Gelecekteki emlak piyasasında, yüksek katlı konutlar "turp fiyatı" mı yoksa "elmas fiyatı" mı olacak? Analiz edilecek üç yön
Son iki gün içinde bir arkadaşın mesajı çok ilginçti.
19 yaşındaki 27 katlı yüksek katlı binadan yeni çıkmış, bir yandan asansörün 20 yıl sonra eskimesi ve bakıma girmesinden ve hatta değiştirilmesinin bile sorun olacağından korkuyor. İyi bir mülk yoksa veya topluluktaki sakinler birleşmemişse ve herkes yeni asansörleri değiştirmek için para ödemeye isteksizse, şimdi uzun ve uzun görünen asansörler temelde 20 ila 30 yıl içinde işe yaramaz hale gelecektir.
Bunu çok iyi anlıyorum, asansör değiştirmekten bahsetme. Bir geçiş kontrolü kırılsa ve tüm yeşil kuşak onarılsa bile, aynı bina sakinlerinin görüşleri birleştirilemeyecek, bazıları parayı ödemesi gerektiğini düşünüyor. Bazıları bakım fonunun kullanılması gerektiğini düşünürken, bazıları emlak hizmetlerinin yerinde olmadığını düşünürken, bazıları paranın ödenmesi halinde onarımların biteceğini düşünüyor.
Bu, bugün birçok üst düzey toplulukta tipik bir sorun olabilir ve aynı zamanda bizim kentleşme sürecimizin bir mikro kozmozudur.
Çok sayıda insan şehre akın ettiğinde, farklı kökenler kaçınılmaz olarak farklı yaşam tarzı çatışmaları anlamına gelir, özellikle de neredeyse her an ve her yerde meydana gelen yoğun yüksek arsa oranı topluluklarında ve izleyiciler uzun zamandır şaşırmış durumda. .
Bu çok ilginç bir konuyu gündeme getiriyor. 10 yıl içinde, bu arkadaş gibi bazı "önemsiz şeyler" yüzünden çok katlı konutlardan taşınacak mısınız? Gelecekteki emlak piyasasında, yüksek katlı konutlar "havuç fiyatları" mı yoksa "elmas fiyatları" mı olacak?
Yazar, bunun aşağıdaki üç açıdan incelenmesi gerektiğine inanmaktadır.
İlk olarak demografik değişim.
Nüfus, konut fiyatlarını belirlemede her zaman ilk faktördür ve iki anahtar faktör vardır. Biri nüfus yapısı, diğeri ise nüfus farklılaşmasıdır.
Demografik yapı açısından, üçüncü tur "bebek patlaması" 1981-1991'de gerçekleşti. 2008-2019'da konut fiyatlarının en çok yükseldiği dönem, 1981-1991 doğumlu nüfus için tam da evlilik dönemi oldu.
2013 yılında Çin'in 15-64 yaş arası çalışma çağındaki nüfusu 1.006 milyar ile en yüksek noktaya ulaştı. 2013 yılında kentsel alanlarda 1000 kişiye düşen yeni emlak konut sayısı "düşmeye" başladı.
Diğer bir deyişle, gelecekte işgücü ne kadar küçükse, evin bir "turp fiyatı" haline gelme olasılığı o kadar yüksek olacaktır.
Nüfus farklılaşması açısından, 21. Yüzyıl Ekonomik Araştırma Enstitüsü'ndeki analistler, 661 şehirden 23'ünün son birkaç yıl içinde kentsel nüfusta sürekli bir düşüş yaşadığına dikkat çekti. Toplamın% 73'ünü aşıyor.
Buna bağlı olarak, on yıl önce, Çin'in birinci ve ikinci kademe büyük ve orta ölçekli şehirleri nüfusun yalnızca% 17'sini oluşturuyordu, ancak geçen yılın sonu itibarıyla% 20'yi aştı. Nüfus artışı açısından birinci ve ikinci kademe şehirlerin kalıcı nüfusu son beş yılda arttı. Büyüme oranı% 1,2'nin üzerinde, ülkenin diğer bölgelerindeki büyüme oranı ise% 0,4'ün altında.
Açıkça söylemek gerekirse, büyük şehirler son derece güçlü sifonlama yeteneklerine güveniyor ve gelecekteki evler "elmas fiyatları" haline gelebilirken, küçük ve orta ölçekli şehirler, özellikle de uzak ilçeler kaçınılmaz olarak yokuş aşağı gidecek.
İkincisi, merkez şehirdeki değişiklikler.
Bir şehrin genişlemesine kaçınılmaz olarak şehir merkezindeki değişiklikler eşlik edecek.Bunların arasında metro, ticaret ve okul bölgeleri gibi konut fiyatlarının değerlemesini etkileyen birkaç önemli faktör var.
Ekonomist Ren Zeping Pekin'i örnek aldı. 2009'dan 2018'e kadar, yeni evlerin ortalama fiyatı metrekare başına 14.000 yuan'dan 55.000 yuan'a yükseldi, bu da M2'deki artıştan üç kat daha yüksek ve ulusal ortalama fiyat artışından çok daha yüksek bir artışla 3,9 kat arttı. 1.9 kat.
Merkeze yakın periferik alanlar, elverişli şehir planlaması, endüstriyel gelişme ve nüfus akışı, iyileştirilmiş kamu kaynakları ve ulaşım, daha yüksek konut kalitesi ve ilgili konutlarda görece büyük artışlardan yararlanmaktadır ve bunlar muhtemelen "turptan" "elmas" a değişecektir.
Üçüncüsü, emlak modelindeki değişiklikler.
Emlak modelindeki değişiklikler ne anlama geliyor?
Geçmişte, geliştiriciler hakkında yalnızca iki izlenimimiz vardı: Biri, arazi edinim ve inşaatın hızını artırmak ve her ne pahasına olursa olsun ölçeği genişletmek olan yüksek ciroydu.
Diğeri ise sadece yüksek binalar inşa etmek, kalite bir zorunluluktur ve ödeme en önemli şeydir.
Pek çok kişinin yüksek katlı konutları sevmemesinin nedeni de budur.Son yıllarda evlerin yapım süresi çok hızlı ve yazımızın başında bahsettiğimiz sorunlar var ve nitelikli alıcılar kesinlikle uzak duracaklar.
Tersine, önümüzdeki on yıl içinde emlak modeli kaçınılmaz olarak değişecek.
Changjiang Business Daily'ye göre, 24 Temmuz itibariyle, ülke genelinde toplam 274 gayrimenkul şirketi bu yıl iflas ve tasfiye ilan etti. Geçen yıl iflas eden 458 ile karşılaştırıldığında bu yıl gayrimenkul şirketlerinin iflas hızları önemli ölçüde hızlandı.
İstatistiklere göre, son üç yılda 1.000'den fazla emlak şirketi iflas etti ve bu yıl iflas eden yaklaşık 300 emlak şirketi, çoğunlukla üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki küçük ve orta ölçekli emlak şirketleridir. Kuruluş süresi kısadır, genellikle iki ila üç yıl, beş ila altı yıl ve varlık ölçeği genellikle 500 milyon ila 3 milyar arasındadır.
Bu dönüşümün itici gücüdür, Gayrimenkul modeli yüksek cirolu ve çok katlı konut prangalarından kurtulmazsa, evlerin 10 yıl sonra "turp fiyatları" haline gelmesi imkansız değildir.
İçeriden öğrenenler, gelecekteki yüksek katlı konutların eğilimini tanımlamak için "dört karakter" dedi.
Zhongtai Securities makro analisti Liang Zhonghua, 50'den fazla şehirdeki gayrimenkul satışlarını takip ettiklerine göre üçüncü, dördüncü ve beşinci katman şehirlerin genel olarak keskin bir şekilde düştüğüne dikkat çekti. Crane tarafından yayınlanan 336 kentsel arazi piyasası işlemine göre, çeşitli enerji seviyelerine sahip şehirlerdeki ticari arsa işlemlerinin toplam inşaat alanı% 140'tan fazla düştü.
Liang Zhonghua, bunu tanımlamak için dört kelime kullanır: "Karnaval biter."
Bu "dört karakter" kesinlikle emlak piyasasının gelecekte adapte edeceği yeni normaldir.
Ekonomist Zhong Wei kısa süre önce duygulu bir şekilde şunları söyledi: Son 20 yılın çoğunda Çin emlak piyasasında yükselişe geçen bir adam oldum ve nüfus göçü ve kentleşme çoğu zaman emlak piyasasını kazanılmamış bir zenginlik yeri haline getirdi.
Ancak bu durum, özellikle 2016'nın başından günümüze büyük ölçüde değişiyor. Artık Çin emlak piyasasını "zaman kaybediliyor, fırsat yeniden geliyor" şeklinde tarif etmenin uygun olmayabileceğine dair işaretler var. "Emlak piyasasını pazarlık kozu olarak kullanma dönemi neredeyse bitti."
Bu iki uzmanın görüşlerini kullanarak bugün konumuz için bir sonuç çıkaracağız.
Gelecekte, yüksek katlı konutlardan taşınan daha fazla sayıda sakin olabilir, çünkü konut seviyesi ve talebi de farklılaşacak.
Ve 10 yıl sonra, Pekin, Şanghay, Guangzhou ve hala ulaşılamaz olan diğer yerlerde, üçüncü katın altındaki şehirlerde çok sayıda "turp fiyatı" evler ve "elmas fiyatı" evler olacak. İkisinin bir arada yaşaması, gelecekte bir "gösteri" haline gelecektir. Alışmak.
