En zengin adam Wang Jianlin, R & F'yi mi çekti? Bu yıl 200 milyar borç donduruldu
Eski gayrimenkul "South China Five Tigers" olarak, R&F Properties'in ihtişamı artık orada değil. İstatistiklere göre, Çinli emlak şirketlerinin yıllık satış değeri sıralamasında, R&F Properties düşmeye devam ediyor ve ilk 20'nin dışına çıktı. 2018'de R&F Properties'in başlangıcı sorunsuz değildi.
Yazar | Xiong Ying
Düzenle | Liu Wu
"Bu yıl (2018) satış performansının 130 milyar yuan olması garanti edilmektedir." R&F Properties'in 2017 performans brifingi toplantısında, R&F Properties Yönetim Kurulu Başkanı Li Silian gelecek yıl güven doluydu.
R&F Properties'in 2018'in başlangıcı sorunsuz geçmedi. 29 Mayıs'ta, R&F Properties'in 6 milyar yuan kurumsal tahvil projesinin statüsü "askıya alındı" olarak değiştirildi. Bundan önce şirket, büyük piyasa dalgalanmaları nedeniyle tahvil ihracını art arda iki kez iptal etmişti.
Köpek Yılı finansmanı kötü bir başlangıç yaptı
Centaline Gayrimenkul tarafından hazırlanan bir raporda, her yıl banka kredilerinin en gevşek, miktarın en zengin olduğu dönemlerin yılın başında olduğuna dikkat çekildi. Bu sonuç, finansman ortamının sıkılaştığı 2018'deki gayrimenkul sektörü için açıkça geçerli değil.
Bu yıl borç ihracının askıya alınması yeni bir şey değil. Şehirdeki eksik istatistiklere göre (ID: haber arayan), 2018'den beri Country Garden, Longfor, Tahoe Group, Xincheng Holdings ve Fantasia gibi listelenen emlak şirketlerinin tahvil ihracı sık sık engelleniyor ve "finansman zorlukları" gayrimenkul sektöründe sık sık kullanılan bir kelime haline geldi.
R&F Properties, "en çok etkilenen alanlardan" biridir.
9 Şubat'ta, R&F Properties, son piyasa dalgalanması nedeniyle, şirketin 1 milyar yuan orta vadeli tahvil ihraçını iptal ettiğini; 23 Mayıs'ta, R & F'nin eski draması yeniden başlatıldı ve 1 milyar yuan ultra kısa vadeli ihraç planı iptal edildi. Yeniden düzenleme zamanı.
Pandora'nın kutusu açıldığında, kolayca kapanmayacaktır.
29 Mayıs'ta R&F Properties'in 6 milyar kurumsal tahvil projesi askıya alındı
19 Mayıs'ta, Şangay Borsasından alınan bilgiler, R&F Properties'in 6 milyar yuan kurumsal tahvil projesinin "borsanın görüşlerine yanıt verdiğini" gösterdi. 10 gün sonra, bu projenin durumu "askıya alındı" olarak değiştirildi.
R&F Properties tarafından bu kez ihraç edilen şirket tahvillerine Guangzhou R&F Properties Co., Ltd. 2018'de Konut Kiralama için Özel Kurumsal Tahvil İhracı denir. Bundan önce, R&F Properties yönetmenin kiraladığı alana girdiğini kamuoyuna açıklamadı.
Üst düzey bir vakıf yöneticisi bir keresinde medyaya, gayrimenkul şirketlerinin, daha önce konut kiralama işi olup olmadıklarına veya daha sonra gerçekten uzun vadeli apartman işi geliştirmek isteyip istemediklerine bakılmaksızın, diğer kanalların engellenmesi altında, hepsinin "konut kiralamaya" başvurduklarını söyledi. Tahvil çıkarmak. Bu, borsalar gibi düzenleyici otoritelerin dikkatini çekmiş olabilir ve gelecekte bu tür ürünlerin ihracı konusunda daha temkinli olacaktır.
30 Mayıs'ta, şehir topluluğu (ID: haber arayan) R&F Properties'e bir röportaj taslağı göndererek tahvil ihracının sık sık askıya alınmasının nedenlerini sordu. "R&F Mülklerinin ilgili kişileri daha sonra şehre (ID: haber arayan) tahvil ihraçlarının askıya alınması konusunda yorum yapmayacaklarını ve özel duyurunun geçerli olacağını söyledi."
Shenzhen Emlak Araştırma Merkezi'nde kıdemli bir araştırmacı olan Li Yujia, şehir topluluğuna (ID: haber arayan) şunları söyledi: "Kurumsal borç ihracının askıya alınmasının, finansman maliyetlerinin düzeyini de içerebilecek birçok nedeni vardır ve ayrıca toplanan fonların kullanım yönünü de değiştirebilir."
Ayrıca Mayıs ayı başlarında Çin Menkul Kıymetler Düzenleme Komisyonu resmi web sitesinde yayınlanan son halka arz kuyruğu bilgilerine göre, Wanda Commercial ve R&F Properties gibi gayrimenkul şirketlerinin sıralaması geriledi. Bazı analistler, bunun aynı zamanda düzenleyicilerin emlak şirketlerinin halka arzını sıkılaştırdığının sinyalini verdiğine inanıyor. Emlak şirketlerinin listeleme yoluyla fon toplama yolu giderek daha zor hale geldi.
İddialı satış planı
2017'de, R&F Properties'in toplam finansman maliyeti yalnızca% 5,12 idi. Şirket, geçen yıl iyi bir zamanda nispeten büyük ve ucuz şirket tahvilleri ihraç ettiğini söyledi. 2018'de tahvil ihracı engellendi ve A hisseli halka arz beklentileri tahmin edilemezdi.Şirketin gurur duyduğu düşük maliyetli finansmanına devam etmek daha zor olabilir.
Bununla birlikte, finansmanın elverişsiz başlamasının tam tersi, R&F Properties'in 2018 için büyük planı.
19 Mart'ta, Central, Hong Kong'daki Four Seasons Hotel'de düzenlenen R&F Properties 2017 performans brifinginde, R&F Properties Yönetim Kurulu Başkanı Li Silian, "Bu yılki satış performansının 130 milyar RMB olacağı garanti edilecek" sözünü verdi.
Mali rapor, R&F Properties'in 2017'de 81,86 milyar yuan satış elde ettiğini gösteriyor. Diğer bir deyişle, şirket 2018'de 130 milyar yuan garantili satış hedefine ulaşmak istiyorsa,% 60'a yakın büyümesi gerekiyor.
Bu planı gerçekleştirmek için Ar-Ge Gayrimenkulleri kendi katilini buldu ve 2018 boyunca 61 yeni proje başlatmayı planlıyor. Bu verinin 2017'de sadece 26 olduğunu belirtmekte fayda var. Satışa çıkan orijinal projelere ek olarak, 2018 yılında R&F Properties'in 154 satış projesi bulunmakta olup, 6,5 milyon metrekare satılabilir alan teslim edilmesi planlanmaktadır.
Satış hedefinin beklenen tamamlanma ilerlemesiyle ilgili olarak, R&F Properties, yılın ilk yarısında% 40 ve yılın ikinci yarısında% 60 satış muhasebesi ile "dört-altı açık" tutumunu sürdürüyor. R & F Properties, bunun temel olarak şirketin lansman çalışmalarının üçüncü çeyrekte yoğunlaşmasından kaynaklandığını belirtti.
Mayıs 2018 sonu itibariyle, R&F Properties, temelde beklenen ilerlemeye paralel olan 130 milyar yuan garanti hedefinin% 33.43'ü olan 43.46 milyar yuan satışını tamamladı.
Bununla birlikte, göz ardı edilemeyecek olan şey, emlak piyasası düzenleme politikasının hala caydırıcılığı sürdürmesidir. 1 Mayıs civarında, Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı, Xi'an, Chengdu ve Haikou'nun da aralarında bulunduğu 12 şehirle röportaj yaptı ve konut fiyatlarını istikrara kavuşturmak için etkili önlemler istedi.
Ar-Ge Özellikleri endişeli görünmüyor.
Yıllık toplantıda, R&F Properties "160 milyar yuan'ı geçme" performans beklentisini ortaya koydu
"Ayrıca 150 milyar ila 160 milyar yuan dahili satış hedefi belirledik." 20 Mart'ta, Li Silian'ın 130 milyar yuan garanti hedefini belirlemesinden bir gün sonra, R&F Properties başkan yardımcısı Chen Zhihao, satış hedefini kamuoyuna açıkladı. .
Chen Zhihao, harika bir 2017'den sonra 2018'in patlayıcı bir yıl olacağına inanıyor. R&F Properties zaten daha da genişleme gücüne sahip. Ek olarak, R&F Properties, 2020'de 300 milyar yuan satış hedefine ulaşmak için cesur bir vizyona sahip.
Oteller para kazanamaz
R&F'in 2018'de patlak verip vermeyeceği hala bilinmiyor. Ancak R&F, 2017'de harika bir deneyim yaşadı. R & F, Wanda'dan 70'den fazla otel varlığını satın almak için aniden pazara girdikten sonra, "dünyanın en büyük lüks otel sahibi" oldu.
Temmuz 2017'de Wang Jianlin, Sun Hongbin ve Li Silian Pekin'de stratejik bir işbirliği anlaşması imzaladı
Bu başlık, Ar-Ge'nin 2017 yıllık raporunda defalarca bahsedilmiştir. R&F duyuruda, 2017 yılındaki en önemli performans değerlendirmesinin, Dalian Wanda Commercial Real Estate Co., Ltd.'nin otel varlıklarının net defter değerine önemli bir indirimle satın alınması olduğunu belirtti.
R&F Properties'e göre bu çok iyi bir anlaşma. R&F Properties, 2017 yıllık raporunda "her otel için ödenen basit ortalama fiyatın, Grubun otel başına 430 milyon RMB olan mevcut maliyetinden çok daha düşük olan yaklaşık 255 milyon RMB olduğunu" belirtti.
2018'deki Ulusal İki Oturum sırasında, Çin Halk Siyasi Danışma Konferansı Ulusal Komitesi üyesi ve R&F Properties'in Eş Başkanı ve Başkanı Zhang Li, Wanda bu işlemden çok fazla kar elde etti ve her iki taraf da bir kazan-kazan durumu. Piyasanın, Ar-Ge'nin satın alma fiyatını "lahana fiyatı" olarak görmesi şaşırtıcı değil.
Bu satın alma, R&F tarafından "otel geliştirme stratejisini sağlamlaştırmada önemli bir adım" olarak konumlandırılıyor. Şu anda, yukarıda bahsedilen Wanda otellerinin çoğunun adlarının önüne "R&F" adı verilmiştir ve "R&F Wanda ** Hotel" olarak yeniden adlandırılmıştır.
Ancak, R&F gerçekten pazarlığı aldı mı? Wang Jianlin bir keresinde medyaya "Satılması gerekenleri sattı ve saklanması gerekenleri sakla" dedi. Sun Hongbin ayrıca, "(Wanda) otel varlıklarını istemiyorum" dedi.
Nitekim, R&F Properties tarafından satın alınan Wanda otel varlıkları şu anda kârlı değil. Wanda Commercial, 2015 yılı faaliyet raporunu Hong Kong hisseleri listeden çıkarılmadan önce açıklamış olup, bu yıl sonu itibarıyla şirketin 63 şehirde toplam 21.961 odası ile 72 oteli bulunmaktadır. Otel işletmeciliği iş segmentinden elde edilen gelir 4.963 milyar RMB ve faiz öncesi ve vergi kaybı 602 milyon RMB idi.
Zhongfang Business School'da araştırmacı olan Deng Mingzheng başka bir yorumda bulundu: Şehre (ID: haber arayan) şöyle dedi: "Kültür turizmi başlı başına bir gelişme trendi ve oteller iyi bir varlık birikimi. Otelcilik işi kısa vadede kar etmek kolay olmasa da, İpotek, düşük bir fiyattan satın aldıktan hemen sonra nakde çevrilebilir, bu nedenle bu satış uygundur. "
R&F Properties'in orijinal otel işi de iç karartıcıydı. Kamuya açık bilgiler, 2012'den 2017'ye kadar, Ar-Ge'nin otel işletmesinin arka arkaya 6 yıl boyunca zarar gördüğünü gösteriyor. 2017'de otel geliri 2 milyarı aştı ve zarar her zaman yaklaşık 200 milyon yuan oldu.
Wanda Hotel'in varlık paketini devralmak, açıkça R&F Properties'in güvenini artırdı. R&F Properties, 2018'de otel işi geliri hedefini 2017'de 3,5 kat artırarak 7 milyar yuan olarak belirledi.
Yüksek borç dalgalanma etkilerine neden olur
Li Silian performans brifinginde, Wanda Hotel varlıklarının tamamlanan net nakit akışının 2018'de 800 milyon yuan'a ulaşmasının beklendiğini söyledi.
Nakit akışına bakıyor ama dış dünya R&F Properties'in artan borcuna bakıyor. Wanda Hotels'in varlık paketini devralmak, R & F Properties'in borcunu "bir sonraki seviyeye" taşımak.
Wanda Hotel varlıklarının satın alınmasından önce, R&F Propertiesin yükümlülükleri zaten devam eden bir artış eğilimi göstermişti.
Veriler, 2014'ten 2016'ya kadar Ar-Ge Mülklerinin yükümlülüklerinin 119,6 milyar yuan, 134,5 milyar yuan ve 179,5 milyar yuan olduğunu gösteriyor. 2017 yılında, 233,2 milyar yuan borç ve% 170 net borç oranıyla 200 milyar sınırını aştı.
Bir yılda, borç 50 milyar yuan'dan fazla arttı Bu değişiklik, R&F Properties'in agresif arazi satın alma stratejisinden ayrılamaz.
Yıllık rapor, 2017'de R&F Properties'in 53 şehirde 81 arazi satın almak için 58,4 milyar yuan harcadığını gösteriyor. Arazi satın almak için harcanan miktar temelde borç artışıyla aynı zamana denk geldi.
Bundan etkilenen şirketin 2017 yılındaki toplam borçları da yıllık% 18 artarak 142,24 milyar yuan'a ulaştı. Bunların arasında, kısa vadeli krediler 28.414 milyar yuan idi.
% 170 net borç oranıyla ilgili olarak, R&F daha önce, "Bunu bu seviyede kontrol etmeyi planlıyoruz, ancak yıllık kâr artışı ile borç oranı düşecek" cevabını vermişti.
Bununla birlikte, R&F değişiklik yapmadan önce, yüksek borç bir dizi dalgalanma etkisi getirdi. Aracı kurumlar karamsar hissetmeye başladılar. Örneğin, Mart 2017'de BOC International, R&F Properties'in derecelendirmesini "satmaya" ayarladı; aynı yılın Mayıs ayında Shenwan Hongyuan, R&F Mülklerinde "Düşük Ağırlık" notunu korudu.
R&F Properties, Wanda Hotel varlık paketini devraldıktan sonra bu durum daha karmaşık hale geldi. 20 Temmuz'da Shenwan Hongyuan, R&F Properties için "Azalt" derecelendirmesini koruduğunu yineledi ve büyük ölçekli satın almanın "(R&F) bilançosunu daha da kötüleştirebileceğini" ve "endişelerimizi artırabileceğini" söyledi.
Ardından kredi derecelendirme kuruluşu Fitch, R&F Properties'i BB olarak konumlandıracağını ve negatif izleme listesine koyacağını açıkladı. Fitch, Wanda Commercial Hotel varlıklarının satın alınmasından sonra, R&F Properties'in genel borç seviyesinin artmasının beklendiğini ve otel varlıklarının R&F Properties'in kazançlarını faiz, vergiler, amortisman ve amortisman öncesi biraz sürükleyeceğini söyledi.
R&F Properties'in indirilmesinin sona ermediğini belirtmekte fayda var. 23 Mart 2018'de Fitch, R&F Properties'in notunu olumsuz bir görünümle BB'den BB-'ye düşürdü.
Eski gayrimenkul "South China Five Tigers" olarak, R&F Properties'in ihtişamı artık orada değil. Vinç verileri, Çinli emlak şirketlerinin yıllık satış değeri sıralamasında, R&F Properties'in düşmeye devam ettiğini ve ilk 20'nin dışına çıktığını gösteriyor.
Kuşkusuz, R&F Properties'in "gücünü" kanıtlamak için acilen güzel bir dönüşle mücadele etmesi gerekiyor. Ancak, gayrimenkul kontrol politikaları sıkılaştığından ve finansman ortamı iyimser olmadığından, geçici olarak kâra katkıda bulunamayan yağ şişesi otel varlıkları ile R&F Properties'in nasıl yukarı çıkacağı henüz bilinmemektedir.
