Emlak acentesi ve İnternet savaşı: Gelecekte kural koyucular olacak mı?
Pekin'de bir zincir ev aracı şirketi vitrini. Resim / Görsel Çin
Caijing muhabiri Li Shiyun Song Wei | Wen Song Wei | Editör
Emlak sektörü, İnternet tarafından ihlal edilmeyen birkaç sektörden biri olarak kabul edilebilir. Bu trilyon piyasa ölçeğindeki endüstri, henüz gerçek hacmi 100 milyar olan büyük bir aracı kurum görmedi. Sektördeki birkaç büyük oyuncu olan SouFun'un hisse senedi fiyatı neredeyse yarıya indirildi. 21. yüzyılda, düşük piyasa değerleri nedeniyle listeden çıkarmak zorunda kaldılar. Ailemdeki bazı hissedarlar sahipliklerini azaltmaya devam ettiler.
İnternet şirketleri çevrimiçi olarak bir dizi saldırı başlatmaya çalıştı, ancak ister Aiwu Jiwu ister Soufang olsun, hepsi öldü. Temmuz 2017'de, Aiwu Jiwu'nun işlem verileri iki yıl öncesine göre 10 kat düştü. Şan artık iyi değil ve yavaş yavaş piyasadan kayboluyor.
Geleneksel aracılar mağazada otururlar ve tıpkı bilge bir yaşlı adamın yeni doğmuş bir bebeğe konunun gerçeğini görmediğini söylemesi gibi gülerler. Endüstrinin bazı temel mekanizmaları onlara güven verdi. Tam olarak gelişmemiş bir pazarda, listeler opaktır ve münhasır değildir, konu büyüktür ve tüketim sıklığı düşüktür, mağazalar onlar için yüksek duvarlar inşa etmiştir ve İnternet çevrimiçi Rakipler dışarıda kaldı. Ama bu aynı zamanda kendi prangaları haline geldi.
Yurtiçi ve yurtdışındaki emlak komisyonculuğu endüstrileri henüz gerçek bir dev ortaya çıkmadı. Amerika Birleşik Devletleri'nde, trafik kademeli bir şirket olan Zillow, yaklaşık 7 milyar ABD doları piyasa değerine sahiptir. Yıldız şirket Redfin, kapalı bir çevrimiçi ve çevrimdışı işlem döngüsünü tamamlamıştır, ancak doğrudan operasyon modeli, pazar payının% 1'i geçmemesine neden olmuştur. Realogy gibi değerleme, yalnızca yaklaşık 2 milyar. Dolar.
Chain Home Research Institute'un direktörü Yang Xianling, Caijing'den bir muhabirle yaptığı röportajda "Amerika Birleşik Devletleri'nin 60 milyar ABD doları tutarında bir komisyonu var. 60 milyar ABD doları değerinde bir şirkete dönüşmesi gerekiyor, ancak Zillow çok küçük." Hiçbir şirket platform trafik katmanından, marka katmanından ve temel kurallardan geçmez.
Şiddetli iç rekabet, daha düşük karlar ve azalan hizmetler gibi bazı statükoları doğurdu ve sektörün de acil bir değişime ihtiyacı var. 21st Century Real Estate China Başkanı ve CEO'su Lu Hang, bunun çok kritik bir üç yıl olduğunu söyledi. Çin gayrimenkulü için, sektörden her düzeyde memnuniyetsizlik zirveye ulaştı. "Hükümet buna dayanamıyor ve komisyoncu mutsuz. Tüketiciler son zamanlarda iki kelimeyle "kızdı". Bu durumda nasıl aynı olabilir? Bu değişiklik görece büyük bir değişiklik olmalı. "
Değişiklikler oluyor. Mermilerin ortaya çıkışı rakiplerin bölünmesini hızlandırdı. 58.com, "gerçek konut" tanıtımına ek olarak, sanal gerçeklik görüntüleri, konut holografik sözlüğü, emlak ajansı üniversitesi yayınladı; 21. yüzyılda gayrimenkul, teknoloji sistemlerinin inşasına ve M + 'nın ekolojik yapısının güçlendirilmesine yönelik yatırımları artırdı. Mağazalar ile 28 yıldır anakarada bulunan ve doğrudan faaliyet gösteren Centaline Properties işbirliğinin sonuçları 13 Haziran'da resmi olarak franchise'ını başlattı ve platform dönüşümüne başladı. Tüm endüstri hızlanıyor.
Gelen
Xuzhou'daki 800'den fazla aracı mağaza, dar arazisinin orta şehrinde yer almaktadır. Üçüncü kademe şehirlerin tipik özellikleri gibi, bunlar küçük ve dağınıktır ve çoğu aile tarafından işletilmektedir. Yol kenarındaki serbest meslek sahibi bir mağaza çeşitli eşyalarla doluydu, bir kadın fasulyeleri soydu ve tahtaya renkli tebeşirle yazılmış komisyon ve konut bilgilerini ziyaretçilere tanıttı.
Bir marka mağazasında, beyaz gömlekli ve siyah pantolonlu brokerler birbirleriyle anlaşılmaz bir yerel lehçeyle iletişim kurdular, patron ellerine ve boynuna birkaç büyük altın zincir dolanmış, çok genç görünüyordu ve yerel bölgede iş yapmaktan bahsetti. Gelenekler ve iyilikler. Birinci kademe şehirlerdeki markalar, üçüncü ve dördüncü kademe şehirleri on yıl öncesine benzedikleri ile karşılaştırır, "(onlar) henüz yeterli rekabet veya pazar vaftizine uğramamışlar." Lu Hang, Pekin Uluslararası Ticaret Merkezi yakınlarındaki bir ofis binasının 19. katında. Söyle.
Çin'in emlak komisyonculuğu endüstrisindeki şiddetli savaştan önce, 2000 yılında 21. yüzyıl Çin'e girdi ve ertesi yıl Lianjia kuruldu. 1994'ten 1995'e kadar piyasa odaklı reformların arka planına dayanarak, kamu konutları bireysel mülkiyet haklarına dönüştürülebilir. 2000 yılında Pekin, satın alınan kamu konutlarının listelenmesine de izin verdi ve Çin'in emlak komisyonculuğu endüstrisi yükseldi.
Bu, Çin'deki ilk İnternet patlaması dalgasının ortaya çıktığı zamandı. Sina, Netease ve Sohu, birbiri ardına Nasdaq'da listelendi, Robin Li, Zhongguancun'da Baidu'yu kurdu ve ardından Jack Ma, Taobao ve Alipay'i kurdu. Tencent, Microsoft MSN'yi yenip Zhang Xiaolong'u satın aldı. Foxmail.
Haber raporları o dönemde emlak komisyonculuğu sektörünü anlatıyordu: Çin'in emlak komisyonculuğu hizmet şirketleri genellikle sokaklarda görülüyor, küçük bir kapı yüzü tarafından işletiliyor ve tamamen güvenilemeyen görünüşte deneyimli birkaç personel medyada sıklıkla görülüyor. Hangi konut acentesinin tüketicileri aldattığına dair haberler duydum.
Bu, 1950'lerdeki Amerikan emlak komisyonculuğu endüstrisine benzer. O zamanlar, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki aracı kurumlar genellikle küçüktü ve sadece yaklaşık 4 ila 5 komisyoncu vardı. Çoğunlukla anne-ve-pop dükkanları şeklini benimsiyorlardı. Şirketler nadiren birbirleriyle işbirliği yapıyor, düşük komisyon alıyor ve çok az hizmet veriyordu.
Ama sonra durum değişti. Amerika Birleşik Devletleri'ndeki küçük aracı kurumlar, her hafta sonu listeleri paylaşmak için bir araya gelerek, bazı basit endüstri normlarını belirleyerek ve kademeli olarak MLS sistemini (Çoklu Listeleme Sistemi) belirleyerek işbirliğine doğru ilerlemeye başladı. Konut oranının artmasıyla birlikte kademeli olarak büyük emlak komisyonculuğu firmaları bünyesine katılmış, farklı şehirler arasındaki MLS sistemleri de iletişim kurmaya başlamıştır. 1970'lerde MLS, piyasadaki listelerin yaklaşık% 90'ını kapsıyordu.
MLS, özel emanet ve listelerin merkezi olarak görüntülenmesi ile endüstri için bir dizi alt düzey işbirliği kuralı oluşturmuştur. Satıcının komisyoncusu, münhasır acente sözleşmesini imzaladıktan sonra 72 saat içinde ilgili konut bilgilerini sisteme girmelidir.Sistemdeki komisyoncular konut bilgilerini paylaşır.Konut satıldıktan sonra alıcının ve satıcının komisyoncuları komisyonun% 6'sını eşit olarak paylaşacaklardır. Bugün, Amerika Birleşik Devletleri'nde neredeyse tamamı Local Brokers Association tarafından oluşturulan ve yönetilen yerelleştirilmiş brokerlere hizmet veren yaklaşık 900 MLS bulunmaktadır.
MLS mekanizmasından etkilenen küçük ve orta ölçekli aracı kurumlar, tanınırlıklarını artırmak için franchising tercih etmektedir. 1990'larda endüstri bir konsolidasyon dalgası başlattı ve büyük aracı kurumlar genişlemeye başladı. Zirvede, 21. yüzyılda franchise broker sayısı 130.000'i aştı ve Amerika Birleşik Devletleri ve dünyadaki en büyük tek markalı franchise ajansı haline geldi.
Çin'e girdiğinde, yukarıda bahsedilen raporda, eğer piyasa tamamen açıksa ve Çinli ve yabancı emlak komisyonculuğu şirketleri rekabet etmekte özgürse, "beslenmeyi bekleyen bir çocuk ve bir boks maçına hazırlanan hayatın en başında genç bir adam gibi olacaktır. Sonucu söylemeye gerek yok" .
O zamanlar kabaca dört katılımcı grubu vardı: Biri 21'inci yüzyılda emlak tarafından temsil edilen, bağımsız brokerleri vurgulayan Amerikan tarzı, ikincisi ise Centaline Real Estate tarafından temsil edilen ve işlemi kral ve işlem önceliği olarak vurgulayan Hong Kong stili; Xinyi Real Estate tarafından temsil edilen, hizmet ve kaliteyi vurgulayan bir masaüstü şirketidir; dördüncüsü, esas olarak zincir ev ile uğraşan bir anakara işletmesidir ve evimi seviyorum ve esas olarak doğrudan zincir zincirleriyle ilgileniyorum.
Bugünkü duruma bakılırsa, o zamanki tahmin doğru değildi.
Lianjia'nın yükselişi
Piyasada Lianjia'nın yükselişi hakkında birçok efsane var. En yaygın olanı, zincir ailesinin döngüyü "atlatabilmesidir".
Yazılmış bir hikaye var. 2003'teki SARS döneminde, Pekin'in gürültülü sokak pazarları durgunlaştı ve terk edildi. Birçok emlak komisyonculuğu şirketinin şubesi açıldı. İşlem hacmi donma noktasına düştü, ancak Lianjia'nın mağazası doğru bir şekilde açıldı. Firma lideri, SARS'ta ev kiralayan ve satın alan kişiler olacağını ve kapatılacağını söyledi, müşteriler ne yapmalı? Yıl sonuna kadar, bir grup yerleşik aracı dağıtıldı.
2005 baharında, ülke makro kontrolü güçlendirdi ve emlak endüstrisi soğudu, ancak Hengji, Lianjia ve Wo Ai Wojia liderliğindeki üç aracı genişlemeye devam etti. O dönemde Lianjia yöneticileri, yatırımdaki yavaşlamanın ve yeni binalardaki azalmanın ikinci el konut piyasasının gelişimi için iyi bir zaman olduğunu söylediler. O zamanlar, Lianjia, 2004 itibariyle yalnızca 30 mağaza ve genişletmeden sonra 2007'de 300'den fazla mağaza ile nispeten zayıftı. Lider Zhongda Henderson'ın 1000'den fazla mağazası var ve üçüncü çevre yolunda ERP sistemini ilk kuran ailemi seviyorum, daha çok tercih ediliyor.
2008 yılında, ticari konutlar toplu konutların yerini aldı ve yavaş yavaş ana piyasa işlem varlığı haline geldi. Mali kriz patlak verdi. Sektör raporlarının çoğunda "dönüm noktası", "son" ve "inceleme" gibi kelimeler yer aldı. Zhongda Hengji çılgın genişleme nedeniyle çöktü. Lianjia lider oldu.
Ve her dalgalanışında, Zhongyuan Real Estate mağazalarını hızlı bir şekilde kapatacak ve görünüşe göre bu bir anti-ölçek etkisi endüstrisi. Pek çok sektör gözlemcisi, emlak komisyonculuğu sektörünün büyük ölçüde insanlara bağımlı olduğuna ve ağır bir modele sahip olduğuna inanmaktadır.Bir sonraki hizmeti sunmanın marjinal maliyeti önemli ölçüde azaltılamaz.Genişlemenin neden olduğu maliyet ve risk dalgalanmaları ile birlikte, ölçek karşıtı etkinin özelliklerini gösterir. Küçük şirketlerle karşılaştırıldığında, büyük şirketlerin maliyet açısından rekabet avantajı yoktur ve şirketlerin büyümesine gerek yoktur, bu nedenle sektöre küçük ve orta ölçekli işletmeler hakimdir.
Amerika Birleşik Devletleri'nin insanlara büyük önem verdiği ve koruma mekanizması olarak MLS'ye sahip olduğu şartlar altında, büyük şirketlerin tümü varlık-hafif franchise şirketleridir ve bölünmeden sonra, en büyük franchise şirketi Realogy sadece yaklaşık% 25'lik bir pazar payına sahiptir.
Bununla birlikte, bazı araştırmalar, bir aracı kurum hem satıcı aracılık hizmetleri hem de alıcı aracılık hizmetleri sağlarsa, belirli bir kapsam ekonomisi elde edebileceğini ve maliyetleri azaltabileceğini göstermiştir.
Çin, münhasır olmayan tipik bir pazardır. Komisyoncular hem alıcılara hem de satıcılara hizmet verir ve işlem verimliliği büyük ölçüde kiracı ve misafir sayısına bağlıdır. "İkisi mahjong karoları gibidir. Yıkanırlar ve yalnızca daha fazla çarpışma noktası olduğunda satılırlar." Hizhu CEO'su Xia Qingning, Caijing'den bir muhabire söyledi.
Yani ev ve misafir sayısı belli bir ölçeğe ulaştığında kapsam ekonomileri oluşturulabilir. Aracı kurumların ölçek etkileri yok değil, ancak şirketlerin büyük çoğunluğu ölçek etkilerini elde etmek için gereken "kritik ölçek noktasına" ulaşamıyor.
Lu Hang, münhasır olmayan pazardaki pazar payının önemini çok erken fark eden ve bunu sadece fark etmekle kalmayıp aynı zamanda onu önemli bir değerlendirme göstergesi olarak listelemek gibi uygulayanın da Lianjia olduğunu söyledi.
O zamanlar Lianjia, mağazalarını ve personelini genişletmek için kârsız bir yol kullandı ve üçüncü çevre yolunun dışında henüz tam olarak rekabet etmeyen bir pazarda her iş bölgesinde bir tepe oluşturdu. Bu genişleme maliyetleri artırdı ve Lianjia'ya daha fazla dikkat çekti. Daha fazla konut ve müşteri ile ikisi olumlu bir döngü haline geliyor. Lianjia'nın kontrol oranı gittikçe yükseliyor, işlem oranı yükseliyor ve yükseliyor ve pazar payı yükseliyor. Sonunda, Lianjia ölçek etkisinin kritik noktasını aştı. 2009 yılında, Lianjianın Pekindeki pazar payı% 22ye ulaştı ve bu güne kadar, sektörün ikinci sevdiğim ailemin pazar payı hala% 13te. Bundan sonra, Lianjia'nın pazar payı yükselmeye devam etti ve bugün endüstrinin tekele dayanma sınırı olan% 50 civarında sabitlendi.
Lianjia, Zhongda Henderson'ın bıraktığı gölgeyi unutmadı. Ölçeği aldıktan sonra, Lianjia "insanların sistemi yenemeyeceği" sonucuna vardı ve bu yüzden tam bir BT sistemleri seti oluşturmaya başladı. Lianjia başkanı Zuo Hui'nin Dalian'daki mevkidaşı Haowangjiao'nun başkanı Gao Jun ile 2007 yılında "Tsinghua Başkan Sınıfı" aracılığıyla tanıştığı söyleniyor. İkinci el konut işlemlerinin süreç ayrıştırma ve süreç yönetimi konusunda çok iyiydi. İşbirliği, SE (Satış Verimliliği) sisteminin getirilmesi.
Bu sistem, komisyoncuların konut girişi, süreç yönetiminden işlem iptaline kadar tüm bağlantıları tamamlamasına ve aynı zamanda şirketin tüm süreci denetlemesine ve kontrol etmesine izin verir.İkinci yılda, "Lianjia Online" (Lianjia.com'un öncülü) piyasaya sürüldü. Lianjia, endüstrinin en büyük merkezi bilgisayar odası HERP sistemini kurdu.
2009 yılına gelindiğinde, Çin'de 58.com, Ganji, Soufang, Anjuke ve Sina Leju da dahil olmak üzere çok sayıda salt İnternet gayrimenkul bilgi hizmeti şirketi ortaya çıktı.Lianjia, gerçek konut ve C-end ürünlerini tanıtmak için IBM stratejik danışmanlığını başlattı. 2014 yılında Lianjia çevrimiçi oldu ve ACN (Ajan İşbirliği Ağı) mekanizmasını kurdu.
ACN, konut bilgilerinin tam paylaşım kurallarına uyma öncülüğünde, komisyoncuların konut girişi, anahtar, bakım, işlem vb. Gibi farklı rollerde ve her rolün komisyon oranına göre bir işleme katılması anlamına gelir. Komisyon paylaşımı için işbirliğine dayalı bir model.
Gerçek listelerin ve ACN mekanizmasının birleşimi, bir Amerikan MLS sistemini yeniden işlemek gibidir. Gerçek listelemelerin ana noktası, "bilginin organizasyon içinde hızlı, verimli ve fark yaratmadan iletilmesine izin vermektir." Bazı insanlar, "insanlar sistemi yenemez" in ardındaki özün şudur: Birincisi insan denizi taktikleri; ikincisi, insan denizinin sistem yönetimi; üçüncüsü, pazar payı için insan denizi taktikleri; dördüncüsü, genel verimliliği artırmak için pazar payıdır.
Caijing muhabirine yaptığı açıklamada, "Zuo Hui beyninin yarısı BT ve İnternet, diğer yarısı iş ve endüstri." Ailemin eski başkan yardımcısı Hu Jinghui'ye bayılıyorum.
Lianjia tarafından inşa edilen sistem, işlem kapasitesinin ve hızının emsallerine göre 2,5 katına çıkmasına izin verir ve genel verimliliği emsallerinin 6 katıdır.Satışta olan her 4 ev için 3 set Lianjia tarafından satılmaktadır. Ancak aynı zamanda yönetim zorluğu, yüksek maliyet, büyük fon talebi gibi bazı pratik sorunları da beraberinde getirecektir.
Yang Xianling, birkaç yerli şirketin sektördeki değişiklikleri hızlandırdığını, gayretle öğrendiklerini ve hızlı bir şekilde yinelediklerini söyledi. Şimdi tüm endüstri Amerikanlaşmaya başladı.
İlk çevrimiçi savaş
Geleneksel aracıların savaşı henüz sona erdi ve emlak komisyonculuğu endüstrisi kısa sürede yeni düşmanların habercisi oldu.
2014 O2O'nun ilk yılıdır ve bu eğilim neredeyse tüm İnternet sektörlerini kasıp kavurmuştur. Emlak İnterneti başlangıçta basit ve net bir iş modeline sahipti, "portal modeli" altında reklam bilgi hizmetleri sağladı, ancak 2014 yılında gayrimenkul O2O dönemine girdi. Kiralayıp ikinci el konut işlemlerine başlayan Aiwu Yoshiya, temsilcisidir.
Mart 2014'te kurulan Aiwu Yoshiya, geleneksel emlak acentelerinin "kesip yakmasını" yıkmak için İnternet'in "uçak topunu" kullanmaya kararlıdır. Aiwu Jiwu, Ağustos ayında su kiralama alanını test etmek için "kiracılar için komisyon olmaması" ndan yararlandı ve birkaç ay içinde Şangay'daki tüm kira pazarının% 28'ini kazandı. Sonraki yılın Mart ayında, Aiwu Jiwu ikinci el konut piyasasına girdi, alıcının komisyonunu ortalama% 1,5 -% 2,5'ten% 1'e düşürdü ve brokerlerin ortalama taban maaşını 2.000 RMB'den 6.100 RMB'ye yükselterek sektör geleneğini bozdu.
Aiwu Jiwu'nun kurucu ortağı Deng Wei, ikinci el konut piyasasına girişini açıkladığı gün yaptığı röportajda "Savaşan Devletler Dönemi başladı." Dedi.
Düşük komisyonlar ve yüksek komisyonlar iyi sonuçlar getirdi Mayıs 2015'te Aiwu Jiwu'nun işlem hacmi Şangay'da ilk üçe girdi ve sadece Zhongyuan ve Lianjia'dan sonra ikinci oldu. O ay, Aiwu Jiwu, 1 milyar ABD doları değerleme ile 120 milyon ABD doları tutarında bir D tur finansman açıkladı. Bu nedenle, yalnızca dokuz ay önce doğan Aiya Yoshiya, "Eylül Tek Boynuzlu At" olarak adlandırılır.
1999 yılında kurulan ve gayrimenkul bilgi platformu olarak konumlandırılan SouFun.com ise offline bir ticaret platformuna dönüşmeye başladı. Temmuz 2014'te, SouFun Advanced Armynin yeni konut ticareti pazarı Fang Tian Xia olarak yeniden adlandırıldı ve ardından ikinci el konut alanına girdi. Fang Tian Xia, yüksek temel maaş ve yüksek komisyonla doğrudan komisyonculardan oluşan bir ekip oluşturdu ve bir % 0.5 düşük komisyon, etkisi de önemli. 2015 yılında, Fangtianxia'nın e-ticaret işi geliri 475 milyon ABD dolarına ulaştı ve bunun ikinci el konut geliri sıfırdan 156 milyon ABD dolarına çıktı.
Endüstri böylece bir dizi dikey ve yatay entegrasyona başladı. 1 Kasım 2014'te Lianjia, Soufang ile resmi olarak işbirliğini durduracağını duyuran dahili bir e-posta gönderdi ve "Lianjia Online" adını "Lianjia.com" olarak yeniden adlandırdı. Ocak 2015'te, ailemi ve ülke genelinde 30'dan fazla aracı ile birlikte Lianjia, Baidu ile "SouFun" u atlamak ve kendi ağ bağlantı noktasını kurmak amacıyla bir "Baidu Gayrimenkul" dikey platformu kurmak için işbirliğini duyurdu. 28 Şubat 2015'te, Aiwu Jiwu'ya saldırmak için Lianjia, Dingding Rentals'ı yeniden başlattı ve kendi kiralama işini platforma devrederek "komisyonsuz" ilan ederek aracılık ücretini geleneksel bir aylık kiradan ev sahibine değiştirdi. Beş günlük kira. Dingding Rental'ın CEO'su Yu Jianyang, Dingding'in iki ay boyunca kirada en az 100 milyon yuan kaybettiğini söyledi.
"Aiwu Yoshiya yalnız bir kurt." Nisan 2016'daki bir gösteride, kısa saçlı Iwu Yoshiya'nın kurucu ortağı Deng Wei gururlu bir ses tonuyla şunları söyledi: "Sektördeki tüm birleşmeler ve entegrasyonlar , Bizim tarafımızdan temsil edilen internet şirketlerinin sözde dönüşümü. "
Hu Jinghui, Çin Dünya Ticaret Merkezi'ndeki tavandan tabana yüksek pencereleri olan bir kafede o sıradaki durumu hatırladı. Mart 2015'te, I Love My Family'nin büyük bir hissedarı ona emanet edildi ve Lianjia ve I Love My Family'nin birleşmesini görüşmek üzere Zuo Hui'ye yaklaşma girişiminde bulundu. Konu bir saat sürdü ve Zuo Hui'nin cevabı "neredeyse imkansız" oldu. Zuo Hui üç neden öne sürdü: Birincisi, Lianjia ve benim ailemin, özellikle Kuzey Çin'de birbirini tamamlayıcı olmaktan çok örtüşmesini seviyorum. İkincisi, Lianjia'nın yönetim kültürü güçlü, ancak ailemin yönetim kültürünün yumuşak olmasını ve ikisinin birleşmemesini seviyorum. Üçüncüsü, bu yıl Lianjia'nın ana enerjisi Şangay ve Shenzhen'de olacak. Zuo Hui, açıkçası, Lianjia'nın pazarın henüz tam olarak gelişmediği şehirlerde başarılı olma konusunda çok iyi olduğunu, ancak nispeten olgun pazarlara sahip şehirlerde iyi sonuç vermediğini söyledi. "Lianjia'nın iyi olduğu şey,% 10'luk bir pazar payından% 40'a veya daha fazlasına (karşılık gelir),% 40'lık bir teklif oranından% 80'e kadar. Bunu sıfırdan yapma şansı% 10. "
Ama bu sefer fırsat gelmiş gibi görünüyor.
Aiwu Jiwu ve Soufang tarafından teşvik edilen ülke çapındaki aracılar işbirliği aramaya başladı. 1 Mart'ta Lianjia, Şangay'ın önde gelen şirketi Deyou'nun satın alındığını, ardından Shenzhen'in Zhonglian Gayrimenkulünü, Hangzhou'daki Shengshi Butler'ı, Pekin'in Gaoce Gayrimenkulünü, Guangzhou's Full House'u, Dalian's Cape of Good Hope vb. Satın aldığını ve Şubat ayında satın aldığını duyurdu. Chengdu Yicheng ve Zuo Hui arka arkaya 11 açık mektup yayınladılar. Lianjia dahili olarak bu birleşmelerden ve satın almalardan "birleşik benzer kalemler" olarak bahsetti. Caijing'den bir muhabire göre, birleşme ve devralmalar çoğunlukla Lianjia tarafından hisse senedi takasları yoluyla tamamlandı.
Çevrimiçi şirketler de hareket ediyor. 2 Mart 2015 tarihinde en büyük bilgi toplama platformu olan 58.com, Anjuke'yi satın aldığını duyurdu.İşlem, 267 milyon ABD doları işlem hacmi ile nakit ve hisse senedi olarak yapıldı. Bundan sonra, Anjuke'nin kurucusu Liang Weiping istifa etti ve başka bir gayrimenkul O2O projesi "Angejia" kurdu.
Ancak Deng Wei'nin güveni çok uzun sürmedi, gayrimenkul O2O hemen hemen bir dönüm noktasına geldi ve İnternet dönüşümü hayali birer birer kırıldı.
2016 yılının sonunda Liang Weiping, "Angejia" nın faaliyetlerini durduracağını duyuran bir dahili mektup yayınladı. "Yönetim ekibi, bu endüstrinin İnternetleşmesi için hala etkili bir model bulamadı." 31 Mart 2017'de Fang Tianxia CEO'su Mo Tianquan, dönüşümün son iki yılda başarısız olduğunu kabul etti, "Fang Tianxia yeni pazarlar ve yeni iş kolları hakkında derin bir anlayışa sahip değil ve çok radikal" ve açık platforma dönecek. Haowu China'nın Mingpai Jewelry tarafından satın alınması, Fangduoduo'nun "Shenyang'ın" geri çekilmesi "ve Qfangwang.com'un Guoxin Gao tarafından 3,8 milyar satın alınması gibi etkinlikler de var.
Aiwu Jiwu, daha önce temel maaşı 6000 yuan'dan 4000 yuan'a düşürdü ve komisyon indirimi veya yarıya indirimi farklı standartlara göre ücretlendirildi.Mağazaları açtıktan sonra, bu internet şirketi yavaş yavaş karşı olduğu geleneksel modele yaklaştı. Temmuz 2017'de, Aiwu Jiwu'nun işlem hacmi iki yıl öncesine göre 10 kat düştü ve şan artık orada değil.
Geriye dönüp bakıldığında, İnternet dönüşümünde geleneksel aracıların eksiklikleri şu şekildedir: Birincisi, para yakma modelinin getirdiği düşük komisyonlar, yüksek maaşlar ve reklam harcamaları sürdürülemez olmaya mahkumdur.Aşırı maliyetler şirketleri sürekli kayıplara sürükleyecektir. Zuo Hui, Pekin'de bir mağaza varsa, işletme maliyetinin temsilci başına 1.500 yuan olacağını, mağaza yoksa her bir acentenin işletme maliyetinin de 1.000 yuan olacağını ve düşük fiyat stratejisinin ancak kısa vadede dikkat çekebileceğini hesapladı. Kullanıcılar hizmet kalitesine daha fazla önem veriyor. İkincisi, güven inşa edecek bir mağaza yoktur ve listeleri pazarı tutmak için genişletmek imkansızdır.Aiwujiwu'nun listeleri esas olarak reklam dönüşümünden gelir.Yüksek müşteri birim fiyatları ve düşük tüketimin olduğu emlak alanında, bu tür bir trafik hızlandırılamaz ve sonunda geri dönmesi gerekir. Geleneksel mağaza operasyonu.
Gelecekte kural koyucular olacak mı?
2010'dan başlayarak, Lianjia her yıl iki stratejik seminer düzenledi: Katılımcılar iki gruba ayrıldı: Bir grup Lianjia oynadı ve diğer grup Lianjia'yı nasıl öldüreceğini hayal etti. 2014'te tartışılan şey İnternet'in düşük komisyon modeliydi, ancak 2017'de "Bir franchise ve platform olmalı mıyız" oldu. Mayıs ayında, yaklaşık üç gün süren bir toplantıda, Lianjia yöneticileri, platformun zamanlamasının uygun olup olmadığını tartışmak için Kızıl Ordu ve Mavi Ordu olarak ikiye ayrıldı. Kimse kimseyi ikna edemez. Zuo Hui, bir mermi yapmak için herhangi bir bedel ödemeye razı olduğunu söyleyene kadar, nihai sonuç "Deneyin" oldu.
Zuo Hui'nin temel yargısı, gayrimenkul İnternet'in çevrimdışından çevrimiçine, çevrimdışından çevrimdışına yapmaktan daha kolay olduğudur.
Centaline Property'nin baş analisti Zhang Dawei, Caijing muhabirine, ikinci el konut piyasasının Mart 2017'de hükümet düzenlemesiyle karşılaştığını ve bundan büyük ölçüde etkilendiğini söyledi.Bu, şu anda mermi fırlatmak için doğrudan bir teşvik olabilir.
17 Mart 2017'de Pekin, "Ticari Konut Satışlarını ve Farklılaştırılmış Kredi Politikalarını İyileştirme Bildirimi" ni yayınladı ve art arda "evleri tanıma ve kredilere abone olma" ve "peşinat oranını artırma" gibi 20'den fazla düzenleyici politika uygulamaya koydu. Lianjia Araştırma Enstitüsü'nden alınan verilere göre, takip eden yedi hafta içinde Lianjia'nın işlem hacmi art arda yedi kez azaldı.Sadece Nisan ayında, Lianjia'nın işlem sayısı% 70 düştü. Mayıs ayında Lianjia, 87 mağazayı kapattığını belirten bir açıklama yaptı.
Xia Qingning, "Sermaye desteği de dahil olmak üzere rakipler de dahil olmak üzere piyasa düzenlemelerinin nedenleri, Zuo Hui'ye bu zamanlamanın yapılabileceğini hissettirdi." Dedi.
Bu yılın Eylül ayında, bazı medya kuruluşları Lianjianın en son finansman turunu yürütme planını bozdu. Tencent yatırımı yönetti. Tamamlandıktan sonra Lianjianın değeri 13 milyar dolara yaklaşacak, ancak Lianjia bunun yanlış bir haber olduğunu söyledi.
Sadece Lianjia değil, tüm oyuncular hızla yineleniyor. 2017'den başlayarak, yeni oyuncular da birbiri ardına ortaya çıktı. Temmuz ayının sonunda, Suning.com (002024.SZ), paket işlem hizmet ücreti başına 9,999 yuan sabit fiyatla aracılar olmadan ikinci el konut ticaret platformu olarak konumlandırılan "Suning Youfang" lansmanını duyurdu. Ekim ayının sonlarında, JD.com emlak sektörü ile e-ticaretin entegrasyonunu keşfetmek için emlak kanalını başlattı. Aralık ayında, "Fangdi'yi Anlamak" çevrimiçi hale geldi ve bazı medya kuruluşları, hissedarının Toutiao Beijing-Shanghai-Hebei'nin emlak bölümünün işletmecisi olduğunu ve işi ajans şirketine devredeceğini bildirdi. Ajans şirketinin daha sonra satın alınması, Toutiao'nun olağan operasyon yöntemidir. Ancak, "Anlamak Fangdi" ve hissedarları, bugün Caijing muhabirine Toutiao ile olan ilişkisini reddetti. 58.com'daki emlak işinden sorumlu bir yönetici, Caijing muhabirine, "Nispeten büyük olanları yaptıkları sürece herkesin gayrimenkul düşüneceğini düşünüyorum, çünkü gayrimenkul gerçekten yüksek kalitede ve (şirketin) değerlemesi artırılabilir." Söyle.
Kuruluşundan bu yana geçen 17 yılda, doğrudan yönetim sisteminin pazar payı, Lianjia'nın lider konumunu yaratmış ve aynı zamanda sürekli büyüme alanını sınırlamıştır.Ülkeyi yeniden açmak istiyorsa, franchise ve platform yöntemlerini kullanmalıdır. Ekim 2017'de Lianjia, Deyou markasını çıkardı ve pilot olarak katılmak için Zhengzhou'ya girdi. Nisan 2018'de, Shell Xuzhou'da pilot olarak kullanıldı. 23 Nisan'da CEO Gu Yongdong, "Shell Finding Housing" adlı açık bir mektup yayınladı.
Yang Xianling, "Shell, Zillow + aracı kurum markası + MLS ağına eşdeğerdir." Dedi. Bunların arasında, Zillow bir çevrimiçi platformdur (kabuk), aracılık markası işbirliği yapmayı kabul eden bir markadır (Deyou, Lianjia ve güçlendirilmiş markalar, vb.) Ve MLS temel kuraldır (ACN).
22 Haziran 2018'de 58, I Love My Home'a yatırım yaptığını ve 1.068 milyar yuan karşılığında ikincisinin hisselerinin% 8.28'ini satın aldığını duyurdu. Aynı gün Çin Emlak Değerleme Uzmanları ve Emlakçılar Derneği'nde ("Çin Emlak Acenteleri" olarak anılacaktır) bazı kişiler yuvarlak masada Shell ile işbirliği yaparsanız 58'in tavrının ne olduğunu sordu 58 Grubu kıdemli başkan yardımcısı Ye Bing 58 liman ücreti toplantısı Fiyat beş ila yedi kat artar. Bir marka sahibi "Herkes güldü ve Lianjia güldü" dedi. Platformun kontrolünü elde etmek için Shell, marka işbirliği eşiğini yükseltti - 30'dan fazla mağaza markayı koruyabilir ve 30'dan az mağazanın mevcut markalara katılması gerekiyor. Xuzhou First Housing'in başkanı Yu Jian, Caijing muhabirine Xuzhou'da şu anda yaklaşık 100 kooperatif mağazası olduğunu söyledi.
Lu Hang, franchising yönetiminin ve kontrolünün zor bir sorun olduğunu söyledi.Lianjia, doğrudan satıştan franchising'e, C hizmetinden B'ye belirli zorluklarla karşılaşacak. Şu anda, 21. yüzyıl Shell ile kendi sisteminin gereksinimlerini korumak için hala görüşüyor. 21 mağazayı sistemden korumak, işbirliği için bir ön şarttır ve işbirliği olasılığı göz ardı edilmemiştir.
Shell'in ikinci el aracılık platformundan sorumlu kişi Song Yunyun'a göre, Shell APP'nin ortalama DAU'su dört aylık deneme süresince 500.000 ile 600.000 arasında. Tesadüf derecesi yaklaşık% 15'tir, yani birleştirilmiş çift ağlı MAU, Anjuke'nin MAU'sunu aşan 12 milyondan fazladır. Bu, 58'in bir önceki mali rapor toplantısında söylediği şeyi çürütüyor: "Lianjia ve Shell'in akışı, 58 Grubun gayrimenkul işinin akışının yalnızca% 20'sine ulaştı."
Yu Jian, rakiplerinden uzak durmak için kabuk trafiğini ve yetkilendirmeyi kullanmayı umuyor, "Doğrudan satış modeli sona erdi ve yeni bir yol (hafif varlıklar) alacak, bu yüzden bizim için bir tehdit yok." Shell, 300 şehre genişlemeyi, 1 milyon profesyonel komisyoncuyu ve 100.000 mağazayı bağlamayı ve 100'den fazla markayı güçlendirmeyi planlıyor.
Song Yunyun, bağlı listelerin sayısının bağlı mağazaların ölçeğiyle ilgili olduğunu söyledi. Asıl hedef, liste sayısına bağlanabilmek. En iyi şehirler, listelerin kapsamının% 85'in üzerinde olmasını umuyor. Bu, tanıdık pazar payı oyunudur. Şirket içinde "45678" stratejisini oluşturmuştur: mağazaların% 40'ı, komisyoncuların% 50'si, hissenin% 60'ı, gelirin% 70'i ve tüm sektörün kârının% 80'i.
Tencent'in yatırımına aşina olan bir kişi, Caijing muhabirine, Tencent'in esas olarak çevrimiçi ve çevrimdışı daha iyi iş çıkardığı için Shells'e yatırım yaptığını söyledi. Konuya aşina olan kişi, Shell'in en büyük riskinin faturayı küçük ve orta ölçekli aracıların ödeyip ödemediğinde olduğunu söyledi: "Dünyada başarılı bir emsal yok ve böyle bir offline sektörde açık bir platform kurulabilir".
Lu Hang, 21. yüzyılda Çin'e ilk geldiğinde, Pekin'de bir düzineden fazla emlak komisyonculuğu müşterisine hizmet veren ve yazılım kullanım ücreti talep eden bir çevrimiçi şirket - "MLS China" olmaya çalıştığını hala hatırlıyordu. Müşterilerin ücret borcu varsa, bağlantıları kesilecektir. Lu Hang'ın komisyonculuk şirketinden ilk kez bağlantısını kestikten sonra, ertesi gün Lu Hang'ın ofisi, aracı kurumdan düzinelerce kişi tarafından kuşatıldı. "Korkmuştum, bu nasıl olabilir? Bu endüstri nasıl böyle?" Dedi.
Peng Yongdong ayrıca hakem olmanın özünün kuralların olduğu ve bugün sektördeki sorunun kuralların olmaması olduğunu kabul ediyor. Ancak, "birisi ayağa kalkıp kurallarımın tamam olduğunu söylemeli, yoksa birlikte deneyelim" dedi.
Shell'in büyük vizyonu, "gerçek anlamda çevrimiçi ve çevrimdışı bir İnternet şirketi" ve "Çin'in yiyecek, giyim, barınma ve taşımacılığına giriş" olmaktır.
47 yaşındaki Zuo Hui, endüstri değişikliği fırsatını değerlendirmek istedi ve en kötüsünü planladı - kabuk yapılmadı ve Lianjia gitmişti.
Bu sefer, sektörün ve şirketin kaderi tekrar sıkı sıkıya iç içe geçmiş durumda ... Kontrol ve açıklık, hırs ve hayaller, huşu ve korku arka planı oluyor ve herkes belirsiz bir geleceğe doğru hızlanıyor.
(Bu makale ilk olarak 29 Ekim 2018'de Caijing Magazine'de yayınlandı)
