446 gayrimenkul şirketi iflas ilan etti! "Geliştiricilerin% 80'i öldü" gerçekten geliyor mu?
Yeni yıl yaklaşırken birçok gayrimenkul şirketinin hayatı son derece zorlaşıyor. Satışlar soğuk, arazi edinimi zor ve borç temerrütleri çok yüksek olduğunda, baskı altındaki konut şirketleri açıkça yaşamanın çok zor olduğunu söylüyorlar.
Halk Mahkemeleri Duyuru Ağı'na göre, 20 Kasım itibarıyla gayrimenkul geliştiricilerinin iflas sayısı 446'ya ulaştı ve her gün ortalama 1,5 gayrimenkul şirketi iflas ederek tarihi bir rekor kırıyor.
Denizaşırı pazarlarda yüksek faizli borçlanmadan sık sık arazi ve proje sermayesinin satışına, fonların iadesine, fiyat indirimi satışlarına ve "ev satan tüm çalışanları" teşvik etmeye kadar, bir dizi eylemin ardında emlak şirketlerinin ikilemi ortaya çıktı: "parasızlık". Daha da kötüsü, sürekli politika sıkılaştırmasının arka planı altında, emlak şirketleri finansman konusunda çok sayıda engelle karşılaşıyor.
Hiç şüphe yok ki gayrimenkul "dalgalanma" draması sona erdi ve sektörün kışları geldi. Ekonomist Ma Guangyuan, "Gelecekte, Çin'deki geliştiricilerin yalnızca% 20'si hayatta kalacak ve geliştiricilerin% 80'i ölecek!" Bu aynı zamanda bu gayrimenkul iflasları listesinin artmaya devam edeceği anlamına geliyor.
Emlak şirketlerinin "iflası" başladı
Yıl içinde yaklaşık 450 şirket elendi
Emlak şirketleri için 2019 kışı çoktan başladı. Sektör finansmanı "dar büyüsü" altında, finansal kaldıraç kaldırma birçok gayrimenkul şirketini doğrudan ezdi ve bazıları, dışarıda olmanın kaderiyle yüzleşmek zorunda kaldı.
Bu 30 sayfalık emlak iflasları listesinde, çoğu üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki küçük ve orta ölçekli emlak şirketleridir, ancak aynı zamanda iyi bilinen ve hatta ilk 100 arasında yer alan bazı tanınmış emlak şirketleri de vardır.
Geçmişte gayrimenkul sektörü en karlı sektör olarak görülüyordu.Emlakta zenginleşen çok sayıda patron var.Günümüzde yılda 500'e yakın gayrimenkul şirketinin iflas etmesi nadiren görülüyor. Bunda ne oldu.
Son zamanlarda, Guangdong Menkul Kıymetler Düzenleme Bürosu'ndan alınan bir düzenleyici rapor, emlak şirketlerinin şu anda sıkışmış durumda olduğu genel durumu ortaya çıkarabilir.
14 Kasım'da, Guangdong Menkul Kıymetler Düzenleme Bürosu, Yihe Gayrimenkul'ün mektubun ifşa edilmesi ve sözleşme ihlalinin yanı sıra şirketin başkanını uyarmak için idari denetim tedbirlerinin ihlal edildiğini duyurdu. Guangdong Menkul Kıymetler Düzenleme Bürosu tarafından yapılan bir araştırmaya göre, 31 Mayıs itibariyle, Yihe Real Estate'in 10 milyonu aşan, toplam tutarı 5 milyar yuan'ı aşan toplam 9 açıklanmamış borç temerrüdü vardı.
Tahvil temerrüdü sigortası, sektörün genel olarak karşı karşıya olduğu finansman krizinin buzdağının sadece görünen kısmı olan emektar emlak şirketi Yihe Gayrimenkul'ün fonlama sorununu hızla patlattı.
Ekim ayında, Sansheng Hongye Group'un şirketin finansal yönetimini çalışanlarına onurlandırması zor olduğu için, Sansheng Hongye Group'un başkanı, arkadaşlar çevresinin ekranında gözyaşı döktü. Daha sonra, Sansheng Hongye, Çin Chengxin tarafından mütekabil temerrüt hükümleri nedeniyle varlıklarına el koyması için görevlendirildi ve güven planının erken sonlandırıldığını duyurdu. Bir zamanlar en iyi 100 emlak şirketi arasında yer alan Sansheng Hongye, şimdi borç yeniden yapılandırmasını teşvik etmek için geçici bir denetim ekibi kurması gerekiyor.
Daha önce, Ningbo'nun halka açık bir emlak şirketi olan Yinyi Group'un en zengin adamı Xiong Xuqiang aniden iflas ve yeniden yapılanma davası açtı.Haberlerin yayınlanmasının ardından, piyasada hararetli tartışmalar da çekti. 17 Haziran günü öğlen, borsa şirketi ST Yinyi, Yinyi Group ve Yinyi Holdings'in 14 Haziran 2019'da yeniden yapılanma için Zhejiang Eyaleti Ningbo Orta Halk Mahkemesine başvurduğunu duyurdu. Piyasa değeri 40 milyar yuan olan bir şirket kısa süre sonra 5 milyar piyasa değerine düştü.
Sıkı fonlar, sıkı satışlardan yoğun borç sorunu salgınlarına kadar, sorunları olan neredeyse tüm emlak şirketleri benzer bir süreçten geçti. Sektörün dönüm noktası sürecinde, birçok emlak şirketi Ling Dong'un soğukluğunu hissetti.
Pek çok emlak kralı, emlak yatırımı konusunda kamuoyuna açık bir şekilde aşağı yönlü sözler yayınladı ve netizenler arasında hararetli tartışmalara yol açtı. Geçenlerde Vantone Group'un kurucusu Feng Lun, kamuoyuna yaptığı açıklamada, Emlak piyasası politikası çok katı. Bu aşamada gayrimenkul sahibi olmak anlamsız. Elinizde fazla gayrimenkul varsa, onu satacak ve diğer yüksek likit olanlarla değiştireceksiniz. varlıklar."
Yüksek kaldıraç modeli sürdürülemez
Konut şirketleri genellikle finansman sıkıntısı çekiyor
Aslında sadece küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri toplu olarak iflas etmekle kalmıyor, geçmişte başarılı olan büyük ve orta ölçekli emlak şirketleri de sık sık "patlamaya" başladı. Yukarıda bahsedilen tanınmış emlak şirketlerine ek olarak, bu yıl Wuzhou International, Shin Kong Group vb. Sermaye zinciri krizini arka arkaya kırdı.
Sektörün içindekiler açısından bunun arkasındaki sinyal çok açık, yani yüksek cirolu, yüksek kaldıraçlı ve yüksek borçlu gayrimenkul iş modeli sona erdi ve gayrimenkulün "yüksek ışık anı" artık görünmüyor.
Pekin'deki orta ölçekli bir emlak şirketinden sorumlu kişi, geçmişte insanların aktif olarak arazi edindiklerini ve grubun sürekli nakit akışına ve sınırsız yüksek kaldıraç oranına dayanarak çeşitlendirilmiş işler geliştirdiğini söyledi. Şimdi bu yüksek kaldıraçlı genişleme modeli, emlak şirketlerini ezen ağır bir zincir haline geldi. "Finansal kaldıraç çok yüksek, fonlar kesiliyor, finansman devam edemiyor ve borçlanma geri ödenemiyor. Birçok şirketin ayakta kalamamasının nedeni budur."
Tianfeng Securities'de sabit gelir baş analisti olan Sun Binbin, temerrüt veya ciddi likidite zorlukları yaşayan emlak şirketlerinin çoğunlukla küçük emlak şirketleri olduğuna ve bu şirketlerin çoğunun iş genişletme veya yönetiminde belirli sorunları olduğuna inanıyor. Finansal veriler açısından bakıldığında, finansal gider oranındaki hızlı artış, finansman nakit akışının bozulması ve nakit kısa vadeli borç oranındaki hızlı düşüş, gayrimenkul şirketleri temerrüde düşmeden önce nispeten yaygın görülen fenomenlerdir. Yüksek kaldıraç, emlak şirketlerini temerrüde düşüren nispeten tutarlı bir finansal özelliktir ve temerrüde düşen çoğu emlak şirketinin net borç oranı% 100'den fazladır.
Bir yandan finansman sorunları gittikçe gerginleşirken, diğer yandan çeşitli finansman kanalları "kapalı". Gayrimenkul şirketleri çift taraflı saldırılarla karşı karşıya, bu da hayatta kalma baskısını artırıyor.
15 Kasım'da Shenzhen Menkul Kıymetler Borsası, Midea Land tahvilinin gözden geçirilmek üzere askıya alındığını açıkladı. Önerilen tahvil 1.013 milyar yuan ve tahvil türü ABS. Aynı zamanda, Xinyuan Tedarik Zinciri No. 1-10 Varlık Destek Özel Planı ve Sunac Uzun Vadeli Kiralık Daire No. 1 Varlık Destek Özel Planı da dahil olmak üzere iki şirketin ABS projeleri yakın zamanda "sonlandırıldı". Eksik istatistiklere göre, son iki ayda emlak şirketleri tarafından 5'ten az ABS ürünü onaylandı.
Öz sermaye finansmanı piyasasında, konut finansmanı projeleri durgunluk eğilimindedir. Borsaya kayıtlı birçok emlak şirketinin sabit büyüme projelerinin hala durma aşamasında olduğu, diğer borsada işlem gören şirketlerin ise finansman projeleri gayrimenkul işini içeriyorsa sıkı bir düzenleyici incelemeye ve tekrar tekrar soruşturmalara tabi olacağı anlaşılmaktadır.
Rüzgar istatistiklerine göre, bu yılın başından bu yana, borsada işlem gören yaklaşık 19 gayrimenkul şirketi sabit büyüme planları yayınladı (kısmen revize edilmiş sabit büyüme planları), ancak yalnızca 4'ü Çin Menkul Kıymetler Düzenleme Komisyonu tarafından onaylandı.Zhongzhou Holdings ve Xincheng Holdings'in sabit büyüme planları erken Çin Menkul Kıymetler Düzenleme Komisyonu tarafından 2016 yılında kabul edildi ve son ilerleme yalnızca İhraç İnceleme Komitesi tarafından onaylandı ve onay henüz alınmadı.
Gayrimenkul proje finansmanı üzerindeki sıkı denetimin, borsada işlem gören emlak şirketlerinden diğer sektörlerdeki borsada işlem gören şirketlere yayıldığını belirtmek gerekir. Borsaya kayıtlı birkaç şirket yeniden finansman projelerini teşvik ettiğinde, düzenleyiciler ihraççıya "Şirketin ve bağlı kuruluşlarının gayrimenkul işi olup olmadığına ilişkin ek açıklama", "Gelecekte gayrimenkul geliştirme ve satma planları olup olmayacağı" ve "Sabit artış projesinin olup olmadığını soracaktır. Ulusal gayrimenkul yönetmeliğine ve denetim politikasına uyun "vb.
Sektör içerisindeki kişilerin görüşüne göre, konutla ilgili işlerin yeniden finansmanına ilişkin incelemeyi güçlendirmenin temel amacı, birincil piyasada toplanan fonların emlak piyasasına akmasını ve böylece gayrimenkul düzenlemesinin genel etkisini etkilemesini önlemektir. Bazı yatırım bankacıları, mevcut düzenleyicilerin yeniden finansman projelerinde yer alan gayrimenkul işi için neredeyse sıfır toleransa sahip olduğuna dikkat çekti.Refinansman projesini teşvik etmek istiyorsanız, şirketin projeye dahil olan mülkün nispeten küçük olduğunu kanıtlaması veya ilgili gayrimenkul işini elden çıkarması gerekebilir.
Yurtdışından çılgınca borç para almak
Emlak şirketleri birçok şekilde fon çekiyor
Hayatta kalma baskısıyla yüz yüze kalan birçok emlak şirketi, çeşitli finansman ve fon çekme yöntemleriyle mevcut fon ikilemini aşmaya çalışan "fonlama açlığından" muzdarip oldu.
1. Küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri yurtdışında yüksek faiz oranlarını yükseltiyor
Giderek daha fazla sayıda gayrimenkul şirketi, yurtiçi finansman kanallarını sıkılaştırmanın arka planı altında, denizaşırı piyasalarda finansmanın mevcut finansman sorunlarını çözmenin temel yolu haline geldiğine inanıyor. Bu yılın başından itibaren yurt dışı ABD doları tahvil ihraçlarının önemli ölçüde arttığı ve yüksek faizli borçlanmanın bu tahvil ihracı dalgasının ana özelliği haline geldiği bildirildi.
12 Temmuz'da Tahoe Group, tamamına sahip olduğu iştirakinin yurtdışında 400 milyon ABD Doları tutarında bir tahvil tamamlamayı ve Singapur Borsası'na kaydetmeyi planladığını açıkladı. Tahvil vadesi 3 yıl ve tahvil kuponu yıllık% 15 faiz oranına sahip ve altı ayda bir ödeniyor.
Modern Land, Tahoe Group'a ek olarak, en yüksek faiz oranı olan% 15,5 ile USD tahvil ihracı konusunda yeni bir rekor kırdı. Ayrıca, Tianyu Real Estate, Hongyang Real Estate, Xinhu Zhongbao, Sunshine City ve Zhongnan Construction gibi birçok emlak şirketi bu yıl yeni yüksek faizli ABD doları tahvilleri ihraç etti.
İstatistiklere göre, 13 Kasım itibarıyla, anakara gayrimenkul şirketlerinin 2019 yılından bu yana yurt dışı tahvil ihraçlarının ölçeği, geçen yılki toplam ihracata yakın (yaklaşık 61,6 milyar ABD doları) olan yaklaşık 61 milyar ABD doları oldu ve açıklanan finansman planı 62,4 milyar oldu. Dolar.
Analistler, şirketin dolar finansman maliyetleri açısından yurtdışından borç alan gayrimenkul şirketlerinin öncekine göre arttığına inanıyor, ancak% 6'nın altından% 10'un üzerine kadar değişen farklılaşma da çok açık. Bunlar arasında, büyük gayrimenkul şirketlerinin finansman maliyeti avantajı. Daha açık, daha belli. Örneğin, lider gayrimenkul şirketi Vanke'nin kupon oranı% 3,15 gibi düşük, diğer küçük ve orta ölçekli emlak şirketlerinin USD borç finansman faiz oranı% 10'un üzerinde.
2. Arazi ve hisse satarak "Kırık kollarla hayatta kalma"
Hayatta kalmaya yer bulmak için birçok emlak şirketi yeteneklerini ve envanterini azaltmaya ve aynı zamanda fonlarını çekmek ve yüksek borç baskısını çözmek için projelerinde sık sık öz sermaye satmaya başladı.
Bu yılın eylül ayında, emlak sektöründe kıdemli bir kişi olan Yang Hongxu, kamu hesabı aracılığıyla 100 milyar yuan borcu olan Xinhu Zhongbao'nun hayatta kalmak için arazi satmaya hazırlandığını duyurdu.
Ve bundan hemen önce Xinhu Zhongbao, şirketin ve yüzde yüz iştiraki Xinhu Real Estate Group'un Sunac Real Estate Group ile bir "işbirliği anlaşması" imzalayacağına ve Sunac Real Estate veya tayin edilen tarafının Zhejiang'a devredileceğine dair bir duyuru yayınladı. Ouou Industrial Co., Ltd. ve Shanghai Marbao Real Estate Development Co., Ltd.'nin özsermayesinin ve buna karşılık gelen öz sermayesinin toplam işlem fiyatı 6.705 milyar yuan idi. Bu işlem, Xinhu Zhongbao'ya bir defaya mahsus 500 milyon yuan tutarında bir fayda sağladı, ancak bu aynı zamanda endüstride "et kesme" olarak da adlandırıldı.
Xinhu Zhongbao'ya ek olarak, bu yıl OCT, Sunshine 100, SRE Group, Yuetai Co., Ltd. de dahil olmak üzere bir dizi gayrimenkul şirketi proje öz sermayesini satmayı seçti.
3. Gayrimenkul işletmeleri "tüm çalışanların pazarlanması", fiyat indirimi satışları ve geri dönüş fonları
Elbette birçok emlak şirketi için gayrimenkul satış döngüsünü kısaltmak ve fonların geri dönüşünü hızlandırmak da mevcut fonlama sorunlarını hafifletmenin yollarından biri.
Bu yılın Ağustos ayında, Evergrande "tüm çalışanları kapsayan pazarlama" acele alma planını başlattı.Uygulama süresi 20 Ağustos - 8 Ekim arasındadır ve maksimum indirim% 40'a kadar olabilir. Acil toplama planı 27 bölgeyi içermektedir ve toplam 505 proje yer almaktadır. Birden fazla tercihli muameleyle Evergrande hızlı bir kavrayış elde etti. Evergrande, bir aydan kısa bir süre içinde 83.1 milyar yuan sözleşmeli satış tutarına ulaştı ve grubun aylık sözleşmeli satış miktarında yeni bir tarihi rekor kırdı. Daha sonra, Times China, Sunac Tianjin ve diğer iki emlak şirketi, tüm çalışanlardan ev satmalarını ve indirimli satışları talep etmeye maruz kaldı.
Bu yıl Double Eleven'da gayrimenkul promosyonu güçlü, çok sayıda% 50 konut indirimi ve diğer indirimler ve piyangolar sayısız. Alibaba Taobao'ya göre, Double 11 etkinliğine on binlerce özel teklif listesi girerken, Jingdong platformu tek seferde ülke çapında 6.000 set çeşitli liste sunar ve yeni evlerin tam fiyatı% 50 indirimli. Aynı zamanda, Suning'e satılık on binlerce Evergrande ilanı geliyor.
Ancak, emlak şirketlerinin bu "miktar başına fiyat" yaklaşımı, sektörün genel zayıf satış eğilimini değiştirmedi. E-House Gayrimenkul Araştırma Enstitüsü araştırmacılarından Wang Ruochen, Ekim ayında ikinci el konut fiyatlarının 31 ilde arttığını, 35 ilde düştüğünü, Eylül ayına göre konut fiyatlarının düştüğü il sayısının% 70 arttığını söyledi. Guodu Securities analisti Wang Shubao, önümüzdeki iki ay içinde artan satış baskısı nedeniyle emlak şirketlerinin ödeme hedefine ulaşmak için dağıtılması zor projelerin fiyatlarını düşürebileceğini söyledi.
Emlak şirketlerinin% 80'i öldü mü?
Matthew etkisi yoğunlaştı
Göz ardı edilemeyecek gerçek şu ki, sermaye ve borç sorunları ve finansman güçlükleri yaşayan gayrimenkul şirketleri büyük bir değişiklik dalgasıyla karşı karşıyadır ve bu değişiklik turunda giderek daha fazla emlak şirketi ortadan kaldırılabilir.
Ekonomist Ma Guangyuan bir keresinde "Çin'in gayrimenkulünün üçe"% 20 "geri döneceğini söylemişti: Gelecekte geliştiricilerin sadece% 20'si hayatta kalacak ve% 80'i ölecek. Çin'de çok fazla geliştirici var ve% 80'i ölecek. Ev sıkıntısı yok; şehirlerin yalnızca% 20'si, gayrimenkulün yalnızca% 20'si. "
Sunac China Yönetim Kurulu Başkanı Sun Hongbin, 6 Kasım'da, mevcut gayrimenkul sektörünün en büyük beş şirketinin yaklaşık% 18'lik bir pazar payına sahip olduğunu ve önümüzdeki beş yıl içinde ilk beşin% 30'unu oluşturabileceğini belirtti.
Sektördeki uzmanların bakış açısından, gayrimenkul endüstrisinin yeniden şekillenmesinin başlangıcı, aslında sektörün döngüsel gelişiminin kaçınılmaz bir sonucudur. Gelecekte, sermaye, arazi ve diğer ölçek avantajlarından yoksun olan gayrimenkul şirketleri yavaş yavaş ortadan kaldırılacak veya yerini daha önde gelen emlak şirketleri alacak. Girişimler özümseyip birleştikçe, gayrimenkul sektörünün Matthew etkisinin daha da güçleneceği öngörülebilir.
Lianxun Securities'in baş ekonomisti Li Qilin, gayrimenkul şirketleri için gelecekte iki tür riskten kaçınılması gerektiğine inandığımızı belirtti. Birincisi, nispeten düşük parasal fon ve borç riskidir (özellikle kısa vadeli borç) Öz sermayeli fonların ölçeği küçükse ve dış finansmana çok bağımlıysa, kredi riski nispeten büyük olacaktır. İkincisi, arazi stoku rezervlerinin olmaması ve aktif olarak arazi edinme riskidir.Emlak satışları düşüş eğilimindedir. Sonraki ödemeleri tahsil etme kabiliyeti o kadar güçlü olmayabilir. Dış finansman sıkıdır ve emlak şirketlerinin işleyişi daha zor olabilir.
Başa çıkma stratejileri açısından, gayrimenkul şirketlerinin kışı geçirmek için öncelikle genişleme hızını kontrol etmeye ve nakit akışını önceden ayırmaya özen göstermeleri gerekmektedir.Emniyetin gayrimenkul borç finansman kanallarını her yönden tıkaması durumunda sektör farklılaşmasının artması kaçınılmazdır.Gelecekte karşılıklı avantaj ve kabiliyetler arayabilirler. Birbirinden güç alan sanayi ve finans kuruluşlarının işbirliği ve ortak gelişimi, finansman sıkılaşmasının olumsuz etkisini bir ölçüde hafifletebilir.
