Ev sahipleri evlerini sattıktan on yıl sonra pişman oldu, alıcılar haklarını nasıl savunabilir? "Ünlü Avukat Geliyor" canlı yayını, izlemesi için 360.000 netizeni çekiyor
Chutian Metropolis Daily, 14 Kasım (tüm medya muhabiri Yu Hao, Liu Zhongcan, Xiang Ying, Yang Ninghan, muhabir, Gu Dan) Geliştiriciler evlerin teslimini erteledi, mal sahipleri haklarını nasıl savunuyor? İkinci el konut işleminden sonra satıcı satıştan pişman olur, alıcı ne yapmalıdır? Satıcı fiyat artışını temerrüde düşürür, alıcı fiyat farkının kaybolduğunu iddia edebilir mi? Bu sabah, Chutian Metropolis Daily ve Hubei Eyaleti Adalet Bakanlığı, Wuhan Vatandaşı Ev Hukuki Yardım İş İstasyonunda düzenlenen "Avukat Burada" altıncı canlı yayınını düzenledi. Muhabir, netizenlerin endişelendiği gayrimenkul ihtilaflarının hukuki bulmacalarına cevap vermek için iş istasyonunun kıdemli avukatları Zhu Hongwei ve Li Mingzhao ile konuştu.
Chutian APP, Chutian Metropolis Dailynin resmi Weiboyu ve Chutian Metropolis Dailynin manşet hesabını izlemek eşzamanlı olarak 360.000 netizenin dikkatini çekti. Canlı yayın, avukatlarla etkileşimde bulunmak için olay yerine birkaç netizeni de çekti.
[Canlı yayın]
Netizenler, gayrimenkul ihtilaflarının türlerine ve hakların korunmasına dikkat ediyor
"Pek çok arkadaşımın emlak hukuku konusunda şüpheleri ve anlaşmazlıkları var. Bize emlak anlaşmazlıkları türlerinden ve bu anlaşmazlıkların çözülmesinin kolay olup olmadığından bahseder misiniz?" Canlı yayının başında netizen "Da Mo Gu Yan" aklına sorular yöneltti.
Avukat Zhu Hongwei, gayrimenkul ihtilaflarının, gayrimenkul geliştirme, işletme ve yönetim sürecinde taraflar arasındaki gayrimenkul hakları ve menfaatlerinden kaynaklanan ihtilaflara işaret ettiğine dikkat çekti. Aslında, gayrimenkul (konut hakları ve menfaatleri) anlaşmazlıkları ve gayrimenkul (arazi hakları ve menfaatleri) anlaşmazlıkları için kullanılan genel bir terimdir. Taraflar vatandaşlar, tüzel kişiler ve diğer kuruluşlar veya gayrimenkul yönetim acenteleri olabilir.
Piyasa ekonomisinin gelişmesi, kentleşmenin ilerlemesi ve gayrimenkul sektörünün hızla gelişmesiyle birlikte halk mahkemelerinde kabul edilen gayrimenkul ihtilaf davalarının sayısı her geçen yıl artmıştır. Geleneksel konut sahipliği ihtilafları, kira ihtilafları, işlem ihtilafları ve komşu hak ihtilaflarına ek olarak dava türleri de bulunmaktadır. Buna ek olarak, konut yıkımı anlaşmazlıkları, emlak anlaşmazlıklarının kooperatif gelişimi, toplu konut satış anlaşmazlıkları, ticari konut satış öncesi anlaşmazlıkları ve mülk yönetimi anlaşmazlıkları gibi yeni tip dava türleri ortaya çıkmaya devam ediyor ve bu da davaları dinlemeyi zorlaştırıyor.
Tarafların yakın menfaatleri ile ilgili çok sayıda gayrimenkul ihtilafı davası nedeniyle tarafların çelişkileri ciddidir; diğer yandan birçok gayrimenkul kanunu ve düzenlemesi vardır ve içeriği karmaşıktır. Hukuk nasıl doğru uygulanır, gayrimenkul ihtilaflarını adil bir şekilde yargılamak ve tarafların hukuka uygun olarak yasal haklarını korumak İnsanların mahkeme yargılaması çalışanlarının keşfetmeye ve takip etmeye devam etmesi hedeftir.
Gayrimenkul davasını kazanmak için kanıt toplayın
Yüzlerce emlak davasını temsil eden avukat Li Mingzhao, netizenlerin çoğunluğunun endişe duyduğu "emlak davalarının nasıl kazanılacağı" na yanıt olarak, kanıtların farkındalığını vurguladı ve birkaç tipik konut anlaşmazlığının kanıtları hakkında özgürce konuştu. Özellikle şunu belirtti: "Bir davayla mücadele etmek, kanıtlarla savaşmaktır ..."
Avukat Li, konut anlaşmazlıkları için ortak kanıtların, hane halkı kayıt belgesi ve bireysel sınai ve ticari hane halkı veya tüzel kişi kuruluşları gibi ilgili tarafların kimlik belgelerini, ticari ruhsatları ve yasal temsilcilerin ve sorumlu kişilerin kimlik belgelerini; konut sahipliği belgeleri veya kullanım hakları sertifikaları vb. .
Konut anlaşmazlıkları için kanıtlar şunları içerir: arazi, emlak tescil belgesi, konut satın alma, miras, mülk analizi, bağış vb .; konut inşaat başvurusu, ilgili departman onay belgeleri ve diğer kanıtlar; gayrimenkulün mülkiyetinin teyidi, inşaat ve tadilatta ortak yatırım sağlamalıdır. Miras, bağış, ortak yatırım satın alma belgesi vb.
Konut satışı ve satın alma anlaşmazlıklarının kanıtı şunları içerir: 1. Ev alımı ve satımı için bir sözleşme sağlayın Mülkiyet devri prosedürü tamamlanmışsa, bir mülkiyet belgesi düzenlenecektir. Tanıklık belgesi varsa, her iki tarafça alındı ve ödeme kanıtı, tanığı (tanığın adı ve adresi ve tanık ile taraf arasındaki ilişki dahil) ve evin alınıp satıldıktan sonra teslim edildiğine dair kanıt sağlayın.
2. Paylaşılan bir evin satışı için, diğer ortak sahiplerin rıza belgesi ve ilk ret hakkından feragat belgesi (ortak sahip, ev kiracısı vb.) Sağlanacaktır.
Barınma hakları ihtilaflarının kanıtı şunları içerir: ihtilaflı konuttaki birlikte oturan nüfusun ve bunların karşılıklı ilişkisinin kanıtı, ilgili birim veya ikametgahın sertifikası; birlikte ikamet eden kişinin evi boşaltması gerekiyorsa, evi boşaltma kabiliyetinin kanıtı sağlanacaktır.
Konut kiralama anlaşmazlıklarının kanıtı şunları içerir: konut sahipliği sertifikası veya toplu konut kullanım sertifikası, konut kiralama sözleşmesi. Kiracının evi boşaltması gerekiyorsa, kiracının evi boşaltabileceğine dair kanıt sağlanacak; kiralanan ev, kiracı tarafından başkalarına devredilmişse, kiralamanın kanıtı sağlanacaktır.
Evin boşa gittiğinin kanıtı şunları içerir: konut sahipliği belgesi veya toplu konut kullanım belgesi, boşalan kişinin orijinal konut durumunun kanıtı vb.
Gerçek durum senaryosu
Satıcı, konut reformunun satışından pişmanlık duysa da dava on yıl sonra reddedilir
Canlı yayın sırasında, iki kıdemli avukat, Zhu Hongwei ve Li Mingzhao, ele aldıkları tipik bir emlak davasını sundular.
Bay Sun'ın biriminde bir halk evi vardı ve daha sonra bunu tercihli bir fiyata satın almak için konut reformuna katıldı. 2004 yılında, Bay Sun, iş yapmak için acil paraya ihtiyaç duyulması nedeniyle halk evini Bay Zhao'ya 50,000 yuan fiyatla sattı.İki taraf, "Ev Satın Alma Anlaşması" ve "Ev Transfer Anlaşması" imzaladı. O sırada, nesnel nedenlerden dolayı, Bay Sun'ın birimindeki mülk sahibini değiştirme prosedürlerini uygulayamadı, bu nedenle emlak sertifikası için başvurmadı.
Bay Zhao, evi satın aldıktan sonra on yıldan fazla bir süre burada yaşadı. Geçen yıl, ev yıkımla karşı karşıyaydı ve yıkım departmanı, önceki birim tarafından kaydedilen listeye göre Bay Sun'ı buldu. Bay Sun, büyük bir yıkım ödeneği olduğunu görünce pişman oldu ve Bay Zhao'ya dava açtı, mahkemeden ev satışının geçersizliğini onaylamasını ve Bay Zhao'dan evi boşaltmasını istedi.
Davanın ilk aşaması ve ikinci aşamasından sonra, Wuhan Orta Halk Mahkemesi, ikinci aşamada Zhu Hongwei ve Li Mingzhao'nun avukat görüşlerini kabul etti. Duruşmadan sonra, "Ev Satış ve Satın Alma Sözleşmesi" ve "Ev Devri Sözleşmesi" nin sözleşmedeki tarafların gerçek niyetlerini temsil ettiği kabul edildi. Kanun ve idari düzenlemelerin yasaklayıcı hükümlerine aykırılık, kuruluş tarihinden itibaren hüküm ifade eder. Dahası, Bay Zhao evin fiyatını ödedi ve mahkeme, Bay Sun'ın iddialarının reddedildiğine karar verdi.
Bugün, avukat Li Mingzhao davayı daha da detaylandırdı: Satıcı konut reformunu satın almazsa işlem kısıtlanacak. Mülkiyet hakları Konut İdaresine veya toplu konut birimine ait olduğundan, kiracı olarak satıcı sadece ikamet hakkına sahip olacak ve gayrimenkul işlemi kısıtlanacak. geçersiz."
[Avukat Cevapları]
Geliştiriciler evlerin teslimini erteler, mal sahipleri haklarını nasıl savunur?
Netizen "Kılıç Ustası" sordu: Hannan'da bir ev aldım ve müteahhit evin teslimini bir nedenle 5 ay erteledi, sahiplerimiz haklarını nasıl koruyabilir?
Avukat Zhu Hongwei: Prensipte, satıcı evi kararlaştırılan zamanda teslim edemezse, eve teslimatın mücbir sebeplerden ve büyük planlama ve tasarım değişikliklerinden etkilenmesi dışında, bu ev tesliminin ertelenmesini oluşturur. Geliştiricilerin evlerin teslimini geciktirmesi için, mal sahipleri genellikle geliştiricilerle toplu olarak pazarlık yapar ve geliştiriciler yalnızca küçük bir miktar tazminat vermeyi veya belirli mülk ücreti tazminatını azaltmayı veya muaf tutmayı taahhüt ederler. Bazı mülk sahipleri, konut yönetimi departmanına, müteahhidi teşvik etmesini ve ilgili cezaları vermesini talep etti. Konut yönetimi departmanı medeni yargılama yetkisine değil, sadece idari cezalandırma yetkisine sahiptir ve müteahhitten mal sahibine tam ve zamanında tazminat ödemesini talep etme hakkına sahip değildir.
Ev sahibinin yasal prosedürler yoluyla dava açması ve ev tesliminin geciktirilmesi için müteahhitten maktu tazminat ödemesini talep etmesi veya yasa veya sözleşme gereği konut satın alma sözleşmesini feshetmesi tavsiye edilir. Mevcut yargı organları, gayrimenkul işlem ihtilaflarını ele alırken genellikle "sözleşmeden bir anlaşma var" prensibini izler ve ihtilafları sözleşmeye göre ele alır. Bu nedenle, bir alıcı bir ev satın alma sözleşmesi imzaladığında, sözleşmeyi imzalama bilincini güçlendirmeli, sözleşme şartları şeklinde birçok hak ve menfaatini önceden belirlemeye çalışmalı ve sözleşmenin ihlali için yükümlülüğü belirtmelidir Bir anlaşmazlık ortaya çıktığında, bu kanıta dayanabilir.
Satıcı fiyat artışından dolayı satıştan pişmanlık duyuyor ve alıcı zarar talep etmek istiyor
Netizen "Geç Aşk" sordu: Geçenlerde ikinci el bir ev satın aldım ve 100.000 yuan depozito ödedim, ancak bakiyeyi ödemek üzereyken, satıcı evin mahkeme tarafından mühürlendiğini ve devam edemeyeceğini söyleyerek satamayacağını söyledi. Sözleşmenin yerine getirilmesi, transferi daha da kaldıramaz. Daha sonra, satıcının fiyat artışı nedeniyle evi sattığına pişman olduğunu ve kasıtlı olarak engelini kaldırmayı reddettiğini öğrendim. Konut fiyat farkı kaybını talep edebilir miyim?
Avukat Li Mingzhao: Evet. Genel olarak, ikinci el bir konut satın alma sözleşmesi, satıcının satıştan pişmanlık duyduğu için% 20 ceza ödemesini şart koşacaktır. Anlaşma yoksa mahkeme, ilgili kurumlara aynı kat ve aynı kat referans alınarak piyasa fiyatını değerlendirme yetkisi verir.Kamu alım satım sözleşmesinin değerlendirilen fiyatı ile işlem fiyatı arasındaki fark, fiyat artışı sonrası oluşan fiyat farkı kaybıdır. Elbette, diğer taraftan satış sözleşmesini yapmaya devam etmesini de isteyebilirsiniz.
İşlem kırsal çiftliklerde evlerin alım satımı için geçerli mi?
Vatandaş Liu olay yerinde sordu: Ben bir köylüyüm Yıllar önce, köydeki eski evimi başka bir eyalette ikamet eden Zhang'e sattım. Daha sonra Zhang evi çiftlikte genişletti. Ev şu anda yıkımla karşı karşıya.Kırsal çiftliklerde ev satışının yasadışı ve geçersiz olduğunu duydum Evi geri alabilir miyim?
Avukat Li Mingzhao: Çiftliği kullanma hakkı, kırsal kolektif ekonomik kuruluşların üyeleri tarafından kullanılan bir haktır ve mal sahibinin özel kimliğiyle bağlantılıdır. Kolektif ekonomik örgütün üyesi olmayanların onu elde etme veya kılık değiştirmiş biçimde elde etme hakkı yoktur. Çin'in emlak ve arazi sistemi entegrasyonu uygulamasına göre, Zhang kırsal gayrimenkul satın aldığında, sadece çiftliklerdeki evleri satın almakla kalmaz, aynı zamanda ilgili çiftlik evi kullanım haklarını da alır. Kent sakinleri ve çiftçiler tarafından imzalanan bir çiftlik evi satın alma sözleşmesi olarak, bu geçersiz bir sözleşme olmalıdır. . Sözleşmenin geçersiz olduğu teyit edildikten sonra sözleşme sonucunda edinilen mal iade edilecek, iade edilememesi halinde indirimli olarak tazmin edilecektir. "Evinizi satmak istiyorsanız, sadece köylülere satabilirsiniz. Benzer davaları ele aldık ve mahkeme ev satın alma sözleşmesinin geçersiz olduğuna karar verdi."
[Avukat hatırlatıcısı]
Gayrimenkul uyuşmazlıkları karşısında hukuki risklerden mümkün olduğunca kaçınılmalı ve azaltılmalıdır.
Bazı vatandaşlar ve netizenler emlak anlaşmazlıkları ile nasıl başa çıkacaklarını bilmiyorlar. Avukat Zhu Hongwei, vatandaşların profesyonel kurumlara veya profesyonellere danışma alışkanlığını geliştirmeleri, yasal risklerden kaçınmaya ve bunları azaltmaya çalışmaları, gayrimenkul kayıt departmanlarına, noterlik bürolarına, insanların arabuluculuk bürolarına veya avukatlara önceden danışmaları ve barış zamanında kilit kanıtları saklamaya dikkat etmeleri gerektiğini öne sürdü. Gayrimenkul sektörünün ilgili yönetmelik ve politikalarını takip edin. Bir dava açıldıktan sonra delil üzerinde durulmalı ve yasal ilkeler vurgulanmalı, aynı zamanda uyumlu bir toplum yaratmak için uyuma değer verilmelidir.
Avukat Zhu, gayrimenkul davalarında aşağıdaki hususlara da dikkat edilmesi gerektiğini özellikle hatırlattı. Öncelikle Medeni Usul Kanunundaki "kim savunur, delil sunan" ilkesine göre gayrimenkul davası açıldığında net bir talepte bulunulmalıdır. Bu dava taleplerine dayanarak halk mahkemesine etkili deliller sunuldu.
İkinci olarak, taraf mahkemenin ilk derece kararından memnun değilse, kararın alındığı tarihten itibaren 15 gün içinde yüksek mahkemeye itiraz edebilir; ikinci derece kararına hala itiraz ederse, ikinci derece kararının yasal olarak yürürlüğe girmesinden sonraki 6 ay içinde yeniden yargılama için başvurabilir; veya Vekalet organı yasaya göre protestoda bulundu.
Son olarak, kararın sorunsuz bir şekilde uygulanmasını sağlamak için taraflar, davalıya ait mallara karşı koruyucu tedbirler almak üzere halk mahkemesine başvurabilirler. Ayrıca taraflar gayrimenkul davası açtıklarında dava açma haklarını kaybetmemek için kanunda öngörülen 3 yıllık zamanaşımı süresi içinde dava açmaları gerekmektedir.
Hala emlak anlaşmazlıkları hakkında hukuki şüpheleri olan okuyucular veya netizenler iki avukat, Zhu Hongwei ve Li Mingzhao'ya danışmaya devam edebilir: sabit hat (027) 65770835 ve cep telefonu 13908642470.
