD doları kurumsal tahvil ve 700 milyon ABD doları toplamına kıyasla düşüş gösterdi. Bununla birlikte, para politikasının sıkılaştırılması ve tahvil ihracı azaldıkça, Çin-Okyanus'un nakit akışı 2018 sonunda 42.571 milyar yuan'dan 2019'un ilk yarısında 31.923 milyar yuan'a düştü ve yabancı yatırım eşzamanlı olarak küçülüyordu.
2019'un ilk yarısında, okyanusların toplam arazi depolama alanı 2018 sonunda 40,44 milyon metrekareden 39,25 milyon metrekareye düştü ve yeni eklenen öz sermaye alanı, 2018'de aynı dönemin beşte biri ve 2017'de aynı dönemin% 7'si olan 581 bin metrekare oldu. Bir kısım.
2019 ara raporu, Sino-Ocean'ın toplam taban alanı 1.026 milyon metrekare ve öz kaynak alanı 581.000 metrekare olan toplam 6 parsel ve 1 olgun proje satın aldığını gösterdi.Ortalama satın alma maliyeti metrekare başına 5.500 RMB idi.
Yeni emlak medyasından alınan eksik istatistiklere göre, 2019'un ikinci yarısında Sino-Ocean, Guiyang, Dalian, Wuxi, Wuhan ve diğer şehirlerde 2018'de 5.672 milyon metrekare yeni arazi özsermayesi olan 224.100 metrekare arsa satın almak için toplam 5.259 milyar yuan harcadı. Pirinçle karşılaştırıldığında 2019'da genişleyen depolama alanı azaldı.
Buna paralel olarak, Çin-Okyanus'un kara bankası alanı ve öz sermaye alanı son yıllarda artmasına rağmen, öz kaynak alanı oranı 2016'da% 63,35'ten 2018'de% 53,81'e düşmüştür. 2019'un ilk yarısında, Hisse senedi alanı% 52,9'dur.
Veri kaynağı: şirket yıllık raporu, fikir endeksi harmanlaması
2019'da Sino-Ocean, 140 milyar yuan satış hedefi ve 237.3 milyar yuan beklenen satılabilir kaynak önerdi. Bu hedef,% 60-65'lik bir satış oranını koruyarak gerçekleştirilebilir.
Ancak 2018'de 100 milyara ulaşmak ve 2019'da 100 milyar tutmak Sino-Ocean için basit görevler değil.
2019'un ilk yarısında Sino-Ocean, yıllık% 33 artışla 60.08 milyar yuan sözleşme satışları kaydetti ve yıllık% 7 artışla 16.474 milyar yuan işletme geliri kaydetti.
Yılın ikinci yarısına girerken, özellikle "730 Konferansı" ndan sonra "konutların spekülasyonsuz yaşanması" nı yineledi, Çin-Okyanus satışları nispeten istikrarlıydı. "Altın Dokuz ve Gümüş On" döneminde, Sino-Ocean, tüm çalışanlara yönelik pazarlama ve fiyat indirimi promosyonu, "ölçek" ve "geri dönüş promosyonu" ortamında herhangi bir eylem görmedi ve satış büyümesi iki ayda yalnızca% 0 ve% 7'ye ulaştı.
Veri kaynağı: aylık şirket raporu, fikir endeksi harmanlaması
Bununla birlikte, 2019'un ilk 11 ayı itibarıyla Sino-Ocean, bir önceki yıla göre% 22 artışla 113,25 milyar yuan kümülatif satışla 100 milyar yuan ölçeğini başarıyla korumuştur.
Bakış Açısı Endeksi tarafından yayınlanan 2019'da Çin'in emlak satışlarının TOP100 listesine göre, Sino-Ocean yıl boyunca 129,95 milyar yuan satış kaydetti.
Çoklu ayarlamalar
Son yıllarda, Sino-Ocean, bir zamanlar gurur duyduğu çeşitlilik ile ilgili olabilecek önde gelen emlak şirketlerinin ölçek rekabetinde durdu. Sino-Ocean'ın özünde ölçek geliştirmenin hala gayrimenkul geliştirmenin ana işine odaklanması gerektiğini anlamasını sağlayan bu sekiz yıldan fazla çeşitlendirme deneyimidir.
Bu nedenle, 2019 yılında arazi edinimi ve finansmanı sözleşmeli iken, Sino-Ocean Group ana olmayan işinin bir kısmını elden çıkardı ve ana işine odaklandı.
Mart 2019'daki performans toplantısında Sino-Ocean, mülk, lojistik, yatırım amaçlı gayrimenkuller ve emekli aylıkları gibi konut dışı işletmelerin geçmişte belirli bir miktarda enerji işgal ettiğini belirterek, "Bu işletmeler gelecekte varlık yönetiminin ölçeğine daha fazla dikkat edecek. Uygun şekilde geri bildirimde bulunmalı ve varlıklara güvenmelidir. Artış yapmak için git. "
Vanke, Poly, Greentown vb. Gibi, sektörün yaşlı bakımı işini kuran ilk üyelerinden biri olarak, Sino-Ocean Nisan 2012'de bir yaşlı bakımı iş merkezi kurdu ve resmi olarak yaşlı bakımı sektörüne girdi. Dört ay sonra, bir Amerikan yaşlı bakımı organizasyonu olan Emeritus ile stratejik bir işbirliğine ulaştı ve Pekin-Chun Xuan Mao Kaijian (Yizhuang) Yaşlılar Dairesi, Yizhuang'daki ilk yaşlı bakımı gayrimenkul projesini tamamladı.
O dönemde Çin-Okyanusu yaşlı bakımı işinden beklentilerle doluydu.Li Ming bir keresinde Pekin, Şanghay, Dalian, Sanya ve diğer şehirlerde 3-5 yıl içinde Chunxuanmao projeleri kurmayı planladığını ve 2013 yılında Pekin ve Şanghay'da 4 proje kurduğunu söyledi. proje.
Bundan sonra, Sino-Ocean'ın her yıllık mali raporu emeklilik işinin gelişimini dikkatlice tanıtacaktır. 2015 yıllık raporunda Sino-Ocean, şirketin emeklilik işinin tanıtımının "öz kaynakların çeşitlendirilmesinden" ve iki büyük sigorta şirketi olan China Life ve Anbang Insurance'ın tanıtımından yararlanabileceğini belirtti.
Ancak, bu hareket doğrudandır ve Sino-Ocean'ın kalkınma stratejisini değiştirmiş gibi görünüyor ve yavaş yavaş "kovalayan" bir yatırım ve finansman grubu haline geldi.
Anbang 2015 yılında en büyük ikinci hissedar olduğunda, Sino-Ocean ortak ofis işi olan "OK SPACE" ile denemeler yapmaya başlamıştı. Ertesi yıl, WeWork ile stratejik bir işbirliği anlaşması imzaladı, ilk projeyi Shanghai, 135 Yanping Road'da tamamladı ve 2017 yılının ilk yarısında Pekin'de WeWork Guanghua Road ve WeWork Ciyun Tapınağı olmak üzere iki proje başlattı.
2016 yıllık raporunda Sino-Ocean, lojistik gayrimenkuller ve uzun vadeli kiralık daireler konusundaki iyimserliğini bir kez daha açıkladı ve fırsatı değerlendirmek istedi. Şaşırtıcı olmayan bir şekilde, Sino-Ocean Group, aynı yılın Temmuz ayında China Logistics Assets'in 296 milyon H hissesi halka arz hissesine abone oldu ve ihraç edilen toplam hisselerin% 9.99'unu oluşturdu ve Ağustos 2017'de resmi olarak uzun vadeli kiralama markası "Bangshe" yi lanse etti. Proje Pekin Qingnian Yolu üzerinde yer almaktadır ve Dalian, Şangay, Hangzhou ve diğer şehirlere kadar uzanmaktadır.
Bununla birlikte, "Rüzgar ve Su" çeşitlendirme stratejisi Çin-Okyanusu'na önemli faydalar sağlamadı, bunun yerine ana faaliyet alanının gelişimini etkiledi. Çeşitlendirmenin "ilk yılından" bu yana, Sino-Ocean'ın satış ölçeği artık hızlı bir şekilde büyümedi ve 2017 yılına kadar 100 milyar yuan'a ulaşarak bir geri arama fark etti.
Veri kaynağı: şirket yıllık raporu, fikir endeksi harmanlaması
Aslında, ister yaşlı bakımı gayrimenkulleri, ister uzun vadeli kiralık daireler veya ortak çalışma olsun, endüstri henüz uzun vadeli ve hatırı sayılır bir kâr modeli keşfetmemiştir. 2018 yılına gelindiğinde, gayrimenkul şirketlerinin uzun vadeli kiralama işi ve ortak ofis operasyonlarını elden çıkarmaları çoktan başladı ve önde gelen emlak şirketleri de son iki yılda emeklilik işini test etmeye başladı. 2019'da para arzının sıkılaşmasıyla birlikte, uzun vadeli kiralık apartman endüstrisi sık sık "fırtınalar" görüyor ve ortak çalışma endüstrisi acil "kan nakline" ihtiyaç duyuyor.
Bu bağlamda, Sino-Ocean ayrıca uzun vadeli kiralık daire ve yaşlı bakımı işlerini elden çıkarmayı seçti ve bu işletmelerin kendi başlarına "kan yapmasına" izin verdi. 2019 ara raporu, Sino-Ocean'ın Mayıs 2019'da Beijing Bangshe'nin% 100'ünü ve Beijing Chunxuanmao'nun% 30'unu Beijing Xuda'ya sattığını ve sonuçta 131 milyon yuan ve 178 milyon yuan kar sağladığını gösterdi. Gelecekte, yukarıdaki iki şirketin performansının bu kısmı artık borsaya kayıtlı şirketlerde konsolide edilmeyecek.
Bununla birlikte, gizemli "alıcı" Beijing Xuda ve Sino-Ocean'ın birçok potansiyel bağlantısı var Pekin Xuda ve onun hâkim hissedarı, Sino-Ocean'ın birçok yönetim üyesi veya eski üst düzey yöneticileriyle aynı isme sahip ve adlarının altındaki varlıklar temelde ikincisi tarafından satılıyor. Gelin, birden çok kentsel gayrimenkul geliştirme şirketi dahil.
Şimdi, sekiz yıldan fazla süren uzun okyanus çeşitlendirme stratejisi sona erebilir, ana işe odaklanmak 2019'da ana teması haline geldi ve 2020'de Sino-Ocean'ın hala güncellenmeye devam etmesi gerekiyor.
[Satın alma bilgilerinin keyfini çıkarın, gelin ve Leju.com'u takip edin]
Makale kaynağı: Viewpoint Emlak Ağı
