Trilyonları aşan borçları ve nakit akışını yarıya indiren Greenland Holdings, "üç kırmızı çizgiye" tamamen düştü.
Wen | Jin Wei
Karma reformun ikinci turunu gerçekleştiren Greenland Holdings bir karne attı.
24 Ağustos'ta Greenland Holdings, 2020 ara performans raporunu açıkladı.Yılın ilk yarısında, işletme geliri yıllık% 4,2 artışla 209,8 milyar yuan oldu. Büyüme oranı geçen yılın aynı dönemine göre önemli ölçüde daha yavaştı. Borsaya kayıtlı şirketlerin hissedarlarına atfedilen net kar yıllık artışla 8.02 milyar yuan oldu. % 10,8 düşüş, 4,1 milyar net işletme nakit ve bir önceki yıla göre% 49,2 düşüş.
Greenland Holdings, bu yılın ilk yarısında 133 milyar yuan kontratlı satış gerçekleştirdi ve yıllık bazda yaklaşık% 20,7'lik bir düşüşle 400 milyar hedefin çok ötesinde. Satışların, kârın veya nakit akışının ölçeğinden bağımsız olarak, Greenland Holdings kırmızı ışığa döndü.
31 Ağustos itibarıyla Grönland'ın hisse fiyatı 7.65 yuan idi ve toplam piyasa değeri 93 milyar yuan ile o günü% 2.9 düşüşle kapattı. Ara Raporun yayınlanmasından bu yana, Greenland Holdings yaklaşık 9 milyar buharlaşarak% 7'den fazla düştü.
Grönland için en zor zaman henüz gelmedi.Emlak girişimlerinin denetim yoluyla finanse edilmesi için yeni kurulan üç kırmızı çizgi nedeniyle, tüm yeşil alanlar kırmızı çizgiye adım attı.Gönland'ın finansman kapısı daha da küçülecek ve geriye kalan tek şey umutsuzca ev satmak. Fonlar iade edilir.
İkinci karma reformun performansı hala zayıf
Bu yılın Temmuz ayında, Şangay'daki "devlete ait işletmelerin ağabeyi" olan Greenland Holdings, "ikincil karma reform" stratejik planını başlattı. Kontrolcü hissedar, Şangay Devleti Varlıklar Departmanı, Grönland Holding'in% 17,5'ini satmak istiyor. Yönetim kuruluna kim girecek? Çizmeler henüz inmedi.
Bununla birlikte, Grönland'ın hisse senedi fiyatı perspektifinden, piyasa tepkisi coşkulu değildi.İkinci karma reformun açıklanmasının ardından Grönland'ın hisse senedi fiyatı 9.1 yuan'ı zirveye çıkardı, ancak ardından bir "düşüş" e girdi.
2015 yılında, Grönland'ın ilk karma reformu Ping An, CDH ve diğer stratejik yatırım kurumları tanıtıldığında tanıtıldı.Arka kapı halka açıldığında, Grönland'ın piyasa değeri 300 milyar yuan'ı aşarak gayrimenkul sektöründeki ilk hisse senedi oldu. Ancak, geçtiğimiz birkaç yıl içinde Grönland'ın hisse fiyatı, kote edilmesinin başlangıcındaki 300 milyardan bugün 90 milyara düşerek 200 milyardan fazla buharlaştı.
İkinci karma reformdan önce, Grönland yönetimi bir kez "hisse senedi fiyatını artırmak ve yeniden değerlemek" için güveni serbest bıraktı. Bununla birlikte, çeşitlendirilmiş yeşil alanın performansı biraz durgun.
Şu anda, Grönland Holding ana iş olarak gayrimenkul ve altyapı ile finans, tüketim ve sağlığın koordineli gelişimi ile endüstriyel bir yapı oluşturmuştur. Bu yılın ilk yarısındaki 209,8 milyar işletme gelirinin% 90'ından fazlasını gayrimenkul ve altyapı endüstrileri oluşturdu. Ancak, gayrimenkul ve altyapı arasındaki brüt kar farkı büyüktür.
"Öne çıkan" gayrimenkul işi olarak Grönland, yılın ilk yarısında yaklaşık 96.6 milyar yuan işletme geliri elde etti ve yıllık yaklaşık% 20.7'lik bir düşüşle yaklaşık 133 milyar yuan sözleşmeli satış elde etti.
Grönland, sprint hedefi olarak defalarca 400 milyar belirledi. Greenland Holdings'in başkanı ve başkanı Zhang Yuliang, yılın başında Grönland'ın 2020'deki iç satış hedefinin 2019'da 400 milyar yuan bazında belli bir oranda artırılacağını söyledi. Yılın ikinci yarısı için planla ilgili olarak, Zhang Yuliang, geçtiğimiz günlerde yılın başında hedefin değişmeyeceğinden ve hedefin azalmayacağından emin olduğunu açıkça belirtti.
Ancak yılın ilk yarısında kaydedilen ilerlemeye göre, bu yıl 400 milyar yuan kazanmak hala biraz zor.
2014'ün başlarında, Grönland'ın emlak satışları birinci sırada yer aldı, ancak Country Garden ve Evergrande geride kaldı ve Grönland'ın sıralaması kademeli olarak düştü. Grönland 2018 yılında gayrimenkulün önümüzdeki üç yıl içinde 500 milyar yuan'dan fazla yıllık satış sağlayacağını duyurdu. Ardından, 2019'da Grönland gayrimenkulü yalnızca 388 milyar sözleşmeli satış gerçekleştirerek altıncı sırada yer aldı ve iki yıl üst üste 400 milyar sınırını korudu.
Altyapı brüt karı yüksek değil
Grönland Holdings'in bir diğer ayağı da altyapı endüstrisidir.Yılın ilk yarısında 90.6 milyar yuan işletme geliri elde etti, yıllık% 16 düşüş ve düşüş oranı ilk çeyreğe göre% 10 daraldı.
Ancak,% 25,7'lik gayrimenkul brüt kar marjı ile karşılaştırıldığında, büyük altyapının brüt kar marjı, bir önceki yılın aynı dönemine göre 0,98 puanlık bir artışla yalnızca% 4,8'dir, ancak bunun yeşil alan kârına sınırlı bir katkısı vardır.
Grönlandın son üç yılda kapsamlı brüt kar marjı, benzer emlak şirketlerinden önemli ölçüde daha düşük olan% 14.34,% 15.35 ve% 15.46 idi. Bunun ana nedeni, büyük altyapı sektörünün brüt kar marjının yıllarca% 4 civarında seyretmesidir. Projenin uzun geri ödeme döngüsü ve düşük kar marjı, yeşil alanın kar marjını da doğrudan düşürdü.
Bununla birlikte, Grönland söz konusu olduğunda, büyük altyapı işi, hükümet ve iş dünyası arasındaki kendi iş ilişkisi için önemli bir giriş noktası haline geldi.
Grönland'ın "Hükümetin düşündüğünü yapın ve pazarın ihtiyaçlarını karşılayın" sloganı vardır ve "emlak + altyapı" nın temel iş avantajlarını oynar. Grönland ve hükümet işbirliği projeleri, genellikle projeyi çevreleyen altyapı çalışmasının bir kısmını ortaklaşa üstlenir; bu, yerel yönetimlerin Grönland ile işbirliği yapmaya istekli olmasının nedenlerinden biridir.
Bu "altyapı" yoluyla devlete yakın olma yolu, yeşil alana arazi ediniminde avantaj sağlıyor. Bu yılın ilk yarısında, Greenland Holdings, toplam 14.65 milyon metrekare inşaat alanı, 44.8 milyar yuan toplam arazi fiyatı, yaklaşık 160 milyar yuan katma değeri ve metrekare başına yaklaşık 2673 yuan ortalama taban alanı maliyeti ile 59 yeni arazi depolama projesi biriktirdi.
Emlak şirketlerinin aynı kademesi olan Longhu ve Poly ile karşılaştırıldığında, arazi ediniminin taban fiyatı sırasıyla 5737 yuan ve 5802 yuan idi ve yeşil alan hala daha düşük endüstri maliyeti aralığında. Yeşil alan arazi maliyeti avantajını kazandığında, kendi başına başka bir sorun da beraberinde getirir: işletme yönetimi.
Devletle yapılan arazi işbirliği projeleri genellikle konut, ticaret ve ofis endüstrilerini içerir. Grönland, fonları hızla geri satmak için konut geliştirmeye güvenebilir, ancak ticari ve ofis satışları daha büyük bir dirençle karşılaştı.
Yılın ilk yarısında, şirketin ana emlak iş sözleşmesi satışlarının% 70'ini konut amaçlı gayrimenkuller,% 30'unu ticari ofisler oluştururken, sözleşmeli satış alanının% 81'ini konut mülkleri ve% 19'unu ticari ofisler oluşturdu. Ara rapor, Grönland'ın ticari ve ofis satışlarının bir önceki yıla göre% 33,56, üçte birden fazla düşüş gösterdiğini gösterdi.
Üç kırmızı çizgiye düş
Geçmişte, borcun genişlemesi nedeniyle Grönland büyük miktarda borç biriktirdi. Yılın ilk yarısı itibariyle, Greenland Holdingsin toplam yükümlülükleri 1.036 trilyon yuan idi, bunun cari yükümlülükleri 802.5 milyar yuan ve borç / varlık oranı% 88.5 idi. Birkaç yıl önce Grönland'ın borç oranı hala% 60 civarındaydı.
2020'nin ilk yarısında Grönland, çalışmalarını fonların toplanması üzerine yoğunlaştıracak. Greenland Holdings, yıllık% 15'lik bir artışla% 95'lik bir tahsilat oranıyla 125,7 milyar yuan tahsilat gerçekleştirdi.
Ara rapor, Grönland Grubu'nun defter parasının 87,2 milyar olduğunu, ancak kısa vadeli borçlarının 31,7 milyar, cari olmayan borçlarının bir yıl içinde vadesi 87,9 milyar, diğer cari borçların 10 milyar ve nakit kısa vadeli borç oranının yalnızca 0,66 olduğunu gösteriyor. Kısa vadeli borç geri ödeme baskısı.
Şu anda, faiz getiren yükümlülükler 36.5 milyar yuan artışla 329.84 milyar yuan'a yükseldi. Faiz içeren borcun artmasıyla, sıfırdan faiz ödemeleri de keskin bir şekilde arttı. Bu yılın ilk yarısında Grönlandın mali giderleri yıllık% 34 artışla 3,15 milyara ulaştı .. Finans giderlerindeki değişimin başlıca nedeni faiz giderlerindeki artıştı.
Greenland Holdings, sermaye zincirinin güvenliğini sağlamak için şirketin fonların hızlı geri dönüşünü sağlamak için fonların satışına ve tahsiline çok dikkat edeceğini, diğer yandan nakit akışı yönetimini ve kontrolünü güçlendireceğini, finansman kanallarını genişleteceğini ve piyasadaki büyük dalgalanmaların neden olduğu riskleri önleyeceğini belirtti.
"Spekülasyon olmadan yaşanacak konut" genel teması altında, bu yıl arsa fiyatlarını istikrara kavuşturmak, konut fiyatlarını istikrara kavuşturmak ve beklentileri istikrara kavuşturmak için "üç istikrar" politikasına vurgu yapıldı. ", gayrimenkul işletmelerinin finansman yönünden yönetmek ve düzenlemek.
Basında çıkan haberlere göre foruma Grönland, Zhongliang ve Poly'nin de aralarında bulunduğu 12 emlak şirketi katıldı. Sempozyumda, İskan ve Şehir-Kırsal Kalkınma Bakanlığı, Merkez Bankası ve diğer bölümler, bu 12 gayrimenkul şirketinin toplam finansman borçlarını kontrol etmeyi planladılar ve "üç kırmızı çizgi" kurdular: Birincisi, avans makbuzları hariç tutulduktan sonra borç-varlık oranı% 70'i geçmemelidir; Net borç oranı% 100'ü geçmez, üçüncü olarak nakit kısa vadeli borç oranı 1 defadan azdır.
Gayrimenkul şirketinin finansal durumuna göre, hattaki adım sayısına göre yönetim, "kırmızı-turuncu-sarı-yeşil" olmak üzere dört kademeye bölünür ve her düşüşte işletmenin faizli yükümlülükleri ölçeğinin büyüme oranı eşiği üst sınırı artar. % 5. Politika uygulanırsa konut şirketlerinin finansmanını doğrudan etkileyecektir.
Huachuang Securities verilerine göre Greenland Holdingsin net borç oranı% 156ya, borç / varlık oranı avans makbuzları hariç tutulduktan sonra% 82,8e ulaştı ve nakit kısa vadeli borç oranı 0,79 oldu. Grönland "üç kırmızı çizgiye" adım attı ve çok aştı Eşik, yüksek borcu olan sıfırdan alanlar için, yeni düzenlemeler uygulanırsa, finansmanlarını doğrudan sınırlayacaktır.
Grönland şu anda hala güçlü bir şekilde genişliyor. 22 Ağustos'ta Grönland Kontrol, Wuhan Huangpi Havaalanı Ekonomik Bölgesi'nde 7 parsel kazanmak için Wuhan'da 16.4 milyar yuan harcadı. Bu 7 parselin Wuhan Grönland Tianhe Uluslararası Kongre ve Sergi Projesini inşa etmesi planlanıyor ve tahmini toplam yatırım yaklaşık 50 milyar yuan. 31 Ağustos'ta, Greenland Holdings, Grönland Grubunun Guangxi İnşaat Mühendisliği hisselerinin% 66'sını yaklaşık 3.576 milyar yuan karşılığında satın aldığını belirten başka bir duyuru yayınladı.
Grönland, altı ayda bir düzenlenen performans konferansında, "borç azaltmanın şirketin ana önceliklerinden ve hedeflerinden biri olduğunu" söyledi. Ancak, çeşitli eylemlerinden, yatırım genişlemesi devam ediyor ve arazi edinimlerine olan heves büyük ölçüde etkilenmiyor. "Yükselemeyen hisse senedi fiyatı, düşemeyen borç", bu medyanın Grönland Holdings değerlendirmesi.
Gayrimenkul şirketlerinin altın çağında sadece oruç bozulmaz, gümüş çağında istikrar hakimdir. Greenland Holdings nereye gidiyor? Dikkat etmeye devam edeceğiz.
