Dünyanın en pahalı emlak piyasası soğuyor
2003 yılından bu yana, Hong Kong'un konut fiyatları neredeyse "sadece arttı ama düşmedi" ve art arda sekiz yıldır "dünyanın en zor konut fiyatları" arasında birinci sırada yer aldı. Ancak son veriler, Hong Kong emlak piyasasının bir dönüm noktasına ulaştığını gösteriyor.Yetkili veriler, Hong Kong'un ev fiyatlarının Kasım ayında bir önceki aya göre% 3,43 düştüğünü ve iki ay üst üste düştüğünü gösteriyor. Ağustos ayındaki zirveden itibaren, ev fiyatları yaklaşık% 5 düştü.
Aynı zamanda, yerel emlak şirketleri, Hong Kong gayrimenkulünün gelecekteki yönü konusunda iyimser değiller. Ekim ayının ortasında, Hong Kong Adası Zirvesi'ndeki Wenhui Yolu üzerindeki bir lüks arazi satıldı Pazar, toplam 60.000 ila 120.000 Hong Kong doları / ayak kare (yaklaşık 571.600 RMB ila 1.143.100 yuan / metrekare) bekliyordu. En az 600.000 metrekarelik bu üst arazi parçası, teklif Hong Kong hükümetinin rezerv fiyatına ulaşmadığı için başarısız oldu.
Son iki ayda konut fiyatlarında ve arsa ihalelerinde yaşanan aylık düşüşün yanı sıra, konut satın alırken işlem hacminin daralması ve sözleşmenin ihlali gibi olaylar da yaşandı. Bu yıl Ekim ayı sonu itibarıyla, Hong Kong'da konut alımlarında 36 temerrüt vakası görülürken, geçen yılın tüm yılındaki sadece 9 adet görüldü. Bu sahipler, kararlı bir şekilde kontrol etmektense, yüz binlerce Hong Kong dolarını kaybetmeyi tercih ederler. Bu aynı zamanda Hong Kong emlak piyasasının "sonbahar rüzgârının hışırdadığını ve kışın burada olduğunu" kanıtlamak için yeterlidir.
2009'un başlarında, küresel mali çalkantıdan sonra Hong Kong ekonomisi kademeli olarak toparlandı, Hong Kong'un konut fiyatları sürekli yükselmeye başladı ve on yıldan fazla süren bir boğa piyasası hemen başladı. Jones Lang LaSalle'den alınan araştırma verilerine göre, Hong Kong'daki küçük ve orta ölçekli konutların fiyatı mali çalkantıdan bu yana iki katına çıktı ve 1997'nin en yüksek seviyesi olan% 63'ü aştı.
Hong Kong hükümeti aşırı ısınan emlak piyasasını soğutmak için son yıllarda tüm "sıcak hilelere" başvurdu, ipotek oranını ve kredi limitini ayarlamak için çok sayıda önlem aldı ve ayrıca birkaç kez damga vergisi aldı. 2018'de daha da fazla vergi aldı. Ev boşluk vergisi. Ancak, Hong Kong emlak piyasasının coşkusu hiçbir zaman bitmedi.
Hong Kong emlak piyasasında 10 yıllık boğa piyasasının iki ana sebebi var: Bir yandan Hong Kong, spekülatif gayrimenkul coşkusunu teşvik eden düşük faiz oranı politikası izliyor. Amerika Birleşik Devletleri, 2015 yılında faiz artırım sürecini başlattığından beri faiz oranlarını 8 kat artırdı. Ancak, Hong Kong daha yeni bir faiz artırımı açıkladı.
Öte yandan, Hong Kong yurtiçi ve yurtdışındaki spekülatif spekülatörler için her zaman bir cennet olmuştur. Hem denizaşırı sermaye mülk spekülasyonu için Hong Kong'a gitti hem de çevredeki Guangdong Eyaletindeki varlıklı aileler mülk satın almak için Hong Kong'a gitti. Shenzhen'deki konut fiyatı, Hong Kong emlak piyasasıyla bağlantılı olan yandaki yükseldi. etki. Yurtiçi ve yurtdışında büyük miktarda sıcak para Hong Kong mülk spekülasyonuna girdi, ancak Hong Kong hükümeti spekülasyonu önlemek için pek çok önemli önlem almadı.
Ve bu kez Hong Kong'un konut fiyatları aşırı ısınmadan hızla soğumaya döndü ve Hong Kong konut fiyatları yüksek düşüşlerle uzun bir yolculuğa çıktı. "Hong Kong emlak piyasası için referans göstergeler" olarak kabul edilen ilk on "mavi çipli konut sitesi" de neredeyse tam bir düzeltme gördü. Hong Kong Adası'nda Kornhill bir önceki aya göre% 9,31, Heng Fa Köyü% 5,6 ve Tai Koo Shing% 2,54; Kowloon'daki Metro City% 12,59; Yeni Bölgelerdeki Karayip Kıyısı% 10,10 düştü.
Hong Kong emlak piyasasının daralan işlem hacmi ve konut fiyatlarındaki hızlı düşüşle karşı karşıya kalan Hong Kong Mali Sekreteri Chen Maobo, Federal Rezerv faiz oranlarını artırmaya devam ettikçe, gelişmekte olan piyasaların birçok zorluk çıkaracağı konusunda uyardı. Hong Kong'da aşırı düşük faiz oranları sadece sona ermiş değil, aynı zamanda kademeli oran artışları döngüsüne girebilir Varlık piyasasındaki riskler göz ardı edilemez.
Hong Kong emlak piyasasının geleceğini dört gözle beklerken, çoğu kurumsal yatırımcı karamsar beklentilerini dile getirdi. Goldman Sachs Group, Hong Kong Para Otoritesinin Federal Rezerv ile aynı anda faiz oranlarını artıracağını ve Hong Kong emlak piyasasının o zamana kadar% 15 ila% 20'lik bir düzeltme yaşayacağını söyledi. Hong Kong Yaocai Securities, Hong Kong'un konut fiyatlarının önümüzdeki iki yıl içinde% 40'a kadar düşebileceğine inanıyor.
Öyleyse neden Hong Kong konut fiyatları bu sefer aniden durgunluk döngüsüne girdi? Bunun üç nedeni olduğuna inanıyoruz: Birincisi, küresel ekonomi ve Çin anakarası yavaşlıyor ve Hong Kong tek başına hayatta kalamaz.Ayrıca, Çin-ABD ticaret sürtüşmesi temelden çözülemedi ve bu da insanların gelir artışı beklentilerinde bir düşüşe yol açtı. Aynı zamanda, Fed'in Ekim ayında faiz oranlarını artırmasının ardından, Hong Kong Para Otoritesi de 12 yıl sonra ilk faiz artırımını açıkladı. Bu, Hong Kong konut fiyatlarındaki düşüşün fitilidir.
İkincisi, 2009 başlarında uluslararası mali krizin patlak vermesinden bu yana, Hong Kong'un konut fiyatları arka arkaya on yıldır artmakta ve dünyanın en yüksek konut fiyatlarına sahip ilk şehirleri haline gelmiştir. Hong Kong'daki mevcut konut fiyatları 1997'deki zirveden bile daha kötü. Şu anda, Hong Kong'da iki yatak odalı bir odanın toplam fiyatı 8 milyon ila 14 milyon Hong Kong doları arasında ve yerel vatandaşlar artık bir ev satın alamıyor. Hafif olumsuz faktörler olduğu sürece, konut fiyatları büyük ayarlamalara tabi tutulacaktır.
Üçüncüsü, yerel emlak mevzuatı Hong Kong emlak piyasasını etkiledi, çünkü birçok anakara emlak spekülatörü Hong Kong'da büyük miktarda gayrimenkul biriktiriyor. Anakara emlak piyasası ayarlandıktan sonra, emlak spekülatörlerinin sermaye zinciri sorunları olacak, bu yüzden Hong Kong mülklerini satmak zorunda kalacaklar. , Bu da Hong Kong'un yüksek konut fiyatlarının ağır satış baskısı çekmesine neden oluyor.
10 yıldır hızla yükselen Hong Kong emlak piyasasının ardından, son zamanlarda düşüş işaretleri oldu. Bu sadece iç ve dış ekonomik durumdaki gerileme ve Hong Kong'daki durgun ekonomi nedeniyle değil, aynı zamanda konut fiyatlarının uzun yıllar normal değerlemelerden uzak bir şekilde artması ve değere dönme ihtiyacından da kaynaklanıyor. Buna ek olarak, yerel emlak piyasasının ayarlanması Hong Kong'un konut fiyatlarını aşağı çekti. Hong Kong Para Otoritesinin faiz artırımı, yüksek konut fiyatlarının devesini ezmek için bardağı taşıran son damla oldu.
