Operasyonel gerileme, fonların devam etmesi zor, Baotou 1 Numaralı satış ve geri kiralama projesi ödeme fırtınasına düşüyor
Kaynak: China Real Estate News
Resim, Baotou Wanhe Real Estate tarafından geliştirilen ticari projeyi göstermektedir.
Çin Emlak Haberleri muhabiri Li Yanxing Pekin'den rapor
"Şimdi, sadece ödediğim tüm parayı iade etmek istiyorum." Üç yıl önce yapılan bir yatırım, ilk yılına yeni giren Zhang Dianliang'ı biraz endişelendirdi. "Dün mahkemeye gittim (10 Haziran). ) Baş yargıcın bir iş gezisinde olduğunu söyledi. "
Zhang Dianliang, sözleşmeyi feshetmek için Baotou Yüksek Teknoloji Bölgesi Halk Mahkemesine dava açmak istiyor ve 115.000 yuan ev satın almak ve e-ticaret ücretleri için 2016 yılında Baotou Wanhe Real Estate Development Co., Ltd.'ye (bundan sonra "Baotou Wanhe Real Estate" olarak anılacaktır) geri dönecek. Kamu istatistiklerine göre, Baotou'nun 2016 yılında ortalama aylık maaşı sadece 4.820 yuan idi ve yüz binlerce yuan ondalık sayı değil.
Onunla aynı deneyime sahip 400'den fazla ev alıcısı var.
Bu sahipler neden birikimlerini mağazalara yatırmaktan geri ödeme iadelerine geri döndürmeye geçtiler ve Zhang Dianliang gibi 20'den fazla sahip bile geliştiriciyi mahkemeye götürdü? Aslında, 3 yıl önce Baotou Yüksek Teknoloji Bölgesi'nde bir satış sonrası ve geri ödeme fırtınası bu olayın yolunu çoktan açtı.
Daha da garip olan, 2001 yılında, Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı'nın "Ticari Konut Satışının İdaresine Yönelik Tedbirler" Madde 11'de şart koşmasıdır: gayrimenkul geliştirme işletmeleri, satış sonrası kiralama veya kılık değiştirmiş satış sonrası kiralama şeklinde tamamlanmamış ticari konutları satmayacaktır. Gayrimenkul işlemlerinin sırasının düzeltilmesine ve düzenlenmesine ilişkin bildirimde, "satış sonrası kiralama ve indirim satış vaadinin ciddi şekilde ele alınacağı" açıkça belirtildi. Yine de, bu yasadışı iş modeli, birkaç yıl sonra "Prairie Steel City" Baotou'da hala uygulanmaktadır.
Günümüzde, zorlu tatbikat kamplarından biri, kentsel yinelemeler ve emlak iniş çıkışlarından sonra su yüzüne çıktı ve sektöre uyarılar getirdi.
720 gün kaçırılan randevular ve azalan ilgi
Bu check-out geri ödeme tartışması "720 günlük" bir anlaşma ve "tek seferlik ücret indirimi" nden kaynaklandı.
Aynı zamanda geliştiriciyi Zhang Dianliang gibi mahkemeye götüren Jiang Tian (takma ad), bu "sözleşmenin" içini ve dışını daha ayrıntılı olarak açıkladı. Baotou'da doğup büyüyen Jiang Tian, 2016 yılında üniversiteden yeni mezun olmuştu. Elinde bir miktar birikim tuttuğu için, Wanhe Plaza "Xingfu South Road Alışveriş Merkezi, Baotou'nun tek 24 saat temalı şık yemek bölgesi" muhteşem broşürünü gördü. , Bir mağaza satın alma fikrini değiştirdim.
27 Ekim 2016'da Jiang Tian ve Baotou Wanhe Real Estate, iki "Ticari Konut Satış Sözleşmesi" imzaladı, iki mağaza satın aldı ve ev satın almak için toplam 71046 yuan ödedi. Sözleşme, Taraf A'nın (geliştirici) uygun evleri 31 Aralık 2016'dan önce alıcılara teslim edeceğini ve ticari evlerin kullanıma teslim edilmesinden sonra 720 gün içinde mülkiyet haklarını tescil ettireceğini öngörüyor.
Aynı gün, Jiang Tian, geliştiriciyle, üzerinde anlaşmaya varılan emanet döneminin 8 yıllık bir döngü ile 1 Kasım 2016 ile 1 Kasım 2024 arasında olduğu iki başka "İşletmeye Bağlı İşletme ve Yönetim Sözleşmesi" imzaladı. Müşterinin gelirini bir sonraki yıl ödemeye başlayın Spesifik olarak, 4. ila 6. yılların yıllık geliri, Ticari Konut Satış Sözleşmesinde kararlaştırılan toplam konut ödemesinin% 14'ü ve 7. ila 8. yılların yıllık geliri, sözleşmede kararlaştırılan toplam konut ödemesinin% 18'i kadardır. %. Başka bir deyişle, Jiang Tian, 4 ila 6 yıl arasında yılda 4,975 yuan, 7 ila 8 yıl arasında 6594 yuan ve 5 yılda 28,000 yuan kazanabilir.
Baotou'daki gelir pahalı görünüyor, ancak aynı zamanda gizli bir satış sonrası kira iadesi de silip süpürdü.
"Şimdi 720 gün geldi. Geliştirici mülkiyet haklarını bizim için kaydetmedi ve şimdi üzerinde anlaşmaya varılan geliri% 10'a düşürmemiz gerekiyor, bu yüzden kontrol edip para iadesi yapmamız gerekiyor. Bu yıl Mayıs ayında, sözleşmeyi iptal etme umuduyla Yüksek Teknoloji Bölge Mahkemesine bir dava açtık , Aynı geri ödeme. "Jiang Tian China Real Estate News'ten bir muhabire söyledi.
Eyaletin satış ve kira iadesi yasağına rağmen ülkenin neden hala suç işlemesine ilişkin olarak, China Real Estate News'ten bir muhabir, Baotou Wanhe Plaza Projesi'nin satış sonrası ve kira iadesi için sorumlu kişiyle temasa geçti. China Real Estate News muhabirine şunları söyledi: Yıllar içinde iş yapmak için Baotou'ya geldim ve daha sonra birkaç ortakla ticari gayrimenkul üzerine çalıştım.Wanhe Plaza projesi 2015 sonunda halka satıldı. Toplamda iki bina var. A ve B binalarının 3. ile 5. katları küçük dükkanlar. Yaklaşık 2.000 mağaza. Satış sırasında, satış ve geri kiralama iş modelinin yasadışı olduğunu bilmiyordum. "
Bu bağlamda, Çin Siyaset Bilimi ve Hukuk Üniversitesi'nde profesör olan Liu Xiaobing, "Geliştiricinin konut mülkiyet haklarını ele alma hakkı yoktur. Görevi, mal sahibinin ilgili departmanlara materyalleri göndermesine yardımcı olmaktır. Zaman sınırı içinde bunu yapmazsa, yalnızca sözleşmeyi ihlal ettiğini ancak yasadışı olmadığını; ayrıca," Sözleşme Kanunun 52. maddesine göre, satış sonrası kira indirimleri ulusal yasakları ihlal ettiğinden, sözleşme ve sözleşmenin şartları geçersizdir. Geçersizlerse, faiz tahsil etmenin bir yolu yoktur. Elbette, bu özel durumun yine de mahkeme tarafından belirlenmesi gerekir. "
Geliştiricinin faiz indiriminin arkasında hesaplanamayan bir hesap var
"Geliştirici faiz indirimlerinden bahsetmezse, check-out sırasında geri ödeme talebinde bulunmayacağız." Jiang Tian'ın görüşüne göre, haklarının ve çıkarlarının nihai savunması, check-out sırasında geri ödeme yapmaktır. "Geliştirici şimdi sözleşmeye uyacağına söz verse bile, bir adım geri atın. Önümüzdeki yıl fikrimizi değiştirirsek ne yapmalıyız? "
"Geliştirici sözleşmeyi iyi uygularsa, onlarla mahkemeye gitmek için kimin zamanı olur?" Zhang Dianliang, Jiang Tian ile aynı düşünceleri dile getirdi. Görülüyor ki, "720 gün kaçırılan randevular" ile karşılaştırıldığında, "faiz oranlarını% 10'a düşürmek", bu check-out iade olayını tetikleyen daha doğrudan bir fitildir: Bu, geliştiriciler ve sahipler arasında düzenlemeleri aşan kırılgan güvendir. Bir delik açın.
China Real Estate News'den bir muhabir, Wanhe Plaza'nın Baotou Yüksek Teknoloji Bölgesi'nde bulunduğunu öğrendi.İki binada A ve B'de, üçüncü katta boş ve kiralanmamış birçok dükkan var. Bu gerçek geliştirici tarafından da doğrulandı. .
"Baotou üçüncü sınıf bir şehir. Son iki yılda ekonomi yavaşladı. Üçüncü kattaki birçok dükkan kiralanamıyor. Dördüncü ve beşinci katlarda kiralanan dükkanlar da bazı fonları geri çekmek için en düşük piyasa fiyatından kiraya veriliyor. Muhasebe nedeniyle faiz oranlarını düşürmeyi öneriyoruz. Ama şimdi, bu kiralık dükkanların yıllık geliri yaklaşık 3 milyon yuan. Faiz indiriminin% 10'u mal sahibine iade edilse bile, her yıl 8 milyon yuan harcamak ve en az 5 milyon yuan'ı hesaplamak zorunda kalacaklar. "
Dükkanın kiralanmasının zorluğu Jiang Tian ve Zhang Dianliang'ı ikna etmedi ve onlara göre, ne sebeple olursa olsun, anlaşmayı bozmak için bir bahane olamazlar.
Neyse ki, son zamanlarda işler tersine döndü, kamuoyu ve sermaye çekilmesinin baskısı altında, geliştirici satın alma fiyatını iade etmek için bir çözüm sundu. China Real Estate News'ten bir muhabir, geliştirici tarafından yayınlanan bir "Ticari Konut Satış Sözleşmesi İptal Anlaşması" nda, iki tarafın bir iptal anlaşmasına varması durumunda, geliştiricinin satın alma fiyatının% 30'unu ve geri kalan% 70'ini sözleşmeyi imzaladıktan sonra 7 gün içinde iade edeceğini tespit etti. Ticari konutun dosyalanarak iptali ve ilgili malzemelerin iade edilmesinden sonra 180 gün içinde iade edilir.
Geri ödeme planlandığı gibi devam etti. 11 Haziran sabahı China Real Estate News muhabiri Wanhe Plaza Projesi'nin "Ticari Konut Satış Sözleşmesindeki" telefon numarasına göre geliştiriciyi aradı.Satış ofisinde iade bekleyen bir malik, formalitelerin geçtiğini söyledi; İkinci aramada Wanhe Plaza projesinden sorumlu kişi, "Her gün yaklaşık 5 ila 6 mal sahibi geri ödemeye geliyor. Kararlaştırılan süreden 3 yıla kadar olan gelirleri tahsil etme hakkına sahip oldukları sürece, iade etmeye razı oldukları sürece, biz yapacağız. Geç. "
On milyonlarca e-ticaret ücreti nereye gitti?
Geliştiriciler pes ettiğinde ve sahipleri kontrol ettiğinde, iki taraf arasındaki oyun sona ermelidir. Beklenmedik bir şekilde, Jiang Tian ve Zhang Dianliang gibi bazı mal sahipleri "pazarlık" konusunda isteksiz davrandılar.
Sorunun özü, geliştiriciyle satın alma sözleşmesi ve komisyon sözleşmesini imzaladıkları gün bir ayrıntıdan geliyor. Jiang Tian, o gün iki sözleşme ve iki emanet sözleşmesi imzalamaya ek olarak, satın aldığı iki mağazanın e-ticaret için 9.000 yuan ödediğini hatırladı. E-ticaret ücretinin kaynağını bilmemesine rağmen, e-ticaret ücreti için 18,000 yuan ödedi çünkü geliştiricinin "e-ticaret ücretlerini ödemenin yalnızca mağaza satın almak ve indirimlerden yararlanmak için uygun olduğu" ifadesini duydu.
Jiang Tian ve Zhang Dianliang, 4 mağaza satın alan sahiplere ek olarak iki mağaza satın aldı ve e-ticaret için 36.000 yuan ödediler. Muhabirin bildiği durum kapsamında en fazla sayıda dükkan satın alındı, bu da 144.000 yuan e-ticaret ücreti ödemeleri gerektiği anlamına geliyor. Yaklaşık 2.000 mağazanın hesaplamasına göre, Wanhe Plaza projesinin fotoelektrik işletme ücreti yaklaşık 18 milyon yuan.
Şu anda, geliştiricinin geri ödeme planı yalnızca satın alma fiyatının iadesini uygulamaktadır ve e-ticaret ücretleriyle ilgilenmemektedir. Wanhe Plaza'nın satış sonrası ve geri kiralama projesinden sorumlu kişi, China Real Estate News'ten bir muhabire şunları söyledi: "O zaman, e-ticaret ücreti geliştiricilerimize değil, Hohhot'daki bir sigorta şirketine devredildi ve şimdi talebi koordine edemiyoruz."
Sahiplerin çoğu e-ticaret ücretlerini nakit olarak ödediğinden, çoğu paranın nereye gittiğini bilmiyor. China Real Estate News'ten bir muhabir daha sonra banka kartlarıyla ödeme yapan sahiplerle iletişime geçti ve ev için ödedikleri ödemenin sonunda geliştiricinin Baotou Wanhe Real Estate hesabına gittiğini ve ödedikleri e-ticaret ücretlerinin adlı bir tüccara gittiğini gördü "Zhungeerqi Metre Spor Kulübü", ancak bu şirket ulusal kurumsal kredi bilgileri tanıtım sisteminde doğrulanamıyor.
E-ticaret ücretlerinde on milyonlarca yuan'ın bu şekilde israf edilip edilmediği mahkemeden gelecek daha fazla bilgiye tabidir. Ancak geliştirici Baotou Wanhe Real Estate'in kredi bilgileri iyi değil. 4 Haziran 2018'de, Wanhe Plaza projesinde yeterlilik seviyesinin ötesinde gayrimenkul geliştirme ve operasyonla uğraşan şirket, Baotou Gayrimenkul Denetim Müfrezesi tarafından bir süre içinde düzeltilmesi emredildi ve para cezasına çarptırıldı; bu yıl 9 Nisan'da, kayıtlı konutu geçemedi veya İşletme sitesi temasa geçti ve Baotou Yüksek Teknoloji Bölgesi Gıda ve İlaç İdaresi ve Sanayi ve Ticaret İdaresi tarafından anormal ticari operasyonlar listesine dahil edildi.
Günümüzde işler daha iyiye doğru gelişiyor, ancak iş modeli yinelemesi ve emlak düşüşünden sonra benzer ürünler sadece kendilerine zarar vermekle kalmıyor, aynı zamanda sektörü bir kez daha uyarıyor.
