"317" Son iki yılda Pekin'de konut fiyatları% 11 düştü
Pekin emlak piyasası için 17 Mart 2017 kesinlikle bir kabustu.
O gün, Pekin "317" Yeni Anlaşmayı yayınladı. "Bir evi tanıyın ve bir krediye abone olun" ihracı doğrudan gökyüzüne bir ev satın alma eşiğini yükseltti. Bir gecede, süit başına ortalama peşinat 2 milyon fırladı ve binlerce imzacı reddedildi Kapının dışında.
Ertesi gün işlem hacmi donma noktasına geldi, konut fiyatları duvardan kopmaya başladı ve barutun ardından tüm emlak piyasası bir bunalıma girdi ve ardından ülke geneline yayıldı.
"Bir politika, iki şehri yin ve yang'dan ayırır." "317", sadece spekülatörlere bir şans bırakmakla kalmadı, aynı zamanda insanları utandırmaya kararlı, tüm ticaret piyasasını doğrudan dondurdu.
Bu güne zaman geçti ve "317 New Deal" ın 2. yıldönümü olacak Peki Pekin emlak piyasası nasıl sıkı bir yönetim altında? Son iki yıldaki piyasa değişiklikleri Pekin'deki alıcılara hangi mesajı iletti? Pekin'de konut fiyatları 2019'da nasıl gidecek? Bugün kıracağımız şifre bu.
Salınım süresi
"317" yi deneyimlemiş olan Pekin'deki alıcılar bu resimden derinden etkilenmiş olmalı. Şekilden de görülebileceği gibi, "317 Yeni Anlaşma" nın yayınlandığı gün Pekin'in ev fiyatı 67.497 yuan / metrekare ile tarihi bir yüksekliğe ulaştı ve ardından işlem hacmi düştükçe art arda 9 ay boyunca düştü. Ev fiyatları,% 13.5'in üzerinde bir düşüşle 58.381 yuan / metrekareye geriledi.
Ardından, Xiaoyangchun'un ve 2018'deki okul bölgesi politikasının çifte uyarımı altında, konut talebinin bir önceki birikimi serbest bırakıldı ve konut fiyatları art arda 8 ay boyunca toparlanmaya ve toparlanmaya başladı. Daha sonra, ulusal pazarın merkezi bir kontrol dönemine girmesiyle alıcıların duyarlılığı etkilenmiş, popülaritesi düşmüş ve konut fiyatları 4 ay boyunca düşmüştür. 2018'de ortalama fiyat yıllık bazda% 3,3 düştü.
2019'a girdikten sonra konut fiyatları toparlandı ve toparlandı ve toparlanma ivmesi güçlü. Şubat 2019'da, Pekin'de ikinci el konutların ortalama fiyatı, iki yıldaki toplamda% 11,3 ile Mart 2017'deki en yüksek puana kıyasla metrekare başına 59,898 yuan oldu.
Bu fiyat eğilimi eğrisi sayesinde birkaç gerçeği anlayabiliriz.
1. Pekin her zaman "makro yükseliş, mikro şoklar" olmuştur, ancak konut fiyatları çok yüksek olduğu için düğümü kavramak son derece önemlidir. Örnek olarak 2017 döngüsünü ele alırsak, konut fiyatları en az 1 milyonluk bir kayba göre en yüksek ve en düşük seviyelerden satın alarak% 13,5 düştü. Yanlış zamanda adım atarsanız, Gaogang'da kapana kısılmış bir yakalayıcı olursunuz. Bu nedenle, alıcılar buna uymamalı, piyasa ne kadar soğuksa zaman o kadar iyidir.
2. Zimu'yu takip eden okuyucular, geçen yılın sonunda herkesi yıl bitmeden bir an önce otobüse binmeye çağırdığımı biliyorlar. Çünkü geçen yılın sonunda konut fiyatlarının düşmesi ve konut alımlarının sezon dışı olmasıyla birlikte Pekin ikinci el konut piyasasının işlem hacmi art arda üç aydır toparlandı ve bu da dibe vuruyor. Ve yükselen döngü yeni turu, Mart ayında Xiaoyangchun'dan önce Ocak ayında toparlandı, bu da ev fiyatlarındaki bu artış dalgasının geçen yıla göre çok daha güçlü olduğunu gösteriyor.
3. İki yılda iki zirve ve iki çukur ortaya çıktı, bu da piyasanın "317" nin sıkı kontrolü altında rasyonel bir döngüye girdiğini gösteriyor. Konut talebindeki mevsimsel değişikliklerle birlikte konut fiyatları Mart'tan Mayıs'a kadar yükselecek, Temmuz'dan Eylül'e düşecek ve Ekim'den Kasım'a kadar yükselecek, ardından yıl sonunda sakin bir döneme girecek. Şimdi en iyi zaman geçtiğine göre, yakın gelecekte otobüse binemezseniz sadece temmuz ve ağustos aylarında işlem hacmine bakabilirsiniz ama kesin olan Pekin'deki ev fiyatlarının tekrar 5'in başına dönmesi zor olacak.
Sadece ihtiyaç kraldır
İlk kısımdan görebiliyoruz. "317 katı politikası" spekülatif talebi sınırlamasına ve hatta emlak piyasasını dondurmasına rağmen, Xiaoyangchun 2018 ve 2019'da güçlü kaldı ve bu da Pekin pazarındaki sert talebin çok güçlü olduğunu ve piyasayı desteklemenin ana itici gücü olduğunu gösteriyor. Yatırımcılar gevşiyor, sadece ailelerin devralması gerekiyor, konut fiyatı balonu seyreliyor.
Pekin'deki talep tarafının gerçekten çok istikrarlı olduğu söylenmelidir.Eğer 317 gibi sert bir kontrol politikası diğer şehirlere yerleştirilirse, emlak piyasası kesinlikle uzun vadeli bir depresyona girecektir.
Kabuk verileri de bu çıkarımı doğrulamaktadır. 2018'in dördüncü çeyreğinde, Pekin'deki komisyoncuların yalnızca% 1,2'si esas olarak yatırım talebine maruz kaldı. Sıkı politikalar ve düşük piyasa sıcaklıkları ile, ikinci el konut piyasasındaki işlemler esas olarak kendi kendine işgal talebi ile desteklenmektedir.
"317" konut muhasebeleştirme ve kredi politikası, birini satan, bir satın alan ev takasları için peşinat gereksinimlerinin oranını ve ev takaslarının zorluğunu büyük ölçüde artırmıştır, ancak, katı talep için peşinat düzenlemeden önce ve sonra pek değişmemiştir. Bu nedenle, düzenleme sonrası acil talebin oranı önemli ölçüde artmıştır.
Toplam fiyat aralığı açısından bakıldığında toplam fiyatı 4 milyon olan işlemlerin oranı düzenleme sonrasında önemli ölçüde artmış ve Şubat ayında işlem oranı% 45,6'ya ulaşmıştır. Hiç şüphe yok ki, düşük maliyetli konut piyasadaki en likit varlıktır.
Değer depresyonu
İlk bölümden, iki yıl içinde Pekin'in ev fiyatının yüksek bir noktadan metrekare başına 59.898 yuan'a düştüğünü,% 11,3'lük bir düşüşle, 100 metrekarelik bir evin iki yılda 600.000 düşüşle eşdeğer olduğunu öğrendik. Sıradan bir ailenin birkaç yıldır geliri. Ama durum böyle değil, bazı bölgelerdeki düşüş bu değerden çok daha fazla ... Sonra önümüzdeki iki yıl içinde Pekin'in yükseliş ve düşüşüne geleceğiz.
Genel olarak konuşursak, düşüş ne kadar büyükse, direnç o kadar kötü, konut fiyatı balonu o kadar büyük ve değer potansiyeli o kadar kötü. Yukarıdaki resme bakalım.
En büyük düşüşlerin yaşandığı üç bölge, Shijingshan, Tongzhou ve Daxing, son döngüde aşırı abartılan alanlardır. Tongzhou kavramı Pekin alt merkezidir, Daxing kavramı yeni havaalanıdır ve Shijingshan kavramı "henüz kalkmamıştır." Yükselmenin değeri. "
Bu sonucun mantığı, Pekin'de, batıdaki Shijingshan haricinde, diğer bölgelerdeki konut fiyatlarının artması ve yüksek konut fiyatlarının, ev almaya gücü yetmeyenleri kesinlikle bu bölgeye akmaya zorlayacağıdır. Bu noktaya katılmıyorum.Bir evin değeri, geliştirme yönü, endüstri, eğitim, tıbbi kaynaklar vb. Malzemeler gerektirir. Bu varlıklar boğa piyasasında büyük bir artışa ve ayı piyasasında küçük bir düşüşe sahiptir. Yüksek kaliteli yatırım ürünleridir ve hiçbir zaman ikinci en iyi ürünler değildir. seçin.
Örneğin, Yizhuang resimdeki en savunmacıdır. Her şeyden önce, "Beijing Southeast Fly" stratejik geliştirme yönünde ve ikincisi, endüstriyel düzen güçlü ... Çok sayıda internet şirketi, özellikle JD.com yerleştikten sonra, marka geliştiricileri de yerleşim planına odaklanıyor. Yönler, endüstriler ve para vardır ve bunalımların değeri hızla uyarılır.
Tabii ki, değer potansiyeli açısından Tongzhou, Fangshan ve Daxing'de hala boşluklar var ve spesifik alana atıfta bulunulmalıdır.
Akla dön
İki yıllık düzenleme ve kontrolün ardından Pekin pazarı tamamen rasyonaliteye döndü. Partinin değeri belirgindir, iyi ve kötü ürünler açığa çıkar ve ticaret pazarı oldukça dengelidir. Spesifik olarak, aşağıdaki yönlere ayrılabilir: Biri piyasa işlemlerinin istikrarı, ikincisi rasyonel piyasa duyarlılığı ve üçüncüsü alıcıların zayıflamasıdır.
1. Pazar hacmi sabit
Şekilden de görülebileceği gibi, 17 Mart 2017 açık bir dönüm noktasıydı.Bunun öncesinde piyasada güçlü bir spekülasyon atmosferi, aşırı kredi talebi ve tarihi zirvelere ulaştıktan sonra ticaret hacmi düşerek donma noktası dönemine girmiştir. Ardından 2017'nin sonunda yavaş yavaş tırmanmaya başladı.
2018 yılına gelindiğinde ticaret hacmi mevsimsel soğuk ve ılıkla dalgalanmasına rağmen, temel değer tarihi orta seviyeye geri döndü. 2019'da bu aralıkta normal dalgalanması ve aşırı soğuma veya aşırı ısınma olmayacağı bekleniyor. Bu yılın Mart ayında Xiaoyangchun'dan sonra, ticaret hacminin normalde temel seviyeye düşme olasılığı yüksek ve ticaret hacmi oldukça istikrarlı. Geniş bir açıklık olmayacak.
2. Piyasa duyarlılığı rasyoneldir
Piyasa duyarlılığı emlak piyasasında önemli bir rol oynamaktadır.İki yıllık sıkı kontrolden sonra, Pekin'deki ev alıcılarının duyguları daha rasyonel hale geldi ve mikro pazarı daha çok önemsedi.
Sahiplerin bakış açısından, düzenleme öncesinde mal sahiplerinin sık sık yaptığı fiyat artışlarının aksine, mal sahiplerinin düzenleme sonrası fiyat ayarlama davranışları "esas olarak fiyatları düşürmüştür". Bu yılın Ocak ayından itibaren artış hızının artması, işlem hacminin artmasıyla satıcı güveninin kademeli olarak arttığı anlamına geliyor. Liste fiyatları açısından, yeni sahiplerin ortalama kotasyon fiyatı düzenlemeden bu yana düşmeye devam etmiş ve 2019'a girdikten sonra istikrar kazanmıştır. Piyasa ayarlamaları altında sahiplerin beklentilerinin giderek rasyonel hale geldiği görülmektedir.
317 katı hükümet baskısına rağmen, ortalama liste fiyatı eğiliminin çok barışçıl olduğu, satılık liste sahiplerinin esas olarak yenilemeyi iyileştirmeye odaklandığını ve kısa vadeli düşüş piyasası nedeniyle keskin bir dalgalanma olmadığını gösteren şekilden görülebilir. .
3. Alıcı coşkusu azaldı.
Pekin emlak piyasasındaki mevcut toparlanmaya rağmen, alıcı popülaritesinin 317'den çok uzak olduğunu belirtmek gerekir. Daha önce de söylediğim gibi, sadece ev fiyatı her an yükseldiğinde, gruplar halinde ev almak için dışarı çıkacaklar.Ev fiyatı sabit olduğu sürece, piyasadaki tek talep acelesi olmayan turistler haline gelecektir. Bu yetenekler piyasadaki gerçek pırasa.
Bu tablo çok önemli ve doğrudan piyasanın talep tarafını, yani Lianjia brokerlerinin haftalık izleme hacmini yansıtıyor.Yeni Yıldaki anormal yolcu hacmi verileri dışında, diğer veriler fiyat trendiyle oldukça tutarlı. Bunların arasında 317'den itibaren seyretmek için kaset miktarı keskin bir şekilde düştü ve 2019'daki Bahar Şenliği'nden sonra kasetten izlemeye hacmi yeniden yükseliyor, bu da talebin patladığını kanıtlıyor. Alıcılar fırsatı değerlendirmeli.
