Yabancı gayrimenkul tecrübesine göre fiyat düşmeden önce işaretler neler?
Son zamanlarda, bazı netizenler yurtiçi emlak balonunun henüz patlamamasını istedi ve tüm taraflar yurtiçi konut fiyatlarının sert bir şekilde düşmesini önlemeye çalışıyorlar, bu nedenle yetenek tanıtımı, harap olan evlerin yenilenmesi ve iyileştirilmiş konut alımlarının teşvik edilmesi gibi politikalar başlattılar. Öyleyse, yabancı gayrimenkul geliştirme deneyimine dayanarak, konut fiyatları keskin bir şekilde düşmeden önce ne gibi işaretler olacak?
Bu nedenle, yabancı emlak deneyimini inceledikten sonra, konut fiyatlarının keskin bir şekilde düşmesinden önce birkaç işaret olduğunu gördük: Birincisi, gayrimenkul kaldıracı çok yüksek ve tüm insanlar kaldıraç oranını artırıyor. O yıl Japonya'nın Plaza Anlaşması'nı imzalamasıyla birlikte, Japon emlak spekülasyonuna büyük miktarda sıcak para aktı ve konut fiyatları buna göre yükseldi ve çok sayıda Japon spekülasyon yapmak için borç para aldı. Benzer şekilde, 2015'ten başlayarak, Çin'in tüm halkı kaldıraç oranını artırdı ve şimdi emlak hane gelirinin% 77'sini oluştururken, finansal varlıklar% 23'ünü oluşturuyor. Kredili ev alıcıları şehir sakinlerinin% 80'ini oluşturuyor.
İkincisi, emlak piyasası değeri yıllık GSYİH'sinden birkaç kat daha yüksektir. Örnek olarak Japon emlak balonunu ele alalım: Tokyo'daki bir bölgenin toplam emlak piyasa değeri, toplam ABD emlak piyasası değerine eşittir ve emlak balonu biraz çirkin. Benzer şekilde, toplam yurt içi emlak piyasası değeri 450 trilyon RMB'ye (65 trilyon USD) ulaştı ve bu, Birleşik Devletler + Japonya + Avrupa'nın birleşik emlak piyasasına eşdeğer. Yurt içi konut fiyatları yükselmeye devam ederse, Çin gayrimenkulünün piyasa değeri, küresel gayrimenkulün piyasa değeriyle karşılaştırılabilir olacaktır.
Üçüncüsü, konut fiyatlarındaki keskin düşüşten önce, emlak balonları nedeniyle geliştiriciler genellikle zengin ve zengindi. Japon emlak balonu patlamadan önce, Japonya'nın en zengin adamı bir üretim devi değil, büyük bir geliştiriciydi. Benzer şekilde, son iki yılda Çin'in Forbes sıralamasında ilk beş e-ticaret şirketleri veya emlak sahipleri değil. Benzer şekilde, bazı küçük ve orta ölçekli geliştiriciler varoluşsal bir krizle karşı karşıyadır. 500'den fazlası geçen yıl kapandı.
Dördüncüsü, yüksek konut fiyatları nedeniyle, gençler gelecekte güvenlerini kaybederler, evlenmezler, çocukları yoktur veya çalışmazlar. Bir işleri olsa bile, üç gün balık tutmaya ve iki gün de internette gezinmeye harcayacaklar. Bir gün bir gün sayılır, bu da çoğu zaman arzusuz olduğumuz şeydir. toplum. Japon ev fiyatlarının düşmesinden önceki durum buydu. Benzer şekilde, mevcut Çin toplumunda, yüksek konut fiyatları nedeniyle doğum oranı düştü ve gençlerin mücadele etme hevesi geçmişe göre çok daha az.
Beşincisi, gayrimenkul kira-satış oranı.Uluslararası uygulamaya göre normal gayrimenkul kira-satış oranı% 5-% 7'dir. Yani gayrimenkul yatırımınızın yıllık yatırım getirisi% 5 civarında, emlak balonu patladıktan sonra yatırım getirisi sadece% 1-2 civarında, bu da konut fiyatlarının çok yüksek olduğu ve kira artışlarının yetişemeyeceği anlamına geliyor. Ev fiyatları yükseldi. Nedeni basit: Kiralardaki artış yerel sakinlerle bağlantılıyken, konut fiyatlarındaki artış spekülatif talep ve kaldıraçtan kaynaklanıyor.
Yabancı gayrimenkul geliştirme deneyiminden yola çıkarak, yukarıdaki beş durumun ortaya çıkması, emlak balonunun delineceği ve konut fiyatlarının keskin bir şekilde düşeceği anlamına geliyor. Ve ülkemizin pek çok açıdan büyük benzerlikleri var. Nitekim, kısa vadede konut fiyatlarında büyük dalgalanmalar yaşanmaması için konut fiyatlarındaki düşüş süreci kontrol edildiği sürece, yurt içi konut fiyatlarında ayarlamalar ve düşüşler fena değil.Gelecekte tüm tarafların çabalarıyla Çin'in emlak balonunun birkaç yıl içinde kademeli olarak gerçekleşeceğine inanıyorum. Yumuşak iniş.
