Fazla kilo sinyali, emlak stoklarının açıldığını görün
Everyday Finance'e özel, hız Dikkat
1
Dün (30 Temmuz) yapılan Politbüro toplantısında emlak sektörü aşırı kilo haberlerinin habercisi oldu.
30 Temmuz'da, CPC Merkez Komitesi Siyasi Bürosu, mevcut ekonomik durumu analiz etmek ve incelemek ve yılın ikinci yarısında ekonomik çalışmayı planlamak için bir toplantı düzenledi. Acı çekmek Dikkat Gayrimenkul sektörü açısından, toplantı açıkça şu noktalara işaret etti: Evlerin spekülasyon için değil yaşamak için kullanıldığı konumlanmasına bağlı kalın, uzun vadeli bir gayrimenkul yönetim mekanizması uygulayın ve gayrimenkulü ekonomiyi canlandırmak için kısa vadeli bir araç olarak kullanmayın.
Bu, merkezi hükümetin gayrimenkulün ekonomiyi canlandırmanın kısa vadeli bir aracı olarak kullanılmayacağını ilk kez açıkça ortaya koydu. Pek çok piyasa katılımcısı, ekonomik büyümenin baskı altında olduğuna dikkat çekerek, piyasanın gayrimenkulle ekonomiyi canlandırmanın eski yoluna dönmesini beklediğini belirterek, merkezi hükümetin bu açıklaması piyasaya açık bir sinyal gönderdi.
Bu haberden etkilenen gayrimenkul sektörünün bugün baskı altında olması bekleniyor.
Emlak işletmeleri üzerinde büyük etki
E-House Araştırma Enstitüsü'nün Think Tank Merkezi'nin araştırma direktörü Yan Yuejin, bu açıklamanın, ekonomi üzerinde artan aşağı yönlü baskı ve kafa karıştırıcı politika kararları gibi mevcut durumda olumlu bir öneme sahip olduğuna inanıyor.
Birincisi, açıklama gayrimenkulün piyasadaki rolünü daha da netleştiriyor, yani gayrimenkul ekonomiyi canlandıracak bir araç olmamalı Emlak piyasasının çeşitli yerlerde konumlandırılmasına gelince, tüketim malı kavramını güçlendirmek gerekiyor, yani evler yaşamak içindir, spekülasyon için değil. Emlak işinin çeşitli yerlerde gelişmesi, gayrimenkulün arkasındaki tüketici talebini daha fazla dikkate almalı ve ekonomik teşvikle çok fazla bağlantılı olmamalıdır.
İkincisi, bu ifadenin anlamı, ekonomik aşağı yönlü baskının yüksek olduğu bazı şehirlerin emlak politikalarını doğrudan gevşetemeyeceğidir. Son zamanlarda bazı şehirlerde emlak politikaları biraz gevşedi ama sonunda durduruldu, bu da herkesin ekonomik aşağı yönlü baskı yüksekken emlak politikasının sıkılaşıp gevşemediğini merak etmesine neden oluyor. Politbüro toplantısının ortamı, ekonomi üzerindeki aşağı yönlü baskı nedeniyle emlak piyasasını körü körüne gevşetmenin ve gayrimenkule teşvik yöntemleriyle muamele etmenin temelde imkansız olduğunu gösteriyor. Bu en azından üçüncü çeyrekte çeşitli bölgelerde politikaları gevşetme olasılığının neredeyse sıfır olduğunu gösteriyor.
Üçüncüsü, bu ifadenin mevcut emlak şirketleri üzerinde büyük bir etkisi var. Politika gevşetilmezse, gayrimenkul sektöründeki üç büyük baskı, yani sermaye baskısı, envanter baskısı ve satış baskısı göz önüne alındığında, şu anda emlak şirketleri fiyatları düşürmek ve promosyon yapmak için inisiyatif alacak ve diğer gayrimenkul göstergeleri de değişecek. Pazarlama stratejisi ve geliştirme yatırımı bir dönüm noktası başlatacaktır.
Centaline Real Estate baş analisti Zhang Dawei, eşzamanlı kiralama ve satış, konut ve konut spekülasyon dışı bağlantılarda uzun vadeli gayrimenkul mekanizmasının hızla uygulanmaya başladığını söyledi. 2019 yılında daha fazla kurumsal politikanın çıkmasının beklendiğini söyledi. Genel olarak, gayrimenkul mevzuatı niteliksel bir değişikliğe uğramıştır. Gayrimenkulün istikrarlı ve sağlıklı gelişimi için uzun vadeli bir mekanizma kurmanın anahtarı, konut tüketimi ile yatırım, gayrimenkul ve ekonomik büyüme arasındaki koordineli ilişkiyi düzgün bir şekilde ele almaktır. Ayrıca gayrimenkulün yatırım nitelikleri azaltılmalı ve ikamet niteliği iade edilmelidir.
Politika beklentileri açısından Zhang Dawei, bir sonraki adımın konut, arazi tedariki, emlak vergilendirmesi ve kiralama sistemlerini hızlandırmak olması gerektiğine inanıyor. Beklentileri dengelemek için piyasayı yönlendirecek uzun vadeli bir mekanizma kullanın.
Tanınmış bir emlak araştırmacısı ve Kong Bai Araştırma Enstitüsü'nden Dr. Yang Xianling daha keskin bir görüşe sahip: Bu aşamada ekonomik büyüme üzerindeki aşağı yönlü baskının artmaya devam ettiğine ve yerel denetim politikalarını gevşetme dürtüsünün güçlü olduğuna inanıyor. Ayrıca, gayrimenkulün kısa vadeli bir ekonomik teşvik olarak kullanılmamasının gayrimenkulün kısa vadeli bir ekonomik teşvik olarak kullanılamayacağı anlamına geldiğini anlayabileceğine de işaret etti. Şu anda, hem konut fiyatları hem de kaldıraç seviyesi aşamalı aşırı yükseklere yakın (özellikle konut, düşük ve orta gelirli ve gençlerin kaldıraç oranı risk sınırına ulaştı) ve daha fazla gevşeme politikalarının riskleri faydalardan çok daha ağır basıyor. Uzun vadede, gayrimenkul, piyasa reformları, nüfus, kentleşme ve artan kaldıraç dahil olmak üzere neredeyse tüm kâr paylarını sindirdi.
Bununla birlikte, sıkı politika beyanına rağmen, politikanın uygulanmasına hala yer olduğunu, politikanın kendisi değişmeyecek olsa da, uygulamanın esnekliği ve esnekliği politikanın önümüzdeki birkaç ay içinde yılın ilk yarısından itibaren açıkça istikrarlı olacağını belirlediğini belirtti. "Sağlam sıkılık" gerçek anlamda istikrara ve "tek şehre, tek politikaya" geri döner.
Çekirdek şehirlerdeki konut fiyatları temelde yükselmeyi durdurdu
Son zamanlarda, Çin Sosyal Bilimler Akademisi Finans ve Ekonomi Enstitüsü tarafından yayınlanan en son "Çin'in Konut Piyasası Gelişimi Üzerine Aylık Analiz Raporu" (bundan böyle rapor olarak anılacaktır), Haziran 2019'da çekirdek şehirlerdeki konut fiyatlarının temelde yükselişin durduğuna ve genel olarak konut fiyat istikrarı hedefine ulaşıldığına işaret etti.
24 çekirdek şehir Şangay, Pekin, Shenzhen, Guangzhou, Tianjin, Chongqing, Suzhou, Hangzhou, Wuhan, Chengdu, Nanjing, Ningbo, Qingdao, Zhengzhou, Wuxi, Changsha, Xiamen, Jinan, Xi'an, Shenyang, Dalian, Fuzhou, Nantong ve Dongguan, temelde Çin'deki ekonomik açıdan en rekabetçi kentsel grupları kapsıyor. Bunlar arasında 4 birinci kademe şehir, 4 birinci kademe şehir ve 16 ikinci kademe şehir bulunmaktadır.
Kaynak: Çin Sosyal Bilimler Ağı
Sınıflandırma açısından, birinci kademe şehirlerdeki konut fiyatları genel olarak hafif bir düşüşe dönüşmüş ve yarı birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki konut fiyatları düşmüştür. Üç dört Kademe şehirlerdeki konut fiyatları karışık.
Rapor, müteakip konut fiyat eğilimleri açısından, Bir iki Kademe şehirlerde kısa dönem konut fiyatları hafif düştü. Başka bir politika teşviki yoksa, Üç dört Birinci kademe şehirlerdeki konut piyasası art arda küçük bir düşüş döngüsüne girecek.
Rapor ayrıca, yeterli kısa vadeli arzı olan şehirler için, spot satışların teşvik edilmesine ve satış öncesi izinlerin iptal edilmesine dikkat edilebileceğini; şu anda spot satışları teşvik etme şartlarına sahip olmayan şehirler için, artan satış öncesi koşulların dikkate alınabileceğini ve kalkınma şirketlerinin zamanında güvenilir konut teslimatı sağlamaları gerektiğini öne sürüyor. Üçüncü taraf garantileri.
Raporda ayrıca, piyasadaki politika dalgalanmalarından kaçınmak için bu konuda politika belirlemeye bağlı kalınması, konut yatırımı spekülasyonunu frenlemeye devam edilmesi ve gayrimenkul piyasasının istikrarının sürdürülmesi; diğer yandan mali yapı dönüşümünün artırılması ve gayrimenkulle ilgili gelirlerin azaltılması gerektiği öneriliyor. Bağımlılık.
Şirketler arazi edinimini askıya alıyor ve sinyalleri sıkılaştırıyor
Bu kez politbüro toplantısı tonu belirledi, emlak sektörü bir dönüm noktası başlatabilir.
30 Temmuz'da, R&F Properties'in geçtiğimiz günlerde, 2019'un ikinci yarısında arazi ediniminin prensip olarak askıya alınacağını belirten bir dahili belge yayınladığına dair basında çıkan haberler, ilk öncelik olarak proje satışlarının tamamlanmasıyla satışların teşvik edileceği ve ödemenin tahsil edileceği belirtildi Satışların sağlanması bazında proje gelirinin maksimize edilmesini sağlamak.
Centaline Emlak İstatistik Merkezi'nden alınan verilere göre emlak şirketleri 2019'un ilk altı ayında arazi edinme konusunda hevesli. Bununla birlikte, Temmuz ayında, yalnızca 4 şirketin 5 milyar yuan'den fazla arazi edinmesiyle, gayrimenkul edinim verileri farklılaşmaya başladı. Zhang Dawei, gayrimenkul şirketlerinin arazi edinme sayısının ikinci çeyreğe göre azalmaya başladığını, finansmanın sıkılaşması beklentisiyle birlikte emlak şirketlerinin arazi edinmeye istekli olmadığını söyledi.
Merkez Komite Siyasi Bürosu'nun bu toplantısından önce gayrimenkul sektöründe sıkılaşma sinyalleri verilmeye devam edildi.
Temmuz ayı başlarında, Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu, gayrimenkul güveni işleri çok hızlı büyüyen ve artış çok büyük olan bazı güven şirketlerine bir uyarı yayınladı.
Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu, 12 Temmuz'da, gayrimenkul işletmelerinin dış borç ihraçlarının ancak bir yıl içinde vadesi gelen orta ve uzun vadeli yurtdışı borçlarının yerine kullanılabileceğini belirten "Gayrimenkul İşletmelerinin Dış Borç İhraçlarının Kayıt ve Kaydına İlişkin Gereklilikler Hakkında Tebliğ" yayınladı.
Bir emlak şirketinden bir kişi gazetecilere verdiği demeçte, finansman eşiği artmaya devam ettikçe, finansman kanallarının avantajlarının giderek daha fazla lider şirketlerde yoğunlaştığını ve çok sayıda küçük ve orta ölçekli emlak şirketinin daha ciddi bir finansman durumuyla karşı karşıya kalacağını söyledi.
Halk Mahkemesi Duyuru Ağı'na göre Ocak 2019'dan bu yana 30 Temmuz itibarıyla ülke genelinde en az 291 gayrimenkul şirketi Halk Mahkemesinde iflas belgelerini yayınladı.
Kaynak: Halk Mahkemesi Duyuru Ağı
Editör: Zhang Nan ve Wang Yin
