SOHO Çin'in kendi kendini satmasının ardında: Pan Shiyi kaçacak mı yoksa Blackstone Çin'de mi satın alıyor?
Metin | Ellie
01
4 milyar ABD doları nakit + 4,7 milyar ABD doları borç
SOHO Çin'in toplam satış fiyatı değişmedi
Blackstone neden şimdi satın alıyor?
SOHO neden şimdi satıyor?
Karmaşık iş dünyasında, gerçek dünyayı objektif olarak görmek için nasıl bir perspektif çıkarabiliriz? SOHO Çin özelleştirme olayını çevreleyen çeşitli varsayımları ayırırsak, işler bu kadar basit olabilir.
Tüm varsayımlar, ünlülerin etkisiyle tetiklenen kavun yeme zihniyetinden gelir. Alıcının bu işlemle ilgili bakış açısını tamamladığımızda, bunun sadece akıllı bir iş olduğunu göreceksiniz.
Satıcı açısından bakıldığında Lao Pan çiftinin ünlü etkisini bir kenara bıraktıktan sonra SOHO China'nın en değerlisi kalan ofis binaları.
Alıcılar açısından bakıldığında, SOHO Çin'in 4 milyar ABD doları tutarında özelleştirilmesi, Blackstone için bu yıl yalnızca en büyük ikinci anlaşma. (Portal: "Kuzey, Guangzhou ve Shenzhen için yabancı PE teklifleri: 8 ticari ofis binası satın almak için 90 gün 30 milyar harcandı")
Daha önce Blackstone, İngiltere'deki en büyük öğrenci dairesi işletmecisi olan IQ'yu Goldman Sachs'tan 4.7 milyar sterline (yaklaşık 43 milyar RMB) satın aldı. 43 milyar RMB'lik satın alma tutarı, SOHO China'nın özelleştirilmesinden yaklaşık 150 daha fazla. Milyar yuan.
Reuters'ın bugün haberi vermesinin ardından, SOHO Çin'in hisse fiyatı% 37.58 artarak 21 ayda yeni bir rekor kırdı. Satıcı Lao Pan için bu kötü bir haber değil.
Bu ne tür bir işlem?
Reuters, konuya aşina olan kişilerin Blackstone Group'un bu yılın Şubat ayı başlarında SOHO Çin ile özel görüşmeler yaptığını söylediklerini aktardı. Blackstone Group'un SOHO China'ya özelleştirme teklifi hisse başına 6 Hong Kong doları (0,77 ABD doları), bu da SOHO Çin'in Ocak ayında 3,03 Hong Kong doları olan ortalama fiyatına neredeyse% 100 prim veriyor.
Şu anda, Pan Shiyi ve Zhang Xin'in eşi, SOHO Çin'in% 63.93'üne sahip. Reuters, Pan Shiyi ve Zhang Xin'in Blackstone ile yapılan anlaşmadan sonra az sayıda hisseyi elinde tutmayı planladığını bildirdi.
Ayrıca Blackstone Group, SOHO Chinanın borcunu da devralacak. SOHO Çin'in 2019 Ara Raporu, Haziran 2019 sonu itibariyle SOHO Çin'in borcunun 32,68 milyar RMB (yaklaşık 4,7 milyar ABD doları) olduğunu gösterdi.
4 milyar ABD doları nakit + 4,7 milyar ABD doları borç, bu da toplam 8,7 milyar ABD doları anlamına gelmektedir ki bu, geçen yıl rapor edilen 8 milyar ABD doları tutarında yeniden sahiplenmeden çok da farklı değildir. (Portal: "Yabancı" Koşan "Çin Bidgeist: Blackstone SOHO'yu devralmak istiyor, Pan Shiyi'nin bir düzeni var mı?")
Anlaşma başarıyla sonuçlanırsa, Blackstone Group'un şu ana kadar Çin pazarında yaptığı en büyük bahis de olacak. Yani en dikkate değer şey aslında Blackstone anlaşmasının arkasındaki yatırım mantığı ... Blackstone neden şimdi bir hamle yapmak istiyor?
02
Başlangıç işlem mantığı:
Blackstone hızla 4 milyar dolara ulaştı
Sırf Çin salgınla mücadelede iyi bir iş çıkardığı için mi?
Kıdemli bir kurumsal yatırımcı, "SOHO Çin'de başarılı bir şekilde özelleştirilebilirse, bu Blackstone'un uzun yıllar başarmayı umduğu bir şey olmalıdır." Dedi.
Geçen yılın Ekim ayının sonunda, Hong Kong'un Rüzgar Haber Ajansı, SOHO Çin'in Çin'deki ofis bina haklarını 8 milyar ABD Doları karşılığında satmayı düşündüğünü açıkladı. Caixin News daha sonra ilk işlemin devam ettiğini açıkladı. Alıcı, Blackstone ve Singapur Hükümeti Yatırım Şirketi (GIC) tarafından oluşturulan bir alıcı grubudur. Satılan varlıklar Guanghua Road SOHO, Wangjing SOHO Tower 3 ve Shanghai SOHO Fuxing Plaza 3'tür. Öğeler.
O dönemde SOHO China yorum yapmayacağını söyledi, ancak grubun zaman zaman ticari emlak piyasası ortamını ve potansiyel işlem fırsatlarını tartışacağını da söyledi.
Dört ay sonra nihayet gerçek alıcılar ortaya çıktı. Ek olarak, haberler SOHO Chinanın varlık satışından tüm şirketin satışına değişti.
Reuters, konuya aşina olan kişilerin, bir şirketi satın almanın gayrimenkul projesini tek başına satın almaktan çok daha kolay olduğunu ve Blackstone'a işlemi tamamlamada daha fazla kesinlik kazandıracağını söylediklerini aktardı.
Öyleyse, Blackstone neden SOHO China'yı satın aldı? Pan Shiyi neden ateş etmeye hevesli?
Bu bağlamda, bir endüstri emektarı PropTech Araştırma Enstitüsü'ne, Blackstone Grubunun Asya-Pasifik bölgesindeki emlak sektöründe yeterli cephaneye sahip olduğunu söyledi. Toplanan fonların her zaman yatırılması gerektiğinden, kaliteli bir mülk bulmak gerekiyor. (Portal: "Varlık yönetiminin ölçeği ilk kez 500.000 milyar doları aştı. Blackstone LP için para kazanmak için neye güveniyor?")
Blackstone, 2018'de ikinci Asya spekülatif emlak fonunu (BREP Asia II) başarıyla yükseltti ve toplam 7,1 milyar ABD doları topladı.
Anlaşma değerli mi?
Yukarıda adı geçen kıdemli kurumsal yatırımcı, "Bunun Blackstone için iyi bir fırsat olduğunu düşünüyorum. Biri büyük bir anlaşma yapmak ve yatırım verimliliği yeterince yüksek. İkincisi, Blackstone'un fonunun ölçeği bu tür bir genel rekabeti yapacak kadar büyük. Rakibin yapamayacağı projeler. Üçüncüsü, gelecekteki işleme yönteminin de çok esnek olması, ki bu toptan ve perakende olabilir. Gelecekte, bazı binalar GYO'lar gibi farklı yatırımcılara ayrı ayrı satılabilir. "
Blackstone'un üstlenmek zorunda olduğu 4,7 milyar ABD doları borcu sayarsanız, bu işlemin toplam satın alma fiyatı yaklaşık 8,7 milyar ABD dolarıdır ve eşit olarak, her bir mülkün satın alma fiyatı da 7 milyar RMB'den fazladır.
Yukarıda bahsi geçen gaziler, bu yatırımın yalnızca mülk değeri açısından iyi bir yatırım olmayabileceğini, ancak Blackstone'un yatırım portföyünün değer koruma stratejisi ve diğer çekirdek olmayan alanlardaki yüksek riskli mülk yatırımlarının korunması açısından hala iyi bir seçim olduğunu söylediler. .
SOHO China'nın 8 mülkünün lokasyonları fena değil, bunların çoğu temel varlıklar ama aynı zamanda çekirdek artı varlıklar (çekirdek +). Blackstone için, sonuçta, değerini koruyup artırabilir ve istikrarlı bir kira getirisi elde edebilir.
"Blackstone'un bu seferki cesur hareketi aynı zamanda küresel bir araştırmadır. Asya pazarına baktıktan sonra, Çin'in salgın önlemesinin en iyisi olduğunu hissediyor, bu yüzden parayı Çin'e yatıralım. Küresel ekonomik büyümenin genel ortamında, Çin'in ana şehirleri Gayrimenkul, yabancı yatırımlar için de güvenli bir liman haline geldi. "
Ancak yabancı işadamlarının gözünde bu "kokulu hamur işi" nin şu anki durumu iyimser değil.
Mali rapor, 2018'de SOHO Çin'in işletme gelirinin 2.089 milyar yuan ve net kârın 1.925 milyar yuan olduğunu gösteriyor. Dikey karşılaştırmada, 2018'deki net kar 2012'deki zirvenin beşte birinden azdı. 2019'un ilk yarısında SOHO Çin, geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık% 5.56 artışla 1.066 milyar yuan işletme geliri elde etti. Ancak net kar, geçen yılın aynı dönemindeki 1.111 milyar yuan'ın çok altında, yalnızca 567 milyon yuan idi.
Bu nedenle, bu işlem için çoğu netizen Pan Shiyi'nin çok değerli olduğunu ve SOHO Çin'in geri çekilebileceğini düşünüyor.
SOHO Çin varlıkları satmaya istekli, neden burada Blackstone'da güvenli sığınaklar haline geldi?
Yukarıda bahsedilen kıdemli kişi, her şeyden önce Blackstone'un güçlü bir kaynak yaratma kabiliyetine sahip olduğunu ve sermaye maliyetinin Çin'dekinden çok daha düşük olduğunu belirtti. Blackstone'un gelecekteki satışının değerleme primi ise Blackstone'un çıkış zamanına bağlıdır. 3-5 yıl sonra emlak büyüme oranına bakarsak. Şu anda Blackstone'un devraldıktan sonra kiraları artırıp artırmayacağı bilinmiyor, ancak önümüzdeki 1-2 yıl içinde kiraların artması pek olası değil.
"Ancak Blackstone, yatırım alanında bir rüzgar gülü. Kira getirisi oranına fazla dikkat etmiyorlar. Mevcut salgından sonra, Çin ekonomisinin orta ve uzun vadeli dayanıklılığı konusunda iyimser oldukları için kararlı davranmayı seçiyorlar. Ticari emlak piyasasının, özellikle Pekin ve Şanghay'daki ofis piyasasının istikrarına dayanarak, Kirada ufak bir düşüş bile IRR üzerinde çok az etkiye sahip ya da hesaplama modelimizdeki son çıkıştaki yatırımın geri dönüşü. "Dedi.
03
Blackstone'un Asya düzeniyle başlayarak
Son yıllarda temel kazanç varlıklarının tercih edilmesi
Blackstone Group'un en son finansal raporu, 2019 sonu itibariyle, Blackstone Group'un yönetimi altındaki varlıkların ölçeğinin özel sermaye, gayrimenkul, hedge fonlar ve krediyi içeren 571,1 milyar ABD dolarına ulaştığını gösteriyor. Bunlar arasında, gayrimenkul fonlarının varlık ölçeği yaklaşık 163,2 milyar ABD doları olup, özel sermaye ve kredi işlerini geride bırakarak Blackstone Grubu tarafından yönetilen en büyük işletme haline gelmektedir.
Blackstone Group'un yönetimi altındaki varlıkların bileşimi
(Kaynak: Blackstone Group'un 2019 Üç Aylık Raporu)
Gayrimenkul yatırım stratejileri açısından, Blackstone'un gayrimenkul işi temel olarak üç stratejiye ayrılmıştır: Fırsatçı, Core + ve Delt.
Son zamanlarda yabancı basında, Blackstone Group'un en son yatırım stratejisinin "küresel olarak varlıkları satın almak, varlıkları gerektiği gibi onarmak, kira toplamak veya nihayet mülkü satmak" olduğunu bildirdi. Buna ek olarak, Blackstone, Core + yatırımcılarından 29.4 milyar $ fon sağladı.
Blackstone Groupun odak noktası hala daha büyük, daha riskli fırsatçı fonları olmasına rağmen, "Core +" yatırım stratejisi, emeklilik fonları gibi kurumsal yatırımcılardan yatırım çekmeye yardımcı olabilir. , Emeklilik fonları düşük riskli gayrimenkullere milyarlarca dolar yatırım yaptı.
Yalnızca yatırımın geri dönüşü açısından bakıldığında, Blackstone Group'un temel kazanç fonlarının yatırım getirisi düşük değil.
Blackstone mali raporu, Aralık 2019 itibarıyla, Blackstone Group'un temel kazanç türü fonlarının yıllık getiri oranının yaklaşık% 9,2, fırsatçı fonların yıllık getiri oranının ise% 17,6 olduğunu gösteriyor. Blackstone, 2014'ten bu yana, tümü açık uçlu fon olan üç temel kazanç fonu başlattı.
Blackstone portföy yatırım performansı
(Kaynak: Blackstone Group'un 2019 Üç Aylık Raporu)
Aslında Blackstone Group, Core + fonlarına uzun süredir büyük önem veriyor. Birkaç Blackstone yöneticisi, Core + fonlarının oranını artırma isteklerini dile getirdi.
Daha 2014'te Blackstone'un CEO'su Stephen Schwarzman (Stephen Schwarzman), şirketin Core + fonunu 100 milyar doların üzerine çıkarabileceğini söyledi.
Blackstone Group'un eski başkanı ve şu anki Blackstone Group başkanı olan Jonathan Gray, 2018 yılına kadar, Core + fonunun geliri 250 milyon ABD dolarından 1 milyar ABD dolarına çıkabilir.
Geçmişle karşılaştırıldığında, Blackstone son zamanlarda Core + fonlarına daha fazla önem verdi.
Yukarıda bahsedilen kıdemli kurumsal yatırımcı bu konuda şu yorumu yaptı: "Blackstone'un fonu yeterince büyük, ölçek etkilerine sahip ve sadece yapabildiğini yapacak kadar büyük. Ancak, genel sigorta şirketlerinin parası olanı yapacak kadar esnektir ancak Mutlaka yapılabilecek bir şey değil. "
Son zamanlarda, Wall Street Journal'a göre Blackstone, çoğu Tokyo ve Osaka, Japonya'da bulunan 220 kiralık mülk satın almak için 2,7 milyar ABD dolarından fazla para harcadı. Bu finansman, Blackstone'un en son 29,4 milyar dolarlık çekirdek kazanç fonunun yalnızca% 10'unu oluşturuyor.
Yabancı basında çıkan haberlere göre, Blackstone Group ve kurumsal yatırımcıları, Japonya'daki alt sınıf konut piyasasında istikrar gördü. Buna ek olarak, Japon emlak şirketleri ile diğer varlıklar arasındaki en büyük fark, son kullanma tarihinin olmamasıdır, bu nedenle Blackstone gayrimenkul satmak için herhangi bir baskı ile karşılaşmayacaktır.
Blackstone Group, Japonya'ya ek olarak, 2006 yılından bu yana Hindistan pazarına girmiştir ve özel sermaye yatırımı ve gayrimenkul yatırımı dahil olmak üzere Hindistan'a 15 milyar ABD doları yatırım yapmıştır.
Blackstone Group, geçtiğimiz 18 ayda Hindistan'a 6 milyar ABD doları yatırım yaptı. Hindistan'da Blackstone, bir gölge bankasının yanı sıra otomobil parçaları üreticileri ve ambalaj malzemeleri şirketlerini satın aldı.
Blackstone Groupun geçen yıl Hindistandaki en büyük anlaşması, Indiabulls real estate Ltd (IBREL) in ticari gayrimenkul yatırım portföyünün kalan hisselerinin satın alınmasıydı. Satın alma işleminden sonra Blackstone bu varlığın kontrolünü tamamlayacak. Ayrıca, Blackstone Group ve geliştirici ortağı Embassy Group, Hindistan'ın ilk gayrimenkul yatırım fonunu (GYO) kurdu.
Blackstone Group CEO'su ve kurucu ortağı Schwarzman, bir keresinde Blackstone'un uzun vadede Hindistan pazarı konusunda iyimser olduğunu ve Blackstone Hindistan'ın lojistik gayrimenkul yatırımına odaklanacağını söyledi.
Kore pazarında, 2016 yılında Blackstone Group, Capital Tower'ı Mirae Asset'ten 450 milyar won karşılığında satın aldı.
2019'da Blackstone Group, Asia Core Plus Fund aracılığıyla Taubman Asia (Talman Asia) Güney Kore'de% 50 hisse satın aldı.
Çin pazarına gelince, Blackstone ilk yatırımını 2008'de tamamladığından bu yana, eksik istatistiklere göre Blackstone, ofis binaları, alışveriş merkezleri ve kompleksleri kapsayan Çin emlak piyasasına 30 milyar yuan'a yakın yatırım yaptı. Bunlar arasında yatırımın çoğu 2018'den sonra gerçekleşti.
Geçtiğimiz iki yılda Blackstone, Çin'de mülk edinme hızını artırdı. Yalnızca 2019'da Blackstone 20 milyar yeniden el koyma serbest bıraktı.
Blackstone tarafından satın alınan Çin'deki toplu mülkler
PropTech Araştırma Enstitüsü ayrıca, sorunlu varlıkları satın almayı her zaman sevmiş olan Blackstone Group'un, son yıllarda birinci ve ikinci kademe şehirlerin çekirdek bölgelerinde yüksek kaliteli mülkler edinmeye daha meyilli olduğunu buldu.
Blackstone Group geçtiğimiz günlerde, yeni koronavirüsün küresel finans piyasasını vurması ve şirketin değerinin ciddi şekilde küçümsenmesi nedeniyle Blackstone'un küresel satın alma planlarının artmaya devam edeceğini belirtti.
Bugün Blackstone Group, SOHO China'yı satın almak için 4 milyar ABD doları yatırım yaptı, bu da Blackstone Group'un küresel ekonomik büyümenin yavaşladığı genel ortamda dünyanın en büyük ikinci ekonomisine güven dolu olduğunu gösteriyor.
