Fu Shou Yuan'ın sert politikası Dongfeng, in vitro M&A fonlarının faydaları transfer ettiğinden şüpheleniliyor
A-hisseleri ve Hong Kong hisse senetlerinde, birçok tanınmış emlak şirketi genellikle yüksek konut fiyatları nedeniyle anlaşmazlıklar yaşamaktadır ve pazarda her yıl emlak şirketleri gibi Fu Shou Yuan tarafından da sınıflandırılabilen bir "Grave Real Estate" geliştiricisi bulunmaktadır. Festival, "ölmeyi göze alamayacak" kamuoyunun baskısıyla defalarca yüzleşmelidir. Ancak, Guo Guangchang'ın daha önce söylediği gibi: Emlak geliştiricileri küçümsemeyin, kimsenin para kazanması kolay değildir ve mezar gayrimenkulün gayrimenkule yakın bir iş modeli vardır ve "yatırıp para kazanmak" işi yabancılar için kolaydır.
Fu Shou Yuan'ın karı Şangay bölgesine fazlasıyla bağımlı, mezarlıktaki arazi kaynakları giderek azalıyor, in vitro M&A fonlarının fayda aktarımından şüpheleniliyor, cenaze endüstrisi yönetim düzenlemelerine ilişkin yorumlar havada asılı duruyor ve cenaze endüstrisinin pazar odaklı reformu hala bilinmiyor. Yılda bir kez ahlaki kamuoyunun baskısıyla birleştiğinde, tüm bunlar, 1994 yılında kurulan ve politika rüzgarlarını beklerken piyasa reformlarını dört gözle bekleyen bu önde gelen cenaze ve müdahale şirketinin, iç ve dış işletme baskılarıyla başa çıkmak için mücadele etmesine neden oluyor. . Şirketin performans artışı yavaşlarken, hisse senedi fiyatları baskı altında olmaya devam ediyor.
Performans büyümesi yavaşladı, hisse senedi fiyatları yavaşlamaya devam etti
1994 yılında kurulan Fu Shou Yuan, Fu Shou Yuan International Group Co., Ltd olarak adlandırılır. Yurtiçi cenaze hizmetlerinde mutlak liderdir.Fu Shou Yuan'ın konumu, 20 yıldan daha uzun bir süre önce Vanke'ye benzer ve Çin'in modern cenaze endüstrisinin gelişimine ve dönüşümüne öncülük eder. . Fu Shou Yuan, Şangay'da kuruldu ve işini 17 eyalet, özerk bölge ve Şangay, Henan, Chongqing ve Anhui dahil olmak üzere belediyelerde 30'dan fazla şehre genişletti. Brüt kar marjı% 80 ve net kar marjı% 40 ile üst düzey cenaze hizmetleri sunuyor. Moutai'den daha iyi.
Fu Shou Yuan'ın ülke genelindeki üç şehirde yaptığı işler temelde üç yönden oluşmaktadır: mezarlık hizmetleri, cenaze düzenleme hizmetleri ve diğer hizmetler. Bunlar arasında mezarlık hizmetleri ağırlıklı olarak mezarlıkların satışına odaklanmaktadır. Mezarlıkların bakım oranı çok düşüktür ve mezarlıkların satışı Maliyet esas olarak arazi kullanım hakları ve mezar taşlarının maliyetini içerir Cenaze hizmeti düzenlemesi, planlama ve yürütmeyi içeren bir dizi cenaze hizmetini içerir.
2019 ortası raporunda yer alan verilere göre Fu Shou Yuanın mezarlık hizmeti geliri% 85, mezarlık hizmetlerinin işletme kar oranı% 57,4'e, cenaze hizmetlerinin kar oranı ise yalnızca% 14,5 oldu. Fu Shou Yuan'ın ana kâr yöntemi mezarlıkları satmaktır.
Ana geliri cenaze hizmetleri olan uluslararası cenaze devi SCI ile karşılaştırıldığında, Fu Shou Yuanın iş yapısı gelecekte kademeli olarak ayarlanabilir, ancak şimdilik Fu Shou Yuanın cenaze hizmetleri geliri artışı son yıllarda hızlanmış olsa da, Bununla birlikte, önümüzdeki yıllarda hala mutlak ana gücü işgal edecek olan mezar satışlarından elde edilen gelirin büyüme oranı, satılan mezar sayısındaki artış ve birim fiyat da dahil olmak üzere bariz düşüş işaretleri gösteriyor.
Yılın ilk yarısında, Fushou Garden'da satılan işletme mezarlarının sayısı% 11,3 artarak 6914'e yükseldi ve toplam 702 milyon yuan gelir elde etti, bu da önceki yıllara göre önemli bir düşüş olan yıllık% 12,36 artıştı. Satılan mezarların birim fiyatı, 2017 ve 2018'deki% 13 ve% 7'den büyük bir düşüşle, yalnızca% 1 artarak 105.000 / koltuk oldu.
Performans artış hızı düşmeye devam etti ve politikanın belirsizliği eklendi ve Fu Shou Yuan'ın hisse senedi fiyatı düşmeye devam etti. Şirket, 2013 yılında Hong Kong Borsası'na kote oldu. Son altı yılda, hisse senedi fiyat performansı performans artışından daha düşüktü. Bunun ana nedeni, değerleme seviyesinin tekrar tekrar düşmesidir. Şu anda Fu Shou Yuan, 25 kez PE (TTM) kote olduğundan bu yana en düşük değerleme seviyesinde. Çevresinde, mevcut değerleme, piyasaya çıkışından bu yana piyasanın Fushouyuan için en kötümser beklentilerini neredeyse yansıtıyor.
Arazi kaynakları yetersiz, in vitro M&A fonlarının fayda aktarımından şüpheleniliyor
Pazar ekonomisinin temeli arz ve taleptir.Çin'in yaşlanan toplumunun hızla gelişiyle birlikte kısa vadeli performans artış hızı düşmesine rağmen cenaze ve müdahale endüstrisinin ihtiyaçlarının tekrarlanmasına gerek yoktur. Fu Shou Yuan, üst düzey bir niş grup olarak konumlandırılmıştır.Üst düzey nüfus son derece düşük fiyat duyarlılığına ve Çinlilerin beş bin yıldır kültürel birikimine sahiptir ve cenaze masrafları, sektörün son derece parçalanmış ve% 90'dan fazla olduğu düşünüldüğünde, herkesin kendi başına harcadığı son paradır. Tüm mezarlıklar, Sivil İşler Bürosu'nun mezarlıklarıdır. Bu nedenle, Fushouyuan'ın iyileştirilmesi için piyasa talebi Moutai'ye benzer. Kesinlik çok yüksek, Bu sadece bir hız veya yavaşlık meselesi.
Bu nedenle, piyasanın Fushouyuan ile ilgili tereddütleri neredeyse arz tarafında yoğunlaşmıştır. Haziran 2019 itibarıyla, Fu Shou Yuan, mezar satışları için yaklaşık 2,3 milyon metrekare arsaya sahiptir (iş merkezleri, ofis binaları ve yollar hariç yalnızca mezarlar alanını ifade eder). Birkaç yıl içinde yılda 40.000 metrekarelik gelişme hızı ile mevcut arazi rezervi yaklaşık 50 yıl için geliştirilebilir.
Ancak piyasa beklentilere bakıyor ... Mezarlık yıllık% 15 büyüme ile satılırsa 2.3 milyon metrekarelik tapu bankası ancak 30 yıl yetecek. Ve mevcut mezarlık satışlarının yaklaşık% 50'si Şangay'daki bir şehirde yoğunlaşmıştır.Şirketin Şangay'daki düşük arazi maliyeti nedeniyle, toplam arazi maliyetinin oranı sadece% 15'tir (2017 verileri). Takip kârı, şirketin Şangay dışındaki projeleri satın almasıyla, gayrimenkul geliştirmenin kar kompozisyonuna atıfta bulunarak katkıda bulunursa, gelirin bir yüzdesi olarak arazi maliyetlerindeki artış, kâr büyüme oranını önemli ölçüde etkileyecek ve bu da şirketin performans beklentilerini ve hisse senedi fiyat performansını düşürebilir.
Fushouyuan'ın 2013 prospektüsünde belirtildiği gibi, Ağustos 2012'de satın alınan Shandong Fushouyuan'ın arazi maliyeti, Şangay Fushouyuan'ınkinden çok farklı değil, ancak iki yerdeki mezarlıkların satış fiyatlarında çok büyük bir fark var.
Aralık 2018'de, Fu Shou Yuan'ın en son mezarlık satın alımı, Hubei Eyaletindeki Tianxian Mezarlığı'nın% 80'ini satın almak için 40 milyon yuan idi.Tianxian Mezarlığı, esas olarak Hubei Eyaleti, Xiantao Şehri ve Tianmen İlçesinde mezarlık hizmetleri sağlar. Hubei Sivil İşler Bürosu bilgi gösterir Mezarlık 50 dönümlük bir alanı kaplamaktadır (yaklaşık 33333 metrekare) ve satın alma fiyatı metrekare başına 1501 yuan'a ulaşıyor; bu, önceki mezarlığın arazi maliyetinden çok daha yüksek, hala dördüncü sınıf Xiantao, Hubei'de.
Şu anda, Çin'in mezarlık kaynaklarının% 90'ından fazlası Sivil İşler Bürosu'nun mezarlıklarından oluşuyor ve özel mezarlıklar artık yeni eklenmiyor.Bu nedenle, mevcut politikaya göre özel mezarlık kaynakları giderek daha nadir hale gelecek ve fiyat artışları yüksek olasılıklı bir olay. Fu Shou Yuan'ın yönetimi için bir yandan oturmaktan ve yemek yemekten kaçınmak, diğer yandan satın alma maliyetlerindeki hızlı artışın neden olduğu baskıdan kaçınmak gerekiyor. Bu, gayrimenkul şirketlerinin arazi edinimine benziyor Birçok gayrimenkul şirketi, yüksek fiyatlarla arsa satın aldıktan sonra iflasla karşı karşıya.
Guo Guangchang'ın daha önce söylediği gibi: Emlak geliştiricileri küçümseme, kimsenin para kazanması kolay değil. Öyle bile olsa, borsada işlem gören bir şirket olarak, hissedarların çıkarlarını "aramak" ve bir kazan-kazan durumu sürdürmek "görevidir". Fu Shou Yuan'ın arkasındaki en büyük hissedar olan Bai Xiaojiang'ın maaşını artırmaya ve vücut dışında bir M&A fonu kurmaya yönelik küçük eylemleri çokça eleştirildi.
Fu Shou Yuan'ın yıllık raporuna göre, şirketin listelemesinin ilk yılında Bai Xiaojiang ve Wang Jisheng'in yıllık maaşı 1.937 milyon yuan idi. 2018'de ikisinin maaşı, beş yılda yaklaşık üç kat artışla 7.279 milyon yuan'a ulaştı. Buna karşılık, Lu Hesheng ve Tan Li'an'ın maaşı sadece 543,000 yuan ve 353,000 yuan'dır.
Bu yılın Ocak ayında, Fu Shou Yuan, yan kuruluşları Yongying ve Linxin aracılığıyla, 800 milyon yuan ölçeğinde bir cenaze birleşme ve devralma fonu haline geldi. Fu Shou Yuan, öz sermayenin% 50'sinden azını oluşturan 399,2 milyon yuan yatırım yaptı ve Bai Xiaojiang kontrol etti Zhongfu, Linxin'de% 30 hisseye sahiptir. Genel olarak, Fu Shou Yuan'ın kitaplarında 1.6 milyar yuan var ve para sıkıntısı yok ve mezarlığın birleşmesi ve devralınmasında Fu Shou Yuan kadar yerel hiçbir kurumun daha profesyonel olmadığı görülüyor. Bir cenaze birleşme ve devralma fonu olan Fu Shou Yuan'ın sermaye katkısının bileşimi, kaçınılmaz olarak insanların faydaların transferini sorgulamasına neden oluyor.
Görüş isteme taslağı uzun süredir uygulanmadı ve politika Fushou Garden'ın can damarıdır.
Fu Shou Yuan'ın mevcut tedarik ikilemi, temelde cenaze endüstrisinin piyasa reformudur.
Tıbbi reformlardan, konut reformlarından, eğitim reformlarından vb. Farklı olarak, ülkemizde mezarlıkların yönetimi tam anlamıyla piyasa odaklı olmamıştır. Çin'deki konut reformundan önce olduğu gibi, devlet mezarlık kaynaklarını yönetti ve bu da tek tip mezarlık ürünleri, geniş toprak kaynakları yönetimi ve mezarlıklara yetersiz taleple sonuçlandı. Mezarlıkların ve endüstri erişim engellerinin arzı gevşetilebilir veya Çinin yaşlanan toplumunu çözebilir Hızlanan gelişin yol açtığı çeşitlendirilmiş mezarlık talebi sorununun da sektöre benzeri görülmemiş bir refah getirmesi bekleniyor.
Sivil İşler Bakanlığı Sosyal İşler Departmanı Direktörü Wang Jinhua, kalıntılarla doğrudan ilgilenenlerin de bir erişim sistemi uygulaması gerektiğine dikkat çekti.Bu, halk sağlığı güvenliğini içerdiği için cenaze hizmeti yönetimi departmanının onayına ihtiyacı var.Kalıntıları içermeyen diğerleri topluma sunulacak. Bırakın, cenaze hizmetlerine daha fazla sosyal güç katılsın ve cenaze hizmetleri pazarını zenginleştirsin.
Bununla birlikte, Eylül 2018'de, Cenaze Yönetim Yönetmeliğinin taslak revizyonu yorum için yayınlandı.Bu, Cenaze İdaresi Yönetmeliğinin 1997 yılında uygulanmasından bu yana ilk büyük ölçekli revizyonudur. Devletin temel bir kamu cenaze hizmeti sistemi kurması ve cenazelerin kamu refahı niteliğine uyması önerilmektedir. Yorum taslağı, ticari mezarlıkların inşasının sıkı bir şekilde incelenip onaylanmasını ve arazi kullanımı ile ticari mezarlıkların bakımı ve yönetimi için ücretlerin hükümet tarafından yönlendirilmesini gerektirmektedir.
1998 yılındaki konut reformundan 21 yıl sonra, Çinli sakinlerin kişi başına düşen yaşam alanı 40 metrekareye ulaştı, cenaze ve cenaze törenlerinin pazarlanması henüz net politika sinyalleri görmedi Fu Shou Yuanın sıkı çalışma politikası, cenaze ve cenaze törenlerinin kamu refahına açıkça bağlı kaldı. Nitelikler açısından, kısa vadede büyük değişiklikler yapmak zordur ve şirket yine de politika faktörleri ve dış fonların çifte baskısıyla karşı karşıya kalabilir.
(Sorumlu editör: Zhang Ziyi)
