Hengbi Vanke'nin yıllık raporu, "hız azaltma" ve "yük azaltma" ana temalarına odaklanıyor.
Mart ayı sonu itibarıyla Vanke, Country Garden ve Evergrande'nin 2019 yıllık raporları açıklandı. Nanfang Daily'den bir muhabir, üç gayrimenkul şirketinin bir takım performans göstergelerinin hala yükseldiğini, ancak büyüme oranının önemli ölçüde daraldığını ve büyüme oranındaki düşüşün yılın teması haline geldiğini fark etti. Aynı zamanda Country Garden ve Vanke, borcu her zaman belirli bir ölçekte kontrol etmişlerdir.Yüksek bir borç oranına sahip olan Evergrande, "borç azaltma" hedefini de netleştirmiş ve "yük azaltma" bu öncü şirketlerin en öncelikli haline gelmiştir.
Yavaşlama hedefine ulaşmak
Vanke'nin 2019'daki satışları, bir önceki yıla göre% 3,9 artışla 630,84 milyar yuan oldu ve satış artış oranı art arda ikinci yıl düştü. 2017 ve 2018'deki büyüme oranları sırasıyla% 45,3 ve% 14,5 oldu. Vanke'ye benzer şekilde, Country Garden'ın geçen yıl öz sermaye satışları 552,2 milyar yuan oldu, yıllık% 10,0 artış ve büyüme oranı 2018'e kıyasla 21,25 yüzde puan düştü. Evergrande, geçen yılın ikinci yarısında tüm çalışanların pazarlama faaliyetleri aracılığıyla 601,06 milyar yuan yıllık sözleşme satışı ile bir satış dalgası getirdi, ancak büyüme oranı da 2018'deki% 10,1'den% 9,0'a düştü.
İşletme geliri açısından, Evergrande'nin geliri 477.561 milyar yuan idi ve 2018'e göre yalnızca 11.365 milyar yuan daha fazlaydı. Büyüme oranı da 2018'deki% 49.89'dan% 2.44'e düşerek 47 puanın üzerinde bir düşüş gösterdi. Country Garden'ın geliri 485.908 milyar yuan idi, ancak büyüme oranı da 38.89 yüzde puanı düşüşle% 28.18'e düştü. Vanke, gelir artışını artıran tek emlak şirketi oldu. 2019'da geliri, yıllık% 23,59 artışla 367,894 milyar yuan oldu ve büyüme oranı 1,04 puan arttı.
Üç gayrimenkul şirketinin kâr performansı farklılaştı. Yıllık rapor yayınlanmadan önce, Evergrande bir keresinde bir kar uyarı duyurusu yayınlayarak, bir önceki yıla ait net karının 2018'e kıyasla yaklaşık% 50 düşüşle 33,5 milyar yuan olacağını duyurdu. Country Garden ve Vanke'nin kâr göstergeleri yıldan yıla büyümeyi sürdürdü, ancak ana şirkete atfedilebilen net kâr büyüme oranı sırasıyla yalnızca% 14,25 ve% 15,09'dur ve hız da 2018'e göre düşüyor.
Ancak 2019'daki toplu "hız indirimi" de üç gayrimenkul şirketinin kasıtlı eylemlerinin sonucuydu.
2018 ortalarında meydana gelen bir dizi güvenlik olayından sonra Country Garden, "kalite kontrolün hızını iyileştirmeyi" önerdi. Vanke ayrıca 2018'de "canlı" olarak seslendi ve 2019'da arazi edinim harcamalarını kesti. Evergrande 2017'de satış ölçeğinde bir azalma önerdi.Satışlar geçen yılın Eylül ve Ekim aylarında zirveye ulaştıktan sonra, Evergrande pazarlama ritmini Kasım ayına göre ayarladı ve satış ölçeği nispeten düşük bir seviyede kaldı.
Borç azaltımı gündemde
Gayrimenkul sektörünün özelliklerinden ve gelişme döngüsünden etkilenen gayrimenkul şirketleri genellikle belirli bir borç oranını korurlar. Ancak günümüzde kaldıraç ve borcu azaltmak ve kurumsal gelişim üzerindeki yükü azaltmak, bazı emlak şirketleri için ortak bir seçenek haline geldi.
Net borç oranı açısından bakıldığında Vankenin 2018 yılındaki büyüme oranı% 2,98 iken yine de emlak şirketleri arasında düşük bir oran olan% 33,87 idi. Kısa ve orta vadeli kredilerin ve bir yıl içinde vadesi gelmiş faizli yükümlülüklerin toplam oranı% 36,4. Borç servisi baskısı çok büyük değil. Country Garden'ın 2019 yılında net borç oranı, bir önceki yıla göre 3,3 puan düşüşle% 46,3 oldu ve üst üste 12 yıl boyunca% 70'in altında rekorunu korudu.
Vanke ve Country Garden ile karşılaştırıldığında, Evergrandenin% 159,3lük net borç oranı biraz yüksek görünüyor ve bu oran yıldan yıla 7,4 puan arttı. Evergrande bu gerçeklikten kaçmadı. Performans toplantısında "yüksek büyüme, ölçek kontrolü ve borç azaltma" geliştirme stratejisini duyurdu. Faiz içeren yükümlülüklerin her yıl ortalama 150 milyar yuan azaltılması gerektiğini ve toplam borcun 2022 yılına kadar 400 milyara düşürülmesini önerdi. Yuan'ın altında.
Evergrande Yönetim Kurulu Başkanı Xu Jiayin, önümüzdeki üç yıl içinde borç oranı ve toplam borçtaki önemli düşüş konusunda son derece kararlı ve kendinden emin olduğunu söyledi. Plana göre Evergrande, satış ölçeğindeki "yüksek büyüme" yoluyla gelir kapasitesini artırmayı ve sermaye harcamalarını ve arazi rezervlerini daraltarak borcu 30 milyon metrekare garantili nakit akışı azaltmayı planlıyor.
Nakit akışını korumak, emlak şirketleri için yükü azaltmak için önemli bir araçtır Yıllık rapor, Country Garden'ın bir şirketin defter nakit bakiyesi 268.35 milyar yuan ile şimdiye kadarki en yüksek değerine ulaştığını göstermektedir. Vanke, 11 yıldır üst üste pozitif işletme nakit akışına sahipken, toplam nakit ve nakit benzerleri bir önceki yıla göre% 9,1 azaldı.
Vankenin bu yılki endişesi nakit akışına odaklanmış olabilir. Başkan Zhu Jiusheng performans konferansında satış tahsilatının "vadesi gelen her şeyin tahsil edilmesi" gerektiğini ve nakit akışını optimize etmek ve iyileştirmek için mümkün olan en kısa sürede toplanabileceğini söyledi. Ve Vanke'nin yönetim kurulu başkanı Yu Liang, yeterli likidite sağlamak ve nakit akışını güvence altına almak için arazi ve kalkınma seviyesinin "kralı istiflememesini, örtmemesini veya kralı almamasını" önerdi. Ayrıca Vanke, elinde daha fazla nakit tutmayı ümit ederek bu yıl temettü ödeme oranını düşürdü ve bu, endüstrinin Vanke'nin "sıkı" nakit akışı izlenimini de güçlendirdi.
Yıllık raporda utanç
Üç gayrimenkul şirketi her zaman dikkat çekmiştir ve faaliyet raporunun detayları kolaylıkla genişletilebilir.
Vanke'nin 17 Mart'ta yıllık raporunu açıklamasının ardından Southwest Securities, satış tahsilatının, tamamlanma sözleşmesinin ve paylaşılan değerlemenin beklenenden düşük olduğunu belirten bir risk uyarısı yayınladı. Crane Research Center raporu, Vankenin kâr artışındaki yavaşlamanın temel olarak endüstrinin genel kâr alanındaki daralmadan kaynaklandığına, emlak şirketlerinin kâr büyümesi ve kârlılığının daha büyük aşağı yönlü baskıyla karşı karşıya olduğuna ve Vankenin geçen yılki arazi katma değer vergisindeki ve uzun vadeli öz sermaye yatırımındaki önemli artıştan kaynaklandığına inanıyor. Ertelenmiş gelir vergisi giderlerinde varlık değer düşüklüğü zararları ve arazi katma değer vergisi tasfiye rezervlerindeki artış.
Crane Araştırma Merkezi, Vanke'nin kârlılığının sektörde hala nispeten yüksek bir seviyede olduğuna inanmasına rağmen, yıllık rapor, Vanke A'nın% 6,44 ve Hong Kong Vanke'nin% 11,42 düşüşle Vanke'nin hisse fiyatının ertesi gün düştüğünü açıkladı.
Evergrandenin hassas noktası da kârdır. Üç gayrimenkul şirketi arasında kârda düşüş gören tek şirket olan Evergrandenin açıklaması, dış açıklamanın nedeninin düşük fiyatlı net satış binalarının 2019 yılında teslim edilmesi olduğunu açıkladı. Birim fiyatındaki düşüşten kaynaklanır. Xu Jiayin bir kez performans toplantısında medyanın Evergrande'nin "% 50 kar düşüşünü" artırdığından şikayet etti. "Aslında, Evergrandenin bu yıl brüt kârı 132,9 milyar ve çekirdek kârı 40,8 milyar oldu. Şimdi açıklanan tüm emlak şirketlerinin karları arasındayız. En iyi şirketlerden biri. "
2020'ye girdikten sonra Evergrande, yeni pnömoni salgını altına düşmek yerine satışları yükselen birkaç şirketten biri haline geldi. Performansın "iyi başlangıcı", Evergrande'nin rekabet gücünün hala güçlü olduğunu gösteriyor.
Country Garden'da kamuoyunun odak noktası personel azaltmaya odaklanmıştır. Yıllık raporda, Country Garden'ın geçen yıl sonunda 101.784 çalışanı olduğu belirtildi, 2018 sonuna göre 29.603 kişi azalarak% 22,53'lük bir azalma oldu. Bu yıl çeşitli bölgesel yapısal düzenlemeler ve personel değişimleri de sektörden büyük ilgi gördü.
Country Garden Marka Yönetimi Departmanından bir kişi Nanfang Daily'den bir muhabire geçen yıl çalışanların gerçek dalgalanma oranının sadece% 3,9 olduğunu ve bu normal bir kategori olduğunu söylemişti. Bunun başlıca nedeni, yaklaşık 25.000 kişilik emek yoğun işlerin (site hizmetleri, güvenlik, temizlik vb.), Pazara yönelik bir şekilde hizmet sunmak için değiştirilmiş olmasıdır. Yukarıda belirtilen kişiler 25.000 kişinin belirli bir akışını belirtmemiş olsa da, Nanfang Daily muhabiri, Country Garden Service'in (HK.6098) yıllık raporunun, çalışan sayısının geçen yıl% 60,92'lik bir artışla 20.476 artarak 54.085'e yükseldiğini gösterdiğini belirtti.
Ek olarak, bazı çalışanlar Country Garden'ın bir yan kuruluşuna devredildi. Nanfang Daily'den bir muhabir tarafından elde edilen verilere göre, Country Garden'ın iştiraklerinde çalışan sayısı geçen yıl yaklaşık 7.600 arttı, Bozhilin Robotics Company, 5.557 kişi arttı. Bu iştiraklerin gelirleri ve mali durumları Country Garden Group ile konsolide edilmedi. Bu nedenle çalışan sayısı Ayrıca sayılmaz.
Country Garden Başkanı Mo Bin, yapısal düzenlemelerle ilgili olarak, Nisan ayı başlarında yapılan aylık toplantıda, düzenlemelerin "başa çıkma" kararı değil, işletme içinde bir orman ekolojisi yaratmayı "hedefleyen" bir karar olduğunu belirtti.
İlişkili
Üç emlak şirketinin dümeninin emlak piyasası ön yargısı
Evergrande Yönetim Kurulu Başkanı Xu Jiayin: ne yükselir ne de düşer
Xu Jiayin, 31 Mart'ta Evergrande 2019 performans konferansında medyadan gelen soruları yanıtladığında, salgının etkisiyle dünya ekonomisinin etkileneceğini ve çeşitli ülkelerdeki büyük bankaların piyasa likiditesini artırmanın yollarını bulacağını söyledi. Likiditenin artmasının gayrimenkul satışlarını ve tüketimini canlandıracağına inanıyor.
Xu Jiayin, "Konut spekülasyonsuz yaşama" politikasının rehberliğinde konut fiyatlarının yükselmeyeceğine ve satışların yıllık seviyeden önemli ölçüde düşmeyeceğine inanıyor: "Likiditedeki artış nedeniyle talep de artacak ve bu da ülke genelindeki toplam gayrimenkul işlem hacmini etkileyecek. Bu yüzden düşeceğini sanmıyorum. Konut fiyatları yükselmeyecek ama düşmeyecek. "
Country Garden Başkanı Mo Bin: Brüt kardaki düşüşten korunmak için teslimat oranını artırın
27 Mart'ta Country Garden'ın performans konferansında konuşan Mo Bin, salgının bazı belirsizliklere yol açtığını ve emlak piyasası konusunda temkinli bir iyimser olduğunu söyledi ve geçen yıl tüm pazar payının yüksek bir noktaya ulaştığına ve bu yılın geçen yıldan daha yüksek olacağına inanıyor. Geri aramak.
Mo Bin, "Umarım ölçek açısından kahramanlardan değil, daha çok karlı nakit akışının peşinden koşmaktan bahsediyoruz. Salgın hem bir zorluk hem de bir fırsattır. Piyasa fırsatlarına yer açmak ve istikrarlı nakit akışını korurken karı artırmak için nakit akışını kullanabiliriz" dedi.
Mo Bin, brüt kardaki düşüşün sektörde yaygın bir durum olduğuna inanıyor. Salgın sırasında, sıcak olmayan noktalardaki yatırım primleri önemli ölçüde azaldı ve taban ve taban fiyatlar arasındaki fark genişleyerek brüt kârda gelecekteki iyileştirmeler için alan yarattı. "Bu yıl brüt kardaki düşüşe karşı hedge için teslimat oranını artıracağız. Gelecekte, yatırılan bazı varlıkları elden çıkaracağız ve karlar iki ila üç yıl içinde daha da artacak."
Vanke'nin Yönetim Kurulu Başkanı Yu Liang: Politika eğilimlerini tahmin etmek için zaman harcamayın
"Bir buçuk yıl önce, 2018 sonbaharında düzenlenen olağan toplantıda Vanke'nin teması` `ve '' idi. O zamanlar, barış zamanlarında tehlike düşünülmemişti, böylece her zaman ayık ve tetikte kalmalıydık, ancak bu güne kadar yaşamanın özellikle gerçekleşmesini beklemiyorduk. Var. "17 Mart'ta düzenlenen performans toplantısında Yu Liang, Vanke'nin her zaman kriz odaklı bir şirket olduğunu söyledi.
Yu Liang, Vanke'nin sıkı çalışmaya, uyanık kalmaya, değişikliklerde değişmeyen şeylere bağlı kalmaya, değişikliklerdeki olası fırsatları aramaya ve sağlıklı, iyi ve uzun yaşamaya devam edeceğini söyledi.
"Bizim için her zaman kendi ellerimize güvenmemiz, ayaklarımızı yerde tutmamız ve görevimizi serbest bırakmamız gerekiyor. Kendi çabalarımızla toprağı büyütmek, yiyecek üretmek ve daha fazla gıda üretmek ana işimizdir, bu yüzden asla Politikanın nasıl olacağını tahmin etmek zaman almıyor, "dedi Yu Liang.
[Muhabir] Ge Zhenghan
Yazar Ge Zhenghan
[Kaynak] Southern Press Media Group Southern + Müşteri
