Şangay'da emlak arzı artmaya başladı Longhu ve Binjiang hala "çivi haneleri" mi olacak?
E-House CEO'su Ding Zuyu, yılın başında "Ding Zuyu'nun Emlak Piyasası İncelemesi" nin basın toplantısında, 2018'de gelecek vaat eden şehirler arasında hala Şangay'a bahse giriyor. Şangay'ın 2017'deki emlak piyasası düzenlemesi nedeniyle, çok sayıda proje pazara girmedi ve birikmiş birikimin toplam değeri 640 milyarı geçti .
640 milyar yuan kavramı nedir? 2017'de, Şangay emlak piyasasının yıllık cirosu yaklaşık 260 milyar yuan idi, bu da emlak piyasasında depolanan "rezervuarın" iki yıllık bir kimyasal giderme döngüsü için yeterli olduğu anlamına geliyor.
Shanghai Centaline Real Estate'in baş analisti Lu Wenxi, bunu bir bariyer gölüne benzetti.Lu Wenxi'ye göre, gölün güçlü gerginliği nedeniyle bariyer gölün hasar görmesini önlemek için ön satış izninin kapısı uygun şekilde açılacak. Geçen yıldan daha gevşek olacak, ancak genel ton hala sıkı bir şekilde kontrol ediliyor. Bu aynı zamanda, bu önceden onaylanmış kuyruklama projelerinin zaman aralıkları ve gruplar halinde kademeli olarak piyasaya gireceği anlamına gelir.
Bu gerçekten de böyledir.
Geçtiğimiz Ocak ayında arka arkaya 14 market açılmış ve 4.272 adet pazara girmiştir. Longhu Tianpu ve Binjiang Park No. 1'in yeni binalar kalabalığında hala görülmemesi üzücü.
Resim internetten geliyor
Lu Wenxi, pazara giren neredeyse tüm konut geliştirme şirketlerinin ilgili departmanların rehberlik fiyatlarını kabul etmesi gerektiğini, konut fiyatları çok yüksekse arazi edinim ve inşaat maliyetlerinin nedenlerini açıklamaları gerektiğini söyledi.İki taraf arasındaki fark çok büyükse, onayın onaylanmayacağını söyledi.
E-House Araştırma Enstitüsü'nün Think Tank Merkezi'nin araştırma direktörü Yan Yuejin'e göre, ön satış sertifikasını almak zor değil. Asıl önemli olan emlak şirketinin bazı faydalardan vazgeçmeye istekli olup olmadığı. İlk kez ihtiyaç duyulan konut ve konut iyileştirme fiyatları genellikle yüksek değildir, bu da şehrin ortalama fiyatı üzerinde büyük bir baskı oluşturmaz ve sertifika almak nispeten kolaydır.
Fiyat istikrarı perspektifinden, yüksek fiyatlı sipariş ve düşük fiyatlı sipariş piyasaya sokulabilir, böylece yüksek fiyatlı siparişin piyasaya girmek için daha uzun süre beklemesi gerekecektir.
Resim internetten geliyor
"Uluslararası Finans Haberleri" muhabiri buna göre Şangay Konut Yönetimi Bürosu ile temasa geçti ve diğer taraf, ilgili ön onay bilgilerinin her bölge konut yönetim bürosuyla telefonla doğrulanabileceğini söylemeyi reddetti. Daha sonra muhabir Shanghai Pudong Yeni Bölge Konut Yönetim Bürosu ile temasa geçti ve diğer taraf proje bilgilerinin açıklanmasının sakıncalı olduğunu bildirdi ve onayın özel politikaları bilmeden üst birimin talimatlarına uygun olarak gerçekleştirildiğini bildirdi.
Bu, geliştiricinin teklifi ile hükümetin rehberlik fiyatı arasında bir oyundur, rüya ile gerçek arasında bir çarpışma ve emlak şirketlerinin nakit akışının büyük bir testi.
Farklı emlak şirketleri buna karşı farklı tavırlar göstermiştir.
Pek çok gizli arzuyla karşılaştırıldığında, Shimao Mareşal Xu Shitan oldukça samimi bir cevap verdi.
Xu Shitan bir keresinde pazara saygı duymayı ve genel eğilimle yüzleşmemeyi seçtiğimizi söyledi. Hükümetin dosyalama fiyatı piyasa fiyatından% 10 indirimli ise, satıp sahibinin% 10 kazanmasına izin vermeye hazırız, ancak tek seferlik bir ödemenin bir defaya mahsus% 10'luk bir indirime eşit olacağını umuyoruz; dosyalama fiyatı piyasadan yalnızca% 20 indirimli ise % 30 indirim, bekleriz, büyümemiz hissedarların çıkarları pahasına olamaz.
Resim internetten geliyor
Tek kelimeyle, Shimao'nun kabul kapsamı ve koşulları.
Shimao'nun "yumuşak duruşu" ile karşılaştırıldığında, bazı emlak şirketleri sağlam ve yıkılmaz görünmektedir, ancak gerçek durum tutumlarından daha serttir.
İlk atış ateşlenmedi
Baoshan'ın Dachang bölümünde bulunan Binjiang Park One, tipik bir temsilcidir.
Binjiang Group'un Şangay'a giren ilk projesi olan Park One, Binjiang Group'un kendi kendini belgeleyen bir çalışmasıdır.Yönetim Kurulu Başkanı Qi Jinxing'in istek ve beklentilerini taşır. Qi Jinxing, Park One'ın anında başarıya ulaşacağını ve ihtişamını Hangzhou'da temel almaya devam edeceğini umuyor.
Ne de olsa Binjiang, Hangzhou'nun emlak şirketlerinde marka bilinirliği açısından ikinci sırada, "Big Brother" Greentown'dan sonra ikinci sırada yer alıyor.
Şangay'a giden yolun yarısında, Qi Jinxing'in de kendi çaresizliği var. Ev ve bilet deposu olarak Hangzhou, birçok emlak şirketi arasında rekabetin odağı haline geldi ve Binjiang'ın durumu tehlikede.
2016 yılında Hangzhou gayrimenkul şirketlerinin yıllık savaşında, Greentown satış şampiyonu konumunu güvence altına alırken, Vanke ile Binjiang arasındaki savaş şiddetli hale geldi ve iki taraf berabere sonuçlandı. Bununla birlikte, Vanke'nin birbirini izleyen beş aylık gücü karşısında, Binjiang üzerindeki baskı keskin bir şekilde arttı.
Binjiang başkanı Qi Jinxing'i daha da rahatsız eden şey, daha önce Zhuji'ye yerleşmiş olan Xiangsheng'in de şiddetli bir yakalama eğilimi başlatmasıdır.
Binjiang, orijinal güvenlik bölgesinden çıkmaya ve bölgesini genişletmek için Şangay'a gitmeye karar verdi. Medya, Binjiang'ın "uzun süredir gecikmesini" sorguladı, ancak Qi Jinxing iyimser bir şekilde "güçlü şirketler için Şangay'a girmek için asla çok geç olmayacağını" belirtti.
Binjiang'ın, Shencheng'de bir yer edinmesi için kendi kendini belgeleyen bir işe ihtiyacı var. Şu anda bile, Şangay'daki arazi fiyatı gün geçtikçe artıyor.Hangzhou'daki yerel "Land King" projesinin başarılı tüccarı ile Qi Jinxing, hala cesurca "yükseklerin peşinden koş ve gir".
2015 yılı sonunda, Binjiang Group ve Ping An Real Estate, Qilian Topluluğu, Dachang Kasabası, Baoshan Bölgesi, Şangay'da 3.465 milyar yuan karşılığında bir arazi parçası kazandı. Taban fiyat metrekare başına 28755 yuan idi ve% 91.7 prim oranıyla o zaman "toprak kralı" oldu.
Daha sonra, Binjiang Group projeyi Binjiang Park No. 1 olarak adlandırdı ve 2016'nın ikinci yarısında başlatmayı planlıyor. O sırada piyasa, Park One satışa çıktığında, Qi Jinxing'in ilk Şangay "Land King" projesinin sorunsuz bir şekilde çözüleceğini kabul etti. Anlaşmayı beklemeden Binjiang, Şangay emlak piyasasının düzenlemesini başlattı. Satış personeli daha önce International Finance News'ten bir muhabire Binjiang'ın kendi beklenen birim fiyatının yaklaşık 58.000 yuan olduğunu açıkladı, bu da hükümetin 54.000 yuan olan rehberlik fiyatından biraz farklıydı, bu nedenle satış öncesi izin başvurusu ertelendi. Araziye para harcamanın yüksek maliyeti, fiyatları düşürmedeki isteksizliğinin de temel nedeni haline geldi.
Resim internetten geliyor
Park One henüz ödemeyi almadı ve Binjiang Group'un da Şanghay'daki Gubei ve Chongming'deki diğer projelere yatırım yapması gerekiyor. Bir yıldan fazla süren sıkı çalışmanın ardından, baskısı iki katına çıkan Binjiang nihayet bir ayarlama yapmaya karar verdi. Önce dekorasyon maliyetini düşür ve projenin ön satışı için başvur. sertifika.
"Uluslararası Finans Haberleri" muhabirinin yerinde ziyaretine göre, Binjiang Park One, maliyetleri düşürmek için dekorasyonunu ayarlıyor ve orijinal olarak ilan edilen "yüksek teknolojili konut" dan sıradan konuta model evini yeniden şekillendiriyor.
Satış personeli, satış öncesi izin başvurusunda oldukça fazla deneyime sahiptir.Yılın ilk yarısında ortamın ikinci yarısına göre daha kolay olacağına inanıyorlar.Şubat'taki Yeni Yıl ve Mart'taki Ulusal İki Seans, Binjiang Park No. Güzel bir zaman.
Değişiklik aynı zamanda bu projeden önceki en büyük hile anlamına da geliyor: Avrupa uluslararası standartlarıyla senkronize olan sekiz teknolojik sistemin tanıtımı ve yer kaynaklı ısı pompalarından ve sabit sıcaklık ve nemden yararlanan yüksek teknolojili eko evler büyük ölçüde azaltılacak veya artık mevcut olmayacak. "Uluslararası Finans Haberleri" muhabiri, Binjiang Grubu'nun Şangay Şubesi genel müdürü Wang Zanyu'dan onay istedi ve Wang Zanyu yorum yapmayı reddetti.
Longfor Şangay
Tabii ki Binjiang tek başına savaşmıyor. Ondan 13 kilometre uzakta bulunan Longhu Tianpu Yazhu, kendi özelliğinden dolayı "çivi evi" nin bir üyesi olmuştur.
2017 yılında, Longfor Real Estatein sözleşmeli satışları 92,6 milyar yuan idi, ancak Şangay bölgesi yıllık% 57 düşüşle yalnızca 2,332 milyar yuan katkıda bulundu. Şangay emlak şirketleri sıralamasında 46. sıraya geriledi ve neredeyse ilk 50 eşiğinin gerisinde kaldı.
Bu performans aynı zamanda Şangay'ın Longfor'daki dahili şehir şirketlerinin sıralamasını 3 numaradan 17'ye düşürdü.
Shanghai Longhu'nun "Waterloo" si bu sefer esas olarak Longhu Tianpu projesinden kaynaklandı.
Aralık 2015'te Longfor Real Estate, Şangay, Jiading Bölgesi, Jiangqiao Kasabasının Kuzey Topluluğundaki araziyi 4,65 milyar yuan,% 108,34 prim ve metrekare başına 27,084 yuan taban fiyatla kazandı. Longfor Tianpu projesi, "yüksek kaliteli disk" standardı üzerine inşa edildi.
Bu proje Longfor'un Şangay'daki performansı için ne kadar önemli?
Longfor'un 2017'de Şangay'da satış planları olan ve 10 milyar yuan hedef satış ile toplam 8 projesi vardır.Sadece Longfor Tianpu'nun 8 milyar yuan satış hedefi vardır. Başka bir deyişle, Tianpu'nun performansı, Longfor Shanghai'ın bu yılki performansını belirliyor.
Ancak gerçek durum, 2016 yılının sonunda büyük bir basın toplantısı düzenlendiğinden beri, satış piyasası Tianpu'nun varlığını beklemiyor. Longhu Tianpu projesinin satış personeli, proje açılış prosedürlerinin tamamlandığını ve ön satış sertifikası için sırada beklediklerini belirtti.
Emlak sektöründen bir kişi Longfor'un satış öncesi ruhsat sorununu şu şekilde tanımladı: Yanlış tempoya basmanın neden olduğu "Adım ve yanlış".
Hükümet 60,000 yuan fiyatına rehberlik ettiğinde, Longhu 80,000 yuan'a karar verdi ve küstah kafasını indirmeyi reddetti Tekrar tekrar değerlendirildikten sonra, rehber fiyatı 40,000 ila 50,000 yuan'a düştü. Longhu ondan öğrendikten sonra onu kabul etmek için döndüğünde, sıraya girmesi gerektiği söylendi ve ön satış öncesi sertifikaları bekleyen eşyalarla doluydu.
Lu Zhongxi, Longfor'un fiyat konusunda ısrar etmemesi ve rahatlamaması durumunda, Tianpu projesinin 2016 sonunda düzenlemenin başında durumu görerek ve satış lisansı alarak zaten yüksek bir ciro elde ettiğine inanıyor.
Resim internetten geliyor
Başlangıçta yıl sonundan önce lisans almak isteyen Longfor, sonuçta kasvetli performansını koruyamadı.
Biliyorsunuz, geçen yıl Şangay Longfor yöneticileri yeniden karıştırıldı, en büyük söylenti performansın standartlara uygun olmamasıydı. Sonra Longfor Emlak Başkanı Wu Yajun, hayranlık duyduğu protégé Wen Jiebang'ı Şangay'a transfer etti. Bugün Wen Jiebang hala güncel değil. Longfor'un Şangay'daki durumunu tersine çevirebilir.
Longhu'nun muhabiri ve ilgili personeli Tianpu projesinin açılış saatini doğrulamaya çalıştı, ancak henüz belirlenmemiş olduğu ve hala ön sertifika istediği söylendi.
"Son kullanma tarihi olmayan" Longhu ve Binjiang ne zaman piyasaya girecek?
