Wu Yajun, Longfor Real Estate'i nasıl kırdı?
Kasım ayından bu yana, bankacılık, menkul kıymetler, sigorta ve diğer mali düzenleyici kurumlar emlak finansmanı politikalarını sıkılaştırdı ve bu da emlak şirketlerine gerçekten önemli bir baskı getirdi. Gayrimenkul şirketlerinin "banka kredileri" dışında bir başka finansman aracı olarak gördükleri "şirket tahvillerinin" de "gizli denetim" olması gerekiyor. Pek çok olumsuz faktör bir araya geliyor, Wu Yajun oyunu nasıl bozuyor?
2015 yılında politika seviyesindeki gevşek teşvikten ve arz ve talep yapısının sürekli iyileştirilmesinden yararlanan Çin emlak piyasası "yükseliş" göstermiştir. Ekim 2016 itibarıyla Longfor Properties, yıllık% 77,8 artışla toplam 74,17 milyar RMB sözleşmeli satış gerçekleştirdi; sözleşmeli satış alanı 4,996 milyon metrekare oldu. Ekim ayında tek bir ay için sözleşmeli satış tutarı 9,07 milyar RMB ve sözleşmeli satış alanı 696.000 metrekare idi.
Ancak, emlak piyasasının "altın dokuz ve gümüş on" tan sonra başlatılan şey, düzenleyici kurumlar tarafından gayrimenkul finansmanı kanallarının genel olarak sıkılaştırılmasıdır. 3 Kasım'da, Çin Halk Bankası'nın Şangay Genel Merkezi, "Şangay Emlak Yönetmeliğinin Ruhunu Etkili Şekilde Uygulamak ve Gayrimenkul Finans Piyasasının Düzenli İşleyişini Teşvik Etmek Hakkında Karar" yayınladı ve "tüm ticari bankaların, kredilerin ve diğer türdeki fonların, özellikle varlık yönetimi fonlarının yasadışı yollardan ülkeye girmesini etkin bir şekilde önlemesini şart koştu. Market."
Daha sonra, Çin Sigorta Düzenleme Komisyonu, sektörde "her tür sigorta kuruluşunun gayrimenkul olarak temel varlıkları olan gayrimenkul ve finansal ürünlerin kendi kendine denetimini yapmasını ve öz denetimi 15 Kasım'dan önce bildirmesini" gerektiren belgeler yayınladı. Çin Sigorta Varlık Yönetimi Endüstrisine göre Birliğin istatistiklerine göre, 2016 yılının ilk dokuz ayında, 21 sigorta varlık yönetimi kurumu, 79.078 milyar yuan kayıtlı ölçeğe sahip 56 gayrimenkul borç yatırım planı başlattı.
Hem merkez bankası hem de Çin Sigorta Düzenleme Komisyonu belgeler yayınladı, bu da mali denetim departmanının "gayrimenkul finansman kanalları" için tam kapsamlı bir sıkılaştırma politikası başlattığı anlamına geliyor. Gayrimenkul şirketleri için, "banka kredileri" nin yanı sıra, "şirket tahvillerinin ihracı" gibi diğer etkili finansman araçlarını bulma ihtiyacı anlamına gelir. Bu açıdan, Wu Yajunun Longhu Real Estatei daha hassas bir "koku alma duyusuna" sahip gibi görünüyor.
Kurumsal tahvil ihracı
Longfor Properties, bu yıl 4 Ocak'ta Çin Menkul Kıymetler Düzenleme Komisyonu tarafından 11,8 milyar yerli şirket tahvili ihraç etme onayını aldığını duyurdu. Longfor o zamandan beri üç aşamalı şirket tahvillerini ihraç etti. İlk dilim, beş yıllık tahviller için 2.3 milyar RMB ve sekiz yıllık tahviller için 1.8 milyar RMB; ikinci dilim, altı yıllık tahviller için 2.5 milyar RMB ve on yıllık tahviller için 1.5 milyar RMB ve üçüncü dilim beş yıllık tahvillerdir. 700 milyon RMB ve 3 milyar RMB yedi yıllık tahviller.
Hepimizin bildiği gibi, 28 Ekim'de hem Şangay hem de Shenzhen Menkul Kıymetler Borsaları, "Gayrimenkul ve Kapasite Fazlası Sektörlerinde Şirket Tahvillerinin Sınıflandırılması ve Denetlenmesine İlişkin Deneme Uygulamasına İlişkin Mektubu" yayınlayarak "emlak şirketleri tarafından toplanan şirket tahvillerinden elde edilen gelirlerin arazi satın almak için kullanılmayacağını" açıkça belirtti. İkincisi, kurumsal tahvillerin üçüncü aşamasını "Kurumsal Tahvil Sınıflandırması Düzenleme Politikası" ndan önce "zaman açısından" ihraç etmekle kalmadı, "banka kredilerine" güvenmedi ve aktif bir şekilde "şirket tahvillerini" bir finansman aracı olarak seçti, bu da Longfor Real Estate'ten başarıyla kaçınılmasını sağladı. "Tam hat sıkılaştırma politikası" tarafından vuruldu. (Not: Veriler, 2015 yılında emlak şirketlerinin 412,2 milyar yuan artırmak için şirket tahvilleri çıkardığını gösteriyor. Bu yılın ilk 10 ayında, emlak şirketleri geçen yıl kurumsal tahvillerin yıllık ölçeğini çok aşarak 700 milyar yuan'dan fazla artış sağlamak için şirket tahvilleri ihraç etti.)
Yakın zamanda, JP Morgan Chase, anakarada borsada işlem gören emlak şirketleri hakkındaki iyimserliğini ifade eden bir araştırma raporu yayınladı. Xiaomo, borsaya kayıtlı emlak şirketlerinin ilk yıllarda çok sayıda arazi satın aldığına inanıyor Önümüzdeki 1-2 yıl içinde, uygun stratejik konumlandırmaya sahip geliştiriciler daha büyük bir pazar payına sahip olacak. Banka, yatırım notunu ve Çin anakarasındaki gayrimenkul hisse senetlerinin hedef fiyatını güncelledi ve Longfor Properties varlıklarını artırdı. Banka, kara tahvillerindeki son yeni kısıtlamaların sermaye benzeri tahvil ihraççılarını düzenlemeyi amaçladığını ekledi.
Geri adım atmak, Xiaomo'nun bakış açısına göre doğruysa, "bu sefer şirket tahvillerinin gizli denetim politikası" Longfor Gayrimenkul'ü etkilemeyecek. Bu açıdan Wu Yajun'un ilk iki hareketi (1, zaman seviyesi politikadan daha erken, 2 ve başka bir finansman kanalı aramak) doğru kabul edilir. Öyleyse, emlak şirketlerinin para birimi olan Wu Yajun, Longfor Real Estate'in "emlak bankası" nı nasıl kurdu? Bunu öğrenmek için Halong Gölü'nün son arazi edinimi stratejisine odaklanalım.
Arazi rezerv stratejisi
Son zamanlarda, Guangzhou'nun arazi pazarı "kara kralı" olarak yeniden ortaya çıktı ve yüksek sıcaklık, düzenleyici otoritelerin dikkatini bile çekti. 22 Kasım'da Longhu Tongshou, Guangzhou Baiyun New City'de toplam 3,2 milyar yuan fiyatla toplam 35.000 metrekarelik bir konut arsası için müzayedeyi açtı. Eşdeğer taban fiyat yaklaşık 47.000 metrekare olup, Agile'nin bu yılın Ağustos ayından bu yana belirlediği rekoru kırdı. Bu, geri dönüş için arazinin gelecekteki fiyatının yaklaşık 80.000-90.000 yuan olacağı anlamına gelir.
Guangzhou Baiyun New Town'ın mevcut planlamasına göre, arsa pazara iki yıl içinde girerse, Guangzhou pazarı metrekare başına en fazla 60.000 yuan konut fiyatını kabul edebilir. Longfor'un 2016'dan beri yüksek prim oranına sahip çılgın arazi edinimi de sektörden büyük ilgi gördü. Emlak bankası her zaman emlak şirketlerinin temel para birimi olarak görülmüştür. Bununla birlikte, satış verilerindeki artış ve ana akım geliştiricilerin yoğunlaşmasıyla, arazi piyasası tarihsel olarak düşük bir seviyededir.
İstatistikler, Kasım ayı başı itibariyle, 10 milyardan fazla arazi edinimi olan 39 gayrimenkul şirketi olduğunu gösteriyor. Edinilen toplam arazi miktarı, edinilen arazinin birim fiyatı veya arazi miktarının satışlara oranı ne olursa olsun, bunların tümü daha düşük risk aralığındadır. Analiz, şu anda Çin'in üçüncü emlak döngüsünün düşüş döneminde olduğuna inanıyor. Eylül ayının sonundan bu yana, 20 şehir gayrimenkul kontrol önlemleri uygulamaya koydu. Yeni konut satışlarının yıllık artış oranının dördüncü çeyrekte% 9'a düşeceği tahmin ediliyor.
Kasım ayı başlarından itibaren, Standard & Poor's ve Fitch gibi kurumların tümü Longfor Properties'e yatırım yapılabilir kredi notu verdiler. Longfor Real Estate, piyasa dalgalanmaları ve ayarlamaları bağlamında bir kez daha kredi imajını güçlendirecek ve daha sakin pazar alanı ve daha fazla geliştirme fırsatı kazanacak dedi. Longfor Grup Başkanı Wu Yajun da önümüzdeki 2017'de şunları vurguladı: "Endüstri desteği ile ikinci ve üçüncü kademe şehirlerde daha fazla fırsattan yararlanmaya odaklanacağız."
Yüksek prim oranına sahip görünen "çılgın" arazi edinimi, Wu Yajun liderliğindeki Longfor Properties'in "sabit para birimine" olan önemini gösteriyor. "Deli" nin arkasında "acele etme" ve "hedeflenmiş" vardır. Wu Yajun, "gördüğü yere götürmedi", ancak kendi konumlandırmasına (üst düzey) uyan bir şehirde çalıştı ve çeşitli değerlendirme ve gösterilerden sonra arazi elde etti. Stratejiye ve verimliliğe vurgu yapan Wu Yajun, bir kez daha "Tanrı tarafından yardım gördü."
ABD borcunun öncelikli olarak geri ödenmesi
RMB'nin devam eden değer kaybı ile karşı karşıya kalan USD borcunun öncelikli geri ödemesi, döviz kuru riskleriyle başa çıkmak için birincil önlem haline geldi. 25 Kasım'da Longfor Properties, anapara tutarı 400 milyon ABD doları olan tüm kıdemli senetleri itfa etti. Bu, 1.000 ABD doları nominal değer başına 1041.44097 ABD dolarına eşdeğerdir. Longfor Emlak CEO'su Shao Mingxiao, RMB'nin ABD doları karşısındaki değer kaybı eğilimi göz önüne alındığında, mevcut ABD doları borcunu toplam borç içindeki payı% 20'nin altında olacak şekilde geri almaya devam edeceğini söyledi.
Bazı insanlar, "ABD doları karşısındaki RMB döviz kurunun yıl sonunda 7.0'a yakın olabileceğini ve önümüzdeki yıl 7'lik bir atılımın yüksek olasılıklı bir olay olduğunu tahmin ediyor. 7.3'e ulaşan açıklama zaten nispeten muhafazakar." RMB döviz kuru üzerindeki aşağı yönlü baskı karşısında, ABD doları borcunun hızla temizlenmesi gerekiyor. Aksi takdirde bu borçlar işletmeye maliyet katacaktır. Wu Yajunun dördüncü hamlesi, yani ABD doları borcunun öncelikli itfası, aslında döviz risklerinin "aktif" yönetimi ve bilançonun daha fazla "optimizasyonu".
Cai Kui'nin hisselerini azaltması
Yukarıdaki dört adım, Longfor Gayrimenkul'e düzenleyici politikalar, finansman kanalları, arazi rezervleri ve döviz kuru riskleri seviyesinden getirebilecek çeşitli olumsuz faktörleri tamamen ortadan kaldırmaksa, Çin'in en zengin kadınının beşinci adımı "Mükemmel". Burada bahsetmek zorunda olduğum şey, Wu Yajun'un "Cai Kui'nin holdinglerin azaltılması", yani "normal olmayan" "tersine bir yol gösterisi" etkisine karşı aktif tepki stratejisidir.
Longfor Emlak'ın kurucularından biri olan Cai Kui, bu yıl 7 Eylül'de hisse başına 12 HK $ fiyatla 150 milyon hisse sattı. Cai Kui'nin üst düzey ve kesin satışları, setteki nakit miktarı 1,8 milyar yuan'a ulaştı. Ertesi gün Longfor Real Estate hisse fiyatı% 5,58 düştü. Cai Kui, Longfor Properties'in kurucusu ve şu anki yönetim kurulu başkanı olan Wu Yajun'un eski kocasıdır. İkisi evlendiğinde Wu Yajun, kocasına% 28 hisse verdi.
Şekil 1 Cai Kui'nin 7 Eylül 2016'daki yüksek hassasiyetli nakit çıkışı
Bu ters roadshow'da Wu Yajun ve yönetimi şahsen savaşa gitti. 24 Ekim'de CMB International, Longfor Gayrimenkul'ün "Ters Yol Gösterisi" hakkında geri bildirimde bulundu. SPK, 2017 yılında konut fiyatlarında aşağı yönlü risklerin olacağını vurguladı. Bununla birlikte, Longfor'un 80 milyar yuan'a yükselen 2016 satış hedefine, iyi yönetilen alışveriş merkezlerine, ihtiyatlı mali politikalara ve çift haneli kâr artışına dayanarak, satın alma notunu yineledi.
"Cai Kui'nin hisse senetlerini Longfor Gayrimenkul hisselerine indirgemesinin" ardından getirilen belirsizlikle karşı karşıya kalan Wu Yajun, "eylemsizliği" seçmedi, ancak üst yönetim ekibinin pasifi aktif hale getirerek yatırım kurumlarının Longfor Real Estate'in başardığına şahit olmasına izin verdi. Gelecekte belirlenen başarılar ve hedefler ". Üçüncü şahıs yatırım kuruluşlarının övgüsü Wu Yajun'un özenli çabalarını hayal kırıklığına uğratmadı ve Longfor Real Estate sonunda yatırımcıların güvenini yeniden kazandı.
