Hisse senedi fiyatlarındaki düşüşün nedeni "Gayrimenkul İçi Perspektif IV" Performansı yukarı yönlü Gemdale Commercial Properties'dir.
Hong Kong hisse senetlerinin kodunu çözen, Hong Kong Caihua Haber Ajansı'nın orijinal koz kartı sütunu, finans uzmanları toplandı. Okuduktan sonra abone olmayı, yorum yapmayı ve beğenmeyi unutmayın
Giriş: Dört hatlı sistemin uzun vadeli politika düzenlemesi ve kısıtlı satışlarla karşı karşıya kalan Gemdale Corporation'ın aylık satışları ve ilk yarı performansı yükselişe geçti. Göz kamaştırıcı performans, hisse senedi fiyatının durmadan düşmesine neden oldu, o zaman hisse senedi fiyatının yükselmesini engelleyen faktörler nelerdir?
Çin'de halka açılan ve ulusal düzenini tamamlayan ilk emlak şirketi olan Gemdale Group, Çin'de uzun süredir ünlü ve uluslararası pazarda oybirliğiyle övgü aldı. 2018'de Forbes dünyanın en iyi işveren listesini açıkladı, Gemdale Group gayrimenkul şirketleri listesinde birinci oldu Bit! Bu aynı zamanda Gemdale Corporation'ın iki yıl üst üste Forbes Global En İyi İşverenler listesinde yer almasını sağladı. Ancak konu Gemdale Commercial Properties (00535-HK) olduğunda, birçok kişi hangi geliştirici firma olduğunu bile bilmiyor. Aslında, Gemdale Commercial Properties, Gemdale Group'un bir yan kuruluşudur ve esas olarak Gemdale Group'un ticari gayrimenkul geliştirme projelerini üstlenmektedir.
6 Temmuz 2017'de Hong Kong'un anakaradaki emlak hisselerinin ikincil piyasasında zamanı ayarlayın. Anakara gayrimenkul stoklarının gece gökyüzünü geçen bir "bulut delici ok" olduğunu ve ışığın bir zamanlar Country Garden, Sunac China ve diğerlerini geride bıraktığını göreceksiniz. Önde gelen emlak şirketi. Günün kapanışı itibarıyla 0,659 HK $ seviyesinde kapadı, Gemdale Commercial Property'nin tek günlük artışı% 22,26'ya yükseldi. Hisse senedi fiyat artışını desteklemenin nedeni, Haziran 2017'de sözleşmeli satışların yıllık bazda üç kattan fazla artması oldu. Bu nedenle Gemdale Commercial Properties, haziran ayından sonra yüksek performans göstermeye devam etti ve hisse fiyatı da yükseldi. 29 Ocak 2018 kapanışıyla 1.169 Hong Kong doları olarak bildirildi; hisse senedi fiyatı sadece altı ayda% 116,88 artarak 2017'de bir oldu. Konut stoklarının "kara atı". Birkaç yıldan daha kısa bir sürede, böylesine iyi bir performansın elde edilmesinin ardında, ana şirketi Gemdale Group'un desteğinden ayrılamaz.
(Yukarıdaki resim Gemdale Property'nin geçtiğimiz yılki hisse senedi fiyat eğilimini göstermektedir. Kaynak: Hong Kong Borsası)
Son yıllarda Gemdale Commercial Property, sektördeki "karanlık at" haline geldi.Farkı, A-hisse pazarındaki ana şirket olan Gemdale Group'un Çin'deki ilk on gayrimenkul satışından sessizce çekilmesi. Bu muazzam zıtlığın ortaya çıkışının ardında, "barbarların" eklenmesinden ayrılamaz.
Gemdale şirketi "barbarlara" karşı bir üs kampı olarak kuruldu
Büyük emlak şirketleri arasında Gemdale Group, sigorta şirketleri tarafından kontrol edilen tek şirkettir. 2017'nin ilk yarısında, sigorta şirketleri toplu olarak Gemdale Group'un hisselerinin yaklaşık% 50'sine sahipti (Fuder Life Insurance% 29,94 ve Anbang Group% 20,49) , Ve 2018'in üçüncü çeyreği itibariyle, Gemdale Group'un ilk on hissedarı "hepsi bir arada" sigorta şirketleridir. Sigorta fonlarının varlığı şirketin temettü oranını artırabilse de, işletme yatırım yönetimi kararlarında yönetim ile sigorta fonları arasında bir oyun olması kaçınılmazdır. Gemdale Group Lingke'nin başkanı tarafından temsil edilen yönetim, kurumsal yatırım kararları konusunda sigorta şirketleriyle sık sık anlaşmazlıklar yaşadı ve sonunda başarısızlıkla sonuçlandı. Örneğin, ilk proje ortak yatırımı endüstride bir patlama haline geldiğinde, Gemdale Group çekirdek çalışan projesi ortak yatırım teklifini uygulamaya çalıştı. Bununla birlikte, Fude Life Insurance ve Anbang Group'un güçlü muhalefeti altında, plana karşı oy veren hisse sayısı 2.245 milyar hisseye ulaşarak% 86.44'e tekabül etti ve sonunda mahsur kaldı.
(Yukarıdaki resim, 30 Eylül 2018 itibariyle Gemdale Corporation'ın ilk on hissedarının hissedarlık durumunu göstermektedir)
Bununla birlikte, Gemdale Group'un sigortalı sermaye tarafından büyük ölçüde kontrol edildiği durumdan farklı olarak, Gemdale Commercial Property'nin yatırım karar verme gücü, Gemdale Group'un kıdemli yöneticilerinin (Bay Huang Juncan ve Bay Ling Ke) elindedir. Önceki raporlara göre, Gemdale Commercial Properties, 2013 yılından bu yana yönetime 1,1 milyardan fazla opsiyon vermiş olup, aralarında Ling Ke ve Huang Juncan'ın da bulunduğu dört yönetici direktör, 550 milyon hisseye sahiptir ve% 60'tan fazlasını oluşturmaktadır. Tüm haklar kullanılırsa, yönetim holdingleri% 10'u aşacaktır. Büyük ölçekli seçeneklere ek olarak, Gemdale Group yönetimi yıllar boyunca sürekli olarak birçok yüksek kaliteli varlığı Gemdale Commercial Properties'e varlık enjeksiyonu yoluyla enjekte etti ve yönetim kurulunda bir koltuk işgal etmeyen yabancı yatırım Hualian Libao'yu tanıtarak yardımcı oldu. Ticari emlak şirketlerinin gelişimi, yönetimin çıkarlarına büyük ölçüde bağlıdır. Bu şekilde Gemdale Commercial Property, Gemdale Group yönetiminin "barbarlara" direnmesi için bir üs haline geldi.
Sermaye piyasası kâr amaçlıdır ve genellikle performansa odaklanır ve işletmelerin gelişiminde mahkeme savaşı nı önemsemez. Performans iyi olduğunda hisse senedi fiyatı da yükselecek, eğer performans biraz zayıfsa, hisse senedi fiyatında genellikle bir "çığ" tetikleyecektir. Gemdale Property'nin hisse fiyatı performansı bir istisna değildir Ocak ayının satış performansının açıklanması beklentilerin altında kaldığından ve sözleşmeli satışlar bu yıl 6 Şubat'ta yaklaşık% 44.6 düştüğü için Gemdale Property'nin hisse fiyatı düşmeye başladı. 14 Kasım kapanışı itibarıyla 0,760 Hong Kong dolarından kapandı ve hisse senedi fiyatı bu aralıkta% 34,43 düştü. Bunlar arasında Gemdale Commercial Property'nin tek aylık kontrat satışlarının geçen yılın aynı dönemine göre art arda dört yıl (Temmuz, Ağustos, Eylül ve Ekim) arttığını ancak hisse senedi fiyatının zayıflamaya devam ettiğini belirtmekte fayda var. Şu soru da geldi: Gemdale Commercial Properties'in gelişimini engelleyen potansiyel risk faktörleri nelerdir?
Düzenleyici politikalar baskı yapmaya devam ediyor ve hayatta kalmak için büyük bir baskı var
Bu yılın ilk yarısında, ülke çapında emlak piyasası düzenleme ve kontrol politikaları 192 kez yayınlandı ve her gün ortalama bir ilgili politika yayınlandı. Özellikle, bu yıl güçlendirilen yeni sundurma reformu politikası, doğrudan ikinci ve üçüncü kademe geliştiricileri (Gemdale Commercial Properties dahil) hedefliyor. Bu politika değişikliğinin odak noktası, para kazanma yeniden yerleşim oranını ayarlamaktır, ancak ne stok projesi ne de bu yılki 5,8 milyon kulübe reformunun hedefi ayarlanmamıştır. Fon kaynaklarındaki değişikliklerin dikkate alınmaması durumunda, politikanın yıl boyunca gecekondu reformu ile ilgili yatırıma doğrudan etkisi sınırlı olacak, ancak ikinci ve üçüncü kademe şehirlerdeki yatırımcıların konut fiyatı beklentilerini daha fazla etkileyerek konut şirketlerinin satış hacmini dolaylı olarak etkileyebilir.
Sürekli politikaların baskısı ve finansman ortamının sıkılaştırılması altında, emlak piyasası da son derece belirsizdir. Sektörün lideri olarak Vanke, "hayatta kalma" hedefini dile getiriyor. Tüm gayrimenkul sektörünün ciddi bir sınavla karşı karşıya olduğu düşünülebilir.
Dış çevre tüm sektörün gelişme beklentilerini etkilese de, aslında şirketin kendi sorunları göz ardı edilemez.
Performans mükemmel bir şekilde sunulurken, satışlar düşüyor
Şu anda Gemdale Commercial Properties, Gemdale Group altında kapsamlı gayrimenkul geliştirme, işletme ve yönetim için uzmanlaşmış bir şirkettir. İşletmeye göre, iki ana iş segmentine ayrılabilir: mülk geliştirme, mülk yatırımı ve yönetim.
30 Haziran 2018'de sona eren altı aylık dönemde, Gemdale Commercial Properties'in işletme geliri 1,727 milyar RMB (aşağıdaki aynı birim), bir önceki yıla göre% 39,87 artış ve ana şirketin hissedarlarına atfedilebilen net kar, yıllık% 40,77 artışla 599 milyon RMB oldu. Bu yılın ilk yarısında, bölüm işinin mikrofinans işinin konsolidasyonu nedeniyle, bu yılın ana işinin önceki yıllara göre daha fazla mikrofinans işi olduğunu belirtmek gerekir.
Her şeyden önce, mülk geliştirme segmenti, Gemdale Commercial Property'nin temel "hematopoietik" modülüdür. 2018'in ilk yarısında, gelir 1.326.9 milyar yuan olup, toplam işletme gelirinin% 76.84'ünü oluşturmuştur. Gelir oranı, temel olarak mikrofinans segmentinin konsolidasyonu nedeniyle önceki yıllara göre daha düşüktü Gayrimenkul geliştirme segmentinin performansındaki büyüme, raporlama dönemi boyunca gayrimenkul satışlarının brüt kârındaki artışa ve ortak girişimler tarafından muhasebeleştirilen satış gelirindeki artışa bağlanabilir.
İkinci olarak, Gemdale Property'nin ikinci en büyük ticari gayrimenkul yatırımı ve yönetimi olarak, 2018'in ilk yarısındaki gelir 218,3 milyon yuan oldu ve toplam işletme gelirinin% 12,64'ünü oluşturdu. Gelirdeki yıllık artış, 2017'nin ikinci yarısındaki yeni kuruluşundan kaynaklanıyordu. Bunun nedeni, iştiraklerinden gelen kira ve mülk yönetim ücreti gelirlerindeki artış. Son olarak, mikro kredi segmenti, Gemdale Property tarafından son yıllarda başlatılan bir başka ticari büyüme noktasıdır. 2018'in ilk yarısında, işletme geliri 181,6 milyon yuan idi ve toplam işletme gelirinin% 10,52'sini oluşturuyordu. Küçük kredilerden elde edilen gelirdeki istikrarlı artış, temel olarak kredi tutarlarının sürekli genişlemesinden kaynaklanmış ve bu da kredi alacaklarından elde edilen faiz gelirlerinde artışa yol açmıştır.
Ana işletme geliri açısından, Gemdale Commercial Properties'in 2018'deki üç ana işletmesinin performansı mükemmeldi. Ancak yılın ilk yarısındaki satış miktarına ve satış alanına bakarsanız, mükemmel performansın arkasında hala bazı kusurlar var. 2018'in ilk yarısı itibarıyla, Gemdale Commercial Properties'in satış miktarı bir önceki yıla göre% 29 düşüşle 15,97 milyar yuan; satış alanı ise yıllık% 38 düşüşle 736.500 metrekare oldu.Ticari gayrimenkul alanındaki Gemdale Commercial Properties için satış ve satış alanı performansı gelecekteki gelirler için dikkate alındı İtici güç. İtici güç yoksa, gelecekteki performans da bir dereceye kadar etkilenecektir.
Baskı altında fon sıkıntısı, aktif-pasif oranı geçen yıla göre arttı
Gemdale Commercial Property'nin ana finansal göstergelerine (aşağıdaki tablo) hem gelir hem de net kar büyümesi altında bakıldığında, Gemdale Commercial Property'nin 2018'in ilk yarısında brüt kar marjının 2017 sonundaki brüt karla karşılaştırıldığında nispeten önemli olduğunu bulmak zor değil. Faiz oranları 4 puan arttı. Brüt kardaki artış, Gemdale Property'nin devir hızı ve brüt kârdaki artışın etkisinden ayrılamaz.
Kurumsal gelişimin net işletme nakit akışından, nakit akışı aynı döneme göre negatif bir büyüme göstermiştir ve fon çıkışı o kadar hızlıdır ki, 2018'in ilk yarısında Gemdale Ticari Emlak'tan ayrılamaz, toplam 941.000 metrekare planlanan inşaat alanı ile 8 yeni proje eklenir. , Toplam satın alma fiyatı 9.572 milyar yuan ve ortalama öz sermaye maliyeti 10.200 yuan / metrekare. Yatırım projelerinin yaktığı paraya ek olarak arsa ve ticari mülk edinimi de yumuşak geçmedi. 2018 yılı Haziran sonu itibarıyla birikmiş arazi rezervi bir önceki yıla göre% 11 artışla 13,42 milyon metrekareye ulaştı ve yerleşim 20 ilin üzerinde oldu. Şehir enerji seviyesi dağılımı açısından, birinci kademe şehirler (Shenzhen, Pekin, Şangay, Guangzhou) arazi rezervlerinin yaklaşık% 21,3'ünü oluşturmaktadır.
Yatırım projeleri ve arazi edinimi, işletmelerin uzun vadeli gelişimi için doğal olarak hayal gücü sağlar, ancak yüksek getiri koşulları altında düşük nakit akışı, Gemdale'in kısa vadeli borç ödeme gücü ve esnekliği için nispeten büyük bir testtir ve riskler artar.
Ayrıca, Gemdale Commercial Property'nin cari dönemdeki aktif-pasif oranı aynı döneme göre daha yüksektir Yılın ilk yarısındaki banka ve diğer kredilerin toplam tutarı 1.986 milyar yuan'dır. Şirketin net borç oranı 2017 sonundan 17 puan artışla% 40 olarak gerçekleşti. Sektörde net vites oranı görece düşük bir seviyede olmasına rağmen, aynı dönemde önemli bir artış görerek kısa vadeli kurumsal nakit akışı üzerinde baskı oluşturdu. Bu bağlamda, ikincil piyasadaki yatırımcıların Gemdale Corporation'ın kısa vadeli borç ödeme gücünden endişe duymaları, böylece piyasadaki riskten ve kenarda hisse senedi satma olasılığından kaçındıkları göz ardı edilmemiştir.
Finansal göstergelerin analizinin Gemdale Commercial Properties'in kısa vadeli nakit akış baskısını tam olarak açıklayamadığını düşünüyorsanız, yazar bunu Gemdale Commercial Properties'in son işletme faaliyetleri aracılığıyla tekrar onaylayacaktır.
Eşitliği gerçekleştirin ve stratejik yatırımcıları tanıtın
12 Temmuz'da Gemdale Commercial Property, tamamına sahip olduğu yan kuruluşlarının (Xingzhi, Shenzhen Weixin, Rongwei ve Nanjing Qingfeng)% 74'ünü 831 milyon yuan fiyatla Amerika Birleşik Devletleri dahil olmak üzere satacağını duyurdu. Fan, Shanghai Red Star, Xuzhou Vanke ve Zhiyin dahil olmak üzere birçok şirket. Satıştan sonra Gemdale Property'nin proje şirketindeki hisseleri% 100'den% 26'ya düşürülecek ve gelecekte konsolide edilmeyecektir.
Duyuruya göre proje, toplam 163.400 metrekarelik bir alanı kaplayan üç ev, bir ticari arazi ve bir eğitim arazisi içeren Zhuzhuang, Üçüncü Çevre Yolu, Xuzhou'nun batı tarafında yer alıyor. Önceki bilgilere göre, bu arsa Gemdale Commercial Property tarafından bu yıl 20 Mart'ta 1.088 milyar yuan fiyatla satın alındı. % 74 oranında hesaplanırsa, özsermayenin bu kısmının satışı yalnızca 20 milyon yuan'den fazla kazandı. Duyuru ayrıca, bu yıl 30 Haziran itibariyle, projenin denetlenmemiş net varlık değerinin yaklaşık 880 milyon yuan olduğunu ve elde tutma süresi boyunca net zararın 5.45 milyar yuan olduğunu belirtti.Satıştan sonraki karın 24 milyon yuan olduğu ve ilave 830 milyon yuan getirileceği tahmin ediliyor. Nakit akımı. Aynı zamanda, öz sermaye seyreltmesinin gelecekte grubun toplam yatırım ve yükümlülüklerini azaltacağını ve projeden beklenen nakit akışının finansal durumu daha esnek hale getireceğini söyledi.
Arazi parsellerinin satış koşullarının görece ağır olduğu ve emlak işletmeleri için yatırılan fon miktarının büyük olduğu belirtilmelidir. Önceki raporlara göre, arsa üzerine 8,1 dönümlük bir alanı kaplayan bir anaokulu inşa edilmeli ve ücretsiz olarak devlete devredilecektir. 50.000 metrekareden az olmayan kendine ait ticari alana sahip bir işletme inşa edilmeli ve satış için bölünemez. Parselde büyük alışveriş merkezleri inşa edilmeli ve işletilmelidir Merkez, ticari konutların geliştirilmesinin bitirilmesi gerekiyor konut vb. Bu bağlamda, Gemdale Commercial Property'nin, Gemdale'in nakit akışı üzerindeki mevcut baskıyı dolaylı olarak yansıtan projenin geliştirilmesinde paylaşmak üzere stratejik yatırımcılar getirdiğini bulmak zor değil.
Sonuç:
Olumsuz çevre koşullarında Gemdale Corporation için bu kadar iyi bir performans elde etmek kolay değildir. Ancak, sektördeki finansman kanallarının sıkılaşması, dalgalı politikalar ve piyasa ortamı karşısında Gemdale Commercial Properties'in kısa vadeli nakit akışı nispeten ciddi bir baskı altında. Sonuçta, yalnızca bir şirketin ticari faaliyetlerindeki nakit akışının normal çalışmasını sağlayarak, endüstrinin gelişiminde belirsiz olayların ortaya çıkmasıyla baş edebiliriz. Bu nedenle, gayrimenkul işletmelerinin performansında belirli kusurlar olduğu sürece, ikincil piyasa hisse senedi fiyatındaki düşüşün ana "itici gücünü" tetikleyecektir.
Yazar: Shen Hong daha az
Editör: Li Lulu
