2019 Ticari Gayrimenkul Yatırım Rehberi: Ülke çapında 663 şehir arasından nasıl seçim yapılır?
W
Inshang
Giriş
Uzun vadede, demografik yapıdaki değişiklikler esas olarak pazarın yönünü ve yönünü belirleyecektir.
Kaynak | Ticari ve Emlak (ID: commercialproperty)
Yazar | Owl Institute
Kentleşme orta ve geç aşamalara girdi ve ticari gayrimenkulün barbarca büyümesi için fırsatlar gittikçe azaldı. Risklerden kaçınmak için geliştiriciler, birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki geliştirme fırsatlarına giderek daha fazla dikkat ediyor.
Birinci ve ikinci kademe şehirlerin yükselişi, üçüncü, dördüncü ve beşinci ve altıncı kademe şehirlerde ticari gelişimin azalmasına yol açmaz. Kaynak temelli küçük ve orta ölçekli şehirlerin nüfusu büyük bir miktar kaybetmeye devam etse de, ticari gayrimenkulün kademeli olarak gelişmesi için fırsatlar sonunda küçülecektir.Ancak, kentsel yığılmaların yığılma etkisine dayanarak, Yangtze Nehri Deltası ve Pearl Nehri Deltası'ndaki küçük ve orta ölçekli şehirler giderek daha parlak hale geliyor ve politikaların rehberliği altında büyüyor. Pazarın nüfusu ve tüketim gücü giderek dikkat çekti ve ticari gayrimenkul hızlı bir gelişim dönemine girdi.
"Ev fiyatları yeşil soğan gibidir", Jack Manın öngörüsü bir zamanlar halk tarafından bir şaka olarak değerlendirilmişti, ancak Kuzeydoğu Çindeki dördüncü ve beşinci sınıf şehirlerde son zamanlarda konut fiyatlarının düşmesiyle bu şaka gerçeğe dönüşecek gibi görünüyor.
Şubat 2019'da Heilongjiang Şehri, Hegang Şehrindeki konut fiyatları aniden düştü, Ocak ayında metrekare başına ortalama 2353 yuan'dan metrekare başına 989 yuan'a,% 57,9'luk bir düşüş ve en düşük konut fiyatı 16.000'e bile ulaşabilirdi.
Hegang, Heilongjiang Eyaletindeki en büyük dört kömür kentinden biriydi.Geliştirmek için enerji kaynaklarına bağımlı olan Kuzeydoğu Çin'deki diğer şehirler gibi, Hegang'ın da yükselen endüstrilerden hiçbir desteği yok ve orijinal kömür madenciliği endüstrisi şimdiden geriledi. Tek bir endüstri ve az sayıda iş fırsatı, büyük bir insan çıkışına yol açtı ve konut fiyatları buna bağlı olarak düştü.
Konut amaçlı gayrimenkullerin gelişimi kısa vadede politikalara, orta vadede araziye ve uzun vadede nüfusa bağlıdır Hegang'da konut fiyatlarının düşmesi nüfusun nihai sebebidir.
Owl Institute inanıyor: Politika düzenlemesinin önemli olmadığı ticari gayrimenkul için, tüketime kısa vadeli bakış, araziye orta vadeli bakış ve nüfusa uzun vadeli bakış, ancak nüfus hala belirleyici faktördür.
01
Durgunlukta fırsat Nüfus borsasının tüketim yükseltmesinin yeniden inşası
Kaynaklardan doğan tipik bir kaynak temelli şehir olarak, Hegang'ın konut fiyatlarındaki düşüş, kaynakların tükenmesi nedeniyle Hegang'ın azalan ikileminin yalnızca bir yansımasıdır. Ve Hegang, kaynakları tükenmiş diğer birçok küçülen şehrin sadece bir mikro kozmosu. Ön istatistiklere göre, Ülkede kaynakları tükenen toplam 69 küçülen şehir var.
Kaynakların tükenmesinin ardında bu şehirlere kalan İşgücü kaybı ve nüfus yapısındaki değişiklikler .
Çin nüfusunun hisse senedi çağına girmesi bağlamında, yaşlanma sorunu giderek ön plana çıktı. İstatistikler, 2030'a kadar Çin'in yaşlı nüfusunun 350 milyona ulaşacak Ve tek bir endüstriye sahip, kaynakları tükenmiş bir şehirde, Genç ve orta yaşlı nüfusun kaybı, yaşlı nüfusun oranını daha da artırıyor.
Kentleşmenin gelişmesi için her zaman izlenecek izler vardır Daha gelişmiş Japonya'da, "yaşlanan nüfus" olgusu daha ciddidir, özellikle 2006'dan sonra, Japonya'nın toplam nüfusu içindeki yaşlıların oranı hızla artmıştır. Şu anda Japonya'da 65 yaş üstü yaşlılar ülkenin% 25'ini oluşturuyor. 30 yıl içinde Tokyo ve başkentler dışındaki tüm alanların "boş şehirler" haline gelmesi bekleniyor.
Owl Institute inanıyor: Kaynakların tükenmesi her zaman iş fırsatlarının tamamen ortadan kalkması anlamına gelmez.Ticari stok tüketiminin talep modelini yeniden düzenlemek ve mevcut nüfusun tüketim yükseltmeleri için fırsatları keşfetmek, gerileyen şehirlerin gelecekteki ana yönü olacaktır.
İş ve insanlar arasındaki temel bağlantıya bağlı olarak, demografik yapıdaki değişiklikler ticari pazardaki değişiklikler üzerinde önemli bir etkiye sahiptir ve bölge sakinlerinin tüketim alışkanlıkları ve tüketim yapısı da değişecektir.
Japonya'da nüfusun yaşlanması bir dizi Yaşlı müşterileri hedef alan yaşlı bakımı topluluğu alışveriş merkezlerinin ortaya çıkışı Aeon Kasai mağazası gibi.Proje yaşlıları hedefliyor ve ultra hafif bakkal alışveriş arabaları, merdivenlerden yukarı çıkabilen elektrikli tekerlekli sandalyeler, beslenme açısından dengeli sıvı gıda, bir kişi için taze malzemeler gibi özel satış ürünleri;
Proje aynı zamanda yaşlılar için bir günlük bir "aktivite planı" oluşturdu: Sabahları yaşlılar alışveriş merkezinde egzersiz yapıp daha sonra rahat ve sağlıklı bir kahvaltının tadını çıkarırken, kültür merkezi ve spor merkezi yaşlıların keyifli bir sabah geçirmesine olanak tanıyor. Öğleden sonra kitap okuma alanında veya müzik sınıfında vakit geçirmek için de iyi bir seçimdir.Özel yaşam sahnesi yaşlıların yaşamını ve tüketimini taşır.
İnsan merkezli işler için, Nüfusun yaşlanmasının neden olduğu demografik yapıdaki sert değişiklikler, iş yapısının yeniden şekillenmesini ve insanların geçim kaynaklarına dayalı iş modelinin yeniden yapılandırılmasını tetiklemiştir.
Çin'in küçük ve orta ölçekli daralan şehirlerinde, aileler ve genç müşteriler için geleneksel olarak konumlandırılan alışveriş merkezleri, zaten kendi içlerinde var olan müşteri gruplarının desteğinden yoksundur.Yaşlıların sayısındaki hızlı artışla, yaşlı alışveriş merkezlerinin müşteri tabanı daha sağlam hale gelmiştir.
Bir müşteri kaynağı ile, iş için başka bir destek noktası olarak, tüketim gücü de özellikle önemlidir. Geleneksel bilgeliğe göre, insanlar genellikle Çin'deki yaşlıların para harcama konusunda muhafazakar ve muhafazakar olduğunu düşünüyor.
Ancak bu geleneksel kavram, yeni bir pazar araştırması raporuyla altüst ediliyor. Rapor, 2020'de Çin'in yaşlı tüketiminin 4.3 trilyon yuan'ı aşacak , 2030 13 trilyon yuan'ı aşacak Ve bu rakam 2010'da sadece 1,4 trilyon yuan idi. Açıkçası, Çin'deki yaşlılar, para harcamaya daha istekli tüketiciler haline geliyor ve yaşlılar için tüketici pazarı, bir sonraki mavi tüketim okyanusu olacak.
Küçük ve orta ölçekli daralan şehirlere ve harcama güçlerine daha uygun olan yaşlı müşteriler, yeni iş modellerinin ortaya çıkması için sağlam bir temel oluşturmuş, ardından iş modellerinin yeniden yapılandırılması kaçınılmazdır.
Şehirlerin özelliklerine ve gelir düzeylerine dayanarak, yaşlanan sosyal toplulukların gelişimini keşfetmek, Çin'in küçülen küçük ve orta ölçekli şehirlerinde ticari gayrimenkuller için zorunlu bir ders haline gelecektir.
Kayıp olan yerde büyüme olmalıdır.
Bu 69 küçülen şehrin düşüşünden farklı olarak, diğer küçük kasabalar yeni nüfus kümeleri haline gelmek için endüstriyel avantajlarına güveniyorlar.
Resim kaynağı: China Daily
Owl Institute inanıyor: Küçük ve orta ölçekli şehirler için kalkınma fırsatlarını seçerken, ticari gayrimenkul şirketleri ilk 100 ekonomik bölgeye, özellikle Yangtze Nehri Deltası bölgesindeki kalkınma fırsatlarına, ardından büyük kentsel yığınları çevreleyen ilk 100 ilçedeki ilk 30 şehirdeki şehirlere odaklanır.
Geçen yıl yayımlanan 2018'de Çin'in ilçe ekonomisindeki ilk 100 ilçesinde ilk 10 il arasında yer alan Jiangsu Eyaleti, 6 sandalyeye sahipti ve ilk 4 sırayı aldı. Jiangsu, Zhejiang ve Shandong eyaletleri sırasıyla 25, 22 ve 19 sandalyeye sahipti. Heilongjiang, Jilin, Shanxi, Gansu, Qinghai, Ningxia ve Yunnan gibi eyaletlerdeki ilçelerin hepsi ilk 100'ü kaçırdı.
Ekonomik temele ve bol kaynaklara dayanarak, güneyde ve doğuda kentleşmeye giden yol açıkça daha sorunsuz gidiyor. Toplam nüfusun artması ve tüketim gelir düzeyinin artmasıyla bu küçük şehirlerde tüketimin ana taşıyıcıları olan ticari projeler de çiçek açmaya başladı.
Kunshan, Jiangyin, Yiwu ve Yixing gibi bazı ilçe düzeyindeki şehirlerde, toplam proje sayısı ve yapım aşamasında planlanan projelerin kişi başına düşen ticari alanı, birinci kademe şehirlerin göstergelerini yakaladı. Wanda, AEON, SM, Golden Eagle, Shenzhen International Investment Corporation, Yintai, Chongbang, AVIC Jiufang, Baolong, China Resources, Yaohan, Poly, Shimao, Capital, Kaisa, Grönland, Kıyı Şehri gibi birçok ticari gayrimenkul avcısı Equal ilk 100 ilçeyi konuşlandırmaya başladı.
Bir yandan küçülen küçük şehirlerde ticari gayrimenkulün acilen dönüştürülmesi ve resesyonda yeniden şekillenmesi gerekirken, diğer yandan güney ve doğudaki dördüncü ve beşinci kademe şehirlerdeki gelişmiş şehirlerde ticari gayrimenkuller hızlı bir gelişme dönemine girmiştir. Aynı zamanda, çeşitli şehirlerdeki nüfus yoğunluğu, gelir seviyesi, tüketim alışkanlıkları ve tüketim göçündeki farklılıklar nedeniyle, ticari gayrimenkul geliştirmenin de kör genişleme ve çoğalmadan kaçınması gerekiyor.
02
Çekirdek şehirler ve çekirdek şehir kümeleri Metropol alan etkisi altında nüfus artış piyasasını aramak
Daralan küçük ve orta ölçekli şehirlerin nüfusu, endüstriyel desteğin kaybedilmesi nedeniyle dışarı aktı, peki kayıp nüfus nereye gitti?
Kentleşmenin gelişmesi bize, metropollerin arazi ve kaynaklar açısından daha ekonomik, daha enerjik ve verimli olması ve gençlere hayaller getirebilmesi nedeniyle nüfus çekmeye devam ettiklerini söylüyor. Yani ne tür bir ekonomi olursa olsun, küçük şehirlerin nüfusu büyük şehirlere akmaya devam edecek, bu en temel yasa ve eğilim.
Owl Institute inanıyor: Önümüzdeki 30 yıl içinde ticari gayrimenkul için en büyük fırsat kentsel yığılmalarda yatıyor. Dijitalleşme ve küreselleşme çağında, kentsel yığılmaların yükselişi, Çin'in yeni ekonomik endüstrisinin gelişimi ile eşzamanlı olacak ve yeni ekonomik gelişmenin yüksekliği, kentsel yığılmaların gelecekteki gelişiminin de doruk noktası olmalıdır.
Ve bir metropolün kentleşmesi belli bir aşamaya geldiğinde ve toplanan insan sayısı şehrin kapasitesini aştığında, o zaman çekirdek metropolün önderlik ettiği bu metropol çemberinde çekirdek şehir, gelişmek için gelişmiş ulaşım ağını ve bilgi ağını kullanacaktır. Çevreleyen şehirlerin ekonomisi, siyaseti ve kültürü, ana şehirlerden kaynakların yayılmasını üstlenmekle yakından bağlantılıdır. Bu zamanda, kentsel yığılmalar oluşur.
Kentleşme gelişimi yasası ve gerçekler, Çin'in küçük ve orta ölçekli küçülen şehirleri ile dördüncü ve beşinci katman şehirlerinin kayıp nüfusunun birinci ve ikinci kademe şehirlere ve bunların kentsel kümelenmelerine akmaya devam ettiğini kanıtlıyor.
Küçülen küçük şehirler düşüşe geçerken, kentsel yığılmalar zafere doğru gidiyor. Sonra, İnsana dayanan ticari gayrimenkul için, kentsel yığılmaların transferi ve yerleşimi kaçınılmaz hale geldi.
Şu anda Çin'de 28 şehir kümesi ,onların arasında Pekin-Tianjin-Hebei, Yangtze Nehri Deltası, Guangdong-Hong Kong-Makao Kentsel yığılmalar, Çin'deki üç çekirdek kentsel yığılmadır ve toplam ulusal ekonominin% 40'ını oluşturur.Ekonomik kalkınma beklentileri apaçık ortadadır.
Ayrıca birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki alışveriş merkezleri doyuyor, rekabet kızışıyor ve maliyetler yükselmeye devam ediyor. Çekirdek şehir kümelerindeki üçüncü ve dördüncü kademe şehirler, birçok ticari gayrimenkul geliştiricisi için yeni bir pazar mavi okyanus haline geldi.
Eksik istatistiklere göre, 2017'den beri New Town Holdings, Red Star Commercial ve Wanda gibi ticari gayrimenkul geliştiricilerinin tümü, çekirdek şehir kümesindeki üçüncü ve dördüncü kademe şehirlere yerleşti.
Resim kaynağı: CBRE
Öyleyse, Çin ekonomisine hâkim olan üç büyük kentsel yığılma için, ticari gayrimenkul düzeni yoğun bir şekilde nasıl geliştirmeli?
Her şeyden önce, ekonomik seviyeden başlayarak, Guangdong-Hong Kong-Makao kentsel yığılmaları ülkenin kara alanının yalnızca% 0,6'sını ve kalıcı nüfusun% 5'ini oluşturarak ülkenin toplam ekonomik çıktısının% 8,4'ünü oluşturuyor. Daha da önemlisi, Guangdong, Hong Kong ve Makao'nun kişi başına düşen GSYİH'sinin Yangtze Nehri Deltasının% 11'ini ve Pekin, Tianjin ve Hebei'nin 1,6 katından fazla olmasıdır. Aynı zamanda, Guangdong, Hong Kong ve Makao en yüksek kentleşme oranına sahiptir, bu da bölgesel ekonominin gelişiminin daha dengeli olduğu anlamına gelir.
Dahası, Pekin-Tianjin-Hebei bölgesinde ve Yangtze Nehri Deltası'nda devlet sermayesinin hakim olduğu ekonomik geçmişle karşılaştırıldığında, Guangdong, Hong Kong ve Makao'nun arka planı aslında özel işletmelerdir ve canlılıkları ve verimlilikleri doğal olarak daha yüksektir. Bu nedenle, diğer iki kentsel yığılma ile karşılaştırıldığında, Guangdong, Hong Kong ve Makao'nun ekonomik altyapısı ve mevcut durumu daha fazla avantaja sahip ve gayrimenkul yatırımı için beklentiler daha da büyük.
İkincisi, doğrudan ticari gayrimenkulle ilgili endüstriler açısından, üç büyük kentsel yığılmada endüstrilerin dağılımı farklıdır.
2016 yılında, Yangtze Nehri Deltası, Pekin-Tianjin-Hebei ve Guangdong-Hong Kong-Makao Büyük Körfez Bölgesi'ndeki ikincil endüstriler sırasıyla% 43,2,% 36,6 ve% 32,6'dır.
Yangtze Nehri Deltası'nda üretimin önde gelen endüstri olduğu çok sayıda şehrin varlığı nedeniyle, ikincil endüstrisinin oranı Pekin-Tianjin-Hebei ve Guangdong, Hong Kong ve Makao'dakinden önemli ölçüde daha yüksektir. İkincil sanayi, çok sayıda sanayi parkı ve sanayi arazisini kuluçkaya yatırmıştır.
Son yıllarda Yangtze Nehri Deltası'nda Nanjing'in üst düzey ekipman üretim endüstrisi, Suzhou'nun elektronik endüstrisi ve Hefei'nin modern teşhir endüstrisi gibi çok sayıda gelişmiş imalat endüstrisi ortaya çıktı. Aynı zamanda, Hangzhou ve finansal hizmet endüstrisinin çekirdek olarak Şangay ile temsil ettiği İnternet ekonomisinin yükselişi, üçüncül endüstri oranının her yıl artmasına neden oldu ve ofis binaları ve teknoloji parkları pazarı kademeli olarak genişledi.
Pekin-Tianjin-Hebei bölgesi her zaman ağır kimya endüstrisine odaklanmıştır ve aynı zamanda, Pekin-Tianjin bölgesinin kalkınma durumu ve endüstriyel yapısı ile Hebei'nin diğer kısımları arasında, ikincil ve üçüncül sanayilerin oranını orta konumda yapan büyük bir boşluk vardır.
Pekin'in başkentin işlevini vurgulama ve ekonomik kalkınma merkezini dışarı taşıma planı, belirli bir süre içinde Pekin-Tianjin-Hebei kentsel yığılmasının gelişimini yavaşlatacaktır. Ayrıca, bölgesel kentsel yığılmaların genel kentleşme seviyesi görece düşüktür, bu nedenle ticari emlak piyasası Pekin dışındaki diğer bölgelerde baskı altında olmaya devam etmektedir.
Guangdong-Hong Kong-Makao bölgesi, önde gelen üçüncül endüstrilerin özelliklerini açıkça göstermektedir, çünkü esas olarak Guangdong-Hong Kong-Makao Büyük Körfez Bölgesi çok sayıda İnternet şirketi, teknolojik yenilik şirketi ve finansal şirketi yoğunlaştırmıştır.
Guangdong-Hong Kong-Macao Greater Bay Area planının ortaya çıkmasıyla, Guangdong, Hong Kong ve Makao arasındaki siyasi engeller ve farklılıklar ortadan kalkacak ve bir sonraki adımda Guangdong, Hong Kong ve Makao, finansal hizmetler ve hizmet ticaretini geliştirmek için Hong Kong'a odaklanacak.
Genel olarak, üç büyük kentsel yığılmada ticari gayrimenkulün gelişme potansiyeli: Guangdong, Hong Kong ve Makao> Yangtze Nehri Deltası> Beijing-Tianjin-Hebei;
Yatırım amaçlı gayrimenkul türleri açısından, entegrasyon sürecinin yavaş olduğu Pekin-Tianjin-Hebei bölgesinde, Pekin-Tianjin ve Hebei'deki ofis pazarı, de-izasyon baskısıyla yüzleşmeye devam edecek.Aynı zamanda, Pekin-Tianjin-Hebei'deki ağır kimya endüstrisinin endüstriyel desteği ve Pekin'in imalat ve lojistik üslerinin taşınması Pekin'in çevreleyen alanları ve Pekin-Tianjin-Hebei'nin diğer bölgeleri, bilim ve teknoloji parkları, lojistik üsler ve endüstriyel mülkler ve arsaların yatırımı ve geliştirilmesi için daha uygun olacaktır.
Yangtze Nehri Deltası entegrasyon sürecini sürdürecek ve yükselen trendin ikincil büyüme kutbu oluşturuldu. Yani, Şangay metropol bölgesindeki "1 + 7" yedi büyük şehrin ticari pazarları yararlanmaya devam edecek, sanayi parkları ve sanayi alanları istikrarlı bir şekilde gelişmeye devam edecek ve teknoloji parkları Ofis binaları ve alışveriş merkezleri hızlı bir gelişim dönemine girecek. Ek olarak, bu alandaki çok noktalı düzen daha fazla geliştirme potansiyeline sahip olacaktır.
Guangdong, Hong Kong ve Makao'da finansal hizmet endüstrisinin yükselişi daha fazla MİA oluşumunu teşvik edecek.Ayrıca altyapı iyileştirme ve ortak şehirleşme beklentisi altında Foshan, Dongguan, Huizhou, Zhongshan ve Guangdong-Hong Kong-Makao Büyük Körfez Bölgesi'ndeki diğer şehirler arasındaki bağlantının önemli ölçüde artması bekleniyor. Nüfus ve sanayinin tanıtımı, ticari emlak piyasasına ve diğer alanlara doğrudan fayda sağlayacaktır.
03
Stok mülkiyeti ve artan nüfus Kıt fırsatlar altında uzun vadeli düşünme
Nüfusun sürekli tanıtılmasıyla birlikte kentsel ekonominin gelişimi sürekli teşvik edilmiş, üstyapı olarak ekonomiden elde edilen politikalar da ekonomiyi etkileyecektir. Pekin, Şangay, Guangzhou ve Shenzhen, bu üç kentsel yığılmanın çekirdek şehirleri olarak, kentsel planlamalarının sürekli netliğiyle, ulusal irade ve pazar gücünün iç içe geçmesiyle, şehrin görünümü buna göre yeniden şekilleniyor.
Hemen ardından ticari gayrimenkul de yeni kalkınma fırsatlarının habercisi olacaktır. Üçüncü ve dördüncü kademe şehirlere taşınan birçok ticari gayrimenkul geliştiricisi dikkatlerini yeniden kazanmaya başladı. CapitaLand ve diğerleri gibi bir dizi geliştirici, çekirdek şehirlerdeki ticari gayrimenkulün yeniden şekillendirilmesini başlatarak cepheye yeniden odaklanmaya başladı.
Owl Institute inanıyor: Geliştirilebilir arazi kıtlığının artmasıyla, birinci sınıf şehirler stok çağına giriyor. Ekonomik yapının ve endüstriyel enerji seviyesinin yenilenmesi, kaçınılmaz olarak kentsel işlevlerin iyileştirilmesine ve yeniden yapılandırılmasına yol açacaktır. Bu sadece uzun vadeli düşünmeyi sürdüren yerli ve yabancı sermayeler arasındaki rekabetin odağı değil, aynı zamanda dijital çağda küresel ticari gayrimenkul iş modellerinin inovasyonu için bir test alanıdır.
Pekin - ekonomik renklerden sıyrılan ulusal başkent
23 Mart 2019'da, Pekin Belediye Planlama ve Arazi Kaynakları Yönetimi Komisyonu, "İnşaat Projelerinin Yararlı Yapısının Olumlu ve Olumsuz Listesi" hakkında bir duyuru yayınladı. "Pekin Şehri Master Planı (2016-2035)" nin uygulanması olarak, bu bildirim Pekin'in gelecekteki bölgesel yapısı, işlevleri ve gelişimi üzerinde derin bir etkiye sahip olacaktır.
1. Başkentin işlevsel çekirdek bölgesi (Merkezi İdari Bölge)
Başkentin işlevsel çekirdek alanı, esas olarak, ulusal siyasi merkez, kültür merkezi ve uluslararası değişim merkezi olarak işlevsel olarak konumlandırılan Dongcheng Bölgesi ve Xicheng Bölgesi'ni ifade eder.
Olumlu liste:
-
Sanayi, depolama, toptan satış pazarları vb. İçin kullanılan arazinin merkez parti, hükümet ve askeri lider kurumların ofis ve destek binalarına ayarlanmasını teşvik edin;
-
Tarihi binaların müzeler gibi kamusal kültürel tesislere uyumunu teşvik edin;
-
Sanayi, depolama, toptan satış pazarları ve diğer arazi kullanımının okul öncesi eğitim ve yaşlı bakım tesislerine uyarlanmasının teşvik edilmesi;
-
Yerleşim alanlarındaki bitişik arazilerin toplum kolaylık hizmetleri, sebze pazarları ve yerel sakinlere hizmet veren diğer konut kamu hizmeti tesisleri sağlamak için ayarlanmasını teşvik edin.
Negatif liste:
-
Çeşitli arazi türlerinin büyük ölçekli ticari projelerle sınırlandırılması,
-
Çeşitli arazi türlerinin iş ofisi projeleriyle sınırlandırılması,
-
Çeşitli arazi türlerinin kapsamlı sağlık kurumlarıyla sınırlandırılması,
-
Uzmanlık eğitimi ve yüksek öğrenim için çeşitli arazi türlerinin düzenlenmesini kısıtlayın,
-
Çeşitli arazi türlerinin ticari konut konutları ile sınırlandırılması,
-
Çeşitli arazi türlerinin ayarlanmasını depolama ve lojistik tesislerle sınırlayın.
4 teşvik ve 6 kısıtlama ile başkentin çekirdek alanı, gelecekte merkez parti, hükümet ve askeri kurumların çalışacağı ve ailelerinin yaşayacağı alan, ülkenin önemli diplomatik faaliyetleri ve önemli törenleri olarak konumlanıyor. Eşzamanlı, Bu, sınırlı alanlarda büyük ölçekli ticaretin rahatlayacağı ve merkezi idari alandaki ticari kaynakların daha kıt hale geleceği anlamına gelir.
2. Pekin Merkez Şehri
Merkezi kentsel alan esas olarak, Zhongguancun Bilim Parkı, Olimpik Merkez Bölgesi, Pekin Merkezi İş Bölgesi gibi önemli ekonomik kalkınma alanlarını kapsayan Chaoyang, Haidian, Shijingshan, Fengtai'yi içerir ve başkentin işlevlerini üstlenerek tüm ülkeye ve dünyaya bakan bir ekonomi ve yaşam hizmeti merkezi olarak konumlandırılmıştır. .
Olumlu liste:
-
Emeklilik tesisleri, okul öncesi eğitim, teknolojik yenilik, sebze pazarları ve uygun hizmet evleri için çeşitli arazi türlerinin ayarlanmasını teşvik edin;
-
Üçüncü çevre yolu dışındaki ticari ve perakende binaları, ticari ofisleri, otelleri ve konukevlerini spor ve fitness, tiyatrolar, tiyatrolar, kütüphaneler, müzeler ve kiralık apartmanlar gibi kamusal kültürel tesislere uyarlanmaya teşvik edin.
Negatif liste:
-
Çeşitli arazi türlerinin büyük ticari projeler, büyük ticari ofis projeleri, bölgesel lojistik üsleri ve toptan satış pazarlarıyla sınırlandırılması;
-
Üçüncü Çevre Yolu içindeki arazi kullanımının depolama lojistiğine ayarlanmasını kısıtlayın;
-
Dördüncü Çevre Yolu'ndaki tüm arazi türlerinin ayarlamasını ticari konutlarla sınırlandırın;
-
Beşinci Çevre Yolu'ndaki arazinin kapsamlı tıbbi kurumlar, orta mesleki eğitim, yüksek öğretim, ulusal kayıt için eğitim kurumları ve kültürel gruplarla sınırlandırılması.
Pekin merkezini ekonomik kalkınma ve yaşamı destekleyen bir hizmet işlevi alanı haline getiren 2 teşvik ve 4 kısıtlama. Eşzamanlı, Bu, Pekin'deki Beşinci Çevre Yolu içinde yeni büyük ölçekli hastaneler, üniversiteler ve konut ticari evleri olmayacağı ve gelecekte Beşinci Çevre Yolu dışına daha fazla tıbbi ve eğitimsel kaynak aktarılacağı anlamına geliyor.
3. Kentsel alt merkezler ve ekolojik koruma alanları
Pekin Şehri Alt-merkezinin planlama kapsamı, Tongzhou Yeni Şehrinin orijinal planlama ve inşaat alanıdır. Kapsamlı bir kentsel kapsamlı işlev oluşturmak için idari ofis, iş hizmetleri ve kültür turizmini önde gelen işlevler olarak konumlandırma.
Olumlu liste:
-
Eğitim tesislerinin, yaşlı tesislerinin, tıbbi tesislerin, kamusal kültür tesislerinin ve diğer projelerin inşasını teşvik edin;
-
Bölgesel arazi kullanımını, bilimsel ve teknolojik yenilik evlerine, yüksek teknolojili ve stratejik gelişmekte olan endüstri evlerine veya otellere ve diğer turist kabul evlerine ve ayrıca tarım bilimi ve teknoloji evlerine göre ayarlanacak şekilde kendi konumuna göre teşvik edin.
Negatif liste:
-
Genel imalat, lojistik ve toptan satış pazarlarının inşasını kısıtlayın.
Pekin'in alt merkezi, Pekin'in yüksek teknolojili ve stratejik gelişmekte olan endüstriler inşa etme çabaları için bir toplanma alanı olacak.Ayrıca, Pekin'in şehrin merkez bölgesindeki endüstrileri ve nüfusu tahliye etmesi için önemli bir alan olacak ve Pekin'in gelecekteki ekonomisinin merkezi olacak.
Ekolojik Koruma Geliştirme Bölgesi: Pekin'in ekolojik bariyerini ve su kaynağı koruma alanını konumlandıran Mentougou, Pinggu, Huairou, Miyun, Yanqing, Changping ve Fangshan vb. Dağlık alanları da dahil olmak üzere Pekin'in sürdürülebilir kalkınmasını sağlamak için kilit bir alandır.
Gelecekte Pekin'in kentsel yapısı, sermaye dışı temel fonksiyonel endüstrilerin gelişimini kaynağından kısıtlayacaktır. Ticari gayrimenkul için bu, Beşinci Çevre Yolu'nun tamamen stok çağına gireceği anlamına geliyor. Büyük ölçekli ticari projeler ve ticari ofis binaları, Beşinci Çevre Yolu'nun dışında yoğunlaşacak. Beşinci Çevre Yolu ve Altıncı Çevre Yolu, en yoğun nüfuslu ve yoğun nüfuslu Pekin olacak. Gelişim için canlılığı olan bir alan. Pekin'in çevresi imalat, lojistik üsler ve toptan satış pazarlarının transferini taşıyacak ve sanayi parkları ve diğer sanayi arazileri hızlı gelişmeyi başlatacak.
Şangay-1 + 7, Şangay metropol bölgesinin ana hatlarını çiziyor
Bu kez, "Şangay Şehri Master Planı (2017-2035)" 'de devlet, "Şanghay'ın metropol alanında merkezi bir şehir olarak rolüne tam anlamıyla yer vermek ve Şanghay ile çalışmak için 90 dakikalık bir işe gidip gelmeyi teşvik etmek için ulaşım ağına güvenmek için. İş bölümü ve kültürel kimlik gibi birbirine sıkı sıkıya bağlı alanlar ve çevredeki alanlar, bir co-city metropol alanı oluşturmak için koordine edildi. "
Öte yandan, Şangay, Jiangsu ve Zhejiang eyaletleriyle birlikte "Şangay Metropolitan Alan Koordinasyon Planlaması" nı serbest bırakmak için hazırlanıyor. Plan başlangıçta Şangay ve Suzhou, Wuxi, Nantong, Jiaxing, Ningbo, Zhoushan, Huzhou, vb. "1 + 7" yi kapsayacak şekilde formüle edildi. Kent.
Bu iki planın tanıtımı şu anlama gelir: Şangay Metropol Bölgesi "resmen doğdu Aynı zamanda, "Planlama" ve Şangay'ın teknolojisindeki, endüstrisindeki ve sermayesindeki 25 milyon nüfus, tam bir giden göç çağını başlatacak.
Şu anda, Şangay Metro Hattı 11 ile Suzhou S1 arasındaki bağlantıyı gerçekleştirdi. Bundan hemen sonra, Hat 7 de Taicang Şehri ile bağlantı kurmaya hazırlanıyor ve Hat 17 batıya, Suzhou, Wujiang Bölgesi'ne kadar uzatılacak. Suzhou ve Şangay arasında bir saatlik metro yolculuğu başlangıçta sağlandı.
Ek olarak, merkezi Şangay olan yüksek hızlı demiryolu ağının kuzeyinde Nantong Qidong, güneyinde Jiaxing ve Ningbo ve batıda Suzhou, Wuxi ve Changzhou bulunmaktadır. "Şangay Bir Saatlik Ekonomik Çember" . Plana göre Şangay, planlanan toplam kilometresi 1.000 kilometreden fazla olan 21 şehirlerarası hat inşa edecek ve büyük bir şehirler arası demiryolu ve yüksek hızlı tren dalgası yolda.
Daha da önemlisi, ülke, Yangtze Nehri Deltası'nın entegre gelişimini teşvik ederken, Pasifik Okyanusu'nun batı kıyısında uluslararası bir metropol olarak Şangay'ın konum avantajını güçlendirmek için Yangtze Nehri Deltası şehir kümesinde üçüncü bir havaalanı seçti.
Şu anda, Şangay'ın genişlemesinin perdesi yavaşça açıldı. Devasa genişleme dokunaçları, komşu 7 şehri birbirine bağlayacak.Gelecekte, Şangay'da daha fazla insan yaşayacak ve iki şehirli bir yaşamın kapılarını çevreleyen alanlarda yaşayacak.
Gelecekte, Şangay'ın kentsel yapısı yığılmadan yayılmaya kayacak, nüfus, kaynak ve sermaye transferini teşvik edecek ve bir Şangay metropol alanı inşa edecek. Yaşayan Twin Cities Living, Şangay çevresinde daha fazla yaşam ve ticaret merkezleri yaratacak ve çevredeki alanların kentleşmesi, ticari emlak piyasasına yeni geliştirme fırsatları da getirecek. Aynı zamanda, Şangay finans merkezinin temel konumu, Şangay'ın ticari emlak piyasasının genişlemesini ve çok sayıda merkezin oluşmasını sağlayacak.Kısa vadede, ofis piyasasındaki büyük hisse senedi, kısa vadede piyasa üzerinde baskı oluşturacaktır.
Shenzhen - Hong Kong merkezli bir dünya metropolü
Guangdong-Hong Kong-Macao Körfez Bölgesi'nin planlanmasında, "Shenzhen, özel bir ekonomik bölge, ulusal bir ekonomik merkez şehir ve ulusal yenilikçi bir şehir olarak öncü bir rol oynayacak, modern ve uluslararası bir şehrin inşasını hızlandıracak ve dünya etkisine sahip yenilikçi ve yaratıcı bir başkent olmaya çalışacaktır."
Bir sonraki adımda Shenzhen, dünyayı birbirine bağlamak için çift liman ve havaalanı inşa etmeye odaklanacak. Havaalanları açısından, Shenzhen Havaalanı, Londra ve Paris gibi 9 uluslararası düzeyde etkili şehir de dahil olmak üzere 15 yeni uluslararası yolcu şehri ekleyerek uluslararası rotalarını genişletmeye devam etti.
Limanlar açısından, Shenzhen liman kaynaklarının entegrasyonunu hızlandıracak, Pearl River Delta limanları ile yakın işbirliğini güçlendirecek, Shenzhen, Hong Kong ve gemiciliğin entegre gelişimini teşvik edecek ve Guangdong-Hong Kong-Makao Greater Bay Bölgesi'nde ortaklaşa bir süper liman kümesi oluşturacağız.
Aynı zamanda Shenzhen, "Kuşak ve Yol" ve Guangdong-Hong Kong-Makao Büyük Körfez Bölgesi'nin inşasının fırsatlarını sıkı bir şekilde kavrayacak, Shenzhen ve Hong Kong'un entegre gelişimini teşvik edecek ve Guangzhou-Shenzhen Bilim ve Teknoloji İnovasyon Koridorunun yapımına liderlik edecektir. Shenzhen-Dongguanhui "3 + 2" bir saatlik ekonomik döngü oluşturun , Shenzhen, Dongguan ve Hui ulaşımının entegrasyonunu teşvik etmek, Shenzhen ve çevresindeki şehirler arasındaki çok yönlü bağlantıyı etkin bir şekilde teşvik etmek ve Linshen bölgesinin mevcut 2-3 kademeli şehir seviyesinden 1-1,5 kademeli şehir seviyesine değiştiğini fark etmek.
Buna ek olarak, "Shenzhen Şehri Master Planı (2035)" nda, Shenzhen'in genel kentsel ölçeği, onu 50 km'lik bir Shenzhen ana metropol bölgesinden dünya çapında bir metropol alanına yükselecek şekilde konumlandırarak yeni bir atılım yaptı. 50 kilometrelik bir yarıçap ile, bölge Hong Kong'u, Huizhou'nun çoğunu ve diğer bölgeleri kapsayabilir ve bölgenin bu kısmı, Gelecekte Shenzhen metropol bölgesinin çekirdeği olacak.
Gelecekte, Shenzhen'in kentsel yapısı da yığılmadan yayılmaya kayacak, ancak Şangay'ın ekonomik transferinin aksine, Shenzhen, Hong Kong'un kaynak yayılımını taşımak için Hong Kong'dan yararlanacak. Shenzhen'in yenilikçi şehrinin planlama konumlandırması ve Hong Kong finans merkezinin gelecekteki kullanımı, bölgesel ofis pazarını ısıtmaya devam edecek. Shenzhen, Dongguan ve Hui'nin "3 + 2" bir saatlik ekonomik çemberi, Linshen bölgesinde kentsel iyileştirmeyi teşvik edecek ve ticari gayrimenkuller kalkınma fırsatlarına öncülük edecek.
Ek olarak, Guangdong, Hong Kong ve Makao'nun politika yönelimi, Shenzhen ve Lingang bölgesindeki toplu işlemleri de bir ısınma dönemine soktu.
Guangzhou - dördüncü en büyük körfez bölgesinin küresel ulaşım merkezi
Guangdong-Hong Kong-Makao Körfez Bölgesi'nin planlanmasında Guangzhou, ulusal bir merkez şehir olarak lider rolüne tam anlamıyla yer verecek ve uluslararası bir iş merkezi, kapsamlı bir ulaşım merkezi ve bir bilim, teknoloji, eğitim ve kültür merkezi olarak işlevlerini kapsamlı bir şekilde geliştirecek.
Guangdong-Hong Kong-Macao Körfez Bölgesi planı, Guangzhou'nun ulusal "Tek Kuşak Tek Yol" inşaatına, Guangdong-Hong Kong-Makao Büyük Körfez Bölgesi'nin kalkınma planına, Pan-Pearl Nehri'nin ekonomik ve sosyal kalkınmasına ve Guangdong, Hong Kong ve Makao'da dünya standartlarında bir kente uymak için ülkedeki üç büyük kapsamlı ulaşım merkezinden biri olduğunu açıkça belirtiyor. Grup inşaatı ve Guangzhou'yu Çin'de önemli bir merkezi şehir haline getirme gerekliliği, 2035 yılında küresel bir ulaşım merkezine inşa edilecek.
Öte yandan, "Guangzhou Şehir Master Planı (2035)" nin uygulamaya konmasıyla, Guangzhounun bir sonraki kalkınma aşaması odak noktası kademeli olarak netleşti. Biri Nansha'yı şehrin bir alt merkezi olarak geliştirmek, diğeri ise Nansha üzerinden Guangdong-Hong Kong-Makao Büyük Körfez Bölgesi ile el sıkışmak.
"Planlama", özellikle "Nansha'yı güçlendirmeyi" öneriyor. İlk kez, tüm Nansha Bölgesi, Guangzhou'nun bir alt merkezi olarak açıkça konumlandırıldı ve tamamen işlevsel bir Binhai Yeni Şehri olarak geliştirilecek. Bu, Nansha Bölgesi'nin gelecekte altyapı, eğitim, sağlık hizmetleri ve ticari tesisler geliştireceği anlamına geliyor. , Endüstriyel gelişme ve diğer yönler büyük ölçüde iyileştirilecek ve sonunda Guangzhou'nun ana kentsel bölgesinden "bağımsız" bir merkezi alan haline gelecektir.
İkincisi, Nansha Shenzhen, Hong Kong ve Makao'ya en yakın konumda olduğu için Guangzhou, Guangdong, Hong Kong ve Makao'yu Nansha üzerinden birbirine bağlayacak. "Plan" açıkça şunu belirtti: Nansha'nın Guangdong-Hong Kong-Makao Büyük Körfez Bölgesi'ndeki temel işlevlerini güçlendirmek, Greater Bay Area'nın ulaşım merkezinin ve Greater Bay Area'nın entegre hizmet işlevi temel alanının geliştirilmesi dahil.
Nansha'nın Greater Bay Area'daki bir ulaşım merkezi olarak işlevlerini güçlendirmek açısından, plan, Greater Bay Area'daki büyük şehir merkezlerine ve büyük ulaşım merkezlerine 30 dakika doğrudan erişim sağlamak için Nansha Merkez İstasyonu'nun planlamasını ve inşasını güçlendirmeyi ve Qingsheng İstasyonu'nun kapsamlı ulaşım hizmeti kapasitesini artırmayı öneriyor. Kapsamlı hizmet işlevleri açısından Nansha, Guangdong-Hong Kong-Makao Büyük Körfez Bölgesi'nin ana ağ geçidi olarak hizmet verecek ve Körfez Bölgesi'nin açılış merkezi işlevini ve kapsamlı hizmet işlevini taşıyacak.
Bir sonraki adımda, Guangzhou'nun ikinci havalimanının inşası ve metro, yüksek hızlı tren, demiryolu ve karayolu ağlarının optimizasyonu ile Guangzhou'nun küresel bir entegre ulaşım merkezi olarak statüsü vurgulanacak ve "Kuşak ve Yol", oteller ve diğer ilgili alanların geliştirme kaynaklarını etkin bir şekilde üstlenecektir. Destekleyici mülkler yoğun bir inşaat sürecine girecek.
Aynı zamanda, Guangzhou'nun kentsel dokusu güneye doğru hareket edecek, Şehrin alt merkezi olan Nansha, Guangzhou ile Guangdong-Hong Kong-Makao Körfez Bölgesi arasındaki bağlantı olacak ve bölgesel ticari emlak piyasası büyük gelişme fırsatlarının habercisi olacak. Aynı zamanda, ana şehir ile Nansha arasındaki bölge ekonomik kalkınma için en umut verici hinterland haline gelecek.
-Sonuç-
Yer, nüfus ve tüketim gücü ticari gayrimenkulün üç ana unsurudur. Kentsel nüfus kaybının azalması ve nüfus yapısının yaşlanması kaçınılmaz olarak ticari gayrimenkullerin yeniden doğuşunu ve yeniden inşasını tetikleyecektir. Görkemli dönemde, güney ve doğudaki küçük şehirlerin gelişimi, kör genişlemeyi önlemek için nüfusun, tüketim gücünün ve yerin çok boyutlu unsurlarını dengelemelidir.
Kentsel yığılmalar ve nüfus akışının olduğu çekirdek şehirler olarak, nüfus yoğunluğu ekonomik kalkınmayı ve endüstriyel yapının uyumunu sağlamıştır. Nüfus-ekonomi-politik alışverişleri karşılıklı olarak faydalıdır ve politikalar ve düzenlemeler ekonomiye geri beslenir. Ticari gayrimenkul için, kısa vadede politika yönelimi kaçınılmaz olarak piyasa yatırımlarını ve dalgalanmaları etkileyecektir. Ancak uzun vadede, demografik yapıdaki değişiklikler temel olarak pazarın yolunu ve yönünü belirleyecektir.
Bu makale izin alınarak çoğaltılmıştır, metin ve resimlerin telif hakları orijinal yazara aittir.
Yeniden basma, gönderme, son dakika haberleri, işbirliğini tartışma
İletişim editörü: winshangxb
" Önerilen Kaynaklar "
Sun Hung Kai, ONE itc'i yeniden kurmak için 140 milyon harcadı: Gucci ve YSL iki büyük lüks pazara giriyor
İnsansız mağazaların ilk partisi neredeyse ölüyor ...
Kritik an
WeChat'in revizyonu nedeniyle, önceki zorlamayı kaçırabilirsiniz
Lütfen orijinal metni okuyun, Öne çıkan okumamıza göz atın
