Wanda'nın bir yıldır kırık kolu: İşletme borçları iyileşti ve gayrimenkulün gidecek çok yolu var. Wang Jianlin artık ünlü değil
Wandanın "Kırık Kolu" nun birinci yıldönümünde, Wanda Commercial, emlak satış gelirini ana işinden diğer işlere taşıyarak adını Wanda Commercial Management olarak değiştirdi ve emlak etiketini baştan aşağı yırtmaya çalıştı. Lao Wang itiraf etmek istemese de Wanda Commercial Management hala bir emlak şirketidir.
Metin County Tang Editörü Liu Xiaoying Liu BaoqiangBir yıl önce, eski en zengin adam Wang, isteksizce bir bıçak salladı ve kendini kurtarmak için kolunu kırdı ve Sunacın Sun ve Ar-Genin Lisi ile 60 milyar yuanden fazla para kazandı.
13 kültür turizmi projesi ve Wanda Commercial (şimdi Wanda Commercial Management) altındaki 77 otel projesinde öz sermayenin% 91'ini paketleyerek 63,7 milyar yuan karşılığında Lao Sun ve Lao Li'ye sattı.Çin turizm projesi 43.844 milyar yuan, Otel projesi 19.906 milyar.
Kültür turizmi projesinin ana ürünü Disney ile kıyaslanan Wanda City'dir.Firavun çok para harcadı.Nanchang Wanda City'de bir projenin toplam yatırımının sadece 40 milyara ulaştığı söyleniyor. Sonunda, 13 projenin toplamı sadece 40 milyarı aştı. Lao Wang'ın kalbinin kanadığı tahmin ediliyor, ancak durum diğerlerinden daha iyi.
Bazıları Lao Wang'ın "binadan atlayıp satış yaptığını" ve para kaybettiğini söylüyor. Bazıları da Lao Wang'ın "gerçekliğin ortadan kalkmasını" hızlandırdığını söylüyor, ama aslında bu aynı şey.
Her halükarda, eski en zengin adam Wang Jianlin ve Wanda'sı bu zamandan beri gittikçe daha düşük anahtar hale geldi. Firavun artık "küçük hedeflerden" bahsetmiyor ve hatta nadiren kamuoyunda ortaya çıkıyor. "Ulusal koca" Xiaowang'ın Weibo görevlerinin sıklığı azaldı.
Bir yıldan fazla bir süre geçtikten sonra, Wanda Commercial adını Wanda Commercial Management olarak değiştirdi, emlak satış gelirini ana işinden diğer işlere kaydırdı ve emlak etiketini baştan aşağı yırtmaya çalıştı.
Bununla birlikte, 2018 ara raporunda, mülk satışları dahil olmak üzere diğer ticari gelirler, toplam gelirin yaklaşık% 70'ini oluşturuyordu. Menkul Kıymetler Düzenleme Komisyonu tarafından 31 Ağustos'ta güncellenen halka arz sıralama listesinde, son üç yıldır sıraya giren Wanda Commercial hala 76. sırada ve sektörü gerçekten de gayrimenkul sektörü.
Lao Wang itiraf etmek istemese de Wanda Commercial Management hala bir emlak şirketidir. Belki de Wanda Commercial Managementın halka açılma yolu daha uzun ve beklenenden daha zor.
1
Ani "binadan atlamak"
Kötü haberler genellikle söylentilerden başlar.
22 Haziran 2017 sabahı, Wanda'nın tahvilleri birdenbire çılgınca satıldı ve fiyat düştü, bundan etkilenen Wanda Films (002739.SZ) hisse senedi fiyatı hızla düşerek limitine ulaştı.
Şu anda iki haber yayıldı. Birincisi, bankanın varlık yönetimi departmanının Wanda tahvillerini tasfiye etmesi gerektiğiydi. Haber, Wanda Group ve bazı banka çalışanları tarafından çabucak reddedildi; diğer haberler Caixin'den geldi: Haziran ortasında, Çin Bankacılık Düzenleme Komisyonu, Wanda, HNA Group dahil olmak üzere çeşitli bankalardan soruşturma yürütmelerini istedi. Fosun ve Zhejiang Rosenelli de dahil olmak üzere birçok şirketin kredi ve risk analizinde, soruşturma hedefleri çoğunlukla şiddetli denizaşırı yatırımları olan ve son yıllarda bankacılık sektörüne daha fazla maruz kalan özel girişim gruplarıdır.
Wandanın "öz sermaye ve borcu çifte öldürme" konusunda farklı görüşler var. Belirlenebilecek tek şey, Wandanın önceki gayrimenkul başarısının bankaların desteğinden ayrılamaz olmasıdır, ancak o zamandan beri bankalar artık Wandanın yakın kardeşi değildir. Emlak şirketleri için , Bu ölümcül yaralanmadır.
Kritik bir noktada, Wanda, temel varlıklarını büyük meblağlarla satmaya başladı ve çekirdek keskin bir şekilde hızlandıkça, varlık-hafif dönüşümün hızı "de-gayrimenkul" ile başladı.
Kültür turizmi projesi bir zamanlar Wanda Commercial'ın temel planlarından biriydi. Asıl plan 500 milyar yuan yatırım yapmaktı. Firavun bunun için büyük umutlar besledi ve hatta "Disney Çin'i önümüzdeki 10-20 yıl içinde kârsız hale getireceğini" belirtti. Wandanın 2015 ve 2016 yıllık toplantıları sırasıyla Xishuangbanna ve Hefeinin Wanda Şehrinde gerçekleştirildi ve bu da temel konumunu gösteriyor. Lao Wang'ın ani "binadan atlaması ve büyük satışı" gerçekten de kitlelerin çok yemesine neden oldu.
Daha da dramatik olanı, 19 Temmuz'daki imza töreninde, devralma partisinin aniden R&F Properties'i eklemesi. Sözleşmenin resmi olarak imzalanmasından önce, üç tarafın konferans salonunda hala şiddetli bir şekilde tartıştığı, hatta bu sırada camların düşme sesinin bile duyulduğu söyleniyor. Basın toplantısının zamanı defalarca ertelendi ve mekanın arka plan panosu tekrar tekrar değiştirildi ve R&F Properties'in adı kaybolacak.
Sahne arkaplan panosundaki değişiklik drama dolu
Her halükarda, 60 milyarın üzerinde toplam bedelli bu yüzyıl işlemi, oybirliğiyle Firavun'un "hayatta kalmak için silahları kırma" stratejisi olarak kabul edilir. Öyleyse Wanda neden uyarı yapmadan "kırık kol" un kenarına geldi? Bazıları, aşırı yurtdışı yatırımının yasal memnuniyetsizliğe yol açtığına inanıyor; bazıları Wanda'nın bir likidite kriziyle karşılaştığına inanıyor; diğerleri, Wanda'nın, kumar anlaşmasının A hisseli halka arzların önünü açma baskısına dayanarak "gerçek dışı bırakma" sürecini hızlandırdığına inanıyor.
Evergrandenin hızlı dönüşümü ile karşılaştırıldığında, Wanda inatçı ve dünyadan habersiz görünüyor. Bu, Asya'daki en zengin adamın kimliğiyle pek tutarlı değil. Bununla birlikte, Wanda'nın hızlı farkındalığının bozulması hala şaşırtıcıdır.
2
"De-realization" ın gidecek uzun bir yolu var
Üç yıl önce, Wanda dünyanın en büyük ticari gayrimenkul geliştiricisiydi.Firavun, Li Ka-shing'i Asya'nın en zengin adamının tahtına sıkıştırmıştı ve Xiao Wang, Weibo'da "ulusal koca" seçildi.
Bu yıl Wang Jianlin, Çin'in emlak endüstrisinin arz ve talep dengesinde bir dönüm noktasına ulaştığını ve yatarken ve para kazanırken yüksek karlar döneminin geçtiğini yargıladı. Sonuç olarak, enerjik Lao Wang büyük bir karar açıkladı: Wanda, dördüncü dönüşümüne çok yönlü bir şekilde başlayacak, ticari gayrimenkuldeki gayrimenkul projelerini kaldıracak ve varlık ağırlıklı varlıkları gerçekleştirecek.
Wanda gelecekte ne kadar gelişirse gelişsin, en azından şimdi, Wang Jianlin'in kararı son derece doğru, ancak uygulama ortalama. Li Ka-shing, 2015 yılında yerel emlak piyasasından çekildi. Birçok insan bunu anlayamadı ve bir zamanlar medya "Li Ka-shing'in kaçmasına izin vermeyin" diye bağırdı. Şimdi baktığımızda, Li Ka-shing yaşlı olmasına rağmen, emlak gazilerinin kurnazlığı kaybolmuş değil. Li Ka-shing sadece doğru kararlar vermekle kalmadı, aynı zamanda onları hızla uyguladı.
Ancak dönüşümün ilk iki yılında, Wanda Commercial'ın varlık-hafif dönüşümü etkili olmadı. Veriler, 2015 ve 2016'da aktif-pasif oranının sırasıyla% 71 ve% 70 olduğunu; gayrimenkul satış gelirinin sırasıyla toplam gelirin% 82 ve% 78'ini oluşturduğunu, kira gelirinin ise gelire% 20'den az katkıda bulunduğunu göstermektedir.
Borç yapısı veya gelir yapısı perspektifinden bakılmaksızın, Wanda Commercial, dışarıda ve dışarıda bir emlak şirketidir ve "geri alma" süreci yavaştır.
Sadece bu değil, Wanda Commercial da işletme gelirinde bir düşüş ve net karında durgun bir büyüme yaşadı. Aynı dönemde, Evergrande ve Country Garden gibi emlak devlerinin gelirleri ve net karları yükseliyordu ve Wanda emlak sektöründe hızla geride kaldı.
Firavun, 2017 yılının ortalarında, şiddetli durum altında ayağa kalktı, kültür turizmi projelerini ve satılık otelleri paketledi, Wanda'nın ticari isminden "emlak" kelimesini çıkardı, Wanda Commercial Management adını değiştirdi ve emlak satışlarını ana işten değiştirdi. Varlık ışığına dönüşümü hızlandırmak için iş kalemleri diğer iş kalemlerine taşındı.
Wanda tarafından satılan 13 kültür turizmi projesi
30 Haziran 2018 itibarıyla, Wanda Commercial Managementın diğer ticari gelirleri, yıllık% 5 düşüşle% 68i oluşturdu; yılın ilk yarısında, yatırım amaçlı gayrimenkul kira geliri 14,3 milyar yuan oldu ve toplam gelirin% 28ini oluşturarak tarihi zirveye ulaştı. "Gerçekleşmeme" hızı önemli ölçüde hızlandı.
Yine de, mülk satışları da dahil olmak üzere diğer ticari gelirler, Wanda Commercial Managementın toplam gelirinin üçte ikisinden fazlasını oluşturuyor. Wanda Commercial Managementın mülk satış gelirine olan güveni küçümsenemez ve "gayri menkulden arındırma" nın hala daha uzun bir yolu var.
3
Net kar artışı aynı zamanda gayrimenkule de bağlıdır
Neyse ki, Wanda Commercial Management'ın operasyonları ve yükümlülükleri "Kırık Kol" yılında iyileşmiştir.
2017 yılında, Wanda Commercial Management, 135.567 milyar yuan işletme geliri elde etti ve yıllık bazda yalnızca% 4 artış gösterdi ve büyüme neredeyse durdu; ana şirkete atfedilebilir net kar, yıllık% 34 düşüşle 20 milyar oldu ve bunun gerçeğe uygun değer değişim geliri 19,1 milyar yuan'a ulaştı ve pozitif tuttu Kârın büyük katkısı oldu.
Mali rapor, gerçeğe uygun değerdeki değişikliklerden elde edilen kazançların esas olarak yatırım amaçlı gayrimenkulün gerçeğe uygun değerindeki artıştan kaynaklandığını göstermektedir. Başka bir deyişle, Wanda Commercial Management'ın 2017'deki pozitif net karı neredeyse gayrimenkul değerine bağlıdır ve fiili çalışma koşulları çok iyimser değildir.
2018'in ilk yarısında, Wanda Commercial Management, yıllık% 13,74 düşüşle 51,788 milyar yuan işletme geliri elde etti; ana şirkete atfedilebilen net kar, yıllık% 74,68 artışla 14,578 milyar yuan oldu.
Gelir hafifçe düştü, ancak net kar keskin bir şekilde arttı. Bunun nedeni, bir yandan, Wanda Commercial Managementın mevcut kapsamlı brüt kar marjının, bir önceki yıla göre yaklaşık 8 puanlık bir artışla% 52.34 olmasıdır. Spesifik olarak, brüt kar marjı% 81'e varan kira gelirinin oranı artarken, brüt kar marjı yalnızca% 42 olan diğer işletmelerin (emlak satışları dahil) oranı önemli ölçüde düşerek genel brüt kar marjını artırdı.
Öte yandan, giderlerdeki keskin düşüş net kar marjını artırdı.
2018 altı aylık rapor, Wanda Commercial Management'ın satış giderleri ve yönetim giderlerinin sırasıyla yıllık% 49 ve% 26 azaldığını gösteriyor. Satış giderleri ve yönetim giderleri arasında, çalışan tazminatının önemli ölçüde düştüğünü belirtmek gerekir ki bu, Wanda'nın geçen yılın sonunda bildirdiği işten çıkarmalarla ilgili olabilir.
2017'nin sonunda, Wanda Networks aniden% 95 işten çıkarmalar bildirdi. The Paper'a göre, işten çıkarmalar Wanda Network Technology'nin iş sektörünü neredeyse tamamen kesti ve 6.000 çalışan sadece 300'e işten çıkarıldı. O sabah erken saatlerde, binlerce çalışana işten çıkarmalar bildirildi ve 30 Aralık'tan önce ayrılmaları gerekiyordu.
Şimdi 2017'deki işten çıkarmaların kapsamı Wanda Networks ile sınırlı olmayabilir.
Sonuç olarak, 2018'in ilk yarısında, Wanda Commercial Management'ın çalışma koşulları 2017'ye göre iyileşti ve Firavun'un "kırık kolunun" etkisi fena değildi.
4
Ödeme gücünde artış
Yüzyıl İşleminin imza töreninde Firavun bir keresinde bu transferden sonra, Wanda Commercialın kredileri ve tahvillerinin 200 milyar yuan olduğunu, defter parasının 100 milyar olduğunu (13 kültür turizmi kentindeki 30 milyar nakit hariç) ve transferden 68 milyar geri kazanıldığını duyurdu. Kitap parası 170 milyar yuan topladı, bu yüzden kredilerin çoğunun ödenmesine karar verildi.
Piyasa, son iki yıldaki mali raporlarını derledi ve "kırık kol" dan sonra borç ölçeğinin önemli ölçüde düştüğünü gördü.
2017 sonu itibarıyla, Wanda Commercial Managementın toplam yükümlülükleri, 2017 ortasına göre 146.493 milyar RMB veya% 25 düşüşle 446.253 milyar RMB idi. Haziran 2018 sonunda 66.326 milyar RMB veya% 15 azalmaya devam etti.
Yıllık rapor verilerine göre
Faiz içeren borçlar, Wanda Commercial Management'ın toplam yükümlülüklerinin yaklaşık% 50'sini oluşturuyordu ve varlık satışından elde edilen nakitlerin çoğu, faiz getiren borçları geri ödemek için kullanıldı. Haziran 2018 sonu itibariyle, faiz getiren borcu 197,197 milyar yuan olarak gerçekleşti ve yıllık 83,643 milyar yuan veya% 30 düşüş oldu.
Ancak, varlıkların satışı tek seferlik bir anlaşmadır ve sürdürülebilir değildir. Şu anda, Wanda Commercial Management hala yaklaşık 200 milyar faiz getiren yükümlülüklerle karşı karşıyadır ve müteakip ödeme gücü doğrulanmayı beklemektedir.
Cari oran ve nakit oranı, bir işletmenin farklı dönemlerdeki kısa vadeli ödeme gücünü etkili bir şekilde karşılaştırabilir.Ran ne kadar büyükse ödeme gücü o kadar güçlüdür. Aktif-pasif oranı, öz sermaye oranı, öz sermaye çarpanı ve uzun vadeli aktif-pasif oranı, bir işletmenin farklı dönemlerdeki uzun vadeli ödeme gücünü etkili bir şekilde yansıtabilir. Oran ne kadar düşükse, uzun vadeli ödeme gücü o kadar güçlüdür.
Yıllık rapor verilerine göre
Yukarıdaki tablodaki çeşitli gösterge verilerinden, Wanda Commercial Management'ın ödeme gücünün giderek arttığı, ancak geliştirme oranının giderek azaldığı görülebilir.
Veriler, 2018 altı aylık raporundan gelir
Wanda Commercial Management tarafından ödenecek tahviller listesinden de görülebileceği gibi, 2018 Haziran sonu itibariyle, şirketin topraklarındaki toplam tahvil anapara tutarı 87 milyar yuan ve önümüzdeki 1-2 yıl içinde 25 milyar yuan, 2-3 yıl içinde 580 milyon yuan vadesi gelecek. Ödenecek toplam tahvil anaparasının% 95'inden fazlasını oluşturan 100 milyon yuan, bu nedenle Wanda Commercial Management'ın belirli bir derecede merkezi geri ödeme baskısı var.
Belli bir dereceye kadar merkezi borç geri ödeme baskısı olsa da, Wanda Commercial Management'ın borç geri ödemesi için fon kaynağı nispeten yeterli.
Her şeyden önce, Haziran 2018 sonu itibariyle, Wanda Commercial Management, parasal fonlarda 87.67 milyar yuan ve kısıtlanmış fonlarda 5.021 milyar yuan'a sahipti ve bu sadece% 5.8'lik bir paya sahipti. İkincisi, 2017 sonu itibariyle, Wanda Commercial Management, 90,2 milyar yuan kullanılan ve 272,7 milyar yuan kullanılmayan büyük kooperatif bankalarından toplam 362,9 milyar yuan kredi almıştır.Son olarak, iş durumu iyileşir ve etkili borç geri ödemesi sağlayacaktır. Koruma.
5
A Yoluna Dönüş çok uzakta
Wanda Commercial Management, 2016 yılında Hong Kong hisselerinin özelleştirilmesinden çıktığında, dış yatırımcıları tanıtmış ve 31 Ağustos 2018'den önce A kotasına dönme sözü vermişti. Aksi takdirde, Wanda Group yabancı yatırımcılara yıllık% 12 faiz oranı ve yıllık% 10 faiz oranı sunacaktı. 30 milyar RMB'nin üzerinde toplam anapara ve faizle yerli yatırımcılardan tüm öz kaynakları geri satın alın.
Kasım 2015 gibi erken bir tarihte, Wanda Ticaret Yönetimi IPO bilgilerini Çin Menkul Kıymetler Düzenleme Komisyonu'na sunmuştu, ancak henüz bir haber gelmedi. 31 Ağustos'ta Çin Menkul Kıymetler Düzenleme Komisyonu tarafından güncellenen halka arz kuyruğu, Wanda Ticari Yönetiminin 76. sırada olduğunu, inceleme durumunun geri bildirim olduğunu ve sektörün hala emlak sektörü olduğunu gösterdi.
Wanda Commercial Managementın halka arzına yakın kişiler piyasa çevrelerine Wanda Commercial Managementın Aya dönüşünün "çok uzak olduğunu, ancak materyallerin geri çekilmediğini" söyledi. Sebebe gelince, şahıs bunun emlak şirketlerinin halka arzının askıya alınmasıyla ilgili olduğunu söyledi. Sonuç olarak, Wanda o yıl kumar anlaşmasını kaçınılmaz olarak kaybedecek ve hisseleri geri almak için 30 milyardan fazla gerçek para harcaması gerekecek.
Kritik anda, Lao Wang'ın arkadaş çevresi bir kez daha büyük bir rol oynadı. Bu yılın başında Wanda Commercial Management, Tencent, Suning, JD.com ve Sunac'tan toplam 34 milyar yuan stratejik yatırım başlattı ve A'ya geri dönüş süresi 31 Ekim 2023'e ertelendi.
Aynı zamanda Wanda Commercial Management, gayrimenkul işini bir ila iki yıl içinde sindireceğini ve gelecekte artık gayrimenkul geliştirme yapmayacağını, tamamen ticari bir yönetim ve işletme şirketine dönüşerek listeleme yolunu açacağını duyurdu.
Bir dereceye kadar, Wanda Commercial Management'ın "A'ya dönüş" süreci, bir "gerçekleşme giderme" süreci haline geldi. Bununla birlikte, 2015'ten bu yana, mülk satış geliri, gelirin yüzdesi olarak yalnızca yaklaşık% 14 düşerek dönüşümün zorluğunu gösteriyor.
Bu yılın Ocak ayında, Wanda'nın 2017 Yıllık Toplantısı, Güney Çin'in sıcaklığının veda ettiği Harbin'de düzenlendi. "Anavatanı Söylemek" melodisi çalınca Wang Jianlin gözyaşlarına boğuldu. "30 yıldır Wanda kolay olmadı. "
Gözyaşlarını silen Lao Wang, Haziran 2017'den sonra karşılaşılan çeşitli deneyimlere yanıt vererek, Wanda'nın "kargaşayı yaşadığını ve zorluklara göğüs gerdiğini", ancak dönüşümün yönünün değişmediğini ve hedefin üç ila beş yıl içinde "gerçek mülkü kaldırmak" olduğunu kabul etti. , Bir iş geliştirme şirketi veya bir iş hizmetleri şirketi olun. "
Bununla birlikte, gayrimenkul işi başarıyla ortadan kaldırılsa bile, Wanda'nın değerlemesinin geleceği yalnızca kira geliriyle desteklenebilir mi? Lao Wang ve Wanda'nın karşı karşıya olduğu "sıkıntılar" yeni başlamış olabilir.
