Gayrimenkul yönetmeliğinin AB tarafı
Bugün, Kaifeng emlak piyasasının sınırsız olan "günlük gezisinin" arkasındaki hikayeden bahsedelim.
Bu gevşeme saçmalığının süreci aslında çok basit.
15 Mayıs 2017'de ulusal düzenleme bağlamında Kaifeng, tarihteki en güçlü "Bian Dokuz Eşya" olarak bilinen bir satış kısıtlama emri yayınladı.
Bu satış kısıtlama emrine göre, Kaifeng kentsel bölgesinde (Xiangfu Bölgesi hariç) satın alınan yeni inşa edilmiş ticari konutlar, gayrimenkul hakkı sertifikasının alındığı tarihten itibaren üç yıl içinde satışa sınırlandırılacaktır. Satış kısıtlamasına ek olarak fiyat artışı da sınırlandırılmıştır Prensip olarak yılın ilk yarısındaki artış% 5'i, bir yıldaki artış ise% 10'u geçmeyecektir.
İki yıl geçti ve satış kısıtlaması ve fiyat kısıtlaması gerçekten de emlak piyasasını soğutma etkisine ulaştı, ancak olumsuz etkiler zamanla birikti ve yavaş yavaş ortaya çıktı.
Kaifeng emlak piyasasının popülaritesi hakkında en önemli şey, "Zhengzhou ve Bianfeng'in entegrasyonu" politikalarının teşvik edilmesidir. Zhengzhou'dan çok sayıda yatırımcı Kaifeng'e girdi. Prism, Kaifeng'deki yerel bir emlak kaynağından, Kaifeng Yeni Bölgesi'ndeki emlak piyasasında Zhengzhou müşterilerinin Kaifeng ticari evleri satın aldığını söyledi. En yüksek oran% 40 olup, Kaifeng ev fiyatlarının 2018'in ilk yarısında yaklaşık 8.000 yuan / metrekare yüksekliğe ulaşmasına yardımcı oldu.
Bununla birlikte, 2018'in ikinci yarısından itibaren Zhengzhou pazarı da soğuktu.Zhengzhou'dan gelen müşteri sayısı son zamanlarda% 10-15'e düştü ve Kaifeng'deki evler satılmadı.
Burada stok eritme oranı yavaşladı, ancak öte yandan hükümetin arazi satışlarına olan hevesi satış kısıtlama emri nedeniyle soğumadı, ancak yıldan yıla arttı. Centaline Gayrimenkul'ün arazi piyasası verilerine göre 2016'dan Temmuz 2019'a kadar Kaifeng Şehrinde arsa işlem sayısı 212, 184, 287 ve 94 olurken, planlanan inşaat alanı sırasıyla 10.07 milyon, 11.55 milyon ve 16.61 milyona ulaştı. 6.17 milyon metrekare, ortalama prim oranı% 0.83,% 23.13,% 21.84,% 30.14 ve arazi devir ücretleri 4.547 milyar yuan, 7.758 milyar yuan, 16.799 milyar yuan ve 7.045 milyar yuan idi. Sonuç olarak, Kaifeng'deki konut envanteri artıyor ve kimyasal temizleme döngüsü uzamaya devam ediyor.
Yerel yönetim, tasfiye baskısını görmekte başarısız olmuyor. Geçen yıl 28 Ağustos'ta Kaifeng Şehri, konut zorlukları üzerine "Sekiz İhtiyaç ve Sekiz Zorluk" tematik tanıtım toplantısı düzenledi. Toplantıda o gün sağlanan verilere göre, Kaifeng Şehrinin kentsel konut envanteri 2.577.800 metrekare olarak eyalette ikinci sırada yer aldı. Zhengzhou'da 13.98.59 milyon metrekarelik bir alana sahip, ancak konut dekontaminasyon döngüsü 18.68 ay, eyalette ilk sırada yer alıyor ve sarı tedarik hattını geçti.
Zhengzhou da geçen yıl kısa bir stagflasyon dönemi yaşamış olsa da, Henan'daki ilk şehir olarak bir şehir hakimdir.Şehrin yerleşim koşulları serbest bırakıldığında, emlak piyasası envanteri hızla düştü. Bu yılın Mart ayından itibaren, Zhengzhou konut fiyatları bir başka yükselen döngü turuna başladı. Geçen yıl Ağustos ayında Kaifeng'de konut zorlukları tanıtım konferansı düzenlendiğinde, Kaifeng'deki evlerin ortalama işlem fiyatı 6,410 yuan / m2 ve Zhengzhou'da 9,303 yuan / m2 idi. Anjuke'nin istatistiklerine göre, Zhengzhou'daki yeni evlerin cari ortalama fiyatı 13997 yuan / m² iken Kaifeng hala 6776 yuan / m²'dir.
Kaifeng acı çekiyor.
Bu yılın ilk çeyreğinde Kaifengin kentsel konut satış döngüsü hala 13.09 aydır. Yerel konut inşaat departmanının hedefine göre yılın ilk yarısındaki satış döngüsü 6 aya indirilecek, ancak maalesef 6 ay sonra bu hedef hala devam ediyor. Biraz ulaşılamaz.
Buna karşılık, Zhengzhou, Şangay E-House Gayrimenkul Araştırma Enstitüsü tarafından ilk çeyrekte yayınlanan "Çin Yüz Şehir Envanter Raporu" na göre, Zhengzhou zaten 2,6 aylık bir sindirim döngüsü ile son derece kısa envanter sıralamasında yer alıyor. 2,5 aylık kimyasal döngü temelde düzdü.
Bu "bir günlük turun" satış kısıtlamalarını gevşetmesinin nedeni budur.
Açıkçası, "bir günlük gezi" doğru değildir ve "bir gün", medya tarafından teşhir edilen bir günü ifade eder.
17 Temmuz'da, Kaifeng Belediye Konut ve Kent-Kırsal İnşaat Bürosu, gayrimenkul piyasasının düzenlemesini koordine etmek ve piyasa güvenini artırmak için Emlak İşlem Merkezine "Yeni Satın Alınan Ticari Konut İşlemleri ve Kayıt Kısıtlamalarının Kaldırılması için Zaman Sınırlarını Ayarlama Mektubu" yayınladı. Yüz Şehir Ofisi'nin olağan toplantısında, yeni ticari konutların listelenip devredilmesi için işlem süresi sınırının "Gayrimenkul Mülkiyet Belgesi" alındığı tarihten itibaren 3 yıl sonra iptal edilmesine ve iptal edilen konut için işlem yeterlilik dondurma süre sınırının kaldırılmasına karar verildi. "
Medya 19 Temmuz'da bu gevşeme politikasını keşfettikten sonra, bir seyirci kalabalığı çeşitli tartışmalara yol açtı. 20 Temmuz'da kamuoyunun merkezinde yer alan Kaifeng, gevşeme politikasını iptal etme kararıyla bu kısa ömürlü politikayı sona erdirdi.
Oldukça ilginç bir şekilde, Kaifeng Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bürosu bu politikayı iptal etme nedenini verdi, çünkü "yeni satın alınan emtia konutlarının işlemine yönelik zaman sınırını ayarlama ve dosyalama kısıtlamalarını kaldırma" kararı yeterli pazar araştırması ve gösterimi yapmadı. Olası piyasa etkisi, yeterli öngörü ve değerlendirmeden yoksundur. "
İnsanların geçim kaynakları ile ilgili bir düzenleme ve kontrol politikasının getirilmesi yeterli pazar araştırması ve gösterimi yapmadı, inanın ya da inanmayın, yine de inanmıyorum.
Aksine, böyle bir politikanın başlatılmasının daha iyi düşünülmüş olduğuna inanıyorum.
Her şeyden önce, Kaifeng'deki mevcut emlak piyasasına göre, katı bir düzenleme uygun değildir. Ulusal emlak yönetmeliğinin bu yılki ana teması "istikrar", yani emlak piyasasını ne baskılayacak ne de canlandıracak. Kaifeng'deki mevcut gerçek durumla birleştirildiğinde, "piyasa güvenini artırmak" bir yalan değildir.
İkincisi, yerel piyasa koşullarına göre birçok gayrimenkul şirketi fiyatlarını düşürmeye ve satışları artırmaya başlamıştır.Piyasa açısından bakıldığında, satışlar üzerindeki kısıtlamaların gevşetilmesi, olumlu bir etki yaratması için "kısıtlama emri" vermekten daha doğrudur. Country Garden, Evergrande, Jinmao ve Agile gibi emlak şirketlerinin tümü Kaifeng pazarında büyük miktarlarda arazi satın alıyor. Piyasa güveni yetersizliği durumunda, birçok emlak şirketi promosyon için fiyatları düşürdü.Örneğin, bu yıl 25 Mart'ta Kaifeng yerel liderlik mesaj panosunda, Bazı vatandaşlar, Kaifeng Evergrande Kültür Turizmi Şehri'nin 2018'de özel bir oda adına üst düzey dekorasyon için 9.500-10.800 yuan fiyatına dayanarak, fiyatın 7.200-8.700 yuan'dan düştüğünden ve mal sahipleri tarafından çok sayıda büyük ölçekli hak koruma salgını yaşandığından şikayet ettiler.
Merkezi hükümetin arazi fiyatlarını ve konut fiyatlarını istikrara kavuşturma ve konut fiyatlarında büyük dalgalanmaları önleme gereklilikleri uyarınca, emlak piyasası üzerindeki düzenleme ve yasağı uygun şekilde serbestleştirmek, istikrar için konut fiyatlarını eleştirmekten daha etkilidir.
Ayrıca, 2018'in sonundaki Merkezi Ekonomik Çalışma Konferansı, 2019'da gayrimenkulün tonunu belirledi, "konutta spekülasyon yok" ve "uzun vadeli mekanizma". Bu nedenle, "şehre göre politikalar ve sınıflandırılmış rehberlik", merkezi hükümetin mevcut emlak piyasası düzenlemesinin temel notunu oluşturuyor. Kaifeng'deki mevcut piyasa koşullarına göre, emlak piyasasını düzgün bir şekilde gevşetmek şüphesiz en iyi seçimdir ve aynı zamanda "tek şehir, tek politika" ruhuna da uygundur.
Öyleyse neden çözme kararını iptal ettin?
İkiden fazla neden yok: Birincisi, piyasa tepkisinin (özellikle medyanın tepkisinin) çok yoğun olması ve hükümetin bununla başa çıkmaya hazır olmaması, diğeri ise üst düzey departmanların bu kadar yüksek düzeyde ilgi görmesi ve "ani ölüm" emri vermesidir.
Son tahlilde, politikanın yalnızca A tarafını gören ancak olası B tarafını görmeyen, karar verme departmanıdır.
Kaifeng'deki bu "bir günlük tur" politikasının en önemli üç noktasını gözden geçirelim: Bir satış kısıtlama emri vermek - satış kısıtlama emrini kaldırmak - "satış kısıtlama emrini kaldırmak".
Satış kısıtlama emri 2017'de yayınlandığında, Kaifeng, ülkedeki tüm büyük şehirler gibi, artan ev fiyatları yolundaydı.Kısıtlama emrinin A tarafı elbette soğuyordu, ancak B tarafı satışları yavaşlatıyor ve envanteri artırıyordu. Ve şu anda, hükümetin arazi transferinin ölçeğini yavaşlatmadığını, ancak Kaifeng'in envanteri üzerindeki baskıyı daha da artırarak yıldan yıla arttığını görüyoruz. Pazar soğuduktan sonra, sorun yakında ortaya çıkacak. Bu nedenle Evergrande ve diğer şirketler erken aşamada çok şey aldı. Emlak şirketleri promosyonlar için fiyatları düşürdü.
İkinci düğüm, Kaifeng'in artık buna dayanamaması, emlak piyasasının azalması yavaş ve bu yılki sundurma reformu büyük baskı altında, bu piyasayı canlandırma fikrine sahip. Ülkenin dört bir yanındaki insanlar emlak piyasasına bakıyor Şu anda, sadece satış siparişlerinin iptalinin olumlu tarafını görmekle kalmamalı, aynı zamanda piyasa tepkilerine yanıt vermeye de hazırlıklı olmalıyız. Kaifeng'den önce, hem Taiyuan hem de Heze satış kısıtlamalarını kaldırdı, ancak Kaifeng'in dikkatlere dayanamaması veya "üçüncü yengeç" in baskısına dayanamaması üzücü.
Ancak satış kısıtlama emrinin iptali başlangıçta sadece küçük bir haberdi ve "satış siparişinin kısıtlanmasının" iptali (bu garip ifadeden de anlaşılacağı gibi) büyük haber. Üçüncü düğüm, politikanın A tarafı, etkiyi eski haline getirme kararını iptal etmeyi ummaktır, ancak B tarafı genel piyasa toparlanmasıdır. Sonunda, sadece A tarafını kaybetmekle kalmadım, B tarafına bile iyi bir taraf olmadı.
Mencius, "Balık ve ayının pençesi her ikisine birden sahip olamaz" dedi. Düzenleyip kontrol ederken, "iki faydanın ağırlığını ve iki kötülüğün gücünü, hangisi daha azsa, alabiliriz." Yayınlandığında dikkate alınması gereken pek çok husus olabilir. Kaifeng'den alınan ders bize şunu söylüyor: Denetim, piyasa gerçekliğinden bağımsız olarak, yalnızca kişinin kendi çıkarlarını veya uygunluğunu dikkate almamalıdır.
Bazen, daha fazla alan araştırması yapmak, pazarı daha fazla ziyaret etmek, olası durumlar hakkında düşünmek gibi daha "aptalca işler", çeşitli kontrol politikalarının sık sık uygulanması gibi "tembel çalışmalardan" daha pratiktir. Piyasayı düzenleme politikası eninde sonunda piyasa tarafından test edilecektir.
- Referans malzemeleri:
[1] Kaifeng ticari konut binalarının ortalama işlem fiyatı eyaletteki dördüncü sırada Envanter kaldırma döngüsü tedarik için sarı çizgiye dokundu, Dahe.com
[2] Kaifengin satış kısıtlamasını iptal etmesinin ardında: Zhengzhou emlak piyasasındaki düşüşü etkiledi, geliştiriciler satış promosyonunun düşmesiyle suçlandı, prizma
