% 40 dalgalı, ipotek faiz oranları için ne kadar yer var?
Son zamanlarda, yerel bankalar sık sık mortgage faiz oranlarını artırdı.Birçok uzman, ipotek faiz oranlarının hala yükselebileceğini tahmin ediyor, bu nedenle emlak piyasasında gerginlik yayılıyor. Mevcut duruma bakılırsa, Pekin'deki birçok bankanın ilk konut kredisi faiz oranları maksimum% 30 artışla% 15 ila% 25 arttı; Wuhan'daki birçok bankanın ilk ev kredisi faiz oranları% 20 arttı; Nanjing'deki ilk ev kredilerinin faiz oranları genellikle% 15 arttı; Guangzhou ve Dongguan Foshan'daki bazı bankalar ilk konut kredisi faiz oranını% 40 artırdı ...
Sıradan ev alıcıları için, bir ev alırken ipotek faiz oranını düşürmek en iyisidir, ne kadar uygunsa o kadar iyidir; ev fiyatı daha ucuz olabilir ve müteahhit daha fazla kar elde edebilir, böylece bir ev satın alma maliyeti de düşürülebilir. Aylık geri ödeme baskısı daha az olabilir.
Şubat ayında 70 büyük ve orta ölçekli şehirde konut satışlarında yaşanan değişikliklere bakıldığında, ülke genelinde konut fiyatları hızlı yükselişe veda etti. Bunların arasında birinci sınıf şehirler sıkı kontrol politikalarına tabi ve konut fiyatları düşüş kanala girmiş Pekin, Şanghay, Guangzhou ve Shenzhen'deki konut fiyatları geçen yılki zirveye göre% 15 düştü ve aynı zamanda art arda yedi aydır durgun.
Günümüzde, ev alıcılarının büyük çoğunluğu bunu başarmak için kredi kullanıyor ve büyük ve orta ölçekli şehirlerdeki durgun konut fiyatlarının, artan mortgage maliyetlerini karşılaması zor. Guangzhou'da beyaz yakalı Bay Guo şirketi bir düğün evi satın almak istiyor. Geçen yılın Haziran ayından bu yana, Guangzhou, Tianhe Bölgesi, Junjing Garden'da ikinci el konutlara dikkat ediyor ve bu topluluğun konut fiyatı da geçen yılın en yüksek olan metrekare başına 50.000 yuan'dan metrekare başına 42.000 yuan psikolojik bir fiyata düştü. Başlangıçta, Bay Guo evi bir kredi ile satın almak istedi, ancak konut kredisinin maliyetindeki sürekli artış onu beklenmedik hale getirdi.
Guo, geçen yıl Mart ayında Guangzhou'da ilk ev kredisine% 15 indirim uygulayan bankalar olduğunu söyledi.Şimdi aşırı faiz oranı% 40 artarsa, aylık geri ödeme baskısı yükselen ev fiyatlarının sancısını çok aşıyor. 2 milyon yuan kredi ve 30 yıllık eşit anapara ve faiz geri ödemesi ile hesaplanan% 15'lik toplam geri ödeme 3.51 milyon yuan ve ortalama aylık geri ödeme 9745 yuan; ancak aşırı durumlarda faiz oranı% 40 artarsa, toplam geri ödeme tutarı 4.72 milyon yuan'a kadar yükselir , Ortalama aylık geri ödeme 13119 yuan. Bu nedenle, Bay Guo gibi alıcılar için ipotek üzerindeki baskı onları bunalmış hissettiriyor.
Bir zamanlar, ipotek işi bankalar için her zaman yüksek kaliteli bir kaynak olmuştur. Geçmişte birçok banka, ipotek müşterilerini çekmek için ev alıcılarına birçok indirim teklif ediyordu. Şimdi, yılın başında banka kredileri bol olsa bile, banka ipotek faiz oranları "yükseliyor". , Hatta bireysel bankalar kredileri askıya aldı. Ne yapmayı düşünüyorlar?
Her şeyden önce, sakinlerin kaldıraç oranındaki hızlı artış, bu yılki karar alma seviyesinin riskleri kontrol etme odağı. 2017'nin sonunda, Çin'in bireysel konut kredisi bakiyesi 21,9 trilyon yuan'a ulaştı ve toplam konut sektörü kredi bakiyesinin% 70,2'sini oluşturdu; konut sektörü borcunun GSYİH'ye oranı (yani konut kaldıraç oranı) 2015'teki% 36,4'ten% 48,3'e yükseldi. . Sakinlerin kaldıraç oranı keskin bir şekilde yükseldi ve yetkilileri, sakinlerin kaldıraç gücünü teşvik etmekten engellemeye doğru değiştirmeye zorladı.
Bu yılın Ocak ayında, Çin Bankacılık Düzenleme Komisyonu, sakinlerin kaldıraç oranını azaltmak için çaba gösterilmesi gerektiğini açıkça ortaya koydu. Odak noktası, konut sakinlerinin kaldıraç oranındaki aşırı büyümeyi kontrol etmek, tüketici kredilerinin kötüye kullanılması ve yasa dışı kredi kartlarının aşırı çekilmesi ve kişisel kredilerin borsaya ve konut piyasasına yasa dışı akışını sıkı bir şekilde kontrol etmek. Buna ek olarak, yeni merkez bankası yöneticisi Yi Gang'ın yakın zamanda yaptığı açıklamada, "kaldıracı azaltmak, riski kontrol etmek ve sonucu korumak" oldu.
Üçüncüsü, banka finansmanının maliyeti artmıştır ve ipoteklerin maliyeti buna göre ayarlanmalıdır. Geçmiş verilere göre, banka mevduatı ve kredi işinin faiz marjı, hiçbir kayıp ve sürdürülebilirlik olmaması için en az% 1,5 oranında sürdürülmelidir. Günümüzde servet yönetimi ürünlerinin getirisi% 5'i geçse bile, buna göre yaklaşık 1,5 puanlık bir faiz farkının sürdürülebilmesi için ipotek faiz oranının en az% 6,5'e çıkması gerektiği tahmin edilmektedir. Banka ev alıcılarına% 5'in altında bir ipotek faizi verirse, bu zarar eden bir iş olmaz mıydı? İkinci ev kredisi alanına gelince, yukarı yönlü dalgalanma daha büyük olacak ve bankanın elde etmek için daha fazla alanı olacak.
Son olarak, konut fiyatları ne kadar hızlı yükselirse, emlak riski de o kadar artar. Birkaç yıl önceydi, banka kişisel ipotekleri "tatlı ve tatlı" olarak görüyordu, o zaman artık tatsız bir iş olmalı. Bu, bankanın yeni faiz oranlarını formüle etmek için gayrimenkul risk değerlendirmesini gerektirir. Karşılaşılan riskler, elde edilen getiri oranıyla eşleşmelidir.
Artık çoğu banka, yetersiz likidite koşulları altında, bireysel konut kredileri alanında büyük miktarda kredi hattı yatırımı riskinin tahmin edilemez olduğuna inanıyor. Gelir ve risk eşleştirme ilkesine göre, müşteriler konut kredisi istediğinden, bankalar buna karşılık gelen gayrimenkul kontrol risklerini üstlenmek zorundadır ve çok düşük konut kredisi faiz oranları bankayı ancak risk faktörünün yüksek ve karlı olmadığı bir duruma sokabilir.
Mevcut durumdan yola çıkarak, ticari bankalar ipotek faiz oranlarını esas olarak piyasa koşullarına dayalı olarak kendi kendine ihraç davranışlarına dayanarak artırmışlardır.Bu, yetkililer tarafından da büyük ölçüde kabul edilmiştir ve "genel olarak faiz oranı pazarlamasının gerekliliklerini ve eğilimlerini karşıladığı" kabul edilmektedir. Öyleyse, Çin merkez bankasının para politikasının gelecekteki eğilimini nasıl tahmin edeceğiz ve konut kredisi faiz oranlarının yükselmesi için ne kadar yer var?
Birincisi, Çin'in para politikası uluslararası ekonomik duruma göre değişecek. Eski merkez bankası başkanı Zhou Xiaochuan'ın istifasından hemen önce, şunları söyledi: Birçok ülke şimdi niceliksel genişleme politikalarından çekiliyor, bu da geçmişteki küresel genişleme ve düşük faiz oranlarının sona erebileceği anlamına geliyor. Çin aynı zamanda tüm dünya ekonomisinin bir parçasıdır ve bu konudaki etki tahmin edilebilir olmalıdır.
Gayrimenkul için para politikasının gevşetilmesi, konut fiyatlarındaki artış ve ipotek faiz oranlarındaki düşüş üzerinde olumlu ve doğrudan bir etkiye sahiptir. Günümüzde Amerika Birleşik Devletleri, Avrupa, Japonya ve diğer ülkelerin merkez bankaları giderek niceliksel genişlemeden çekiliyor ve aynı zamanda gayrimenkulde kaldırmaya ve riskleri kontrol altına almaya yönelik bir iç politika niyeti var, bu nedenle artık önceki yıllarda olduğu gibi gayrimenkul konusunda da aşırılıklara gitmeliyiz. Rahat bir ortamda imkansızdır.
İkincisi, bu tur ipotek faiz oranları hala yukarı doğru ayarlama için çok yer var. Merkez bankası başkan yardımcısı Pan Gongsheng bir keresinde mortgage faiz oranının son zamanlarda biraz yükselmesine rağmen, biraz daha uzun bir döngüden nispeten düşük bir seviyede olduğunu söyledi. Tarandıktan sonra, Çin'in 5 yıldan uzun vadeli krediler için gösterge faiz oranının 24 Ekim 2015'ten bu yana% 4,9'da korunduğu ve 2007'nin yüksek seviyesi olan% 7,83'ten oldukça farklı olduğu görüldü. Mortgage faiz oranlarının zirveye ulaştığı değil, mortgage faiz oranlarının dibe vurduğu ve toparlandığı o yıl düşük banka mortgage faiz oranlarından yararlanan alıcılar, gelecekte büyük bir baskı ile karşılaşacak.
Gayrimenkul döngüsü parasal genişleme, gayrimenkul düzenlemeleri ve diğer faktörlerle tarihsel olarak uzatıldığından, finansal denetim güçlenmeye devam etti ve bir sonraki ipotek faiz oranı artış döngüsünün en az 3 yıl ve 5 yıla kadar olacağı öngörülebilir. Emlak düzenlemesinde en iyi durum, konut fiyatlarının ılımlı bir şekilde düşmesi ve spekülatörlerin giderek geri çekilmesidir.Ancak, konut fiyatlarının eğilimi ne olursa olsun, konut satın almak için ipotek maliyetlerinin ilerleyen dönemlerde daha da yükselmesi beklenmektedir.
