Emlak piyasasının sorusu: Bir ev satın almak veya kiralamak uygun maliyetli mi?
Ciddi bir enflasyon olmadığı müddetçe öngörülebilir gelecekte gayrimenkul fiyatlarının keskin bir şekilde yükselmesi zordur, bu nedenle gayrimenkul yatırımı (konut satın almak) görece düşük getirili bir varlık tahsis seçeneği olacaktır.
8 Ekim 2019 tarihinden itibaren, yeni çıkarılan ticari bireysel konut kredisi faiz oranı, kredinin en son aydaki ilgili döneminin kote edilen fiyatı (LPR) esas alınarak oluşturulacaktır. Bu değişken faiz oranı modelinde, önemli bir enflasyon varsa, enflasyon endeksi yükseldikçe kredi faiz oranı da ona göre yükselecektir. Yüksek miktardaki gayrimenkul ipotek kredileri nedeniyle, faiz oranlarındaki değişimler faiz maliyetleri üzerinde önemli bir etkiye sahiptir. Bu nedenle, önemli bir enflasyon olsa ve konut fiyatlarındaki artış enflasyona ayak uydursa bile, faiz harcamalarının büyümesi enflasyona ayak uyduracaktır.
1. Bir ev satın almanın maliyeti, peşinatın fırsat maliyeti artı aylık anapara ve faize bağlıdır.
Bir finansman aracı olarak konut ipoteğinin popülaritesi ile, çoğu insan ipotek kredilerini seçmektedir (bir ihtiyat fonu hesabı olan bazı kişiler, ihtiyat fonu ve ticari kredilerin bir kombinasyonunu da seçebilir). Ticari konut kredilerinde peşinat oranı ortalama% 30 ile% 20-% 35 arasındadır. Örneğin, piyasa değeri 10 milyon olan bir mülkün satın alınması, bir defaya mahsus olmak üzere 3 milyon yuan peşinat ve çeşitli işlem ücretleri gerektirir.Peşinat ve ev satın alma vergilerinin fırsat maliyeti, bir ev satın alma maliyetinin önemli bir bölümünü oluşturur. Banka varlık yönetimi ürünlerinin ortalama getiri oranını, konut satın alımları için peşinatın fırsat maliyeti olarak alın. Son on yıldaki ortalama servet yönetimi geliri% 4,3 ile% 5,3 arasındadır .. Bileşik faiz hesaplanmasa bile, yaklaşık% 4,3'lük yıllık getiri oranıyla, ev alıcıları için peşinatın en muhafazakar fırsat maliyeti yılda yaklaşık 130.000 olarak hesaplanabilir.
Ev almak veya kiralamak uygun maliyetli mi?
Peşinat maliyetine ek olarak, bir ev satın almanın bir diğer önemli maliyeti, kredi anapara ve faizinin geri ödenmesidir. Bireysel konut ipotek kredilerinin geri ödeme süresi genel olarak 10-30 yıl arasında olduğu için, konut kredilerinin faiz oranı aralığının kabaca% 5,4-% 5,7, ortalama faiz oranının ise yaklaşık% 5,56 olduğu tahmin edilebilir (Şekil 1, Şekil 2). Kredi faiz oranının% 5 olarak sabitlendiğini varsayarsak, 30 yılda 7 milyon kredi için geri ödenmesi gereken toplam faiz 6.344.400'dür. Dolayısıyla, borç servisinin toplam maliyeti 13.344.400'dür.
Ev almak veya kiralamak uygun maliyetli mi?
2. Bir ev satın almanın potansiyel geliri, kiradan beklenen gelir artı yatırım amaçlı gayrimenkullerin fiyatındaki artıştır.
Gelişmiş ülkelerin tarihsel verileri, sanayi sonrası dönemde, kısa vadeli dalgalanmalar olsa da, konut fiyatlarının uzun vadeli eğiliminin temelde TÜFE ile senkronize olduğunu göstermektedir (ayrıntılar için bkz. Şekil 3, Şekil 4, Şekil 5 ve Şekil 6).
Ev almak veya kiralamak uygun maliyetli mi?
Ev almak veya kiralamak uygun maliyetli mi?
Buradan, ciddi bir enflasyon yoksa, bir ev satın almanın uzun vadeli varlıklarının getirisinin, en muhafazakar banka varlık yönetimi ürünlerinin getirisinden çok daha düşük olduğu sonucunu çıkarmak zor değil.
8 Ekim 2019 tarihinden itibaren, yeni çıkarılan ticari bireysel konut kredisi faiz oranı, kredinin en son aydaki ilgili döneminin kote edilen fiyatı (LPR) esas alınarak oluşturulacaktır. Bu değişken faiz oranı modelinde, önemli bir enflasyon varsa, enflasyon endeksi yükseldikçe kredi faiz oranı da ona göre yükselecektir.
Yüksek miktardaki gayrimenkul ipotek kredileri nedeniyle, faiz oranlarındaki değişimler faiz maliyetleri üzerinde önemli bir etkiye sahiptir. Bu nedenle, önemli bir enflasyon olsa ve konut fiyatlarındaki artış enflasyona ayak uydursa bile, faiz harcamalarının büyümesi de enflasyona ayak uyduracaktır.
3. Bir evi kiralamanın maliyeti, kira harcamasına eşdeğerdir ve kira artışı, kiralayan grubun gelir artışı ile sınırlıdır.
Büyük uluslararası şehirlerden elde edilen ampirik veriler, kira-gelir oranının tavanının% 45 olduğunu göstermektedir. Şu anda bu tavana yaklaşan şehirler Singapur, Paris ve Los Angeles'tır.
Ev almak veya kiralamak uygun maliyetli mi?
2019 sonu itibariyle, Pekin, Şanghay, Guangzhou ve Shenzhen'de kira-gelir oranları sırasıyla% 27 ve% 28 idi. Eğitim ve sağlık sigortası gibi kamu refahı güvenlik seviyelerindeki farklılıklar dikkate alındığında, Tokyo'da% 31 ve Hong Kong'da% 32 arasında hala biraz mesafe olmasına rağmen Zaten dünyada daha ağır kira yükü olan bir şehir. Bu nedenle, birinci kademe şehirlerde kira endeksinin yıldan yıla değişmesine bakıldığında, kira artışına hala yer olmasına rağmen, oran sınırlıdır. Ampirik veriler de bu eğilimi doğrulamaktadır. 2019'dan beri kiralar istikrar kazandı. Bu, esas olarak üç kilometre kare içinde kiracıların gelirlerindeki artışla ilgilidir.
Ev almak veya kiralamak uygun maliyetli mi?
Şu anda, Pekin ve Şanghay'ın çekirdek bölgelerinde kira-fiyat oranı yaklaşık% 1,5 -% 1,8 ve en yüksek olan% 2'den fazla değil ki bu risksiz getiriden önemli ölçüde daha düşüktür. Kira geliri, kiracıların medyan geliri ile sınırlı olduğundan, gelecekte büyümeye çok yer açmak zordur. Bu nedenle, konut fiyatı ne kadar yüksekse, ev satın almanın göreceli maliyeti o kadar düşüktür.
2019'da devlet, konut kiralama kaosunu kademeli olarak düzeltmek ve gayrimenkul konut kiralama pazarının gelişimini standartlaştırmak için bir dizi konut bilgi platformu inşa etmek ve güçlü bir şekilde yetenekli apartman daireleri geliştirmek dahil olmak üzere çeşitli politikalar ilan etti. Arzın çeşitlendirildiği politika ortamında, istikrarlı kiraların gelecekte temel eğilim olması beklenebilir.
4. Bir ev kiralamanın geliri, peşinatın mali yönetim geliri artı birikmiş konut geri ödeme giderlerine eşittir.
Prensip olarak kira gelirleri iki kısma ayrılabilir: Birincisi ev satın almanın fırsat maliyetinin (finansal yönetim geliri) peşinat ödemesi için kullanılır; ikincisi ise konut satın almama nedeniyle kurtarılan aylık anapara ve faiz ve mali yönetim gelirleri.
2019 yılında banka servet yönetimi ürünlerinin ortalama getirisi% 4,26, hazine bonosu endeksi getirisi% 4,35 olmuştur (Tablo 1) .Peşinatın fırsat maliyeti (3 milyon nakit yatırım) ortalaması alındığında yıllık finansal getiri yaklaşık Yaklaşık 130.000.
Diğer bir gizli fayda, 392.000 RMB mortgage kredisi geri ödemesinden 392.000 RMB muafiyetidir (Şekil 1, Şekil 2).
Bir ev satın almanın maliyeti hariç tutulduktan sonra, mali olarak ölçülebilir gelir (tasarruf fonları) kabaca 322.000'dir. (13 + 39,2-1000 ×% 2 = 32,2)
Bu, en muhafazakar finansal yönetim yönteminden bir ev kiralamanın finansal faydasıdır.
Çin'in ticari konutunun 70 yıllık bir ömre sahip olduğu ve konut fiyatlarının uzun vadeli değerlemesinin de ev yaşlandıkça artan amortisman kaybını hesapladığı düşünülürse, gayrimenkul satın almanın mali kazançları yukarıdaki tahminlerden daha düşük olabilir.
Hesaplama sonucu: Konut maliyeti açısından alıcıların aylık konut maliyeti kiracıların yaklaşık 2,6 katıdır.
Alıcının yıllık yaşam maliyeti = 130.000 banka mali gelir kaybı + 392.000 anapara ve faiz giderleri = 522.000.
Kiracıların yıllık yaşam maliyeti = 10 milyon *% 2 (birinci kademe şehirlerde% 1.5-2.5 kira getirisinin medyanı) = 200.000.
Yukarıdaki hesaplama iki dayanağa dayanmaktadır:
1. Enflasyon oranlarındaki ve değişken kredi faiz oranlarındaki değişiklikleri dikkate almaz.
2. Konut fiyatlarının yükselip düşmesini ve konutların amortisman değerindeki düşüşü dikkate almayınız.
Yukarıdaki kaba hesaplamalardan, 10 milyon yuan'lık bir ev satın almaktan kaynaklanan aylık bariz harcamaların ve gizli kayıpların 43.500'e kadar çıktığı, aynı fiyata bir ev kiralamanın aylık kira harcamasının ise yalnızca 16.700 olduğu görülebilir.
Öyleyse neden bu kadar çok insan ev kiralamak yerine ev almayı tercih ediyor? Çocukların okula gitmesi için hane halkı kayıt ihtiyaçları, ev sahibi olmanın mutluluğu ve kiraların artmaya devam edebileceği korkusu gibi çeşitli finansal olmayan faktörler, ev alıcılarının psikolojik tatmin karşılığında büyük ekonomik kazançlardan fedakarlık etmeye istekli olmalarının önemli nedenleridir.
Ev alıp almama konusunda güvenlik ve mutluluk duygusunun pahalı olduğu görülmektedir.
[Satın alma bilgilerinin keyfini çıkarın, gelin ve Leju.com'u takip edin]
Makale kaynağı: Sino-Singapore Jingwei
Yüksek kaliteli içerik önerisi
- 421 ihale turu! Geliştirme bölgesinde 6,7 milyon yuan / mu yeni kara kralı
- Piyasa İşlemi Geçen hafta Tangshan'ın emlak piyasası birçok veride düştü, kentsel arazi müzayedeleri işaretler göstermeye başladı
- Zhongchuang Bölgesi'nin tıbbi kompleksinde yeni trendler! Yatırım 98,25 milyon yuan
