Nanshan 80 milyon villa% 50 indirimli satılıyor Shenzhen'in endüstriyel reform temettüleri dönemi mi geliyor?
"% 50 indirimli, Shenzhen Nanshan'ın en iyi villa bölgesi: Nanshan Denizaşırı Çin Kasabası Yi Dexuan Villa Bölgesi, şu anda satılık paketlenmiş beş villa geliştiricisi var veya ayrı satılabilir, 5 set 1.427 metrekare, toplam fiyat 305 milyon." Şu anda Shenzhen Piyasadaki birçok aracı, listelemeyi teşvik ediyor.
Aracı, Sitede 5'i şu anda% 50 indirimli satılık 72 villa var. Sözleşme alanı 267-310 metrekare, fiili kullanım oranı 1200 metrekareyi aşıyor. Bağımsız emlak sertifikası yok, 2 gayrimenkul sertifikası var. Tek bir binanın toplam fiyatı. 42,5-90 milyon. Kota satın almaya gerek yok, tek seferlik ödeme gerekiyor. "
Bu, Shenzhen gayrimenkul tarihinde özel bir hikayesi olan bir gayrimenkuldür. Bu, Shenzhen'in "endüstriyel reformunun" coşkusunu harekete geçiren ilk proje ve aynı zamanda tüm Shenzhen geliştiricileri için bir aydınlanma projesidir. Çığır açan bir varoluş olarak, geçmişin ihtişamına sahiptir, ancak ihtişam sonunda politika düzenleme sürecinde soluklaşacaktır.
Ama piyasanın her zaman halefleri vardır Bu endüstriyel reform projelerinin her zaman şu ya da bu tür sorunları vardır, ancak her zaman sizi ödemeye istekli kılan şu ya da bu tür nedenler vardır. Pingshan'da daha önce gerçekleşen bir projenin mülkiyet haklarının bir kısmı Ar-Ge evinin bir parçasıydı. Geliştiricinin sözüne göre, mal sahibi model evle aynı bölme dekorasyonunu benimsedi ve daha sonra kaçak bina olarak yıkılmak zorunda kaldı. Bugün piyasada hala çok sayıda benzer "bir kat satın alın, bir kat bedava" daireler var.
Shenzhen endüstriyel reform pazarının devamı niteliğindeki uyumlu ve yasadışı projeler bir arada var oluyor. Politikanın düzenlenmesi ve titizliği ile yasal olarak uyumlu projeler hala hakimdir. Şu anda, Shenzhen'in beş ana alanında 16 endüstriyel dönüşüm projesi var ve Longgang'dan Hengming ONE yakında pazara girecek.
Bu projelerin çoğunun ortak bir pazar performansı vardır: "Her zaman satışta, asla iyi satılmaz."
Shenzhen Shenpan: Arazi primi 3.000 yuan / 'u geçmiyor ve satış 42.000 /
Portofino, Nanshan Overseas Chinese Town yakınlarında, Wisdom Plaza adında konsollu bir balkona sahip bir uzay binası var. Pazara yabancı değil, düşük yoğunluklu ofis ve ticari binalar grubudur.Mülkiyet formu ağırlıklı olarak ofis binaları ve yatakhaneler olmak üzere ikiye ayrılmıştır.Toplam alan 26.800 metrekare, toplam inşaat alanı 165.000 metrekare Tasarlanan ofis alanı 97.300 metrekare. A, B, C, D dört kuleden oluşuyor ve yatakhane bölümü OCT bölgesindeki ünlü köşk villası - Yi De Xuan. Bu, aracının sattığı villadır.
Temmuz 2010'da açılan ana yatakhane birimleri o dönemde 299 m240 daire ve 330 m232 villa olmak üzere toplam 72 birimdir. Proje, 20.000 metrekareden fazla inşaat alanı ve 0.66 yüzölçümüne sahip 30.000 metrekareden fazla bir alanı kapsıyor.
"Projenin arazisi endüstriyel arazi. Ofis binaları için ödenen arazi fiyatı 300 yuan / m2'yi geçmiyor ve yurt arsa fiyatı 3000 yuan / m2'yi geçmiyor. Maliyet gerçekten düşük, ancak genel ortalama satış fiyatı 42.000 / m2. 7 ayda 3,5 milyar satış. Villa 7-12 milyon, eşik nispeten yüksek. "Proje ajansına katıldıktan sonra, Lao Xu eski Dünya Birliği Sanayi ve Ticaret Ofisi Leju'ya söyledi.
Shenzhen'in yatırım ve genişletme çemberinin lideri Zhang Zeng, Leju'ya "Artık bu kadar iyi bir prim oranı ürünü bulamıyorum. Kentsel temettüden keyif aldım. Shenzhen'in endüstriyel reformunun rüyasının başladığı yer burası" dedi.
Hedef müşteriler esas olarak hayatın her kesiminden borsada işlem gören şirketler, karar vericiler patronlar ve satın alma esas olarak genel merkez ofis içindir.Müşterilerin çoğu OCT ve Xiangmi Gölü yakınındaki ofis şirketlerinde yoğunlaşmıştır. Projenin hala satılmamış parçalara sahip olmasının ana nedeni mülkiyet hakkı ve konum kesinlikle Shenzhen'de yüksek kaliteli bir bölge.
Bağımsız mülkiyet hakkı olmadığı için, mülkiyet hakları sorununu daha fazlası ancak "kiralayarak satarak" kullanım hakkını elde etmek gibi özel hukuk kanallarından çözebilir, dolayısıyla bu tür ürünlerin piyasada kabulü düşüktür.
Yeni serin bir yastık ve bir rüzgar hayranı
Shenzhen'de şu anda satışta olan 16 endüstriyel reform projesi var
Bununla birlikte, Shenzhen Güney Çin Şehri, Longgang Tianan Dijital Şehri ve Lilang Yazılım Parkı gibi başarı öyküleri nedeniyle Longgang'daki endüstriyel reform ürünlerinin kabulü nispeten yüksektir. Tus Xiexin, Yagang No. 1, Tianan Yungu, Çin Bilimler Akademisi Yucheng gibi şu anda satışta olan projeler ve diğer projeler piyasa tarafından daha kolay kabul edilmektedir.
Ancak pastadan pay almak isteyen, geçmişte farklı politikalarla karşılaşan halefler, ancak kalkınma konseptlerini değiştirebilirler. Yeni Anlaşma, "endüstriyel reform" projesini kat yüksekliğinden asansör taşıyıcıya, apartman tasarımından arazi kullanım oranına kadar tamamen kısıtlıyor. Bu durum, ilk aşamalarda yüksek maliyetle sanayi arazisi edinen şirketleri bu sıkı kontrol politikası altında zor bir zamana bırakmıştır.
Geçen yıl ağustos ayında, "Shenzhen Sanayi Blok Hattı Yönetim Tedbirleri" resmi olarak yayımlandı Belge, alıcılara yönelik katı kısıtlamalara odaklandı ve şirketlerin üç yıllık vergi ödeme kayıtlarına sahip olmalarını, yani yeni kayıtlı paravan şirketlerden satın alamazlar. Mimari tasarımın daha kapsamlı ve kesin kısıtlamaları da vardır, bu da endüstriyel reform projesinin alıcının pazarını bir anda kaybetmesine neden olur.
Yeni Anlaşma'dan sonraki projeler sadece evin tasarımıyla sınırlı değil, aynı zamanda müşteri bulmak da zor: üç yıllık vergi ödeme kayıtları olan şirketler. Gelecekteki transfer, şirketin öz sermaye transferi veya varlıkların elden çıkarılması yoluyla olacak, hangisi olursa olsun, yatırımcılar direnç geliştirdiler.
Şu anda, piyasada dolaşan birçok "reforma tabi tutulmuş işçi" bağımsız mülkiyet haklarına sahip değil ve sadece 50 yıllık kullanım haklarını satıyor. Geliştiriciye göre: Son kullanma tarihinden sonra, geri dönüştürme hükümet politikasına tabi olacak, geri dönüştürülmezse kullanılmaya devam edilebilir. Açıkça söylemek gerekirse, küçük mülkiyet haklarının doğasından hiçbir farkı yoktur.
Ancak konum yeterince iyiyse ve fiyat yeterince ucuzsa, bazı müşterilerin endişelerini giderebilir mi?
Evet.
Longhua Endüstriyel Reform: Fiyata göre kazanın
Lejunun ön istatistiklerine göre şu anda satışta olan 16 endüstriyel reform projesi arasında Baoan 6, Longgang 4, Nanshan 3, Longhua 2 ve Guangming bir paya sahip.
Longhua, Hengda Fashion Huigu ve Rongchuang Zhihui Binasıdır.Proje satış dönemindedir.Bu tür ürünler yavaş yavaş piyasa tarafından kabul görmektedir.Anahtar neden sadece lokasyon değil, aynı zamanda fiyattır.
Longsheng Yolu ile Jinglong Jianshe Yolu'nun kesiştiği noktada bulunan Rongchuang Zhihui Binası, 4. Metro Hattı üzerindeki Longsheng İstasyonuna yaklaşık 800 metre, yapım aşamasında olan 6. Metro Hattı üzerindeki Fen İstasyonuna 300 metre uzaklıktadır. Metro çıkış özelliği. Şu anda proje çevresindeki ikinci el konutların fiyatı 60.000'in üzerinde ve projenin birim fiyatı yaklaşık 46.000 metrekare.Pratik orana göre birim fiyatı sadece 23.000, bu da bariz avantajları var.
Hongshan metro girişinde aynı tip ürünlerin 53 metrekaresini karşılaştırdığımızda, mevcut toplam fiyat yaklaşık 3.44 milyon ve kira yaklaşık 3.600; Huaye Rose Four Seasons 4.500 yuan / metrekare aynı alan için kiralar ve yıllık kira getirisi sadece% 1.2; Sunac Zhihui Binası'nın aynı alanı Ürünün toplam fiyatı yaklaşık 2.44 milyon ve kira yaklaşık 4.000. Bu aynı zamanda projenin hızlı bir şekilde satılmasının ana nedenidir.
Bao'an Endüstriyel Reformu: Döngüyü kaldırmak için en az iki yıl
Projenin büyük bir kısmını oluşturan Bao'an Bölgesi, önemli bir satış baskısına sahip. Örneğin, COFCO Chuangxin Park, Country Garden Phoenix Smart Valley, Gushan Huicheng, Tangshang Qianhai Shuangyue, Hualian City Plaza ve Chuangxin Smart Port, konut veya tamamen ticari apartman ürünlerine benzeyen endüstriyel reform projeleridir. Durumla karşılaştırıldığında, kimyasal olmayan durum ideal değildir.
Bunların arasında COFCO Chuangxin Park, 954 çatı katı seti ve 690 düz kat dahil olmak üzere 1.644 setle 13 Ekim 2017'de açıldı. İlk olarak 4,5 metre yüksekliğinde, ortalama 40,000 / fiyatla 954 set 36-74 2-4 yatak odalı çatı katı daireleri başlatıldı. Nisan 2019 sonu itibariyle, hala satışta olan az miktarda atık var.
Yenilikçi Bilgelik Limanı, Baoan Xinqiao Endüstriyel Reform Endüstri Parkı'dır. Mevcut fiyat 29,000 yuan / m2 ve kira 65 yuan / m2'dir. "Ayda bir veya iki set sat. Shajing'in piyasa vadesi yüksek değil ve destek tesisleri de ortalama, bu yüzden satmak zor."
Tangshang · Qianhai Shuangyue rekor adlı Tangshang Binası, Baoan'daki Xinqiao Caddesi'nde yer almaktadır. Proje, 18 Mayıs 2018'de yeni bir ürün satış öncesi izni aldı. Rekor bina, 103 ticari ürün seti ve 922 set endüstriyel araştırma ve geliştirme evi dahil olmak üzere toplam 1025 kaynak setiyle 1 bina A ve B'dir.
Ar-Ge evinin ortalama dosyalama fiyatı 34275,00 yuan / m2, alan aralığı 52,42 -117,57m2, dosyalama birim fiyat aralığı 296-37,500 / m2 ve toplam dosyalama fiyatı aralığı 16,84-4024 milyon arasındadır. Araştırma ve geliştirme odasına göre, metrekare başına ortalama 33.000 yuan fiyatla 50-100 metrekarelik akıllı bir değişim alanıdır.
Nanshan Endüstriyel Reform: Kazanmak için konuma güvenin
Nanshan'ın şu anda Fangdacheng, Hualian Şehir Merkezi ve Qiaochengfang'da satışta olan 3 endüstriyel reform projesi var. Şu anda piyasada dolaşan projeler, en ünlü Smart Plaza'nın yanı sıra, bilinmeye değer daha önceki TCL · International E City projeleri de var.
430.000 metrekarelik bir hacme sahip olan proje, yeni nesil uluslararası ekolojik araştırma ve geliştirme modellerinin bir modeli olan Shenzhen'in "Kuzey Planlaması" nın odak projeleri arasında yer alıyor. Düzenli satış için kullanılamayan kendi kendine kullanım mülkiyet hakkı olan proje, yenilikçi bir şekilde "üyelik aboneliğini" benimsiyor ve dolaylı olarak çalışanlar adına satış hedefine ulaşıyor.
Proje 2009'un sonundan beri satışa sunuldu. Projede sadece bir aşama konut var. Konutlar başlatılır başlatılmaz, hepsi Çin Tüccarları ve TCL'nin iç çalışanları tarafından satın alındı. Daireler 6.000 yuan / , yüksek katlı evler 8.000 yuan / ve şehir evleri 11.000 yuan / idi. Şimdi sadece 10 yıl geçti Geçmişte, bir metrekare 6000 yuan / değerinde bir daire sattı ve şimdi 36 metrekarelik bir yatak odası ve bir oturma odası 2500 yuan / ay karşılığında kiralanabilir.
Bu projenin konut ürünleri endüstriyel projelerdir ve piyasada satılamaz, TCL bunu kendi kendine kullanım mülkiyeti olarak kullanır, iç çalışanlara tahsis eder ve "satar" ve dahili çalışanlar kendi adlarına kiralayabilir.
Projenin ofis binası ürünlerinin kendi kendine kullanım kısmı dışında kalan kısmı kiraya verilir veya "üyelik aboneliği" adı ile satılır.Müşteriler 45 yıllık kullanım haklarına sahip olduklarından emin olmak için TCL ile "üyelik abonelik mektubu" imzalayabilir. (Aslında küçük bir mülkiyet hakkı işlemi)
İlginç bir şekilde, Nanshan'daki bu endüstriyel reform projelerinin çoğu, Shenzhen'in endüstriyel reformunun kaynağı olduğu söylenebilecek Qiaoxiang Yolu üzerinde yoğunlaşmış durumda. Qiaochengfang, Wisdom Plaza, Yidexuan, Fantasia'daki Xiangnian Plaza ve diğer endüstriyel reform projelerinin hepsi Qiaoxiang Yolu üzerinde.
Şu anda satışta olan Qiaochengfang, 350.000 metrekarelik bir şirket genel merkezi parkına, yaklaşık 160.000 metrekarelik genel merkez ofislerine, 20.000 metrekarelik ticaret merkezlerine ve yaklaşık 40.000 metrekarelik yüksek kaliteli konutlara sahip olduğunu iddia ediyor.
Satışa çıkan endüstriyel reformlar için konut ürünü, yaklaşık 45.000 metrekare inşaat alanı, toplam 422 hane, 7 teras ve 10 hane ile "Ağaç Ev" olarak adlandırılıyor ve birim alanı tek odalı ve tek odalı 90, 99, 106, 111, 114 metrekare. salon. Mayıs 2020'de teslim edilmesi beklenen ince dekorasyon. Satışlar, kaliteli dekorasyon standardının Shenzhen Körfezi No. 1 ile karşılaştırılabilir olduğunu ve piyasaya sürülen fiyatın 75 ila 95.000 / arasında olduğunu söyledi.
Ancak 2012 arazi edinimi projesine ait olduğu için geçen yılki New Deal'ten etkilenmedi. Ancak% 50 peşinat, 10 yıl kredi ve bağımsız mülkiyet hakları ile şirket adına satın alınması gerekiyor.Alıcıların üç yıllık vergi ödeme kayıtlarına ihtiyacı yok.Yeni kayıtlı şirketler de satın alabilir.
Fangda City, Fangda Group tarafından inşa edilen ve genel merkez üssü olarak kullanılan Overseas Chinese Town bölgesinde yer alan saf bir ofis binası projesidir. Sektör göstergeleri% 85, kendi kendine kullanım için dönüm noktası niteliğinde bir ofis binasına aitti, kendi kendine sahip olma oranı% 50 civarında ve satış hedeflerinde herhangi bir endüstri kısıtlaması yok. Şu anki ortalama fiyat 64.000 / .
Endüstriyel dönüşüm projelerinin fırsatları ve riskleri
Shenzhen'in endüstriyel reformunda şu anda satılık sadece 16 proje olmasına rağmen, 140'tan fazla ticari konut projesi var. Ancak endüstriyel reform projesi gelecekte Shenzhen pazarının ana akımını oluşturacak, bu inkar edilemez. Yıllar içinde Shenzhen'deki kentsel yenileme projeleri için çeşitli plan türleri tarafından onaylanan projelerin sayısından% 90'dan fazlasının endüstriyel reform projeleri olduğu görülebilir.
Heyi Araştırma Merkezi'nden alınan istatistiklere göre, 2009'dan 2019'un ilk çeyreğine kadar planlanan çeşitli kentsel dönüşüm projelerinin sayı ve ölçeğinde toplam 169 endüstriyel dönüşüm projesi ve toplam 922 hektar endüstriyel dönüşüm projesi bulunuyor. Bunların arasında, son endüstriyel bina transfer yöntemine göre, endüstriyel bina parçalarının ve destekleyici yurt göstergelerinin ve henüz arazi devir sözleşmesi almayan ticari projelerin yaklaşık% 65'i piyasada satılacak.
Örnek olarak geçen yılı ele alalım.Dünya Birliği Bankası Kompleks İş Birimi istatistiklerine göre, Shenzhen Endüstriyel Reform Ofis Pazarı 2018'de toplam 8 satış projesi başlattı ve yıllık% 174 artışla toplam 633.000 metrekare arz ekledi. Geçen yıl Shenzhen ofis emlak piyasasının toplam arzı sadece 867.000 metrekare idi.
Böylesine büyük bir proje, piyasayı gerçekten görmezden gelemez hale getiriyor. Sıradan ev alıcıları için, mevcut yeniden yapılandırma projesi karşısında, sorular esas olarak
Sor
1. Projenin kalan süresi çok kısa, mülkiyet hakkı sona erdikten sonra mülke ne olacak?
2. Tutma, satma ve devretme sırasında hangi masraflar karşılanmalıdır?
3. Proje için kullanılan arazi yatırıma değer mi?
4. İpotekli veya ipotekli olabilir mi?
Aslında yatakhane tipi göstergeleri değiştirilen apartman dairelerinin hepsi piyasada yasal olarak uyumlu ürünlerdir.
Normal anlayışa göre, mülkiyet haklarının sona ermesi genellikle hükümetin planlama koşulları karşılandığında yenilenebilir. Ancak sanayi arazisi için yatırım yapmaya değer olsun, projenin lokasyon değeri, geliştiricinin stratejik gelişimi, geliştiricinin ticari gayrimenkul veya endüstriyel gayrimenkul yapmak isteyip istemediği gibi dikkate alınması gereken birçok faktör vardır.Farklı ürün konumlandırmaları projeyi doğrudan etkiler. Gelecekteki koruma ve takdir durumu, belirli projelerin özel analizini gerektirir.
Kentsel yenilenmeyi başarıyla gerçekleştiren endüstriyel dönüşüm projeleri bölünebildiği ve devredilebildiği sürece sadece endüstriyel bina satışlarının oranı sınırlıdır.Yurtlar ve ticari göstergeler gibi bölünmüş ve devredilen bölümler bağımsız mülkiyet haklarına sahiptir ve ipotekli olabilir.
Ancak burası, piyasanın endüstriyel reform ürünlerini eleştirdiği yer değildir.
Heyi Kentsel Yenileme Grubu'nun genel müdürü Luo Yu, Ar-Ge evlerini benzer konut projelerine dönüştüren pek çok projenin hala var olduğuna inanıyor. Bu tür bir proje açıkça yasadışı inşaat olarak kabul edilir ve büyük yangın tehlikeleri ve gelecekteki transferler için prosedürler gibi sorunlar vardır. Günümüzde 4,5 metre yüksekliğindeki katların Ar-Ge ofis binaları ile LOFT apartmanlarına dönüştürüldüğü pazarda birçok kaçak proje güzel gözükse de gerçek konforu da eksik.
Vergi ve harçların devri ile ilgili olarak, tüm endüstriyel reform projelerinin şirket adına satın alınması gerekmektedir.Şu anda iki ortak devir yöntemi vardır, biri şirket özkaynaklarının devri, diğeri şirketin elden çıkarılmasıdır.Her iki yöntemin de avantajları ve dezavantajları vardır.
Resim kaynağı | Shuiguantong Caishui Şirketi
İlk yöntem elden çıkarmadır, ancak daha yüksek vergiler taşıması gerekir.
İkinci yöntem, şirketin öz sermaye transferine aittir. A Şirketinin asıl hissedarı, hisseleri yeni hissedara devreder, tüzel kişiyi ve hissedarı değiştirir (öz sermaye transferi), asıl hissedar yalnızca kişisel gelir vergisi ve damga vergisi öder. Vergiler ve ücretlerde kullanımı daha kolay ve daha düşük.
Ancak şunu da belirtmek gerekir ki sanayi arazisi politika ile sınırlandırılmıştır ve mülkiyet haklarıyla satılamaz. Ofis ürünleri şirketin mülkünün bir parçasıdır. Satmak istiyorsanız, şirketin öz sermaye transferini yapabilir ve mülkle birlikte tüm şirketi satabilirsiniz. Hisse devir riski yüksektir Alıcı iyi bir gerekli özeni gösteremezse, şirketin çeşitli borç riskleri de alıcı tarafından karşılanacaktır.
Mevcut Shenzhen endüstriyel reform ürünleri ile ilgili olarak, piyasada yatırım yapmaya değip değmeyeceği konusunda daha fazla yurt dairesi var. Yasal olarak uyumlu bir ürün olduğu sürece dikkate değerdir.
Ve gelecekte, politikalardaki değişikliklerle dikkat derecesi artacaktır. Shenzhen, geçen yıl "731" apartman dairesinin yeni politikasını yayınladı: 31 Temmuz 2018'den sonra (31 Temmuz hariç), her tür arazi üzerine inşa edilen ticari daireler yalnızca kiralanacak ve satılmayacak ve 4 arazi türü dışında kullanımda değiştirilemeyecek .
Yani ileride yapılacak yeni apartman projeleri temelde satılamaz .. Şu anda satışta olan New Deal öncesi projeler ve endüstriyel reform konut projeleri dışında piyasanın tercih edebileceği çok fazla apartman projesi bulunmamaktadır. .
Bu da yeniden yapılanma projesini, özellikle yurt dairelerini ön plana çıkarıyor. Daire yurt endeksi ile inşa edilmiş olmasına rağmen yine de şirket adına satın alınmıştır. Bununla birlikte, tamamen ticari dairelerin kısıtlandığı ve endüstriyel reformların hacminin arttığı gelecekteki pazarda, yatakhane apartmanları, Şenzen emlak piyasasının alışması gereken bir ürün olacaktır.
Bu tür bir proje için, ticari gayrimenkulü değerlendirmek için orijinal kriterlere ek olarak, geliştiricinin projeyi yürütme konusundaki kararlılığını ve yeteneğini de anlamak gerekir. Gelecekte, endüstriyel dönüşüm projelerinin endüstriyel faaliyetlere dönmesi genel bir eğilimdir. Ancak açık olan, bağımsız mülkiyet hakları, yasadışı ve yasadışı yeniden yapılanma projeleri olmadığıdır.
Girl Wen | Düzenle
[Bir ev satın almak ve bir ev satın almak için iyi vakit geçirmek için Toutiao Leju numarasını takip edin.
