Son zamanlarda neden büyük evler iyi satılıyor?
Bu makale Wall Street Insights (ID: wallstreetcn) tarafından, Ağustos sonundan Eylül başına kadar Pekin, Şangay ve Shenzhen'de Kurucu Baş Araştırma Çerçevesi Eğitim Konferansında Kurucu Menkul Kıymetler Baş Ekonomisti Ren Zeping tarafından yapılan bir konuşmadan derlenmiştir. * Makale sadece araştırmasını ve akademik görüşlerini yansıtmakta olup, kararlı bir pozisyonu temsil etmez ve yatırım tavsiyesi teşkil etmez.
1
Çin'in ekonomik büyümesi değişti
2014 yılında "5000 puan rüya değildir" konusunda iyimser olduğum için yönetmenden istifa ettim ve denize açıldım. 2015 yılında "birinci sınıf konut fiyatlarının ikiye katlanacağını" ve kaldıraçlı bir ev alacağımı tahmin ettim. Bu yıl, döngüyü ilerletmek ve finansmanı zorlamak olan yeni döngü konusunda iyimseriz.
Sektördeki üç tartışmaya katıldım: 2010'daki "büyüme değişimi", 2014'teki "ayı piyasasına karşı son savaş" ve 2017'deki "yeni döngü" tartışması başlangıçta azınlıktaydı ve sonunda geniş kabul gördü. Kabul etmek ve çoğunluk olmak.
Şu resme bakın: Apsis kişi başına GSYİH ve ordinat ekonomik büyümedir.Örnekler Almanya, Japonya, Güney Kore, Tayvan ve anakaradır. Yaklaşık 11.000 uluslararası yuan, başarılı bir şekilde yakalayan bu ekonomilerin hepsi ekonomik büyüme platformlarını değiştirdiler.
2010'da büyüme değişikliğini önerdik, ancak o zamanki yaygın görüş, Çin ekonomisinin gelecekte yüksek büyümeye dönebileceği ve önümüzdeki 20 yıl içinde% 8 büyüyebileceğiydi. Pek çok insan, topluma negatif enerji verdiğimizi düşünüyor ve biz de pek de mantıklı olmayan çeşitli türden programlar doğrultusunda hareket ediyoruz. Şimdi geriye dönüp baktığımızda, Çin'in daha önce vites değiştirmesi gerektiğini fark edersek, büyümeyi dengelemek için gayrimenkulü canlandırmamış olmanın çok üzücü olduğunu düşünüyorum.
On yıl önce Pekin'deki konut fiyatlarını hatırlıyor musunuz? 2007 ve 2008'de Pekin'de konut fiyatları neydi? Tiantongyuan 6,000 ila 7,000 yuan, Huilongguan Beiyuan anavatanı 8,000 ila 10,000 yuan, Asya Oyunları Köyü 10,000 ila 12 bin ve Deney 2 Nolu İlköğretim Okulu ve Shijia İlkokulunun okul bölgesi odası 20,000 yuan. Bu, on yıl önce Pekin'deki konut fiyatıdır. Dahası, o zaman% 30 peşinat ve% 30 faiz oranı uygulandı.Bazı bankaların% 20 peşinatı vardı On yıl önce, Pekin'de 100 metrekarelik bir ev satın almak için iki ila üç milyon yuan peşinat kullanılabilirdi. Pekin sadece 2009'da alımları kısıtlamaya başladı. 2009'dan önce satın alma kısıtlaması yoktu. Pekin'de 10 milyon yuan'a on set satın alabilir ve kaldıraçla 30 set ve 50 set satın alabilirsiniz. Bu on yıl önceydi ve şimdi küçük bir hedefiniz var. Her şey fark edildi.
Son on yılda konut fiyatlarının on kat artmasıyla birlikte birçok insan her zaman nakitin kral olduğunu söyler, bu kan ve gözyaşı geçmişini bilmiyor. 10 yılda 10 kez, neden? Emlak sektörünü her turda canlandırıyoruz ve yüksek büyüme yoluna geri dönmek istiyoruz. Öyleyse ekonomi politikalarını formüle etmenin ön koşulları nelerdir? Önerme, ekonomik gerçekliğin kavranmasıdır.
Bugün herkes "hız artırıcı vardiya" konusunda bir fikir birliğine varmış durumda. Burada vurgulamak istediğim şey, 2. Dünya Savaşı'ndan bu yana dünyada 100'den fazla yakalama ekonomisi var ve bunlardan sadece 12'si hızla artan vardiyalarda başarılı oldu ve başarı olasılığı sadece% 10 civarında. Eğer Çin hızı artırabilir ve vites değiştirebilirse bir mucize yaratacaktır çünkü Çin dünyanın en kalabalık ülkesidir, 1,38 milyar nüfusa sahip bir ülke hızı artırabilir ve vites değiştirebilirse çok dikkat çekicidir.
2
Büyük birimler neden son zamanlarda iyi satılıyor?
Artan hız değişimlerinin arkasındaki itici güç nedir? Çekirdek iki, gayrimenkul yatırımının uzun vadeli zirvesi ve Lewis dönüm noktası . Japonya, Güney Kore, Tayvan ve Almanya, büyüme oranları değiştiğinde gayrimenkul yatırımlarında uzun vadeli dönüm noktaları gördüler.Emlak en büyük iç talep. Demografik kar payının da sonu var Demografik temettü, daha fazla dış talep ve yüksek ihracat büyümesi getirdi.
Çinin nüfus artış hızının eğrisi olan bu grafiği görebilirsiniz. Çin Halk Cumhuriyetinin kuruluşundan bu yana, 1960larda ve 1970lerde popülasyonda patlayıcı bir artış oldu. 1970lerin sonlarında, aile planlamasının nüfus artış hızı uçurum benzeri bir model gösterdi. Bu, geçmişte tüm nüfusumuzun büyüme yörüngesidir. Nüfus çok önemlidir, üretimin en temel faktörüdür.
Çin nüfusunun bebek patlaması ne zaman başladı? Ana akım Çin nüfusunun doğum yılı 1962'den 1976'ya kadardı. Bu grup, Çin'deki ana nüfustur ve Çin'in ekonomik büyümesinin ve ekonomik yapısının temel özelliklerini belirlerler. Basitçe ifade etmek gerekirse, geçmişte Çin ekonomisindeki yüksek büyüme bu grup insan tarafından gençken yaratılmıştı. , Çinin demografik temettülerinin ortadan kalkması ve nüfusun yaşlanması, bu grup insanın giderek yaşlandığı anlamına geliyor. Yaklaşık son on yılda, ev satın alan tek kişi Çin'in emlak endüstrisiydi. Büyük boyutlu birimlerin son zamanlarda iyi satılmasının nedeni, bu grup insanın ev değiştirmesidir.
3
Çin'in yaşlanan nüfusu hızlanıyor
Aşağıdaki resme bakalım. Mavi çizgi, 1990'larda nüfusun yaş dağılımıdır. 1962 ile 1976 arasında doğan insanlar, 1990'larda 20'li ve 30'lu yaşlarındaydı. Çin ekonomisinin hızla büyümesine yardımcı oldular. . 2015 ve 2016'da, bu nüfusun yaşı göç etti. 1962 ile 1976 arasında doğan ana akım Çin nüfusu şu anda 40 veya 50 yaşında. Kesin olarak, Ana akım Çin nüfusu artık 40-55 yaşındadır. Beş yıl sonra, ana akım Çin nüfusu yavaş yavaş işgücü piyasasından çekilmeye başlayacak, bu nedenle Çin nüfusunun yaşlanmasının hızlanması gerekiyor.
Aşağıdaki birkaç küçük sütuna bakın: 1985'ten 1989'a kadar olan küçük bir bebek patlaması dışında, 60'lar 80'leri doğurduğu ve 70'ler sonrası 90'ları doğurduğu için, bu sütunlar bundan daha kısadır, bu yüzden biz genç emekçileriz. Azaldıkça azaldı.
Nüfusun yaşlanması hızlanan bir hızla geliyor İşgücü maliyetlerinde bir artışa ve Çin ihracatının büyüme oranında bir kaymaya yol açan Lewis dönüm noktasının ortaya çıktığını gördük. Gayrimenkul yatırımının zirvesi geçti. 2008 mali krizinden önce, Çin'in GSYİH'si yıllık ortalama% 9,8 oranında, yüksek zamanlarda% 14 ve düşük zamanlarda% 8 civarında büyümüştür. Gelecekte, Çin'in yeni büyüme platformu kabaca% 5-% 6 arasında dalgalanacak, yüksek zamanlarda% 7 -% 8 ve düşük zamanlarda% 4 -% 5 olacak Bu, gelecekteki yeni büyüme beklentimizdir.
4
Kısa vadede emlak vergisi uygulanmayacak
Emlak için gerçek isim sistemi ve finans için gerçek isim sistemi, modern devlet yönetiminin temelidir. Derin seviyesi bir emlak vergisi değil, bir ülkenin siyasi şeffaflığının temel taşı olan siyasi bir reformdur.
Güney Korenin başarılı ekonomik büyüme değişimi iki cumhurbaşkanı tarafından gerçekleştirildi: Biri Kim Young-sam ve diğeri Kim Dae-jung'du. Kim Young-sam siyasi reformları tamamladı ve Kim Dae-jung ekonomik reformları tamamladı.
Kim Young-sam iki şey yaptı: Biri askerleri hükümetten çıkarmaktı. Diğeri ise 1992'de göreve başladığı ilk gün bir Yılbaşı Bildirgesi yayınlamasıydı. Emlak için gerçek isim sistemi ve finans için gerçek isim sistemi Güney Kore'nin modern bir ülke olmak için aşması gereken engeller olduğunu söyledi. Gayrimenkul ve finans için gerçek isim sistemini tanıtmak için beş yıl harcadı.
Fiyatı nedir? O sırada Güney Kore'de yaklaşık 45 milyon kişi 2.000'den fazla memurunu hapse gönderdi, iki eski başkan duruşma koltuğuna gönderildi ve sonunda bir başkanlık affı kullanıldı.
Çoğumuz Batı ekonomisi tarafından beynimiz yıkanıyor ve sürekli olarak politikaları eleştiriyoruz. Hükümet idari yöntemleri kullanamaz. Bu eleştiriler ulusal koşullardan tamamen habersizdir. Gerçek bir araştırmaya giderseniz, yerel korumanın çevre korumanın etkisiz şekilde uygulanmasına yol açtığını anlayacaksınız. Devlete ait işletmeler, kapasite fazlası endüstrilere hakimdir. sübvansiyon, İdari araçlar kullanılmadan çalışmayacaktır.
İnsanlar bana sık sık soruyor, Dr. Ren, Çin emlak vergisini kaldıracak mı? 2012 yılında mali ve vergi reformu araştırmasına katıldığımı söyleyeyim ve şunu açıkça söyleyebilirim Kısa vadede dışarı itilmeyecek, getirilecekse Çin'in reformu ve dönüşümü için büyük fayda sağlamalıdır.
neden? Emlak vergisinin iki sorunu çözmesi gerektiğinden, ilki vergi matrahı ve ikincisi vergi kaynağıdır Vergi matrahı evin ne kadar olduğunu değerlendirmektir ve vergi kaynağı evin sahibi kime ait olduğunu bulmalıdır. Yaklaşık son on yılda, emlak vergisi, emlak için gerçek isim sistemi ve emlak ağının başlatılması için çağrıda bulunduk, ancak emlak vergisi kaldırılmadı ve emlak internete bağlı değil.
Artık İnternet bu kadar geliştiğine göre, ülke çapında emlak ağı oluşturmak zor değil, ama neden İnternet'e bağlanamıyorsunuz? Bunu düşündükten sonra herkes direnişin nerede olduğunu anlayacak.
5
Ekonomi altı veya yedi yıldır kötü ve yeni bir döngü geliyor
Hız artıran değişim de şu anda Çin'e çok benzeyen birinci ve ikinci yarıya bölünmüştür. Genel olarak, vites değişiminin erken aşamasındadır.Diğer ekonomilerin çoğu, ekonominin yüksek büyümeye veda ettiğini fark etmemişlerdir.Hepsi düşünme ataletine sahiptir. Şu anda ne yapıyorlar? Nispeten yüksek bir büyüme platformunu sürdürmeye çalışarak ekonomiyi canlandırmak için gayrimenkul ve aşırı para arzını canlandırma eğilimindedirler. Ancak şu anda kaldıraç eklendi, böylece borsa ve tahvil piyasası çok iyi performans göstermeyecek, risksiz faiz oranı nispeten yüksek ve borç kaldıracı birikmiş durumda.
Japonya'da, 1960'ların sonlarında ve 1970'lerin başlarında, Lewis dönüm noktası ortaya çıktı ve gayrimenkul yatırımının uzun vadeli dönüm noktası ortaya çıktı ve aynı zamanda artan hızın ve vites değiştirmenin baskısıyla karşı karşıya kaldı. Ama 1960'ların sonunda ve 1970'lerin başında Japonya'da ne hatırlıyorsunuz? Takımadaların yeniden inşası, bir parasal teşvik dalgası yarattı.O zamanlar, 1970'lerin başında Japonya'da büyük bir emlak balonu vardı. Japonya'da iki emlak balonu vardı, herkes 1991'deki birini hatırlıyor. Aslında, 1974 civarında bir tane vardı, bu da parasal teşvikten kaynaklanıyordu. 1970'lerden sonra Japonya canlanmayı bıraktı, o sırada Japonya endüstriyel rasyonalizasyon ve endüstriyel dönüşümle uğraştı. Daha sonra, Japonyanın hassas aletleri, ev aletleri, elektronik aletleri ve enerji tasarruflu arabaları tüm dünyada satıldı. 1980lerin başında ABD ile büyük bir ticaret fazlası vardı ve Plaza Anlaşması imzalandı. Daha sonra, yenin değer kazanmasına karşı korunmak için Japonya, ülkedeki para birimini büyük ölçüde gevşetti. 1991'de Japonya'da yaşanan büyük emlak balonu ve onu izleyen yirmi yıl.
Vites değişiminin ikinci yarısında, reformlar ve takas yoluyla, yeni bir boğa piyasası turunun olacağını göreceksiniz Burada bahsetmek istediğim ikinci tartışma. 2014 yılında denize açıldığımda "5000 puan bir rüya değil" ve "ayı piyasasına karşı son savaş" demiştik. O zamanlar, bugünün yeni döngü tartışmasına çok benzeyen uzun süreli bir tartışmayı da tetikledi. PK mantığı benzer, biz de o dönemde azınlıktaydık, o zamanlar hisse senetlerinde yükselişteydik ve büyük bir boğa piyasasının geldiğini öne sürüyorduk.
O sırada birisi dedi, Dr. Ren, beş yıllık ayı piyasasından sonra boğa piyasası nerede. O zaman dedim çünkü Beş yıllık uzun bir ayı piyasasının ardından boğa piyasası geliyor. Bugün bu insanlar hala diyorlar, Dr. Ren, Çin'in ekonomisi altı veya yedi yıldır fakir, öyleyse yeni bir döngü nasıl olabilir? Söylemek istediğim şey Tam olarak, ekonominin altı veya yedi yıldır fakir olmasından dolayı yeni bir döngü geliyor.
İş döngüsü, borsadaki boğalar ve ayılar gibi, arkasında insan doğasının döngüsü olan bir insan katılımı faaliyetidir. Bilim, teknoloji ve sosyal organizasyon sürekli gelişmesine rağmen, insan doğası bir dağ kadar eskidir ve değişmeden kalır.
Lütfen yeniden yazdırmak için yanıtlayın Yetkilendirme Görünümü talimatları
Yeni Medya Direktörü Wei Yuxiang
Wall Street'in resmi WeChat hesabı (ID: wallstreetcn)
Bu makale gibi, Jianwenjun'u iletmek ve desteklemek için hoş geldiniz
