Yaklaşık 300 emlak şirketi iflas etti ve ekranı kaydırdı! Huang Qifan: "Yıkılanların" üçte ikisi, 60.000 "titriyor"
Kaynak: China Fund News
Emlak şirketlerine ait "dalgalanma" dönemi sona erdi.
Emlak piyasasında sürekli soğuk kış mevsimi karşısında, büyük emlak şirketleri performans ve ölçek için mücadele hızlarını artırdılar. Küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri çeşitli baskılar altında iflas etmeye başladı. Halk Mahkemesi Duyuru web sitesi, 24 Temmuz itibariyle bu yıl ülke genelinde 274 emlak şirketi olduğunu gösteriyor. İşletme iflas ve tasfiye ilan etti.
Geçenlerde, Chongqing'in eski belediye başkanı Huang Qifan, önümüzdeki on yıl içinde Çinli emlak geliştirme şirketlerinin sayısının üçte ikiden fazla azalacağını söyledi! Bu açıklamaya göre, önümüzdeki on yıl içinde "ölebilecek" 60.000'den fazla emlak şirketi var!
274 gayrimenkul şirketi bu yıl iflas etti
Halk Mahkemeleri Duyuru Ağı'na göre, 24 Temmuz itibarıyla bu yıl ülke genelinde 274 gayrimenkul şirketi iflas ve tasfiye ilan etti. 18 sayfalık iflas listesinden, çok sayıda bilinmeyen küçük ve orta ölçekli emlak şirketinin yanı sıra, ülkenin ilk 500'ü arasında 215. sırada yer alan borsa gayrimenkul şirketi Yinyi Group'un da listede yer aldığını görüyoruz.
"Ningbo'nun en zengin adamı" da iflas etti
Listede çok sayıda bilinmeyen küçük ve orta ölçekli emlak şirketinin yanı sıra "Ningbo'nun en zengin adamı" nın dümeninde yer alan ve Çin'deki ilk 500 arasında 215. sırada yer alan halka açık emlak şirketi Yinyi Group da yer alıyor.
Bu yılın Haziran ayında Ningbo'nun en zengin adamı Xiong Xuqiang sessizce iflas ve yeniden yapılanma davası açtı. 2018 Hurun Raporu'nda 29,5 milyar yuan net değeriyle 95. sırada yer aldı ve bir zamanlar Ningbo'nun en zengin adamı olarak biliniyordu.
Yirmi beş yıl önce, 38 yaşındaki Xiong Xuqiang, memur olmamaya karar verdi ve emlak geliştirme şirketi "Yinyi Group" u kurdu. Ningbo'nun en büyük özel girişimini başlatacağını ve Ningbo'nun en zengin adamı olacağını düşünmemiş olabilirdi.
Şimdi, başında olan ST Yinyi, Yinyi Group ve Yinyi Holdings'in iflas ve yeniden yapılanma için Zhejiang Eyaleti Ningbo Orta Halk Mahkemesine başvurduğunu duyuran bir duyuru yayınladı.
17 Haziran günü öğlen, borsa şirketi ST Yinyi, Yinyi Group ve Yinyi Holdings'in 14 Haziran 2019'da yeniden yapılanma için Zhejiang Eyaleti Ningbo Orta Halk Mahkemesine başvurduğunu duyurdu.
Açıklamada, Yinyi Group ve Yinyi Holdings'in borç sorunlarını doğru bir şekilde çözmek ve alacaklıların menfaatlerini korumak için iki şirketin kendi varlıklarını, yükümlülüklerini ve çalışma koşullarını inceledikleri ve bunların pazar ihtiyaçlarına uygun olduğuna inandıkları belirtildi. Yeniden yapılandırma değerine sahip şirketler, Yinyi Group ve Yinyi Holdings, 14 Haziran 2019'da Ningbo Intermediate People's Court'a yeniden yapılandırma başvuruları sundu.
Yinyi Group'un merkezi Ningbo, Zhejiang'da bulunmaktadır Şirketin resmi web sitesi, şirketin 1994 yılında kurulduğunu ve endüstriyel üretim, gayrimenkul geliştirme, iç ve dış ticaret ve modern hizmet endüstrilerine odaklanan kapsamlı bir çok uluslu grup olduğunu göstermektedir.
Resmi web sitesi, 2017'de grubun 78,3 milyar yuan satış geliri elde ettiğini ve 4 milyar yuan'dan fazla kar ve vergi ürettiğini gösteriyor. Şu anda Yinyi Group, Çin'in en büyük 500 şirketi arasında 215. sırada, Çin'in en büyük 100 hizmet sektörü arasında 83. sırada, Çin'in en büyük 500 özel kuruluşu arasında 61. ve Ningbo'nun ilk 100 şirketi arasında 3. sırada yer alıyor.
Nedeni ne?
Emlak şirketleri gitgide daha çok baskı yapıyor ve finansman gittikçe zorlaşıyor
Gayrimenkul geliştirme şirketleri neden daha fazla direnemiyor? Emlak temettü döneminin geçmiş olmasına ek olarak, bu küçük ve orta ölçekli emlak şirketlerinin iflas etmelerinin ana nedenleri pahalı finansman, finansman güçlüğü ve önde gelen gayrimenkul şirketlerinin baskı gücüdür.
1. Finansman zor ve pahalıdır
"Spekülasyon değil, konut ve konut" fikri altında gayrimenkul finansmanı giderek sıkılaştırılıyor.
Sektör analizine göre Yinyi Group'un iflasının önemli nedenlerinden biri, gayrimenkul işletmelerinin sermaye arzı eksikliğinin gayrimenkul işletmelerinin finansmanına ilişkin düzenleme ve kontrol politikaları ile ilgili olmasıdır. Ve bu, bu yıl emlak sektörünün sadece bir küçük evreni. İstatistik Bürosu'ndan alınan istatistikler, gayrimenkul geliştirme girişimleri için Ocak'tan Haziran'a kadar olan fonların 8496.6 milyar yuan olduğunu, yıllık% 7.2'lik bir artışla ve büyüme oranının Ocak'tan Mayıs'a 0.4 yüzde puan düştüğünü gösteriyor.
Crane'in istatistiklerine göre finansman maliyetleri açısından bakıldığında bu yılın ilk yarısında 95 gayrimenkul firmasının iç borç ihraçlarının ortalama maliyeti% 4,97, yurtdışı borçlanma maliyeti ise% 8,34 oldu.
11 Temmuz akşamı, Jiayuan International Holdings Co., Ltd., 2022'de vadesi gelen 225 milyon ABD Doları tutarındaki kıdemli senetlerin% 13.75 faiz oranıyla kote edilmesi ve ticaretinin onaylanması için Hong Kong Borsasına başvurduğunu belirten bir duyuru yayınladı.
Shanghai E-House Gayrimenkul Araştırma Enstitüsü dekan yardımcısı Yang Hongxu, önceki röportajlarında gazetecilere verdiği demeçte, "Şu anda, kalkınma kredileri, gayrimenkul tröstleri, iç ve dış borçlar ve özel yerleştirmeler gibi finansman kanalları, tarihte çok nadir görülen bir şekilde tekdüze sıkılaştırılıyor."
Geliştirme kredileri gibi: Örnek olarak Şangay'ı ele alalım Yılın ilk yarısında, Şangay'ın emlak geliştirme kredileri 34.3 milyar yuan artarak yıllık 21 milyar yuan düşüş gösterdi.
Gayrimenkul tröstlerine gelince: Mayıs ayından bu yana, gayrimenkul finansmanı düzenlemesi daha sıkı hale geldi. Çin Bankacılık Düzenleme Komisyonu'nun 23 numaralı çıkarmasından gayrimenkul vakıf işinin ölçeğini kontrol etmek için güven pencereleri için düzenleyici gerekliliklere kadar, gayrimenkul tröstleri daha büyük kısıtlamalara maruz kaldı.
Haziran ayından sonra yurt içi tahviller, ABS, tröstler ve ABD doları tahvillerinin tümü çeşitli derecelerde sıkılaştırıldı.
2. Önde gelen emlak şirketleri daha fazla baskı yapıyor
Finansman konularına ek olarak sektör, küçük ve orta ölçekli emlak şirketlerinin ortadan kaldırılmasının kaçınılmaz bir eğilim olduğuna inanıyor, çünkü büyük emlak şirketleri emlak piyasasını işgal edecek.
Son üç yılda pazar payı açısından Çin'in önde gelen ilk üç emlak şirketi Evergrande, Vanke ve Country Garden'dır.İşletme gelirlerinin ortalama% 97'sini oluşturan üç önde gelen emlak şirketi.
2018 sonu itibarıyla Evergrande, Country Garden ve Vanke'nin toplam varlıkları 1,88, 1,63 ve 1,53 trilyona ulaştı; işletme gelirleri 200 milyarı aştı ve Evergrande, Country Garden ve Vanke sırasıyla 4678, 3811, 297,3 milyar oldu.
Önde gelen emlak şirketlerinin büyüme hızı dünya çapında ilgi gördü. Fortune tarafından yeni yayınlanan 2019 Fortune Global 500 listesinde, 22 Temmuz'da yayınlanan Fortune Global 500 listesindeki 5 gayrimenkul şirketi (Hengda, Country Garden, Grönland, Poly, Vanke) Çin'den.
Bunlar arasında geçen yıla göre 176 sıra artışla 177. sırada yer alan Country Garden, listede en hızlı yükselen şirket oldu.
2008'den 2018'e kadar, Çin'in önde gelen üç gayrimenkul şirketi Evergrande, Country Garden ve Vanke'nin toplam varlıkları 64,9, 31,5 ve 11,8 kat arttı ve işletme gelirleri 128,6, 23,3 ve 7,2 kat arttı, bu sadece diğer küçük ve orta ölçekli emlak şirketlerini değil, aynı zamanda diğer yabancı şirketleri de aştı. Önde gelen emlak şirketi.
China Index Research Institute tarafından yayınlanan "2019 Çin En İyi 100 Gayrimenkul Şirketi Araştırma Raporu" na göre, 2018 yılında ilk 100 gayrimenkul şirketinin toplam satış ve satış alanı, bir önceki yıla göre% 33,2 ve% 32,0 artışla sırasıyla 8,723,91 milyar yuan ve 662,445 milyon metrekareye ulaştı.
Huang Qifan: Emlak Geliştirme Şirketlerinin Sayısı
Üçte ikiden fazla azalacak
Geçenlerde, Chongqing'in eski belediye başkanı Huang Qifan, önümüzdeki on yıl içinde Çinli emlak geliştirme şirketlerinin sayısının üçte ikiden fazla azalacağını söyledi! Bu açıklamaya göre önümüzdeki on yıl içinde 60.000'den fazla emlak şirketi ortadan kaybolabilir! (Ayrıntılar için dünün raporuna bakın: Huang Qifanın son konuşması: Hızla yükselen konut fiyatları tarih, ancak bu üç yerde hâlâ fırsatlar var)
Huang Qifan, verilere atıfta bulunarak, "Çin'in emlak endüstrisindeki bir fenomen, dünyadaki en yüksek emlak geliştirici ve emlak geliştirme şirketlerinin sayısının olmasıdır. On bin. Çinin 500 milyon kayıtlı kentsel nüfusu ve 300 milyon göçmen işçinin oluşturduğu kalıcı nüfus, toplamda sekiz yüz ila birkaç yüz milyon arasında. 800 milyondan fazla şehrin daimi nüfusunda 90.000den fazla emlak şirketi var. "
İflas eden 274 emlak şirketi şu anda 97.000 emlak şirketinin% 1'inden azını oluşturuyor. Bu, emlak piyasasının zulmünün yeni başladığı anlamına gelir.
Gayrimenkul geliştirme şirketleri nereye gidecek?
Peki gayrimenkul geliştirme şirketlerinin geleceği nedir? Evergrande Araştırma Enstitüsü daha önce Çin'in gayrimenkul geliştirme şirketleri için üç vadeli teklif verdi:
1. Şehirleşme ilerlemeye devam ediyor ve endüstri en güçlü hale geliyor.
2018'de Çin'in kentleşme oranı% 60'tı.Yılda% 1'lik bir oranda Çin'in kentleşmesi on yıl sonra istikrarlı bir gelişme aşamasına girecek. O zamana kadar, büyük ölçekli emlak şirketleri, güçlü markaları, düşük maliyetli finansman yetenekleri, geliştirme ve inşaat yönetimi ve kontrol yetenekleriyle pazar paylarını artırmaya devam edecekler. Güçlünün etkisi altında endüstri konsantre olmaya devam ediyor. Hong Kong ağır varlık modeli. Hong Kong'daki en büyük dört emlak şirketi, yaklaşık 500 milyar RMB ortalama varlık ölçeği ile büyük ölçekli olup, yalnızca anakaradaki emlak şirketlerinden sonra ikinci sıradadır; tam iş, geliştirme ve satış ve kendi kendine ait leasing karma operasyon, temel mülklere sahip olma, düşük kaldıraç, yavaş gelişme ve istikrarlı kira geliri elde etme . Çin'deki güçlü sermayeye ve yüksek kaliteli arazi rezervlerine sahip bazı şirketler, kalkınma işleri temelinde yüksek kaliteli mülklere sahip olabilir, istikrarlı kira geliri yoluyla borç finansmanına olan bağımlılıklarını azaltabilir, finansman maliyetlerini düşürebilir ve finansmanı dengeleyebilir.
2. Özel Amerikan modeli.
Amerikan modeli, uzmanlaşma ve incelikle karakterize edilir. Konut inşaatçıları geliştirmeye odaklanır, müşteri odaklı tasarlar ve bireysel ihtiyaçları karşılamak için çeşitlendirilmiş bir ürün hattı oluşturur; GYO'lar kendi kendine sürdürülebilirliğe odaklanır, temel konum varlıklarını uzun süre elinde tutar ve zengin kira getirileri elde etmek için mükemmel operasyon yönetimine güvenir. Gelecekte, Çinli emlak şirketleri, ya Holden'e benzer profesyonel bir konut geliştiricisi olmak için geliştirmeye odaklanarak ya da Simon'a benzer profesyonel bir emlak operatörü olmak için operasyonlara odaklanarak ya da yüksek teknolojili konutlar gibi kişiselleştirilmiş alanları derinleştirmenin yeni yollarına öncülük ederek farklılaştırılmış alt bölümlerde rekabet edecekler. Emlak sektörünün "küçük tazesini" büyüt.
3. Varlık-hafif Singapur modeli.
"Özel sermaye + GYO'ların" ikili fon modeli, düşük kaldıraçla istikrarlı bir genişleme sağlamak için erken projeleri kuluçkaya yatıran ve vade sonunda GYO'lara enjekte eden özel sermaye fonları aracılığıyla CapitaLand'ın temel taşıdır. Gelecekte, Çin'in gayrimenkul finansmanının sürekli gelişmesiyle birlikte, GYO'lar aracılığıyla mülk sahibi olmak, gayrimenkul şirketleri için "ağırdan hafifliğe" ağırlık azaltma konusunda da önemli bir gelişme yönü olacaktır.
