Pekin ticaret ofisinin hileli işlemlerinin iç hikayesi hükümetle bir oyun mu?
25 Temmuz'da, Vanke Merkezi Şehir Ticaret Ofisi Projesi yönetmelik ihlali nedeniyle soruşturuldu ( 300.000 ceza, çevrimiçi imzalamanın askıya alınması ).
Bu olay Pandora'nın ticari pazardaki işlemler için kutusunu açtı:
Fangshan Bölgesi İskan ve İnşaat Komitesinin verdiği ceza bildirimine göre:
1. Satışlar müşterilere konut niteliklerini teşvik eder;
2. İnşaat projelerinde yer almayan rezerve açıklıklar, projenin her odasının her iki tarafında ayrılmıştır;
Bu, tipik bir işten yaşama davranışıdır , 3.26 politika açıkça yasaklar. Sektör lideri Beijing Vanke'ye göz yumduğumuz için çok şaşırdık. Hala hükümetle oynamak zorunda mı yoksa para cezası umurunda değil mi? Veya kendi sınırsız gücünüze inanıyor musunuz?
01
Ön rüzgar ihlali
Geçmişte, geliştiriciler ticari ve ofis arazisi elde ediyorlardı ve ofis binalarını kiralamak ya da satmak zordu çünkü ticari ve ofis arazilerinin çoğu Beşinci Çevre Yolu üzerindeydi. Gaz geçebilirseniz, oturma odası olur.
Düşük toplam fiyat ve sınırsız satın alma nedeniyle, geliştiriciler tarafından ticari ve konut dairelerine paketlenen bu tür "konut" aslında bir ofis manyağı olmalıdır. Konut fiyatlarının artması ve satın alma kısıtlamalarının getirilmesi ile pazarda giderek "tatlı ve hamur işi" haline geldi. Bei Piao'daki gençlerin kalplerini korudu ve aynı zamanda yatırımcıların parasını elinde tutarak Pekin emlak piyasasının "sevgilisi" oldu.
3.26 Politika, ticari projelerin [konut] niteliklerinin tanıtımını yasakladığını ve su geçişleri ve gaz ayırmasına izin verilmediğini açıkça belirtmektedir.
Vanke Merkez Ceza Şehri, Görünüşe göre bu bir iş ama özelde bir iş.
Red Vanke Central City'nin satışa açık kısmı, her biri 4,2 metre yüksekliğe, 6 asansöre ve 2-5 katta 60'tan fazla hane olan toplam 5 katlı yarı kapalı bir yapıdır.
İkinci kat planına daha yakından bakalım:
Minimum bölünmüş alan 39,45 metrekare, maksimum bölünmüş alan 76,65 metrekare.Kuzey-güney yönü, bir konut binası gibi koridora bakan kapı ve doğu-batı yönü öğrenci yurdu dairesi gibi kapıdan kapıya. Asansörler köşelere dağıtılmıştır ve 60'tan fazla hane tarafından kullanılmaktadır.
Fangshan Bölgesi Konut İnşaat Komitesi tarafından bildirilen bilgiye göre, Vanke Central City, her katın kapısının her iki yanında ayrılmış deliklere sahiptir.Plan görünümüne göre, su her haneye branşman boru hatları ile bağlanabilir. .
Soruşturulduktan ve cezalandırıldıktan sonra, satışa bir ev alabilir miyiz diye sorduğumuzda, satış elemanı net bir cevap vermedi, ancak üstü kapalı olarak şunları söyledi: [Önceki ürünle aynı, sadece kaba bir parça] .
Sonra, Soruşturulmadan ve cezalandırılmadan önce bu ev nasıl işliyordu?
- Geliştirici, onaylanan çizimlere göre inşa eder ve geliştirir
- Tamamlanması için
- Çeşitli dönüşümler gerçekleştirin.
Yenileme dahil yenileme için ayrı bir sözleşme olduğunu unutmayın. Şu anda, sözleşmenin konusu genellikle geliştirici değil, bilinmeyen bir yenileme şirketidir. Geliştirici burada sözde bir üçüncü taraftır ve sorumluluk mal sahibi tarafından denetlenecektir. kalite.
Bu nedenle, hükümetin kabul ettiği, planlama standartlarını karşılayan bir evdir ve mal sahibi yenilenmiş bir ev alır, ancak standardı karşılamaz. Geliştirici teorik olarak sorumluluğu ortadan kaldırdı (işletme sahibi, dönüşümü için üçüncü bir tarafa emanet eder) Yani sonuç şu şekildedir.
Örnek olarak yukarıdaki lansmanı ele alalım: Müşterilerle iletişim kurarken, Vanke Central City'nin emlak danışmanı net bir açıklama yapmadı, ancak bir dizi dekorasyon çizimi gönderdi. Müşteri geçici olarak, bunu böyle dekore etmenin mümkün olup olmadığını sordu ve satışlar üst üste yanıt verdi Evet Emoji.
Pazara hitap etmek için Vanke Central City yasadışı bir yan top oynadı. Ama teslimattan sonra, dekorasyon ve taşınmadan sonra, hükümet onu zorla yıkacak, alıcılar ne yapmalı? Yönetim kurulu ev alıcılarını mı vuruyor yoksa geliştiricileri vurmalı mı?
Yönetim kurulu alıcıya düşerse, herkes haksızlık hissetmelidir. Bazıları şöyle diyecek: Geliştirici para cezasına çarptırıldıktan sonra, yine de defalarca yan top oynuyor, hükümetin bu tür ihlallere kandırılmadan önce göz yumacağını düşünüyoruz. Bu nedenle, bir kurulla vurulmamalıyız, planlandığı gibi gelişebilmeleri için geliştiricileri sahtekarlığa göre ciddi şekilde cezalandırmak en iyisidir.
Vanke Central City tarafından müşterilere gönderilen dekorasyon çizimlerinde, evdeki su temini ile mutfağın ve banyonun fonksiyonlarını net bir şekilde görebilirsiniz. Ve bunu başarmanın yolu, tespit edilmesi kolay olmayan ayrılmış deliktir. . Genel olarak, 3.26 poliçesinden önce ticari konut arasında pek bir fark yoktur.
Vanke'nin Changping'deki TBD'si Beijing Vanke'nin bir diğer ticari projesi ise çok daha cömerttir ve doğrudan şunları ifade etmiştir: Yaşayabilir, su ve kanalizasyon var veya yaşamak için daha fazlasını satın alabilir .
Pekin Vanke, para cezasına çarptırıldıktan sonra, Fangshan Bölgesi Konut İnşaat Komitesi tarafından verilen biletle ilgilenmiyor gibiydi. Pekin Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Komitesi'nin kurulu biraz hafif.
Pearl River Four Seasons Yuecheng projesi geçen yıl 3.26 politikasının yürürlüğe girmesinden bir aydan fazla bir süre sonra cezalandırdı:
Biri, geliştirme yeterliliğini düşürmektir;
İkincisi, bir zaman sınırı içinde düzeltmelerini emretmektir;
Üçüncüsü, düzeltme dönemi sırasında çevrimiçi imzalama ve arazi edinimini askıya almaktır;
Dördüncüsü, banka kredisini askıya almaktır.
Buna karşılık, Beijing Vanke'nin cezası gerçekten çok hafif.
02
Çalmak
Vanke Central City'nin cezası buzdağının sadece görünen kısmı.
Tanıtım açısından, Vanke Merkez Şehri bir konut mülkiyeti. Cezalandırılan bina, sadece 40 yıllık mülkiyet hakkına sahip, dışarıda bir kültür ve eğlence bölgesiydi.
Aşağıdaki resmi kamuya açık bilgilerdir :
Temmuz 2013'te Vanke, 900 milyon yuan karşılığında Fangshan, Changyang Kasabası'nın arsasını kazandı. Bu parselin inşaat alanı 63.849 m2'dir.
Bu arazinin doğası F3 ve diğer çok işlevli arazileri içerir, C3 Kültür ve Eğlence Alanı , S3 sosyal otopark alanı, U2 ulaşım tesisleri arazisi, U3 posta ve telekomünikasyon tesisleri arazisi.
Bunlar arasında ticari alan 18.578 metrekare, ofis alanı 113.580 metrekare, kültür ve eğlence alanı 17.099 metrekare, ulaşım tesisleri 1.328 metrekare, posta tesisleri 3.710 metrekare ve destek tesisleri 166 metrekare.
Vanke Central City'nin ticari ve ofis projeleri C3 kültür ve eğlence arazisinde yer almaktadır. 2017 proje satış sertifikasından aşağıdaki kullanım sütununu da görebilirsiniz: Kültürel eğlence.
Arazinin planlanan kullanımına ilişkin açıklama sütununda ifade şu şekildedir:
Kültür ve eğlence alanı kentsel kamu tesisi arazisine aittir Özel planlamada kültürel, sanatsal ve eğlence tesisleri yer almalıdır.
Vanke · Central City C3 kültür ve eğlence bölgesi için ticari bir proje baştan sona ayrıldı Shoukai · Xiyueshanın satışları müşterilere şunları söyledi: Başlangıçta bir kamu destek tesisi ve yaşlılar için bir aktivite merkezi olması gerektiğini söyledi. , Daha sonra nasıl ticari bir ofis olduğunu bilmiyordum.
Beijing Vanke, kirişler ve değişim direkleri çalıyor ve ticari ve ofis binaları için kültür ve eğlence alanını "özlüyor". Makul ve uyumlu mu? Gizli tehlikeler nelerdir?
2013 yılında Pekin'in ilk iki odalı konut sitesi Ruiqi Homes'un sahnelendiğini kontrol ettik. "Destekleyici Deformasyon Ölçer" .
Ruiqi Anavatanı'nın hemen karşısındaki ticari ve konut projesi Soco Commune, 2011'in başlarında ilk kez açıldı. Ruiqi Homeland'in birçok sahibi Soco Commune'un Beijing Zhuhai tarafından geliştirilen ayrı bir proje olduğunu düşünüyordu.
Birkaç işletme sahibi, Soco Commune'un bulunduğu arazinin Ruiqi Homestead'in kültürel ve eğlenceyi destekleyen toprağı olduğunu keşfetti.
Mart 2014'te CCTV.com da benzer bir haberi verdi: Bulut Endüstri Parkı bilim ve teknoloji endüstrileri arazisini konut arsasına çevirdi, satış sözleşmesini bir kira sözleşmesi ile değiştirdi, 20 yıllığına 30 yıllığına kiraladı, toplam 50 yıl kullanım hakkı. İleride konut masrafları olacağını vaat ediyor, ancak alıcı sonunda konut masraflarını alamayacak, ipotek edemeyecek.
5 yılın ardından, Soco Commune'un statükosu nedir?
Soco Commune'un 2012 fiyatı 18,000 yuan / ve ikinci el evlerin en son ortalama fiyatı Temmuz 2018'de 31578 yuan / idi. Arama sayfasındaki ilgili aramada, ortaya çıkan şey şu sözlerdi: soco commune satılamaz veya devredilemez.
Peki, Vanke Central City, Soco Komünü'nün izinden mi gidecek? Sahiplerin konut maliyetini alamadığı Bulut Endüstri Parkı ile aynı mı olacak? Dikkatlice düşünmek.
03
En iyisi için gidin
Vanke Merkez Şehri gökyüzünü gizlemeden, kirişleri çalmadan ve sütunları değiştirmeden denizi geçti. Beijing Vanke'nin Daxing Yihezhuang Metrosu yakınlarındaki ticari projesi Vanke Tiandi hükümet denetimine nasıl tepki veriyor?
Çok dar bir mağazada satış elemanı müşteriye yepyeni bir satın alma planı sunmasını söyledi:
Bir şirket kaydetmeniz gerekmez, yalnızca şirketin öz sermayesini değiştirmeniz gerekir ve ev ve şirket size aittir.
Neler oluyor?
Satışlara göre 3.26 politikasının ardından Yihezhuang'daki ticari projelerin fiyatı keskin bir düşüşle 2016'da maksimum 60 bine yükselirken, 3.26 politikasından sonra 47.000'e düştü.
Daha sonra Beijing Vanke, paket halinde kalan 130 adet Vanke Tiandi'yi biyomedikal üssündeki bir yatırım şirketine sattı, ancak belirli işlem fiyatı bilinmiyor.
Satış danışmanına göre, bu yatırım şirketi başlangıçta seçkin çalışanları ödüllendirmek için bir iş ofisi satın aldı, daha sonra Yihezhuang bölgesindeki bir iş ofisi projesinin fiyatı 47-52 bin / m2 olarak sabitlendiğinde, aniden bir parçayı satmaya karar verdi.
Nedeni çok uzaktır: mükemmel çalışanlar çok hareketlidir ve ödül olarak 130 eve ihtiyaç duymazlar.Çok fazla varsa 50 set yeterlidir ve kalan 70 set satılır.
Raporlara göre, Vanke Tiandi'nin paketlenip bu biyomedikal temel yatırım şirketine satıldığı zamanki birim fiyatı, muhtemelen metrekare başına 43.000'den düşüktü, çünkü yatırım şirketi hiçbir zaman zarar etmedi.
Satış danışmanına göre, bu biyomedikal baz yatırım şirketi Vanke'den 130'dan fazla birim aldı ve bu birimlerin 70'i aynı zamanda ticari ve su erişimli bir ofis binası olan satılık bir acenteye teslim edildi.
Hükümet inşaat sırasında veya teslimattan sonra düzeltme yapmak istiyorsa ve satış konusunda bir anlaşmazlık varsa, kimler vurulmalı? Buna ek olarak, yatırım şirketi seçkin çalışanları çok makul ancak çok garip hissettiren konutlarla ödüllendiriyor.
Neden tuhaf? Sektördeki insanlara danıştık. Tek bir teknik olduğu söyleniyor [Sağ cebe sol cep] -Şirket işi satın alır ve tekrar satar.
belirli süreç:
Hatta geliştiricinin olay yerinden geçecek bir aracı şirket araması bile mümkündür.
Vanke Tiandi, satışlarda yukarıda belirtilen rutinlere dahil mi? Aynı şey son derece korkutucu.
04
Garip yürüyen merdiven
Ticari projelerin saha incelemesinde müşteri ayrıca garip bir fenomenden bahsetti: Çevrimiçi imza fiyatı, gerçek işlem fiyatıyla eşleşmiyor.
Örneğin, satın alma sözleşmesinde belirtilen birim fiyat 32.000 / , Ama aslında satın aldıktan sonra dönüştürülen birim fiyatı 36.000 / Kısacası, fiyat çevrimiçi imzalamadan daha yüksek. Yüksek toplam fiyat nereye gitti?
Sektör kaynaklarına göre, geliştiriciye veya yüklenici firmaya nakit şeklinde akmış olabilirler.Açıklamadan geliştiriciye değil de sigorta şirketine teslim etmenin anlamı nedir?
Underwriting şirketinin rolleri nelerdir?
Pazarın açılışında geliştiriciler bazen ev satın alacak acente şirketlerini bulurken, bir yandan sıcak satış atmosferi yaratırken diğer yandan emlak şirketlerinin performanslarını artırmalarına ve alıcıları çekmelerine yardımcı oluyor.
Alıcılar olduktan sonra, satın alınan evler yeniden adlandırılabilir ve müşterilere satılabilir veya komisyon kazanmak için şirketin özkaynakları aktarılabilir.
Geliştiriciler iyi satış yapar, aracılar para kazanır, herkes mutludur, yalnızca alıcılar son alıcıdır.
3.26 politikasının gerekliliklerine göre, bu aslında yasadışı bir işlemdir. Beijing Vanke Ticaret Ofisi de bu sözleşme modelini kullanıyor mu? Cevabı Vanke Central City'den ayrılan Shoukai · Xiyueshan ticari ofis projesini ziyaret ettiğimizde bulduk.
Xiyueshan ticari ofis projesinin ilk satışları şunları söyledi: Vanke Central City onlarla aynı, çevrimiçi imza fiyatı ve işlem fiyatı iki dış görünüm .
05
Beijing Vanke Sahte satış tacı
Başlangıçtaki soruya geri dönecek olursak, Beijing Vanke neden ticari satışlarda suç işlemek istiyor? Çok makul bir açıklama şudur: Performans raporunun iyi görünmesi için, kişisel performans paketini ne kadar çok tamamlarsanız, o kadar çok ödeme alırsınız.
Tahmin edebileceğiniz gibi, bu gizli bir komplo ve planlama ağıdır:
Pekin Vanke Ticaret Ofisi projesinin planlanmasından, tanıtımından, satışından ve imzalanmasından, bir ev alıcısı çevrimiçi olduğunda, hükümetin yürütmesini test edecek büyük bir boğulma.
Bir dekorasyon şirketi, bir sigorta şirketi veya diğer üçüncü taraf şirketler aracılığıyla, ilişkiyi temizleyen Beijing Vanke, sonuçta güzel bir performans raporu ve bir yığın para topladı.
Pekin Vanke Ticaret Ofisi'nin şu karnesine bakın:
İşlem tutarı 1.481 milyar, işlem alanı 125.500 metrekare oldu. Pekin Vanke / Zhuzhu, ilk sırada CP çifti , Pim tacıdır.
Bu işlem listesini ev alıcılarını tutan gizli ağ ile birleştirdiğimizde hangi sırları keşfedeceğiz?
Sektördeki insanlar, üç kelime söyleyerek Beijing Vankenin ticari ve ofis sicilini çok küçümsüyorlar. Sahte İğne Tacı Ve şunu kanıtlamak için bir çıkarma problemi kullanın:
Toplam ciroyu kullanın - uyumlu olmayan davranışlara sahip satışlar:
1.401 milyar-511 milyon = 890 milyon.
Pekin Vanke Ticaret Ofisi [sahte satış tacı] 'dır.
Ve üç kelimeyi [sahte iğne tacı] duyduğumda, Financial Street ve Longhu depresyonda , Başlangıçta en çok satan ve sıralamada ikinci sırada yer alması gerekiyordu, ancak Beijing Vanke ilgi odağı çaldı, bu gerçekten yanlış.
Vanke'nin yılın ilk yarısına ilişkin mali raporu yeni açıklandı ve Beijing Vanke, dahili olarak hala en alttan birinci sırada yer alıyor. Beijing Vanke'nin patronu Liu Xiao, bir yandan çok çalıştı ve kuralları ihlal etmekten çekinmedi, diğer yandan şanslıydı.
(Kaynak: Emlak Big Brother Metni / Lou Dong)
