Yaklaşık 10 yıldır 4.000 metrekareden fazla dükkan faaliyet gösteriyor ve kira ödemeyi reddetti, ancak ev sahibi mahkemeye açtığı davayı üç kez kaybetti
Her muhabir: Wu Ruofan Her editör: Wei Wenyi
4 bin metrekareyi aşan bir alana sahip bir restoran yaklaşık 10 yıldır bir alışveriş merkezinde kira ödemeden faaliyet gösteriyor. Alışveriş merkezi restorana dava açsa da mahkeme üç kez yargıladı ve sonunda restoranın lehine karar verdi.
2010'a dönme zamanı. Aynı yıl, Jiaye International City Alışveriş Merkezi yöneticisi Nanjing Jiaye Commercial Management Co., Ltd. (bundan sonra Nanjing Jiaye olarak anılacaktır), Nanjing Zhenzhiwei Catering and Entertainment Co., Ltd. (bundan böyle Zhenzhiwei olarak anılacaktır) ile 15 dönemlik bir kira sözleşmesi imzaladı. 2016 yılında, "Kirasız süre, mağazanın resmi olarak açıldığı günden ve Jiaye International City SHEWALK alışveriş merkezinin tam resmi çalışma saatlerinden itibaren 6 ay sürecektir."
Ayrıca, iki tarafın zorlu bir uzlaşma anlaşmazlığına düşmesine neden olan bu sözleşmedeki altı kelime "tam resmi iş" dir.
Zhenzhiwei, "Kirasız dönem alışveriş merkezinin tam resmi açılışıyla başlar. Kirasız dönem başlamazsa kira hesaplanmayacaktır. Alışveriş merkezi tam resmi işletme durumuna ulaşmamıştır, bu nedenle kira ödememek için yeterli neden vardır" diye düşünüyor.
Bu nedenle Nanjing Jiaye, Zhenzhiwei'yi Aralık 2017'de mahkemeye çıkardı ve sözleşmenin feshi ve kira, kapsamlı yönetim ücretleri ve diğer masrafların ödenmesini talep etti. Mahkeme art arda ilk derece, ikinci derece ve davanın yeniden yargılanmasına girdi ve sonunda Nanjing Jiaye'nin davayı kaybettiğine karar verdi. Ancak, iki taraf arasında kira anlaşmazlıkları konusunda hala anlaşmazlıklar var.
Son zamanlarda, "Daily Business News" muhabiri, Jiaye International City alışveriş merkezinin gerçek soruşturması sırasında, Zhenzhiwei restoranı ve 5. kattaki KTV dışında, tüm alışveriş merkezinin temelde kapalı olduğunu tespit etti.
Jiaye International City Alışveriş Merkezi'nin Nanjing'in Hexi CBD bölgesinde avantajlı bir konumda yer aldığını ve bu alanda gerekli ticari tesislerden biri olması gerektiğini belirtmekte fayda var. Jiaye International City Alışveriş Merkezi'nin hayalet şehir gibi olmasına ne sebep oldu? Nanjing Jiaye ve Zhenzhiwei arasındaki kira anlaşmazlığı nasıl ortaya çıktı?
Nanjing Jiaye Uluslararası Şehri'nin alışveriş merkezi. Fotoğraf kaynağı: Wu Ruofan, muhabir
Odak noktası: Sözleşmedeki "altı kelime" kira anlaşmazlıklarına yol açıyor
Sözleşme, gerçek bilginin güveni ve Nanjing Jiaye'nin temel sebebidir.
Sözleşmeye göre Zhenzhiwei, Nanjing Jiaye'den Jiaye International City Alışveriş Merkezi'nin beşinci katındaki 5-1, 5-2, 5-3, 5-7 ve 5-8 dükkanlarını yemek ve çay evlerinin işletilmesi için toplam 3.951,23 metrekare; 338 metrekare kira bedeli ve toplam 4.289,23 metrekare kira alanı olmak üzere halka açık alan bulunmaktadır.
Sözleşme, kira ödemesiz sürenin mağazanın resmi olarak açıldığı günden ve alışveriş merkezinin tam resmi çalışma saatlerinden itibaren 6 ay olduğunu belirtmektedir.Kiranın resmi olarak hesaplandığı günden itibaren ilk 3 yıl için kira 1.5 yuan / metrekare / gün ve dördüncü ~ Kira 6 yıl boyunca her yıl% 4, kira 7. yıldan 10. yıla her yıl% 5, 11. yıldan sonra ise her yıl% 3 artacak.
Ocak 2011'de Zhenzhiwei Jiaye Uluslararası Şehir Alışveriş Merkezi deneme işletmesi için açıldı; 28 Eylül 2011'de Nanjing Jiaye, Jiaye International City Alışveriş Merkezi'nin açılış törenini planladı ve düzenledi; 16 Ekim 2017, Nanjing Jiaye Xiang Zhenzhiwei, 28 Mart 2012'den 30 Eylül 2017'ye kadar kira ve genel yönetim ücretini kendisine hatırlatmak için bir "ihtar mektubu" yayınladı.
Ancak, Ocak 2011'deki deneme operasyonundan bu yana Zhenzhiwei, Nanjing Jiaye'ye 2 milyon yuan'lık kapsamlı bir yönetim ücreti ödemesi dışında kira olarak bir kuruş ödemedi. İhtar başarısız olduktan sonra, Aralık 2017'de Nanjing Jiaye, Zhenzhiwei'yi mahkemeye götürdü.
Yaklaşık 10 yıldır Jiaye International City Alışveriş Merkezi'nin 5. katında iş yapıyorum. Fotoğraf kaynağı: Her muhabir Wu Ruofan
Zhenzhiwei, kira ödemesiz dönemin AVM'nin resmi olarak tamamen açılmasıyla başladığına inanıyor, eğer kirasız dönem başlamazsa kira hesaplanamaz. Nanjing Jiaye, Zhenzhiwei'den kira ve yönetim ücretlerini alamadı çünkü sözleşme "tam resmi iş" tanımını açıkça belirtmiyordu.
Sağduyu açısından, Zhenzhiwei mağazayı yıllarca kiraladı, ancak bir kuruş kira ödemedi, yani Zhenzhiwei'nin kira ödemesi gerçek kullanımla uyumlu değil. Bu nedenle Nanjing Jiaye, kiralayan olarak mülkün tüm kira maliyetlerini üstlendiğini ve buna karşılık gelen geliri elde edemediğini vurguladı Kiracı, mülkün sonsuza kadar ücretsiz olarak kullanılabileceğini gerçekten biliyor ki bu açıkça sözleşmenin ruhuna aykırıdır.
Bununla birlikte, gerçek bilgi de yanlıştır. Kurucusu Shen Jiahua, "Daily Economic News" muhabiri ile yaptığı röportajda, "Başlangıçta Jiaye International City alışveriş merkezine gitmek istemedik. Durumu başlatamayan Jiaye'nin kiralamaydı. Daha sonra gitmek zorunda kaldım ve bazı indirimler verdim. Politika, biz de şartları dinledik ve düşünmeden içeri girdik. "
Zhenzhiwei, Nanjing Jiaye'nin "birinci sınıf bir kompleks" olma sözü verdiğine inanıyor, ancak henüz resmi olarak tam olarak açılmadı. Alışveriş merkezi, işleyişindeki sorunlar nedeniyle insan akışından ve iş atmosferinden yoksundur ve birçok tüccar parasını kaybeder.
Shen Jiahua gazetecilere verdiği demeçte, "Ben bir tesadüf değilim. 10 yılda 50 milyon yuan'den fazla kaybettik. Jiaye'de zar zor iş yaptığımızı ve hala para kaybettiğimizi biliyorum. Eğer uzaklaşırsak, kayıp daha da büyük olacak."
Sonuç: Ev sahibi mahkemede davayı üç kez kaybetti
"10 yıllığına 0 yuan kira ile bir dükkan kiralama" davası Nanjing Jiaye ve Zhenzhiwei'nin üç kez dava açmasına neden oldu.
Konuya aşina olan bir kişi, "Daily Economic News" muhabirine, iki tarafın davasındaki en tartışmalı konunun sözleşmedeki "tam resmi iş" terimi olduğunu söyledi. Bu aynı zamanda mahkemenin "kira ödemeye gerek olmadığını" tespit etmek için ilk duruşmasının ve yeniden yargılamasının da temelini oluşturdu.
Bu, biri Zhenzhiwei'nin açılış günü, diğeri Jiaye Uluslararası Şehir Alışveriş Merkezi'nin açılış günü olmak üzere iki zaman noktası içerir. İkincisi, zamanın hangi noktasıdır? "Tam resmi iş" nasıl tanımlanır?
İlk olarak, Nanjing Jianye Bölgesi Halk Mahkemesi, Nanjing Jiayenin Zhenzhiweinin uzun vadeli kira borcu ve mülk yönetim ücretlerine dayanan kira sözleşmesini feshetme iddialarının bunu destekleyecek sağlam kanıtlardan yoksun olduğuna karar verdi. Gerçekler ve hukuki dayanak yetersizdi ve nedenler yetersizdi. Kurulamaz.
Nanjing Jiaye, Jiaye Uluslararası Şehir Alışveriş Merkezi'nin açılış törenini 28 Eylül 2011'de düzenlemeyi planlasa da. Ancak, ilk etapta mahkeme, açılış töreninin Nanjing Jiaye tarafından tek taraflı olarak düzenlenen bir kutlama töreni olduğuna ve alışveriş merkezinin tamamen resmi olarak açılıp açılmadığıyla ilgili herhangi bir nedensel ilişki bulunmadığına ve alışveriş merkezinin tamamen resmi olarak açıldığını kanıtlamak için yeterli olmadığına karar verdi. Bu nedenle mahkeme, Nanjing Jiaye'nin iddialarını ilk etapta reddetti.
Nanjing Jiaye, ilk derece kararını kabul etmeyi reddetti, bu yüzden Nanjing Orta Halk Mahkemesine başvurdu ve "alışveriş merkezinin resmi olarak açıldığına", yani tüm kiralama alanının alışveriş merkezinin toplam alanına oranını saydığına dair kanıt sundu. Ayrıca açılış, mağaza kiralama sözleşmeleri, emlak ücretleri, kullanım ücretleri ve diğer malzemelerle ilgili basın raporları sunarak alışveriş merkezinin açılış oranının% 80'e yakın olduğunu kanıtladı.
Ancak Nanjing Orta Halk Mahkemesi, ikinci durumda, Jiaye Uluslararası Şehir Alışveriş Merkezi'nin kiracıları ve trafiği nesnel olarak doygunluğa ulaşmamış olsa da, restoran işletmecisi olarak Zhenzhiwei'nin bunu kira ödemeyi reddetme nedeni olarak kullanmaması gerektiğine karar verdi. Bu nedenle, ikinci mahkeme nihayet Zhenzhiwei'nin Nanjing Jiaye kira ve toplam 15,5 milyon yuan tutarında kapsamlı yönetim ücreti ödediğine karar verdi, ancak Nanjing Jiayenin sözleşmeyi feshetme talebini reddetti.
Böyle bir sonuç için gerçek bilgi doğal olarak tatminsizdir.
Yukarıda adı geçen kişi, "Daily Economic News" muhabirine ikinci davanın herhangi bir şikayet, itiraz ve yeni delil olmaksızın yürütüldüğünü açıkladı.Nanjing Orta Halk Mahkemesi Başkanı, orijinal kararın gerçekten yanlış olduğunu ve yeniden yargılama için karar verildiğini tartışmak için karar komitesine sundu. .
Gerçek bilgiye ek olarak, Jiaye International City Alışveriş Merkezi'nde bir KTV de bulunmaktadır. Fotoğraf kaynağı: Her muhabir Wu Ruofan
Bu yılın Ağustos ayındaki yeniden yargılama aşamasında Nanjing Jiaye, her iki taraf arasındaki kira sözleşmesinin feshini talep etti ve Zhenzhiwei ilgili evi iade etti ve Zhenzhiwei'ye 12.91 milyon yuan'dan fazla kira, 4.07 milyon yuan'dan fazla mülk ücreti ve 1.13 milyon tasfiye edilmiş zarar ödemesini emretti. Temerrütlü emlak ücretleri için 810.000 RMB'den fazla.
Yeniden yargılama sırasında Nanjing Orta Halk Mahkemesi, Nanjing Jiaye'den alışveriş merkezinin kiracıları tarafından imzalanan kira sözleşmesine karşılık gelen kira tahsilatına ilişkin ilgili kanıtları sunmasını istedi, ancak Nanjing Jiaye bunu sunmayı reddetti. Yüksek Halk Mahkemesi Başvuru Mahkemesine göre (Çin Halk Cumhuriyeti Medeni Usul Kanunu) Yorumun 90. maddesine göre, delil sunamamanın hukuki sonuçları ona aittir.
Aynı zamanda, Nanjing Orta Halk Mahkemesi, alışveriş merkezinin açılış töreninin Nanjing Jiaye tarafından tek taraflı yapıldığına ve bu sadece resmi bir açılış olduğuna inanıyor. Alışveriş merkezi açılış ilanları ve gazetelerde yayınlanan haberler, sadece Nanjing Jiaye'nin alışveriş merkezinin açılış törenini yaptığı zamanı yansıtabilir, açılış töreninde fiilen yerleşip açılışı yapan tüccarların sayısını ve oranını kanıtlayamaz. Tam resmi iş için sözleşme standartları.
Nanjing Jiaye tarafından sunulan su ve elektrik ücreti ödeme makbuzları ve diğer tüccarlarla imzalanan kira sözleşmeleriyle ilgili olarak Nanjing Orta Halk Mahkemesi, su ve elektrik ücretlerinin ödenmesinin mağazaların fiilen açıldığını doğrudan kanıtlamadığına inanıyor. Nanjing Jiaye diğer tüccarlarla bir kira sözleşmesi sunsa da, kira sözleşmesinin performansı, kiracının alışveriş merkezine fiilen girip kirayı ödediği gerçeğine dayanmalıdır.Kira sözleşmesi, tüccarın alışveriş merkezine girdiğini ve işi fiilen açtığını doğrudan kanıtlayamaz.
Yeniden yargılamanın ardından, Nanjing Orta Halk Mahkemesi ikinci derece kararını iptal etmeye ve ilk derece kararını sürdürmeye karar verdi.
Ancak, "Daily Economic News" ten bir muhabirle yaptığı röportajda Nanjing Jiaye, açılışı kanıtlamak için kira tahsilat oranını kullanmanın yanlış olacağına inanıyordu. Kira ödeyip ödemeyeceğimi gerçekten biliyorum, diğer dükkanların kira ödeyip ödememesiyle hiçbir ilgisi yok. "Alışveriş merkezlerinin açılış oranı bölgeye göre hesaplanıyor. Kira tahsilat oranının ne ölçüde hesaplanabileceği şirketin faaliyetleriyle bağlantılı. Verilen liste tam olmayabilir. Bu tür kira akışına göre açılış oranını hesaplamak doğru değil."
Nanjing Jiaye aynı zamanda kira tahsilat durumunun ve fiili açılış durumunun çürütülemeyeceğini belirtti. Kira tahsilat oranı kaçınılmaz olarak sözleşme açılış oranından daha düşük olacağından, birçok dükkanın kira ödemesi gecikmiştir.Örneğin, Zhenzhiwei'nin kira tahsilatı sadece% 0'dır. Yukarıda adı geçen konuya aşina olan kişi, gazetecilere, her bir sözleşmeyi Nanjing Jiaye tarafından sağlanan akış listesiyle karşılaştırırsanız, alışveriş merkezinin kira tahsilat oranının sadece% 11 olduğunu kabaca hesaplayabileceğinizi söyledi.
Ancak, bu şüpheler yararlı görünmüyor, Zhenzhiwei hala sözleşmenin yerine getirilmesi konusunda ısrar ediyor.
Nanjing Orta Mahkemesinin yeniden yargılama kararının ekran görüntüsü
Statüko: Neden bu üst konumdaki işletme sürdürülemez?
Nanjing Jiaye Real Estate Co., Ltd. tarafından geliştirilen Jiaye International City, yaklaşık 250.000 metrekare planlanan toplam inşaat alanına sahiptir ve 4 yüksek katlı ana bina ve 1 podyum olmak üzere toplam 5 binadan oluşmaktadır. Bunların arasında 4 adet yüksek katlı bina (1 ve 2'si toplam 76.000 metrekarelik apartman tarzı oteller, 3'ü yaklaşık 42.000 metrekarelik otel tarzı ofisler ve 4'ü yaklaşık 35.000 metrekarelik yüksek kaliteli ofis binaları) satıldı; 5 Bina, bir kısmı küçük sahiplere satılan ve geri kalanı geliştiriciye ait olan yaklaşık 34.000 metrekarelik büyük bir alışveriş merkezidir (yani Jiaye International City Alışveriş Merkezi).
Geçenlerde "Daily Economic News" den bir muhabir Jiaye International City Alışveriş Merkezini ziyaret etti ve projedeki mağazaların çoğunun kapalı olduğunu tespit etti. Şu anda sadece Zhenzhiwei Restaurant ve 5. kattaki KTV normal çalışıyor.
Konum açısından Jiaye International City Alışveriş Merkezi, Hexi Central Corporation'ın Yeşil Eksen B Bölgesi'nin bitişiğinde, Nanjing'in Hexi İş Bölgesi'ndeki CBD'nin ana alanında, Nanjing Olimpik Caddesi ve Lushan Yolu'nun kesiştiği noktada yer almaktadır. Böylesine üstün bir konumda Nanjing Jiaye International City alışveriş merkezinin işletilmesi neden zor?
Jiaye International City Alışveriş Merkezi'nde şu anda 220'den fazla küçük mal sahibi olduğu anlaşılıyor. Nanjing Jiaye, "Daily Economic News" muhabirine, şirketin para kaybıyla faaliyet gösterdiğini, bu nedenle kira sözleşmesi 2015'te sona erdikten sonra, küçük sahiplerle geri dönüş oranını yeniden müzakere etmek istediğini söyledi (orijinal mutabık kalınan geri kiralama oranı% 8'dir), ancak İşletme sahibi, yıllık% 8 gelirle sözleşmeyi yenilemeye devam etmeyi umuyor ki bu Nanjing Jiaye için açıkça kabul edilemez ve bu da Jiaye International City alışveriş merkezinin 2015'ten sonra faaliyetlerini durdurmasına neden oldu.
Küçük sahiplerle hiçbir zaman anlaşmaya varamadığı için bu dönemde çok sayıda dava açıldı. Nanjing Jiaye, 2015 yılında alışveriş merkezinin düzinelerce mal sahibi ile emanet edilen işletme anlaşmasını yenilediğini ve düzinelerce dükkanın açılmaya devam ettiğini, ancak kötü yönetim nedeniyle geri çekildiklerini söyledi. Geçtiğimiz beş yılda Nanjing Jiaye ile kalan küçük mal sahipleri arasındaki görüşmeler zor olmaya devam etti. Kötü yönetim ve mülk kiralama anlaşmazlıkları da Jiaye Uluslararası Şehir Alışveriş Merkezi'nin çökmesine yol açtı.
Nanjing Jiaye, muhabirlere şu anda küçük ev sahiplerinin tüm kira kontratını tartıştığını ve birimi yönetmek için özel bir kiracı bulduğunu açıkladı, ancak kira hiçbir zaman kararlaştırılmadı ve hala bir çıkmazda.
58 Anju Guest House Emlak Araştırma Enstitüsü Dekanı Zhang Bo, "Daily Economic News" muhabirine yukarıdaki modelin tipik bir "satış sonrası geri kiralama" modeli olduğunu, yani geliştiricinin yatırımcılara satılan dükkanları sattığını ve yatırımcılarla bir kira sözleşmesi imzaladığını söyledi. Bu alıcılar, alışveriş işini geliştirici tarafından belirlenen kiralama nesnesine kiraya verirler ve kiralama süresi boyunca kirayı satış fiyatının bir kısmını mahsup etmek veya bir yatırım yöntemi olarak belirli bir kira getirisini ödemek için kullanırlar. Bu model aynı zamanda birçok geliştirme şirketi tarafından tanınan yatırım ve geliştirme için önemli bir kazanç noktasıdır.
Ancak Zhang Bo, anahtarın bu 5 yıl olduğuna dikkat çekti (ticari projelerin yetiştirme süresi genellikle ilk 5 yıldır) Ticari projeler başarılı bir şekilde yetiştirilirse, kalkınma girişiminin kâr noktası kira farkı olacaktır. Aynı zamanda, bu tür geri kiralama mülklerinin en büyük sorunu, kiralama süresi dolduktan sonra yenilenme sorunudur. Bir grup alıcı kira sözleşmesini yenilemezse, ticari projelerin birliği söz konusu olmayacaktır. Bu satış ve geri kiralama projelerinde büyük belirsizlikler var ve bu belirsizlikler dezavantajlı ev alıcıları için riskler.
Fiili duruma bakıldığında, Jiaye International City Alışveriş Merkezi gerçekten de kötü bir yönetim yaşadı. Ancak, Zhenzhiwei sürekli faaliyet gösteriyor ve alışveriş merkezinin kapanmasından etkilenmedi.
Jiaye International City Alışveriş Merkezi'ndeki boş mağazalar ve servis tezgahları Resim kaynağı: Her muhabir Wu Ruofan
Avukat: Sözleşmenin ruhu ile sözleşme şartları arasında hangisi daha önemlidir?
Kiraya veren, 4.000 metrekarelik mülkün tüm kira maliyetlerini üstlenir ve kiracı, mülkü fiilen 10 yıl boyunca kira ödemeden kullandı. Genel olarak konuşursak, bu gerçekten de sözleşmenin ruhuna aykırıdır.
Bu bağlamda, tanınmış bir emlak avukatı ve Xinrong (Ulusal) Emlak Avukatları Ekibinin baş avukatı Zhang Maorong, "Daily Business News" muhabirine, mevcut "Sözleşme Yasası" na göre sözleşmelerin adalet ve iyi niyet ilkelerine uygun olması gerektiğini analiz etti. Nanjing Orta Mahkemesi Bu karar açıkça taraflar arasındaki çıkar dengesini ihlal ediyor ve sosyal adalet ve adaletin ana akım yönelimine uymuyor.
İlk derece, ikinci derece ve yeniden yargılama kararı verilse bile, kiracının on yıllık işletme süresince kira bedelini ödemek zorunda kalmadan kar elde etmeye devam edeceğini, bunun ekonomik piyasada tutarlı hak ve yükümlülükler ilkesine aykırı olduğunu söyledi. Zhenzhiwei, fiili durumu kanıtlamak için şirketin yıllık kar geliri hakkında daha fazla kanıt sağlamalıdır.
"Bu davadaki yargıç, yargılama sürecinde takdir yetkisine sahiptir, ancak tüm tarafların haklarını dengelemede açık bir dengesizlik vardır ve çoğu insan için kabul edilemez olan temel sağduyu yaşamını ihlal etmektedir. Özü dürüstlüktür. Kredi ilkesi sözleşme imzalamanın özüdür ve her iki tarafın da uyması gereken şeydir. Dikkate alınmayan bir sözleşme gerçekte çok saçma. "Dedi avukat Zhang Maorong açıkça.
Ayrıca "Sözleşme Hukuku" da bir adalet ilkesine sahiptir Sözleşmenin her iki tarafı da mütalaa sahibidir.Kiralayanın amacı evin işleyişinden kar elde etmek, kiralayan da kira almaktır.Bu sözleşmenin ana içeriğidir. Kira sözleşmesi, ilk denemenin ve yeniden yargılamanın bakış açısına dayanıyorsa, kira süresi henüz hesaplanmamıştır; bu, kiracının "tam ve resmi iş" olduğunu onaylayana kadar, kiracının bedeli ödemeden ücretsiz olarak kullanabileceği anlamına gelir.
Avukat Zhang Maorong, "bir taraf gerçekten evi temin ediyor, ancak diğer taraf gerçekten onu herhangi bir ücret ödemeden kullanıyor. Bu, sözleşme yasası veya sağduyu ne olursa olsun mantıksız. Bu vicdanla yargılanabilecek bir konudur. Ama şu anda her iki taraf da Yükümlülükler hâlâ tamamen dengesiz. "
(Orijinal Maggie Real Estate, isterseniz lütfen WeChat meikedichan hesabını takip edin)
-
- Skynet sızdırmadan restore edildi! 12 yıldır katili kovalamak! Fujian'daki bu cinayet davası çözüldü
