Geliştiriciler için neden bu kadar zor
1
Soğuk kış
" bir Zamanlar Geçmişin ihtişamı kayboldu. Bu, zamanların ve en iyi varış yerinin seçimi. "
Bu cümleyi dün bir emlak yöneticisi arkadaşımın WeChat Anlarında görmüştüm.
Ayrıntılı olarak sorgulandığında, dün ayrıldığı ve kariyerini değiştirmeye karar verdiği ortaya çıktı.Bu cümle, emlak sektöründe on yılı aşkın süredir kendisine samimi bir veda ... Bu sektöre söylediği kendi kendine söyledi.
Bu arkadaşım bir emlak şirketinin pazarlama müdürü, olağanüstü yetenekli ve ciddi bir işi var.Bir defasında engelleri aşmak için departmanı yönetti ve araziyi fethetti. Her seferinde performansı aştı ve bu sefer yarım yıldan fazla bir süre ayrıldı.
Birincisi, şirketin finanse etmekte zorlandığı, evin satılamadığı ve hayatın ipte asılı olduğu şirketin, şirketin işletme maliyetlerini düşürmek için gönüllü olarak geri çekilmesi; ikincisi, birkaç ev rahatsızlığı yaşadıktan sonra, kendimi bitkin hissediyorum ve her gün çıkarlar bataklığında yaşadığımı hissediyorum ve kayboluyorum Kendim; üçüncüsü, emlak bonusu döneminin sona ermesi ve önümüzdeki kış 2008'den bile daha soğuk olacak.
Aslında bu arkadaş buzdağının sadece görünen kısmı ... Emlak soğuk dalgası geliyor ve tüm sektör kargaşa içinde.
Sektördeki kıdemli bir emlakçı, 2018'de Başkan İstifa sayısı 30'a ulaştı ve daha aşağıda tabandaki çalışanlar panik içinde yaşıyorlar.Bazıları tazminatsız işten çıkarılıyor ve gece gündüz iş tahkiminde koşuyorlar ve hatta bazıları hayatlarını kurtarmak için bir Feng Shui ustası tutuyor ...
Görünüşe göre Vanke Yu Liang'ın Ekim ayında haykırdığı üç kelime: "hayatta kalmak", küçük ve orta ölçekli işletmelerin şu anki en büyük arayışı ve emlak sektörüyle uğraşan herkesin kalbindeki son ışık ışını haline geldi.
Birkaç gün önce, başka bir yetkili kurum, son zamanlarda birçok gayrimenkul şirketinin acil kan nakli için büyük ölçekte tröstler almaya başladığını ve finansman faiz oranının yükseldiğini ve yıllık faiz oranının% 14'e ulaştığını duyurdu.
Emlak şirketi güveni yakaladığında, neredeyse ölüm listesinde olduğu ve yüksek faiz oranının çok sayıda şirketi ezeceği anlamına geliyor.Yeni konut piyasası 2019'un ilk yarısında düşmeye devam ederse, sıradaki ölümler birçok emlak şirketi için nihai hedef olacak.
Çin'in en karlı endüstrisi böyle bir çıkmazla karşılaştığında, bu dünya dışından bir uzmanın sonucu değil, zamanın seçimidir, ancak zorluk önceki beklentilerin çok ötesindedir. Peki gayrimenkul işletmelerinin bu aşamaya gelmesinin sebebi nedir? Zor durumdaki emlak şirketleri kurtarılmalı mı, bu ev alıcıları için ne anlama geliyor?
2
Borçlu olunan borçlar eninde sonunda geri ödenecek
1998'deki konut reformundan günümüze, Çin'in gayrimenkulleri 20 yıldan fazla kısa bir dönemden geçti, ancak bu 20 yılda neredeyse tüm kaos ve çılgınlık bu sektörde yapıldı.
Hızla "sıcak bir yuvadan" dolandırıcılık, yağma ve kumarla dolu bir kâr alanına dönüştü. Bu ilgi alanında, en zengin gruplara ulaşıldı ve nesiller boyu genç insanlar da ezildi. Zengin ve fakir arasındaki uçurum genişlemeye zorlandı, reel ekonomi geri çekilmek zorunda kaldı ve gençlerin üç görüş ve hayalleri ipotek baskısı altında sarsıldı.
Öyleyse, Çin'in gayrimenkullerini yirmi yılda bu kadar yaygın ve deforme hale getiren nedir?
Cevap kaldıraçtır.
Gayrimenkul, yüksek borç oranına sahip sermaye yoğun bir sektördür. Ölçek, hacim ve ciroya dayanır. Her zaman bir kaldıraç oyunu oynar. Hermès'in sözleriyle, On dolara bir dolar çelik ".
Ancak bu sektörde her zaman bir ilke takip edilmiştir, yani geliştiricilerin gayrimenkule yaptığı toplam yatırım teorik olarak 1: 3'tür.Kendi sermayeleri 1 ise sosyal finansman 3 olabilir, bu da toplam varlıkların% 25'inin sermaye olduğu anlamına gelir. . Fiziksel sanayi işletmeleri için sermayenin 1: 2, 1 / 3'üdür.
Genelde, geliştiriciler kendi paralarıyla arazi satın alırlar ve toplanan parayla araziyi geliştirirler.
Arazi kendi kendine satın alınırsa, finansman için ipotek edilebilir ve para bir ev inşa etmek için kullanılabilir. Tavan kapatıldığında, önceden satılabilir. Sıradan insanlar, satış öncesi depozito veya ipotek kredisi fonlarını çoktan transfer etmişlerdir ve son olarak arazi mülkiyeti altındadır. Fonlar artı konut geliştirme finansman fonları geliştirme kredileri, artı satış öncesi süreçte sıradan insanlardan ipotek kredileri, bu pakette sorun yok.
Ancak, birkaç tur yükselen konut fiyatlarından sonra, emlak Çin'de en karlı iş haline geldi ve bu ilke bazı kişiler tarafından çiğnenmeye ve çiğnenmeye başladı.
Peki ulusal emlak şirketlerinin mevcut finansman akışı nedir?
İhtiyatlı tahmin 1: 9 ve bazı geliştiriciler 1: 50'ye ulaştı, bu da 100 milyon fonunuz varsa, 5 milyar kaldıraç elde edebileceğiniz anlamına geliyor. Arazi satın alırken açalım, arsa 1 milyar ise müteahhit 300 milyon alacak ve 700 milyon borç alacak. Arazi alındıktan sonra ipotek için bankaya gidecek ve ipotek en az 6.7 milyar olacak. Ev, plan dışı satıldı ve satış öncesi parayı aldı.
Bu arsa 1 milyara satın alındı. 3 yıl sonra arsa fiyatı 2 milyara yükseldi. Gerçekten geliştirileceği zaman 2 milyar teminat olarak kullanılacak ve 1.5 milyar alacak. Tüm kalkınma sürecindeki finansman 1'e ulaştı: 9.
Çıkarların yönlendirmesiyle, geliştiriciler vicdansız davranmaya başladı ve bankalar vicdansız bir şekilde onu izledi. Özellikle konut fiyatlarının yükseldiği yıllarda kara kralları ortaya çıkmaya başladı, en iyi finansman kabiliyetine sahip olan kara krallarına kavuşacaktı, ne kadar finansman olursa olsun tüm sorunlar çözülecekti.
Örneğin, bir emlakçı 1.5 milyar yuan değerinde bir arazi parçası satın aldı ve bir ev inşa etmek için 1.5 milyar yuan daha harcadı. 3 milyar yuan'ın tamamı ödünç alındı ve tefeci faizi% 17 idi. Beş yılda, borç 3 milyar oldu. 6 milyardan fazla olur ve ev inşa edilirse aslında sadece 4 veya 5 milyara satılabilir ve doğrudan iflas eder.
Gittikçe daha fazla bitmemiş bina
Yıllar boyunca kaldıraçlı oyunların çılgınlığı sektörü büyüttü. Bazı geliştiricilerin% 95'e varan borçları var.Konut fiyatları düştüğü müddetçe geliştiriciler iflas edecek, bankalar kapanacak ve insanlar onu satın alacak. Her yıl tamamlanmamış mülklerin sayısı, muhtemelen ev alıcılarının kafasında rakamlar var.
Fon miktarı büyükse, sistemik finansal risklere de neden olabilir. Emlak kaçırılan finans Hainan ve Ordos'taki ekonomik kriz böyle ortaya çıktı.
3
Kurtuluş
Sınırsız kaldıraçlı kredili mevduat devasa bir emlak balonu yarattı ve gayrimenkulü yüksek riskli sektörler listesine koydu.
2017 yılında borsada işlem gören 136 gayrimenkul şirketinin ortalama aktif-pasif oranı bir önceki yıla göre 1,9 puan artışla% 79,1'e yükselirken, 26 şirketin aktif-pasif oranı% 85'i aştı. 2017 sonunda gayrimenkul kredileri bakiyesi tüm kredi bakiyelerinin% 26,8'ini oluşturdu.
Ayrıca, bazı emlak şirketlerinin finansman kanalları karışıktır, bazıları da tröstler ve varlık yönetimi planları gibi çeşitli banka dışı kanallarla finanse edilirler, iç içe geçerler ve birbirleriyle dolaşırlar ve riskler daha da büyür. Emlak piyasası keskin dalgalanırsa, sonuçları daha da artar. Düşünmesi kolay, bu yüzden konuşmaya devam ediyorum. Kontrol politikası, konut fiyatlarını düşürmek değil, istikrara kavuşturmaktır. Ev fiyatı düşerse, kimse ev almazsa ve emlak şirketi krediyi geri ödeyemezse bankanın parası nedir?
9 Mayıs 2016'da, Halkın Günlüğü ünlü "Başlangıcın ilk çeyreğindeki genel eğilim hakkında soru-Yetkililer şu anki Çin ekonomisi hakkında konuşuyor" başlıklı makaleyi yayınladı. Maliyet ve eksiklikleri telafi etme gibi beş temel görev, önümüzdeki birkaç yıldaki temel ekonomik ve finansal görevleri açıkça ortaya koydu.
Yazıda hala kulağımda çok zekice bir ifade var.
"Ağaç gökyüzüne doğru büyüyemez, rüzgarın yükseldiği Qingping'in sonudur."
Daha sonra, emlak kaldıran savaşı resmen açıklama çağrısı yaptı ve bu artık tüm gayrimenkulün kaynağı soğuk bir kış haline geldi. İlk başta, gayrimenkul kredisi niteliklerinin iyileştirilmesini istedi ve daha sonra gayrimenkule yasa dışı herhangi bir fon girişinin sıkı bir şekilde önlenmesini emretti ve bir süre gayrimenkul işletmeleri tüm finans kuruluşları tarafından terk edildi.
Bundan sonra, toplantının büyüklüğü ne olursa olsun, merkez bankası piyasaya fon verdiği müddetçe sonuna kesinlikle "Paranın gayrimenkule akmasına izin verme" cümlesini ekleyecektir!
Şimdi emlak sektörü krizde olduğuna göre kim suçlanacak? Arkadaşımın dediği gibi, " Bu, zamanların ve en iyi varış yerinin seçimi ".
4
gelecek
Bazıları, Çin'in emlak sektörünün hızlı gelişiminin bir mucize olduğunu söylüyor. Ben buna katılmıyorum.
Ölçek açısından, geliştiriciler Çin'in irili ufaklı şehir ve kasabalarında 274 milyon ev inşa ettiler. Ölçek çok büyük ve hiçbir ülke onunla rekabet edemez. Gerçekten hızla gelişiyor, peki ya evlerin kalitesi?
Özellikle son iki yılda, fiyat sınırlama politikasının yürürlüğe girmesinden sonra, bazı geliştiriciler o yıl model ev vaatlerini yerine getirmek ve bir taraftan kar etmek istemediler, bunun yerine lüks evlerden küçük metrekarelere kadar köşeleri kesmek ve büyümeyi sürdürmek için ellerinden geleni yaptılar. Hiçbir şey bağışlanmadı. Alıcılar tüm birikimlerini korkutucu bir ev satın almak için harcadılar Sektör hızla mı gelişiyor yoksa durgun mu?
Günümüzde, emlak piyasasındaki düşüş ve gerileme nedeniyle gayrimenkulün başı dertte ve gayrimenkul geliştirme için eşiği yükseltiyor. Bu endüstri, benzeri görülmemiş bir endüstri değişikliğine uğrayacak ve yetersiz niteliklere, geriye dönük izlemeye ve bitmemiş ürünlere sahip alt düzey geliştiricileri silip süpürecek. Aynı zamanda sıradan insanların görmek istediği bir sonuçtur.
Konut piyasası çalkantılı ve konut piyasası fayda sağlıyor, Antik çağlardan beri oradaydı.
Bu yılın Ekim ayından itibaren geliştiriciler, ev alıcılarının dikkatini çekmek için bir dizi "fantezi hayatta kalma" dramaları, bazı fiyat indirimleri ve satışlar, bazıları para kaybetme, bazıları da ev alıcılarının dikkatini çekmek için sahneye koymaya başladılar ve ayrıca vücut tasvirleriyle oynadılar. Gelecekte daha fazla gösterişli performans göreceğinize inanıyorum.
Alıcılar için bu fırsatı değerlendirmeliyiz.
2019 yılının ilk yarısı, emlak şirketlerinin borçlarını geri ödemeleri için hala en yoğun dönemdir.Güncel konut fiyat trendine göre bazı şehirlerde yeni konut piyasası önümüzdeki yılın ilk yarısında da yavaşlamaya devam edecek.Parayı kurtarmak ve hayatlarını korumak için çok sayıda emlak şirketi indirimli satış ve fiyat pazarlığı yapmayı tercih edecek. Daha büyük olabilir. Ancak şu anda marka geliştiriciler için emlak satın almalısınız çünkü bu trendde hangi emlak şirketinin öleceğinden emin değilsiniz.
Ancak bu fırsat penceresi uzun olmayacak, çünkü küçük emlak şirketleri büyük emlak şirketleri düştüğünde devralacaklar ki bu genel durumla hiçbir ilgisi yok, ancak politika liberalleştirilmezse emlak piyasasının devam eden bunalımı büyük emlak şirketlerinin yaşam ortamını kesinlikle etkileyecektir. Büyük bir emlak şirketi iflas ederse, bankalar, tröstler ve diğer finans kurumlarıyla zincirleme bir reaksiyon olacaktır, bu imkansız, bu yüzden acele edip arabaya binmeliyiz.
