İkinci ev sahibinin Çin Yeni Yılı için gerçekten parası yok: Eggshell geçen yılın ilk üç çeyreğinde 2,5 milyar kaybetti ve kira kredisi çekildi
Wen Lin Xiaxi
Düzenle Xing Yun
Antik çağlardan beri kolay olmadı.
"Giyim, yemek, barınma ve ulaşım" da en pahalı "konut" olarak bakıldığında, uzun dönemli kiralık daireler, zamanın selinde ve sermaye arayışında başı çekmiştir. Birkaç yıllık büyümenin ardından, uzun vadeli kiralık apartmanların ölçeği büyüdü, ancak daha derin ve daha derin bir kayıp batağına düştü ve sık sık fırtınalar meydana geldi.
Şu anda, milyonlarca uzun vadeli kiralık daire, büyük kiracı grubuna ve finans kurumlarına derinden bağlı. Bir fırtına meydana geldiğinde, kiracılar en büyük "kurbanlar" oluyor.
Karmaşıklık bağlamında, uzun vadeli kiralık daireler, tarihteki en katı denetimi başlattı.
25 Aralık'ta, İskan ve Kent-Kırsal Kalkınma Bakanlığı ile diğer altı bakanlık, "kira kredisi" gelirinin, leasing şirketlerinin kira gelirlerinin% 30'unu geçemeyeceğini belirten bir belge yayınladı.
Hâlâ büyük çaplı zararlar içinde olan uzun vadeli kiralık daire şirketleri için bu bir darbe anlamına gelir.
01
Para kazanmak zor "ikinci ev sahibi"
"İkinci ev sahibinin" işi ülkede başka bir çıkış noktası haline geldikten sonra, aracılar ve müteahhitler akın etti, ancak çıkış kısa sürede fırtınanın zirvesi oldu.
Ölçek açısından bakıldığında, Çin'deki mevcut uzun vadeli kiralık apartman şirketlerinin çoğu, ağırlıklı olarak varlık-hafif yatırım modelleri olan Ziru, Qingke Apartmanı, Eggshell Apartmanı vb. "Aracı sistem" e dahil olup, kira sözleşmeleri ile sahiplerinden dağılır. Konut birleşik bir şekilde yenilenip dekore edildikten sonra işletme yönetimi ve hizmetleri ile donatıldıktan sonra kira farkı ve hizmet bedeli kazanılır.
Veriler, ABD'ye Eggshell Apartment ve Qingke adına listelemeye giden "aracı departmanın" geçen yılın aynı dönemine göre sırasıyla% 109.35 ve% 15.12 artışla, 2019'un üçüncü çeyreğinde sırasıyla 2.515 milyar yuan ve 373 milyon yuan zarar bildirdi.
Varlık operasyonlarına odaklanan "konut işletmesi departmanı" iyi gitmiyor. 2017 yılında Longfor Guanyu'nun eski CEO'su, uzun vadeli kiralık dairelerin karlılığının üç yıl içinde dikkate alınmayacağını söyledi.Vanke Başkanı Zhu Jiusheng ayrıca uzun vadeli kiralık dairelerin faaliyete geçtiğini söyledi. Piyasada gerçekten bir baskı var, ancak kayıp bile hissedarların kabul edilebilir aralığı içinde olacak.
Uzun vadeli kiralık daire endüstrisinin tamamının hala ilerlemeye devam ettiği söylenebilir.
Mevcut verilerden yola çıkarak, aşırı yüksek maliyet ve sınırlı gelir modeli, "aracı sistem" kayıplarının doğrudan nedenleridir.
Eggshell Apartmanı örnek olarak alınırsa, 2017, 2018 ve Ocak-Eylül 2019'daki toplam maliyeti (bundan böyle "neredeyse üç raporlama dönemi" olarak anılacaktır), sırasıyla gelirinin% 141,7'sini,% 151,8'ini ve% 151,3'ünü oluşturuyordu ve bunların kira bedeli Faiz giderleri, amortisman ve amortisman ve satış giderleri paranın büyük kısmını oluşturur.
Birincisi, en büyük oranı oluşturan kira bedeli, yani ev sahibine ödenen kiradır. Eggshell Apartmanlarının son üç raporlama dönemindeki kira bedeli yalnızca mutlak değerde değil, aynı zamanda gelir yüzdesi olarak da önemli ölçüde artmıştır. Yaklaşık% 90'lık mevcut oran, temelde beşikteki kâr olasılığını öldürdü.
Luckin Coffee'nin para yaktığı söyleniyor, ancak uzun süreli kiralık apartman daireleri gerçekten para yakıyor ve daha aşağı değil. İlki bir fincan kahve ile teslim edilirken, ikincisi oda oda bir çıkartmadır.
Bu durum esas olarak son birkaç yıldaki barbar büyüme döneminden kaynaklanıyordu. Çok sayıda uzun dönemli kiralık daire şirketi, sahiplerinden piyasa fiyatından daha yüksek bir fiyata ev almak için mantıksız rekabet yöntemi olan "yüksek gelir ve düşük kira" yı benimsemektedir. Daha sonra, piyasa fiyatından daha düşük bir fiyattan kiralayın, pazar payını alırken, aynı zamanda kendi kar alanını da sıkıştırır.
Gelirlerin% 15.9'unu oluşturan faiz harcamaları da aracılık sisteminin bir başka sorunu ve finansman modundaki farklılık bu sorunun anahtarı.
Amerika Birleşik Devletleri'ndeki olgun uzun vadeli kiralık daire şirketleri, EQR ve AVB, uzun süre% 40 ile% 50 arasında bir borç-varlık oranını korurken, yerli yumurta kabuğu apartmanlarının ve Qingke'nin mevcut borç / varlık oranları% 99,83 ve% 132,83 gibi yüksek. Büyük miktarlarda avans makbuzlarına ek olarak, banka kredileri de yüksek kalmaktadır.
Yıllık rapor verileri, üç raporlama döneminin sonunda, Eggshell Apartments'ın toplam borçlanmasının 938 milyon yuan, 3.073 milyar yuan ve 4.701 milyar yuan olduğunu, bunların kısa vadeli krediler ve vadesi dolan uzun vadeli kredilerin toplam kredilerin% 80 ila% 96'sını oluşturduğunu göstermektedir. Uzun vadeli kiralık dairelerin işletme döngüsü ile karşılaştırıldığında, ciddi bir kısa vadeli kredi ve uzun vadeli yatırım dır.
Varlık-hafif yatırım modelini benimseyen aracılık sistemi şu anda sadece risk sermayesi özkaynak finansmanı yoluyla veya gelecekte kira geliri olan VDM ihraç ederek finanse edebilmektedir.Miktar ve kanallar çok sınırlıdır ve sermaye maliyeti ve sermaye yapısı doğal olarak etkilenmektedir.
Ancak bu kısa vadede çözülmesi zor bir sorundur.
% 15,8 olan amortisman ve amortisman, Eggshell Apartmanlarının konutun alınmasından sonra ön tadilatına yapılan yatırım tutarını ve belirlenen sözleşme süresi içindeki amortisman tutarını ifade eder.
"Konut işletme bölümü" merkezileştirilmiş uzun süreli kiralık daire, "aracı daire" nin dekorasyon yatırımıyla karşılaştırıldığında, dağınık konut ve her dairenin ve evin kendine özgü durumu nedeniyle, dekorasyon sürecindeki dönüşüm ihtiyaçları aynı olmamakta ve ölçek etkisi ortaya çıkmaktadır. Kısa vadede birim maliyet indirimi sağlamak zordur.
Lianjia bir keresinde, mevcut yıllık dekorasyon dağılımının gelirin yaklaşık% 15'ini oluşturduğunu söyledi, bu yumurta kabuğu apartmanının verilerine çok yakın, bu da mevcut baş "aracı sistemin" bu konuda çok farklı olmadığını gösteriyor.
Sonuçlara göre, daha önce ev sahibi tarafından üstlenilen ev dekorasyon maliyetleri, boşluk maliyetleri ve reklam maliyetleri yoğunlaştırılıp artırıldıktan sonra, "ikinci ev sahibi" kârsız bir iş gibi görünüyor.
Bu "para kazanmamanın" sonucu da daha fazla sorun doğurdu.
02
"Kiralık krediler" fren yapıyor
tüm süreç içinde "Kira kredileri" ve kiracılardan kiraların önceden tahsil edilmesi, işletmelerin "hayat kurtarıcı" ve genişlemesinin anahtarı haline gelmiştir.
Örnek olarak Eggshell Apartmanı'nı ele alalım: Şirket, kiracıları ile sözleşme imzaladığında, onları daha düşük aylık kiralar ile ödeme yöntemi olarak "kira kredisi" kullanmaya teşvik ediyor. Kiracı ilk ayın kirasını ödedikten sonra ortak bankaya 11 aylık kira bedeli tutarında kredi başvurusunda bulunur, başvuru başarılı olduktan sonra banka krediyi Eggshell Apartmanı'na bir defada aktarır Kiracı krediyi her ay bankaya geri öder. Daireler ev sahibine düzenli olarak kira öder.
Eggshell Apartmanları için, kiranın önceden alınan ancak mal sahibine ödenmeyen kısmı, "önceden alınan hesaplara" yansıyan büyük bir fon havuzu haline gelir.
Yumurta kabuğu apartman izahnamesi, 2017 sonu, 2018 sonu ve Eylül 2019 sonu itibariyle, yumurta kabuğu apartmanının sırasıyla 937 milyon yuan, 2.127 milyar yuan ve 3.157 milyar yuan finansal kurumlardan avans ödemeleri ve konut sakinlerinden alınan avans ödemeleri aldığını göstermektedir. Bunlar sırasıyla 206 milyon yuan, 280 milyon yuan ve 794 milyon yuan idi.
Bunun avantajı, eli daha az olan kiracıların tek seferde büyük miktarda nakit ödemek zorunda kalmaması, çünkü birini üç, birini altı ödemek için taahhüt ederlerken, yumurta kabuğu apartmanı "gelecekteki kira" nın bu kısmını bir kaldıraç olarak kullanabilir. Konutları artırmak, dekorasyona yatırım yapmak ve iş ölçeğini genişletmek için.
Ancak sorun şu ki, uzun vadeli kiralık apartman şirketi, kırılmış sermaye zinciri nedeniyle mal sahibine kirayı ödeyemezse, mal sahibinin "kiracıyı süpürme" hakkı vardır. Şu anda, kiracılar sadece bir evi yeniden bulma sorunuyla karşılaşmakla kalmıyor, aynı zamanda finansal kuruma taksitli krediyi geri ödemeye devam edecekler, aksi takdirde kredi geçmişleri etkilenecek.
Bu tür riskler ve şüpheler karşısında, "aracı departman", Şanghay'daki "aşk dairesi" nden başlayarak, iyi kiraya ve iyi yaşama, sevgi dolu aileye, mükemmel kiracılara, Kaixin Asia'ya ve ardından Hangzhou'ya doğru 2018'de sık sık patlamaya başladı. Hem Dingjia hem de Caffey kedisi, sermaye zinciri kırıldıktan sonra operasyonel kriz yaşadı ve kiracılar en büyük kurbanlar oldu.
Uzun vadeli kiralık daire pazarı bir karmaşa içinde.
Bir tur değişikliğin ardından, en iyi oyuncular halka açılmak ve finansman kanallarını genişletmek için kanamaya çalıştı. Bunlar arasında Qingke, ABD borsasında başarılı bir şekilde listelendi ve Eggshell Apartment zaten bir prospektüs sundu.
Kaos altında denetim harekete geçer.
25 Aralık'ta altı bakanlık, kira kredilerini kontrol etmek ve bir fon havuzu oluşmasını önlemek için belgeler yayınladı. Örneğin, kiracılardan gizleme, aldatma veya zorlama yoluyla "kira kredisi" kullanmaları istenmemeli ve kiracıların kira taksit veya kira imtiyazları adına "kira kredisi" kullanmaya teşvik edilmemesi gerekir.
Belgede, "kira kredisi" gelirinin oranının, leasing şirketlerinin kira gelirlerinin% 30'unu geçemeyeceği açıkça belirtiliyor.
Eggshell ve Qingke'nin verilerine göre, 2019'un ilk dokuz ayında yumurta kabuğu kiralama kredileri gelirin yaklaşık% 80'ini oluştururken (finansal kurumlardan ve kiracılardan elde edilen ön ödeme verilerine dayanan basit bir hesaplama), Qingke 2019 Yılın ilk yarısında% 69 ile% 30'un üzerindedir.
Bu düzenleme zorunluluğu, "aracı sistem" in gelir kaynağının büyük bir bölümünü ortadan kaldırmaya eşdeğerdir. Orijinal kayıp "kanama" ise, daha sonraki kayıp "kan çökmesi" olarak tanımlanabilir.
03
"Kanama sekeli"
Kayıplardan kurtulmak için, uzun vadeli apartman şirketleri aslında gelirlerini artırmak ve maliyetleri düşürmek için pek çok "çalışma" yaptılar.
Geliri artırmak için en önemlisi "n + 1" bölme sayısını artırarak süit başına kiralanan ev sayısını artırmaktır.Her oda için kira azalsa bile alınan toplam kira miktarı artacaktır.
Bu her yerde bulunan bölme odası piyasada tartışmalı olmuştur. Tek kişilik oda kirası düşmesine rağmen ekonomik koşulları kısıtlı kiracılar sevdikleri evlerini daha düşük fiyata kiralayabilirler; ancak konut sayısının artması nedeniyle konut yoğunluğu ve bölgenin yönetim zorluğu artmış, konut yapısında da değişiklikler meydana gelecektir. Belirli güvenlik riskleri.
2017 sonunda, Daxing yangınından sonra Pekin, yasadışı olarak inşa edilmiş bölme evlerinin yıkılmasını defalarca destekledi.
Ücretsiz bir satış temsilcisi olan Ozawa, şehir çevrelerine, bu yılın Temmuz ayından itibaren Tiantongyuan ve Huilongguan bölgelerinin, 2017'de Daxing'deki yangın ve büyük ölçekli bölme evlerinin zorla yıkılmasının ardından bir başka katı düzeltme haline gelen bölmeleri büyük ölçekte sökmeye başladığını söyledi.
Bölünmüş odalar sorununa yanıt olarak, Eggshell Apartments, bu yıl 3 Aralık'ta yanıt vererek, aktif olarak kendi kendini kontrol etmek ve reform yapmak ve kiracıların zamanında yeniden yerleşiminde iyi bir iş çıkarmak için ilgili departmanların gereksinimleri ile işbirliği yaptığını söyledi.
"N + 1" e ek olarak, yıllık kira artışı, "aracılık sistemi" nin geliri artırmasının bir diğer önemli yoludur.
Halka açık bilgiler, Eggshell Apartment ve Qingke'nin mal sahibi ile bir kira sözleşmesi imzaladıklarında, sözleşme süresinin sırasıyla 4-6 yıl ve 5 yıldan fazla olduğunu, kiracı ile imzalanan kira sözleşmesinin ise genellikle 1 yıl sürdüğünü göstermektedir. Bu dönemde, "aracı departman" kendi maliyetlerini kilitlerken, kira farkını artırmak ve gelir seviyelerini yönlendirmek için her yıl belirli bir kira artışına yer açılmasını kaçınılmaz olarak umuyor.
Ancak yıllık kiranın belirli bir artışı sorunsuz bir şekilde sağlayıp sağlayamayacağı, kira süresinin sona erdiği ekonomik duruma bağlıdır.
Kiracı Xiao Wang, şehir çevrelerine yumurta kabuğu apartmanındaki kira sözleşmesinin bu yıl Ekim ayında sona ermesi gerektiğini çünkü taşınamayacak kadar tembel olduğunu ve yenilemeyi planladığını söyledi. Bununla birlikte, yumurta kabuğu apartman görevlisi bana, kontratın yenilenmesi durumunda hem kira hem de hizmet bedelinin yukarı doğru ayarlanacağı ve bunun da aylık harcamaya yaklaşık 300 yuan ekleyeceği söylendi.
Bir ay sonra Xiao Wang, kiralama için sezon dışında göründüğünü fark etti. Yalnızca Ziruo ve Eggshell Apartments'ın fiyatları genel olarak düşmekle kalmadı, aynı zamanda Eggshell'in müşteri hizmetlerinden başka bir telefon aldı ve kirayı artırıp orijinal fiyattan devam edemeyeceği söylendi. 1 yıllık kira.
Görünüşe göre bu daire fiyat artış planı kiralama dalgası, piyasa tarafından geçici olarak bastırılmış durumda.
Artan gelirin yanı sıra, "aracı departman" da maliyetleri düşürmek için önemli çabalar gösterdi, ancak maalesef evin kalitesi doğrudan mağdur oldu.
Konutu aldıktan sonra, "aracı departman" önce tadilat ve tadilat yapacak ve malzemenin bu kısmının kalitesi şimdilik göz ardı edilecektir. Belli bir havalandırmanın ardından hava kalitesinin iyileştirilmesi için gerekli şart haline gelince, işletmenin yatırım maliyetini de görünmez bir şekilde artırdı - boş dönemdeki her ek gün için, "aracı sistem" bir eksi kira ödeyecekti.
Ağustos 2018'de, "Ali P7 çalışanı lösemiden öldü ve ölmeden önce bedava formaldehit odası kiraladı" yazısı internette yayınlanarak boş odada aşırı formaldehit sorununu ön plana çıkardı.
Eggshell Apartmanı ve Ziruo'da çalışan bir satış elemanı olan Xiaodong, şehir çevrelerine Ziruonun konutunun artık 30 günlük sıkı bir havalandırma süresi gerektirdiğini söyledi. Ancak, bildiği diğer "aracı sistemler" hiç bu kadar büyük Haberler, yani 30 günlük havalandırma süresi yok ve kapıdaki "test edilmiş" etiketlerin çoğu sadece iddialı.
Bir tarafta zarar eden şirketler, geliri artırmak ve maliyetleri düşürmek için ellerinden geleni yapıyor, diğer tarafta hayati haklarının ve çıkarlarının korunması gereken sıradan kiracılar var. Nasıl denge sağlanacağı bir sorun haline geldi, ancak kiracıların çıkarlarına kötü niyetli bir şekilde zarar vermek yoluyla elde edilmemelidir.
04
"Kanamayı durdurmanın" uzun yolu
Son üç raporlama döneminin verilerine bakıldığında, Eggshell Apartmanlarının kaybı hem mutlak değer hem de orantılı olarak genişlemeye devam ediyor. Qingkenin zarar oranı daralmış olsa da, yine de kâr elde etmekten çok uzak olmayan% 41,55'e kadar yükseliyor. Gidecek uzun bir yol var.
Ziru'dan bir satıcı olan Xiaodong, şehir çevrelerine 2018'deki "Cennete Dönüş Planı" ndan sonra yeni edinilen konutların bölüneceğini söyledi. Rapor edilip cezalandırıldıktan sonra, işletme ve mal sahibine ağır bir maliyetle sırasıyla 50.000 yuan ve 30.000 yuan para cezası verilecek.
Bu tür bir politika baskısı altında Ziru, bununla başa çıkmak için dahili olarak bir "hemostaz planı" önerdi. İçerik esas olarak iki içerir: Birincisi, kirayı azaltmak için mal sahibi ile görüşün, aksi takdirde sözleşme tazminatının ihlali; İkincisi, bazı alanlar evleri toplamayı durdurur.
Son basında çıkan haberlere göre, Ziru ve Eggshell de dahil olmak üzere Pekin çok aileli kiralık daire şirketleri, ev sahiplerinden fiyatları düşürmelerini istiyor.
Ancak "hemostaz planı" sadece kısa vadeli bir acil müdahale olarak kullanılabilir.Uzun vadede, kârlılık elde etmek için yeterli olmaktan uzaktır.
İdeal bir durumda Ziruo ve Eggshell gibi "aracı sistemlerin" geliştirilmesi ve yaygınlaştırılmasıyla, ilgili ölçeğe ulaşıldıktan sonra belirli marka faydaları oluşacaktır. O zamana kadar iyi bir itibar ve hizmet temelinde kurum, sahipleriyle yapılan görüşmelerde daha avantajlı bir konumda olacak ve kira bedelini bir ölçüde düşürebilecek.
İkincisi, "aracı sistem" işletmeleri, keşif sürecinde kademeli olarak büyük ölçekli ve standartlaştırılmış bir operasyon modu oluşturur; bu, aynı zamanda operasyonel verimliliği artırabilir, çoklu bağlantılarda maliyetleri kontrol edebilir ve yönetim maliyetlerini, açılış öncesi maliyetleri ve erken aşama dekorasyon maliyetlerini azaltabilir.
Dahası, tüketim konseptlerinin geliştirilmesinden birkaç yıl sonra, kiralama piyasası daha olgun hale gelecek, tüketim alışkanlıkları yavaş yavaş geliştirilecek ve satış giderleri makul bir düzeye düşecektir.
Ayrıca, gelir kaynağı olarak yalnızca kira farklılıklarına ve yönetim ücretlerine güvenmekle karşılaştırıldığında, "aracı sistem", daha fazla katma değerli hizmetler sağlamak ve daha fazla kar noktası bulmak için önemli bir akış ve kaynak olarak büyüyen bir kiracı grubunu kullanmalıdır. , Kira getirilerinde artış sağlamak.
Ancak, yukarıdaki "ideal durumların" gerçekleşmesi uzun bir birikim sürecini gerektirir. Bölünmüş odaların giderek daha sıkı kontrolü ve altı departman tarafından yeni çıkarılan belgeler, "aracı sistem" önünde kar etme yolunu uzatıyor.
Buna karşılık, iki ABD apartman gayrimenkul yatırım ortaklığı şirketi olan AVB ve EQR, 4 milyar ila 6 milyar yuan yıllık karlara sahiptir.Çin'deki uzun vadeli kiralık daire şirketleri hem tam bir ivmeye hem de acı verici karşılaştırmalara sahiptir.
EQR verilerine göre, cari getiri oranı yaklaşık% 8'dir ve maliyeti yaklaşık 12,5 yıl içinde geri kazanılabilir ve sonra saf kar olacaktır.
Öncekiler talimat vermiş olsa da, farklı yatırım modelleri nedeniyle "devlerin omuzlarında durmak" zor, ancak sürekli deneme yanılma yoluyla yeni bir yol bulunabilir.
Ancak "aracı departman" için kalan süre azalıyor gibi görünüyor.
