Ren Zhiqiang'ın ortalama konut fiyatı ile medyan konut fiyatı karşılaştırması neyi gösterir?
Ren Zhiqiang'ın ortalama konut fiyatı ile medyan konut fiyatı karşılaştırması neyi gösterir?
Ren Zhiqiang bir top unvanına sahip ve aynı zamanda dik bir karakter ve on yıldır konut fiyatlarını tahmin etmekte asla yanlış olmadı. Ren Zhiqiang bir tanrı mı? Hayır, politika referansı olarak İskan ve Kent-Kırsal Kalkınma Bakanlığı'na verileri verilebilecek ulusal düzeyde ilk araştırma ekibine sahip oldukları söyleniyor. Geçen yılın sonunda Ren Zhiqiang bir forumda özellikle ulusal konut fiyatları konusunu ele alan ünlü bir konuşma yaptı.Konut fiyatlarının neden yüksek olduğunu düşünüyorsunuz? Sanırım çok erken! Geçen yılın sonundaki istatistikler, vilayet düzeyindeki şehirlerde ortalama konut fiyatının metrekare başına 4,000 yuan'dan az olduğunu gösterdi. Bu yılın Ekim ayında yapılan istatistiklere göre, ulusal ortalama ev fiyatı 7.000'den fazlaydı. Şu anda, Çin'de 20'den az şehrin ortalama ev fiyatı 10.000 yuan'dan fazla. 20,000 yuan ortalama ev fiyatı 10 şehirden azdır. Pekin, Shenzhen ve Şangay yüksek bir konut fiyat oranına sahip. Diğer yerlerden zenginler buraya geldi. 20 şehir, ulusal ortalama konut fiyatının keskin bir şekilde arttığını belirledi, ancak ulusal konut fiyatlarımız hala makul seviyelerden uzak. Gelecekte nasıl yükselmez.
Birçok insan ilçe kasabalarımızdaki konut fiyatlarının 6,000 yuan'dan fazla olduğunu ve şehir düzeyinde konut fiyatlarının 4,000 yuan olduğunu söyleyecek. Bana hangi vilayet düzeyinde şehir söylüyorsunuz? Hangi vilayet düzeyinde şehir olduğunu söylemelisiniz, örneğin Aksu, Sincan'da konut fiyatının metrekare başına sadece 500 yuan olduğu haberleri var. Bu teyit edilmese de doğru olup olmadığını bilmiyorum ama Aksu'daki konut fiyatı olmalı Çok düşük. Öyle olsa bile, konut fiyatlarının düşük olduğu bazı şehirler var, ancak ülke genelindeki vilayet düzeyindeki şehirlerde ortalama konut fiyatı 4.000'den az ve ulusal ortalama konut fiyatı 7.000'den az, bu da ikna etmek hala zor. Çünkü çoğumuza göre çevremizdeki konut fiyatları 4.000 ve 7.000 rakamlarının çok üzerinde. Ancak bu rakamın yanlış olduğunu söyleyemeyiz ve onu tahrif etmenin bir yolu yok. Ulusal ortalama ev fiyatını bulmanın bir yolu yok.
Açıklayabileceğimiz şey, aslında konut fiyatlarının çok düşük olduğu bazı yerler var, örneğin Aksu'daki durum gibi, ülke ortalama konut fiyatlarını büyük ölçüde düşürüyor. Ama bu ne kadar önemli? 1000 yuan'ın altındaki evin fiyatı nerede? Uzak bölgeler olmalı, bu alanlarda kaç kişi var? Tüm ülkenin yalnızca% 1'ini oluşturabilir. Ülkedeki insanların% 99'unun katlandığı yaklaşık 10.000 yuan ev fiyatıyla bu ev fiyatının ortalamasını alırsanız, ulusal ev fiyatının 7.000 yuan'dan az olduğunu ve şehir düzeyindeki şehirlerin 4.000 yuan'ın altında olduğunu söyleyebilirsiniz. . Herkes bunu nasıl kabul edebilir? Bu artışı konut fiyatlarının neden yükselmesi gerektiğinin bir nedeni olarak alırsanız, bu nasıl bir mantıktır? Aksu'da ev fiyatı sadece 500 yuan olduğu için Pekin'de konut fiyatı 80.000 yuan ve yükselecek, bu şekilde açıklayın hırsız mantığı!
Tabii Başkan Ren de bu sorunun kaotik mantığını gördü ve uygun olmadığını da hissetti. Daha sonra, toplumun gelir düzeyini hesaplamak için ortalamayı kullandığında ortalama gelir düzeyini büyük ölçüde artırdığını, ortalama konut fiyatı kullanıldığında ise sadece konut fiyatlarının düzeyini yükseltmekle kalmayıp aynı zamanda düşük fiyatlı malların varlığını da görmezden geldiğini ve piyasada bir artışı tetiklediğini söyledi. Fiyat paniği. Aynı zamanda, medyan konut alanının kullanılmaması tüm toplumun konut gereksinimlerini ve standartlarını da yükseltecek ve bu da aşırı arayışa neden olacaktır.
Ortalama, Çin'in konut fiyatlarının gerçek durumunu gerçekten açıklayamaz, bu nedenle medyana göre konut fiyatlarına bakmak daha net olmalıdır. İşte kısa bir açıklama, medyan nedir? Medyan, birkaç sayının ortasındaki sayıdır Öndeki sayı, boyut ne olursa olsun ve ondan sonraki sayı, boyut ne olursa olsun. Ortanca, ortalamanın aksine nispeten sabittir, çünkü toplanan veriler büyük ölçüde değişecektir. Bu nedenle, Bay Ren son zamanlarda medyanı konut fiyatı sorununun daha ayrıntılı bir analizini yapmak için kullandı. Ancak, Bay Ren'in analizi insanların kafasını daha da karıştırdı ve medyan hesaplamasına göre, Çin'deki medyan ev fiyatının 4.000 yuan, 4.000 yuan olduğunu söyledi, bu ne kavram! kabul edebilirmisin?
Ren bunu her zaman söyledi. 2016'nın sonundaki veriler, ülkede ortalama ev fiyatı 10.000 yuan'dan fazla olan 19 şehirdir; bunlardan 9 şehrin ortalama ev fiyatı 20.000 yuan'dan fazla ve ulusal ortalama konut fiyatı metrekare başına 8.000 yuan'dan az, ancak medyan Farkın neredeyse iki katı olan 4.000 yuan / metrekareden az. Ayrıca, 2016 sonunda, Changsha Şehrindeki ortalama ev fiyatının (ilçeler ve ilçeler dahil) 7.000 yuan / metrekare, en düşük fiyatın 2.000 yuan / metrekare ve en yüksek yaklaşık 30.000 yuan / metrekare olduğu, ancak medyanın 4.000 yuan / metrekareden az olduğu bir örnek verdi. , Bu ortalamanın yaklaşık iki katıdır. Şangay'daki en yüksek ev fiyatı 300.000 yuan / metrekare, en düşük ise sadece 20.000 yuan / metrekare.Ortalama fiyat yaklaşık 54.000 yuan / metrekare ve ortalama fiyat 30.000 yuan / metrekareden az, ki bu neredeyse aynı. Neredeyse iki katına çıktı.
Hem şehirlerde hem de ülkede ortalama ile medyan arasındaki farkın yaklaşık% 40 civarında görülebildiğini ve ortalamanın pazarın konut fiyatları konusundaki farkındalığını büyük ölçüde artırdığını söyledi. Medyanlar yerine ortalamaları kullanan bu istatistiksel yöntem ve tanıtımdan dolayı, sonuç sadece yüksek fiyatların fiyatları düşmekle kalmadı, aynı zamanda bu düşük fiyatların fiyatları büyük ölçüde artarak ortalamaya yaklaştı. Yukarı.
Ren Bey, Çin'deki konut fiyatlarındaki artışın temelde istatistiksel yöntemlerde ortalamaların kullanılmasından kaynaklandığını ifade ediyor Ortalama konut fiyatlarını yukarı çekiyor, bu gerçeği anlayamıyoruz. Bununla birlikte, ulusal medyan ev fiyatı sadece 4.000 yuan ve bunu zaten kabul edemem. Topluma yansıtılan 4.000 yuan konut fiyatı kavramı nedir? Ulusal medyan konut fiyatı sadece 4.000 olduğuna göre, konut fiyatlarının artmasının bir nedeni var mı? Bilmiyorum, Bay Ren bu sayıyı nasıl hesapladı?
Sözde medyan, birçok sayı arasından bir sayıdır, bu nedenle bu kadar sayının nasıl seçileceği teknik bir sorundur. Ülkedeki 2856 ilçenin (Hong Kong, Makao ve Tayvan hariç) her birine göre bir sayı seçilirse ve her ilçe de medyan topluluk sayısına göre sayılırsa 2856 numara seçilmiştir. Bu şekilde hesaplanabilir mi Ulusal medyan?
Bu idari bölüme göre seçilen konut fiyatı veri seti mi ama bu sonuç büyük bir sorun gibi görünüyor. Bu şekilde, ücra bir bölgedeki bir ilçe yılda yalnızca birkaç yüz ev inşa eder, Pekin'deki bir bölge yılda on binlerce ev inşa eder, uzak bir bölgedeki bir ilçede yalnızca onbinlerce ev vardır ve Pekin'deki bir ilçede birkaç milyon insan vardır.Bu prensibi izlerseniz, istatistikler Medyan değer, ülkenin gerçek durumunu nasıl temsil edebilir? Ülkedeki tüm yerleşim yerlerinin konut fiyatlarına göre tabii ki bazı yerleşim bölgelerinde onbinlerce suit, bazılarında yüzlerce suit varsa matematiksel ağırlıklandırma yapılmalı, bu şekilde belirlenen ulusal konut fiyatlarının medyan sayısı daha doğru olmalıdır. Ancak bu iş yükü çok büyük değil. Dolayısıyla, medyan iyi bir şeydir, ancak seçilen temel veriler doğru değilse, aynı zamanda saçma ve inandırıcı değildir. [Bu makale "Ma Yuecheng Hesabı" tarafından 12 Temmuz 2018'de yayınlandı]
