2019 yılında önemli emlak şirketlerinin yıllık iş stratejisinin yorumlanması
2019'da Çin'in emlak şirketleri daha karmaşık bir dış ortamla karşı karşıya: ekonomik yavaşlama, sürekli emlak piyasası düzenlemesi, bölgesel pazar farklılaşması ve bazı şehirlerde konut fiyatlarında dalgalanmalar ... Ancak diğer yandan, sadece 2019'un ilk 10 ayı Performansı 100 milyarı aşan 25 emlak şirketi var Mükemmel emlak şirketleri, hassas düzen ve ürünlerle iyi sonuçlar elde ettiler.Aynı zamanda gelecek için makul planları, ilgili çeşitlendirilmiş gelişimleri ve daha iyi bir yaşam için hizmetleri var.O halde emlak şirketlerinin mevcut durumu nasıl derinlemesine anlaşılır? Büyümesi ve riskleri için doğru beklentiler oluşturuyor mu? Yıl sonunda herkesin dikkatinin odağı olun.
Çin Endeksi Araştırma Enstitüsü, 2020 Çin Emlak Piyasası Trendleri ve Yatırım Stratejileri Kapalı Kapı Semineri'nde emlak şirketlerinin 20 yılı aşkın araştırmasına dayanarak 2019'daki gayrimenkul şirketlerinin gelişim durumunu özetledi ve gayrimenkul şirketlerinin temel endişeleri üzerine derinlemesine, objektif ve objektif araştırmalar gerçekleştirdi. Doğru analiz, katılımcılara kurumsal geliştirme düzeni, ürün oluşturma ve operasyonel risklerin azaltılması için faydalı referanslar sağlayacaktır.
1. Emlak şirketlerinin Ocak-Ekim 2019 satış performansı
Genel performans: Satış performansının büyüme oranı yıldan yıla yavaşladı ve 100 milyar yuan ile 25 emlak şirketi var
Tablo: Ocak-Ekim 2019 arasındaki İLK 100 gayrimenkul satış performansı
Ocak'tan Ekim 2019'a kadar, TOP100 gayrimenkul girişimlerinin ortalama satışları 92,89 milyar yuan'a ulaştı, ortalama satış alanı 6,763 milyon metrekare oldu ve yıllık ortalama büyüme oranları sırasıyla% 21,3 ve% 21 idi. Bir düşüş var. 100 milyar yuan'ın sayısı: 100 milyar yuan ile 25 işletme, geçen aya göre 5 artış ve geçen yılın aynı döneminden bir fazla. Country Garden, Evergrande ve Vanke 500 milyarı aştı. Yıl sonunda 100 milyarı aşan 35 gayrimenkul girişiminin olması bekleniyor.
İlk 10 gayrimenkul şirketinin satışları ilk 100'ün% 40,5'ini oluşturdu. İlk 100 barajı, bir önceki aya göre 3 milyar artışla 21,5 milyar oldu ve yıl sonunda eşiğin 30 milyara yakın olması bekleniyor. İlk 10 emlak şirketinin ortalama satışları 376,26 milyar yuan ve ortalama satış büyüme oranı% 14,7; 11-30 ve 31-50 şirketlerin ortalama satışları 125,69 milyar yuan ve 69,20 milyar yuan ve ortalama büyüme oranları% 24,4 ve% 26,3 idi. 51-100 şirketin ortalama satışları 32.58 milyar yuan ve ortalama büyüme oranı% 19.3 idi. Satışlarda TOP30 gayrimenkul şirketlerinin ortalama özsermaye oranı geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık% 4 düşüşle% 74 olurken, şirketler proje işbirliği, birleşme ve satın almalarda çalışmalarını güçlendirmeye devam ediyor.
100 milyarlık kampın özellikleri: Önde gelen şirketlerin büyüme oranı yavaşladı ve farkın ölçeği hala genişliyor
Şekil: 100 milyar gayrimenkul şirketinin Ocak-Ekim 2019 arasındaki satış performansı
Yüz milyarlarca doları olan şirketler liderlik etmeye devam ediyor ve bazı şirketler hızlı satış büyümesi gördü. Ocak'tan Ekim 2019'a kadar, 100 milyar yuan'ı aşan satışları olan 25 şirket vardı ve yıllık bazda% 20,2 artış gösterdi. Shimao, Sunshine City, Çin Tüccarları Shekou, Gemdale ve diğer şirketlerin satış performansı hızla arttı, Shimao'nun yıllık bazda% 43'ü ve Sunshine City Yıllık% 35,7 artış.
TOP30 kampının büyümesi bölünmüş durumda ve iç ölçek hala genişliyor. İlk 10 satışın ortalama büyüme oranı% 14,7 idi ve ortalama ölçek 376,26 milyar yuan idi ve 2018 sonundan itibaren 0,7 puanlık bir artışla İLK30'un% 59,9'unu oluşturuyordu. İLK 3'ün ortalama ölçeği 582,6 milyar yuan idi ve TOP30'un% 27,8'ini oluşturuyordu. Yıl sonunda% 0,2 artış.
Hedef tamamlanma oranı: Emlak şirketinin hedef tamamlanma oranının% 80'in üzerinde olduğu ve genel tamamlanma beklentileriyle uyumlu olduğu anlamına gelir.
Tablo: Yaklaşık 100 milyar emlak şirketinin hedef tamamlanma oranı
Gayrimenkul işletmelerinin toplam satış hedefi tamamlama oranı yaklaşık% 70-80'dir. Yıllık satış hedeflerini açıklayan firmalardan bakıldığında Logan, Sunshine City, Shimao Real Estate, China Overseas Real Estate ve Evergrande satış hedeflerinin tamamlanma oranları% 90'ın üzerinde olup, bunların arasında Shimao Real Estate, China Overseas Property ve Sunshine City'nin satış hedefleri tamamlandı. Oranlar sırasıyla% 93,9,% 93,5 ve% 91,2 idi. New Town Holdings, China Resources Land ve China Merchants Shekou gibi emlak şirketleri de, gerçekleştirilmesi beklenen yıllık satış hedeflerinin% 80'inden fazlasını tamamladı.
Hedef tamamlama hızı beklentilerle uyumludur. 2019 yılı başında gayrimenkul işletmelerinin genel satış performansı hedef büyüme oranı yaklaşık% 20 idi ve bu oran 2018 başında% 30-40'tan daha rasyonel ve muhafazakar oldu. Hızlı ciro stratejisi ve pazarlama teşvik önlemleri, işletmelerin satış tahsilatına daha fazla dikkat etmesini sağladı ve satış ritmi önemli ölçüde hızlandı. Genel performans hedefinin gerçekleştirilmesi için temel oluşturdu.
2. Gayrimenkul işi faaliyetlerinin 2019'daki performansı
Şehir katkısı: ikinci kademe katkı ana odak noktasıdır, birinci kademe satış katkısı iyileştirilir ve ana şehirler performansı iyileştirmek için derinlemesine geliştirilir
Grafik: İlk 20 şehir satışları ve yıllık büyüme oranı
İkinci kademe şehirler hala katkıda bulunan ana şehirlerdir. 2019'dan bu yana, 100 milyar emlak şirketinin ikinci kademe şehirlerin performansına katkısı% 58,1 olarak gerçekleşti, bir önceki yıla göre 4,7 puanlık bir düşüş, ancak ikinci kademe şehirler hala ana katkı sağlayanlar; birinci kademe şehirler ve üçüncü ve dördüncü kademe şehirler sırasıyla satış katkılarının% 20,3'ünü oluşturdu Yıllık bazda sırasıyla% 4,7 ve 0,1 puan artışla% 21,7.
Önemli şehirlerin performansı olağanüstü idi. 2019'dan bu yana, Pekin, Nanjing, Şangay ve Chongqing'deki 100 milyar emlak şirketinin satışları 150 milyar yuan'dan fazla katkıda bulundu; Pekin ve Nanjing'deki satışlar, her ikisi de% 50'yi aşarak bir önceki yıla göre önemli ölçüde arttı; Chongqing, Hangzhou, Chengdu ve Tianjin Diğer dokuz şehirde satışlar yıllık bazda düştü.
Şekil: Temsilci şirketin Ocak-Ekim 2019 arasında alanlara göre ana projelerin satış oranı
Pazar talebine uygunluk ve yeni reforme edilmiş ürünlere odaklanma: Emlak şirketleri adına, artan talebi serbest bırakma ve orta ölçekli apartman ürünlerinin tanıtımını artırma fırsatını yakalarlar. 90-140 metrekare yeni reform edilmiş ürünler ve 140-200 metrekare iyileştirilmiş ürünler toplamın yaklaşık% 73,6'sını oluşturmaktadır Bunların arasında China Resources Land ve Greentown, çoğunlukla orta ve üst düzey büyük ölçekli konutlardır.
İşçilik ruhuna dikkat edin ve ürün kalitesini iyileştirin: Politika düzenlemesi ve pazar düzenlemesi bağlamında müşteri bekle-gör duygularının ve seçim alanının artmasıyla birlikte, gayrimenkul işletmelerinin kullanıcıların ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik yüksek maliyet-etkin yönelimini temsil eder.Zanaatkar ruhu kaliteli ürünler yaratır ve ürün gücü ile kazanır pazar rekabeti. Greentown ve China Resources Land gibi şirketler, ürün hatlarının optimizasyonunu ve yükseltilmesini teşvik etmek için yüksek kaliteli stratejilere bağlı kalmaya devam ediyor; Jinke, insanları daha sağlıklı ve rahat hale getirmek için ürünlerinin yeni özü olarak "Yaşam İnşası" nı alıyor.
Pazarlama stratejisi: bir pazarlama matrisi, sınır ötesi işbirliği ve marka IP pazarlaması oluşturun
Resim: Gayrimenkul işletmelerinin yenilikçi pazarlama yöntemleri
Pazarlama matrisi. Emlak şirketleri, pazarlama avantajlarını en üst düzeye çıkarmak için çevrimiçi ve çevrimdışı bağlantılar yoluyla kanal işlevlerini derinleştirmek için geleneksel medyayı ve yeni medya kanallarını çok yönlü bir şekilde kullanıyor. Bir yandan uydu TV, kağıt medya, adlandırma ve diğer ana akım tanıtım yöntemleri aracılığıyla, yayma kalabalığının geniş kapsamını sağlamak için; diğer yandan, konuların sürekli etkileşimini ve yayılmasını tetiklemek, izleyici katılımını harekete geçirmek ve iyi pazarlama etkileri elde etmek için Douyin, Vlog ve diğer öz-medya aracılığıyla .
Sınır ötesi pazarlama. İki boyutlu kültürel ve yaratıcı alanlarla sınır ötesi entegrasyon yoluyla, gençlerin tüketim eğilimlerine hitap ediyor ve genç pazar alanını ele geçiriyor. Örneğin, R&F Group ve yıldızların popüler mobil oyunu "After Tomorrow" ilk sınır ötesi işbirliği, sanal ve gerçekliğin mükemmel birleşimini, çevrimiçi ve çevrimdışı doğru tam kapsamı elde etmek için ve etkinlik katılımcılarının sayısı 100.000'den fazla.
IP ve festival pazarlaması. "Festival" etkinlikleri için sosyal festivallerle özel kurumsal IP veya organik entegrasyonun oluşturulması yoluyla, multimedya yardımıyla marka pazarlaması. Longfor, "66 Tianjie Marka Günü" boyunca Crazy Shopping Festivalinde marka IP pazarlaması gerçekleştirdi ve Longfor Tianjie markasının sürdürülebilir pazarlama trafiğinin temelini atarak ticari marka "festivaller yapma" trendinde ortaya çıktı.
Arazi edinim tutumu: Arazi ediniminin yoğunluğu zayıflatılır ve yeni eklenen arazi bankası ikinci hatta kaydırılır ve ikinci hat yaklaşık% 50'yi oluşturur
Grafik: Ocak-Ekim 2018, Ocak-Ekim 2019, emlak şirketlerinin satış yüzdesi olarak edindikleri arazi miktarı
Arazi edinimindeki büyüme oranı biraz azaldı: Emlak piyasası politika düzenlemesinden ve arazi devir koşullarından etkilenen emlak işletmeleri tarafından temsil edilen toplam arazi edinimi miktarı 1,686,07 milyar yuan oldu ve yıllık% 0,7 düşüş. Araziyi daha mantıklı ele alın. Satın alınan arazi miktarı, yıllık% 4 düşüşle satışların% 26,5'ini oluştururken, Longfor, China Resources Land ve Blu-ray tarafından satın alınan arazi miktarı satışların% 40'ından fazlasını oluşturdu.
2019'dan bu yana, emlak şirketlerinin yeni arazi rezervleri ikinci kademe şehirlere kaydı ve ikinci kademe şehirlerin yeni eklenen öz sermaye alanı, yıllık 10,0 puanlık bir artışla% 49,6 olarak gerçekleşti. Bunların arasında, CIFI, Longhu, Sunac ve China Shipping'in tümü, ikinci kademe şehirlerdeki emlak bankası sermayesini% 60'ın üzerine çıkardı.
Grafik: Ocak - Ekim 2018 arasında, Ocak - Ekim 2019 arasında arazi edinim tutarına sahip İLK 100 şirketleri farklılaştı
En büyük 50 emlak şirketinin% 80'i pozitif büyüme kaydetti. Geçen yıl agresif arazi edinimleri alan bazı şirketler ölçeğinde bir düşüş gördü. Bu, şehirlerin birinci ve ikinci kademelere yaklaştığı ve kentsel giriş sayısının azaldığı gerçeğini yansıtıyor. Bunun başlıca nedeni, kurumsal finansman kısıtlamalarının neden olduğu mali baskı ve geri ödemedeki yavaşlamadır.
Arazi satın alındıktan sonra, 50-100 şirket, düşüşün yarısını oluşturdu ve bu, şirketlerin pazardaki yargılarının ve kendi gelişimlerinin bölündüğünü gösterdi: bazı şirketler, özellikle birçok küçük ve orta ölçekli emlak şirketinin hedefi haline gelen 100 milyar eşik saplantısı, yetişmek için yüksek kaldıraç kullanıyor. ; Bazı kamu iktisadi teşebbüsleri ve merkezi işletmeler, arazi edinme hızlarını korumak için bölgesel ve endüstriyel avantajlara güveniyorlar ve bazı küçük emlak işletmeleri arazi edinim ölçeğini gözle görülür şekilde küçülttüler ve arazi veya uygun arazi alamıyorlar. Sürdürülebilir kalkınmanın karşı karşıya olduğu önemli sorunlar.
Finansman ölçeği: Finansman ortamı katı, kredi tahvilleri ve denizaşırı finansman ağır ve güven ölçeği düşmeye devam ediyor
Grafik: Ocak-Ekim 2019 arasında gayrimenkul sektörünün yurt dışı borç ve kredi borcu finansmanı
Sıkı finansman ortamı: 2019'dan bu yana, finansman politikaları sıkılaştırma eğilimini sürdürdü.Ocak'tan Eylül'e kadar, gayrimenkul geliştirme için yıllık% 7,1 artışla 13,1 trilyon yuan tahsis edildi. Mayıs ayından bu yana büyüme oranının düşme eğilimi göstermesi, yurtiçi kredilerin oranı düşmeye devam ederken, Ocak ayından Eylül ayına kadar yurt içi kredilerin oranı yılbaşından 4,9 puan düşüşle sadece% 15,1 oldu.
Kredi tahvilleri ve denizaşırı borç finansmanı ölçeğinde artış: Ocak-Ekim 2019 arasında emlak şirketleri, kredi tahvilleri yoluyla 460,64 milyar yuan artırdı ve yıllık% 43,0 artış gösterdi. Bunların arasında, kurumsal tahvil ihraçlarının ölçeği, yıllık% 76,2'lik bir artışla önemli ölçüde arttı. Yurtdışı borç finansmanının ölçeği küçüktü İhraç ölçeği, yıllık% 27.6 artışla 396.34 milyar yuan oldu.
Gayrimenkul tröst finansmanının ölçeği düşmeye devam ediyor: Mayıs 2019'da, Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu, tamamlanmamış "dört sertifika", standart altı nitelikler ve yetersiz sermayeye sahip projelere doğrudan finansman sağlamasına izin verilmediğini vurgulayan gayrimenkul tröstü işinde sıkı bir düzenleme gerektiren bir belge yayınladı. , Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu bir kez daha "kanallaşma ve emlak kontrolünün hedefinin değişmeden kaldığını ve yoğunluğun değişmediğini" vurguladı. Ocak-Ekim 2019 arasında, gayrimenkul sektörüne yatırılan toplam güven tutarı, yıllık% 3,5 artışla 788,06 milyar yuan oldu. Haziran 2019'dan bu yana, güven finansmanı ölçeği aydan aya azaldı. Ekim ayında güven finansmanı, bir önceki aya göre 32,3 düşüşle 43,82 milyar yuan oldu. yıllık bazda% 32.4 düşüş.
3. Emlak şirketlerinin 2019'daki genel finansal performansı
Karlılık: Net karın büyüme oranı düştü ve net kar marjı önemli ölçüde düştü
Grafik: 2015-20192019 yılının ilk yarısı borsada işlem gören gayrimenkul şirketlerinin ortalama net karı ve büyüme oranı
Net kârın büyüme hızı düştü. Şangay ve Shenzhen ve anakara Hong Kong'da listelenen emlak şirketlerinin net karındaki büyüme oranı, 2018 sonundan yüzde 2,15 ve yüzde 18,99 daha düşük olan sırasıyla% 25,74 ve% 13,54 oldu. Bunlar arasında, Vanke, Poly ve Grönland gibi Şangay ve Shenzhen borsasına kayıtlı emlak şirketlerinin net kar ölçeği önemli ölçüde arttı Anakara'nın Hong Kong'daki bazı büyük ölçekli emlak şirketlerinin net karı düşerek iki pazar arasında kar büyümesinde bir boşluk oluşmasına neden oldu.
Kâr marjı sıkıldı ve net kar marjı önemli ölçüde düştü. Borsaya kayıtlı emlak şirketlerinin net kar marjı önemli ölçüde düştü. Hong Kong'daki Şangay ve Shenzhen borsasına kayıtlı emlak şirketlerinin net kar marjları 2018 sonundan itibaren sırasıyla yüzde 3,42 ve 3,25 puan düştü. Arazi ve finansman maliyetleri yükselirken, fiyatı artıran projeler için prim dönemi geçtikçe, gelecekteki net kar marjı seviyesi düşmeye devam edebilir.
Büyük emlak şirketlerinin yatırım getirisi daha yüksektir. 2019'un ilk yarısında, Şangay ve Shenzhen listelerinin net varlıklarının getirisi bir önceki yıla göre 0,28 yüzde puan azaldı ve Hong Kong'da listelenen Çin anakarasının net varlıklarının getirisi yıllık yüzde 0,64 puan arttı. Bunun ana nedeni, Şangay ve Shenzhen'in küçük ve orta ölçekli işletmelerin hakimiyetinde olması ve borç seviyelerinin düşmesidir; Hong Kong'daki anakara şirketleri, nispeten istikrarlı kaldıraç oranları ve nispeten iyi yatırım getirileri ile çoğunlukla büyük ölçekli emlak şirketleridir.
Operasyonel yetenek: Operasyonel verimlilik biraz azaldı ve fondaki tedarikçilerin oranı hala yüksek
Grafik: 2015-2019 ilk yarısında borsaya kote gayrimenkul şirketlerinin stok devir hızı ve toplam varlık devir hızı
Devir hızı yavaşladı. 2019'un ilk yarısında, borsaya kote emlak şirketlerinin işletme verimliliği bir miktar düştü. Şangay ve Shenzhen'de listelenen şirketlerin envanter devir hızı ve toplam varlık devir hızı, bir önceki yıla göre sırasıyla 0,02 ve 0,01 azaldı. Hong Kong'daki ana kara listelerinin stok devir hızı, bir önceki yıla göre 0,02'den 0,12'ye düştü ve toplam varlık devir hızı bir önceki yıla göre azaldı. Düz.
Tedarikçinin fon payı yüksek kaldı. Şangay ve Shenzhen'de listelenen konut şirketlerinin beş yıllık ortalaması% 60'tır ve 2019'da% 74,6'ya yükselmiştir. Aynı dönemde, Hong Kong'daki anakara konut şirketlerinin beş yıllık ortalaması% 95 iken 2019'da% 95,5 olarak yaklaşık 4 yıllık bir geçmişe ulaşmıştır. Yüksek pozisyon. Büyük ölçekli emlak şirketlerinin daha yüksek pazarlık ve müzakere gücüne sahip olduğunu ve sektörün genel işleyişinin hala nispeten iyi durumda olduğunu gösteriyor.
Ödeme Gücü: Borç seviyesi sabit kaldı ve kısa vadeli ödeme gücü biraz zayıfladı
Grafik: 2015-20192019 ilk yarısı aktif-pasif oranı ve borsaya kote gayrimenkul şirketlerinin efektif borç oranı
Varlıkların ve borçların seviyesi sabit kaldı. 2019'un ilk yarısında, Hong Kong borsasına kayıtlı gayrimenkul şirketlerinin Şangay ve Shenzhen ve Çin anakarasındaki aktif-pasif oranları sırasıyla% 67,23 ve% 75,05 idi. Avans hesapları hariç tutulduktan sonra aktif pasif oranları, temelde bir önceki yılın sonuyla aynı olan% 49,33 ve% 56,72 idi.
Kısa vadeli borç ödeme gücü biraz zayıfladı. 2019'un ilk yarısında, Şangay ve Shenzhen'de listelenen emlak şirketlerinin kısa vadeli borç ödeme gücü, Hong Kong'da listelenen anakara emlak şirketlerinden genel olarak daha iyiydi. Konut şirketlerinin ödeme tahsilatı engellendi, satışlar ve yatırımlar yavaşladı, nakit akışı baskı altında olmaya devam etti, cari oran, hızlı oran ve kısa vadeli borç kapsamı biraz azaldı, ancak genel durum hala güvenli ve kontrol edilebilir.
İç yönetim: mühendislik uyuşmazlıkları, davalar ve tahkim her geçen yıl artmaktadır
Resim: Yüksek Halk Mahkemesi tarafından sonuçlandırılan inşaat sözleşmesi ihtilaf davalarının istatistikleri
İnşaat projesi sözleşmesi ihtilaflarının sayısı artıyor. 2014'ten 2018'e beş yılda mühendislik sözleşmesi uyuşmazlıklarının sayısı üç katından fazla arttı. 2018'de mühendislik sözleşmesi uyuşmazlıklarının sayısı bir önceki yıla göre% 18,4 artarak son yıllarda zirveye ulaştı.
Dava ve tahkim sayısı yıldan yıla artmaktadır. Geçtiğimiz beş yıl içinde, Şangay ve Shenzhen'de listelenen emlak şirketlerinin dava ve tahkim sayısı artıyor. Ocak-Ekim 2019 arasında dava ve tahkim davalarının sayısı 2015-2018 toplamının üzerinde 263'e ulaştı ve yıllık büyüme oranı% 471,7'ye kadar yükseldi.
4. Gayrimenkul şirketlerinin 2020'deki gelişme eğiliminin tahmini
Gelişim eğilimi: farklılaşma, düzenlemenin normalleşmesi ve rekabet gücünün markalaşması
Farklılaşmanın normalleşmesi: konsantrasyon artmaya devam edecek. Gayrimenkul endüstrisi hızlı gelişimin temettü dönemini geride bıraktı ve sektör farklılaşması ve entegrasyonu daha da yoğunlaşacak.İkinci yarıda sınırlı bir alanda yoğunlaşma artışı olacak.Küçük balık yiyen büyük balıklar gibi orman kanunu ortaya çıkmaya devam edecek, küçük ve orta ölçekli işletmeler için alan daha da sıkıştırılacak; fırsatlar ve Zorluklar ve farklılaşma bir arada var olur. Kentleşmenin her düzeydeki yapısal gelişim fırsatları ve piyasa düzenlemesinin getirdiği temel rekabet gücü rekabeti, işletmelerin karar alma ve vizyonlarını daha da test edecek ve gelecekteki kalkınma sürecinde başarı ve başarısızlık gösterecektir.
Düzenlemenin normalleşmesi: Ulusal makro-stratejik düşüncede temel bir değişiklik meydana geldi. Devlet, gayrimenkul piyasasının istikrarlı ve sağlıklı gelişimi için uzun vadeli mekanizma planını istikrarlı bir şekilde uygulamaya devam edecek.Sektör düzenlemesinin sürekliliği ve istikrarı sağlaması beklenmektedir. Önlemlerin önemli ölçüde gevşetilmesi olası değildir. Sıkı finansman trendi değişmeyecek. Çekirdeği "istikrar" olan politika hedefi kapsamında, endüstrinin mikro yönetimi "tek girişim, tek politika" nın altını çizecek ve sektörün bir dereceye kadar sıkılık, kalıcılık ve baskı ile istikrarlı gelişimini teşvik edecektir.
Rekabetçi markalaşma: Sektör, yüksek kaliteli bir gelişme aşamasına girmiştir. Çin'in kentleşme sürecinin yapısal evrimi ve ailenin küçültülmesi, iyileştirilmesi ve yenilenmesi göz önüne alındığında, endüstrinin hala gelişme için çok yeri var.Aynı zamanda, sakinlerin daha iyi bir yaşam ve yoğun rekabet talepleri, sektörü yüksek kaliteli bir gelişme aşamasına itti. Marka gücü, gelecekteki rekabetin özüdür. Kişi başına konut alanının büyümesiyle, bir alıcı pazarı kademeli olarak oluşmuştur ve endüstri rekabeti etkin bir şekilde ürün rekabetinden marka rekabetine kaymıştır.Çekirdek olarak ürün ve hizmetlerle marka rekabeti, gelecekteki işletme gelişiminin anahtarıdır.
Odak 1: Yüksek fiyatlı araziye sahip gayrimenkul şirketlerinin ödenmemiş ödeme ve finansman sorunları var
Grafik: 2016-Ekim 2019 emlak şirketlerinin yüksek fiyatlı arazi edinimi ve satış ölçeği
Yüksek fiyatlı arazi, toplam açılış oranı% 54,4 ile esas olarak birinci kademe ve sıcak nokta ikinci kademe üzerinde yoğunlaşmıştır. 2016-2019 Ekim ayı sonunda ülke çapında toplam 2.686 yüksek fiyatlı arazi satıldı. Kentsel dağıtım perspektifinden bakıldığında, Hangzhou ve Nanjing'de 300'den fazla yüksek fiyatlı araziye sahip, Pekin ve Chongqing'de 200'den fazla yüksek fiyatlı arazi ile temel olarak birinci ve ikinci kademe şehirlerde yoğunlaşmıştır. Arazi edinim şirketleri açısından bakıldığında, esas olarak aralarında Poly ve Vanke'nin 100'ün üzerinde yüksek fiyatlı araziye sahip olduğu ve Çin Tüccarları, Country Garden ve Longhu'nun 80'den fazla yüksek fiyatlı araziye sahip olduğu büyük emlak şirketlerinin elinde yoğunlaşmıştır. Açılış oranına bakıldığında, toplamın% 54,4'ünü oluşturan 1641 proje açıldı. Önemli şehirlerdeki yüksek fiyatlı arazilerin açılış satış oranı açısından, Ningbo ve Hangzhou gibi şehirler dağıtımdan arındırmada daha iyidir, Wuxi ve Tianjin gibi şehirler ise daha az etkilidir.
Yüksek fiyatlı arazinin satışlara oranı genellikle sağlıklıdır ve bazı şirketler risk altındadır: 50 gayrimenkul şirketi tarafından temsil edilen yüksek fiyatlı arazilerin yüzdesi hala sağlıklı bir aralıktadır, ancak 4 tanesi sektörün uyarı çizgisini aşmaktadır. Fiyat kısıtlamaları ve diğer düzenleyici politikaların arka planı altında, konut Şirketler, ancak fiyatları düşürerek, inşaatı geciktirerek ve ürün yapısını düzelterek yüksek maliyetler, yüksek giderler ve uzun dönemlerin getirdiği bir dizi sermaye testi ve riskle başa çıkabilir.
Odak 2: Yeterince para toplayamama + Para toplayamayan emlak şirketleri, küçük emlak şirketleri ilgiyi hak ediyor
Nakit, borçları bir yıl içinde ödenmesi gereken emlak şirketlerini karşılayamaz ve kısa vadeli borç geri ödemesi bazı zorluklarla karşı karşıyadır. 2019'un ortalarında, bir yıl içinde 1'den az olan nakit / borç vade oranına sahip 42 Şangay ve Shenzhen'de listelenen gayrimenkul şirketi vardı ve bu oran% 43'tür; Hong Kong'da listelenen 25 konut şirketi, 1 yıldan kısa bir süre içinde nakit / borç vade oranına sahipti. % 38'lik bir paya sahiptir. Bunlar arasında nakdin bir yıl içinde ödenmesi gereken borca oranı 0,16'dır.
Büyük emlak şirketlerinin finansman kanalları nispeten düzgündür ve küçük emlak şirketlerinin finansman riskleri dikkate değerdir. Ocak'tan Eylül 2019'a kadar, ilk 100 TOP30 şirketi tarafından ihraç edilen toplam kredi tahvilleri tutarı 118,55 milyar yuan idi ve bu, tüm emlak şirketlerinin toplam ihraçlarının% 25,4'ünü oluşturuyordu; ihraç edilen toplam denizaşırı borç tutarı 190,89 milyar yuan idi ve tüm emlak şirketlerinin toplam ihracının% 60,2'sini oluşturuyordu; varlıklar; Menkul kıymetleştirme ürünlerinin toplam ihracı 119,25 milyar yuan olup, tüm emlak şirketlerinin toplam ihraçlarının% 19,8'ine tekabül etmektedir.
Odak 3: Aşırı yoğun yerleşim planı + Üçüncü ve dördüncü sıraların yüksek oranına sahip emlak şirketleri, bölgesel emlak şirketlerinin dikkat etmesi gerekiyor
Şekil: 100 milyar temsilci gayrimenkul girişiminin kentsel yerleşim yoğunluk haritası
Yerleşim yoğunluğu açısından, Country Garden, Evergrande, Vanke ve diğer 100 milyar temsilci emlak şirketi geniş bir yerleşim planına sahiptir.Kentsel yerleşim yoğunluğu çoğunlukla birinci ve ikinci kademe ana şehirlerde ve kilit üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin ulusal yerleşiminde yoğunlaşmıştır. Politika ayarlamaları ve piyasa yapısı değişikliklerinden kaynaklanan riskleri etkili bir şekilde dağıtabilir. Buna ek olarak, özellikle üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde hala çok yoğunlaşmış bazı şirketler var.Gelecekte, emlak piyasası politikası derinleşmeye devam ettikçe ve sundurma reform politikalarının ayarlanmasıyla, üçüncü ve dördüncü kademe şehirler ayarlama baskılarıyla karşı karşıya ve bölgesel emlak şirketleri harekete geçebilir. Pazar testi.
Odak 4: Ürün sorunları olan emlak şirketleri, "ürün uyumsuzluğu + istikrarsız kalite + aşırı standardizasyon" marka kaybına neden oluyor
Şekil: Ocak-Ekim 2019 arasında temsili şehirlerdeki ana projelerin her bir alanındaki satışların oranı
Standardizasyona aşırı güven, su ve toprakta tutarsızlıklara neden oldu: Emlak şirketleri ürün standardizasyonunda olgunlaştı, ancak şehirler, politikalar, müşteri grupları ve yüksek ciro gibi birçok faktörden etkilenen standartlaştırılmış ürünlere aşırı güven, kolayca ürünlerin "kabul edilemez" olmasına neden olabilir. Satışları yavaşlatır. Standartlaştırılmış ürünler yaratırken, emlak şirketleri aynı zamanda pazar ve müşteri araştırması ve muhakemesinde iyi bir iş çıkarmalı ve pazarlanabilir ürünleri esnek bir şekilde oluşturmak için yerel ihtiyaçları birleştirmelidir.
Ürün uyuşmazlığı: Birinci kademe şehirler arasında, Pekin ve Shenzhen, yaklaşık% 40'ına tekabül eden katı talep hâkim durumda; Şangay ve Guangzhou,% 50'den fazlasını Şangay'ın oluşturduğu 90-140 m2'lik ilk yenilemenin hakimiyetinde. 16 ikinci kademe şehir arasında, ilk yenilenmiş birimlerin oranları% 40'ın üzerinde olup, bunların% 60'ından fazlası Changsha, Wuhan, Nanchang ve Jinan'dır. Emlak şirketleri şehrin ihtiyaçlarını kavramalı ve ürün uyumsuzluğundan kaynaklanan satış risklerine karşı önlem almalıdır.
Ürün kalitesi sıkı bir şekilde kontrol edilmiyor ve kalite istikrarsız: Son yıllarda, gayrimenkulün yüksek ciro modelinin hızla yaygınlaşması ve finansmanın sıkılaştırılmasıyla, işletmeler proje yönetimi ve maliyet kontrolünde bazı zorluklarla karşı karşıya. Ürün kalitesi konularında sektördeki sesler sürekli. Emlak şirketleri, daha sıkı denetim ve dijital kontrol yoluyla tüylere daha fazla değer vermeli ve ürün kalitesini sağlamalı ve kalite sorunlarından kaynaklanan marka kaybı ve müşteri güven kaybından kaçınmalıdır.
Kaynak: China Index Academy
Daha fazla finansal bilgi için Tonghuashun Finance WeChat Resmi Hesabını (ths518) takip edin
