İşlem hacmi yarıya indirildi, kim "Xiaoyangchun" emlak piyasası hakkında spekülasyon yapıyor?
Salgın az önce hafifledi ve "Emlak Pazarı Xiaoyangchun" arkadaş çevrelerinde belirdi. Şaşırtıcı olan ise, bu yılın Şubat ve Mart aylarında, çeşitli yerlerdeki emlak piyasasının salgından ciddi şekilde etkilenmesi ve satışların durgun hatta donmuş olması. "Xiaoyangchun" kavramı nasıl yeniden yorumlanabilir?
Veriler, bu yılın ilk çeyreğinde ülke genelinde 18 büyük şehirde ikinci el konut toplam işlem hacminin bir önceki çeyreğe göre% 39,2 ve geçen yılın aynı dönemine göre% 44,6 azaldığını gösteriyor. Pekin'de yeni ve ikinci el evlerin toplam işlem hacmi, geçen yılın aynı dönemine göre% 48'lik keskin bir düşüşle 10.000'i yeni aştı. İşlem hacminin yarı yarıya azaltıldığı mevcut durumla karşı karşıya kalan sektördeki uzmanlar, emlak piyasası toparlanmasına rağmen hala "Xiaoyangchun" dan uzak olduğunu analiz ettiler. Şu anda, pazara giren insanların çoğunluğu sadece ev satın almaya ihtiyaç duyanlar ve piyasadaki toparlanma fiyatları yükseltmedi.
İyileşmenin ardında: ev satın almak sadece önce başlamalı
"Shenzhen Shekou lüks konut siteleri 20 milyondan başladı ve bir günde 104 birimin tamamı satıldı ..." Yeni bir ev satıcısı olan Zhang Chao'nun arkadaşlarının arasında, Shenzhen'de bir ev satın almak için sıraya giren bir satış ofisinin fotoğrafı vardı. Ayrıca kasıtlı olarak ekledi: Sadece Shenzhen değil, diğer şehirler de çok sıcak.Salgında konut fiyatının düşüp düşmeyeceğini hala merak ettiğinizde, insanlar çoktan başlamışlardır ve tam ödeme sadece bir peşinata dönüştürülebilir!
Aracı broker arkadaş çevresi
Son birkaç gündür öz medyada, "Xiaoyangchun" hakkında birçok makale geldi. Bir emlak komisyoncusunun kendi kendine medya makalesinin başlığı "Emlak piyasası toparlanıyor ve ev tekrar soyuldu, işlem patladı ve Xiaoyangchun geldi"; başka bir emlak satış şirketinin WeChat halka açık hesabı özellikle bir grup sıcak satış mülkünü listeledi. Ancak farklı sıcak satış standartları için, bazı gayrimenkuller "20 dakikada satılan 814 set" sıcak satıcı olarak kabul edilir ve bazı "40 günden fazla satılan 139 set" de çok satan olarak kabul edilir.
Alıcıların kalplerini ve zihinlerini harekete geçiren gerçek pazar nedir? "Evimi bir yıl önce sattım ve şimdi bir ev almak için endişeli olmalıyım." Akşam saat 7'de, Chaoyang Bölgesindeki bir aracı mağazanın temsilcisi olan Xiao Guo, müşteriyi iki süiti görmeye götürdü. Geçtiğimiz ay civarında, salgından etkilenen ziyaretçi sayısı az oldu ve son zamanlarda yavaş yavaş iyileşti. Xiaoguo'nun görüşüne göre, bir evi görmek için endişeli olan birçok insan, Bahar Şenliği'nden sonra bir ev satın almak için ihtiyaç duydukları şeyi önceden rezerve etmiş durumda. Bazıları "bir satın al bir satın al" planının yarısında, bazıları ise uzun süre fiyat düşüşünü izlemeye hazır.
"Pazar her 'yeniden başlatıldığında', temelde sadece pazara girme ihtiyacıdır." Shell Araştırma Enstitüsü baş analisti Xu Xiaole, iş ve üretimin devam etmesinin istikrarlı ilerlemesiyle, salgın nedeniyle oluşan talep birikiminin, özellikle önceki birikimden Mart ayında yayınlanmaya başladığını söyledi. Piyasanın toparlanmasını sağlamak için hızlı giriş yapmanız yeterli.
Neden önce gitmen gerektiğini düşünüyorsun? Lianjia 18 City'den gelen işlem durumu, Mart ayında 90 metrekarenin altında bir alana sahip işlemlerin oranının salgın öncesinden yaklaşık yüzde 3 puan daha yüksek olduğunu ve% 72,4'e ulaştığını gösteriyor. Bu daire tipi, sadece pazara girmesi gerekenlerin gözdesi.
Pekin'deki birçok gösterge de bu eğilimi gösteriyor. "Örnek olarak Pekin'i ele alalım. Mart ayında Pekin'in periferik kentsel alanları, merkezi kentsel alanlardan daha hızlı toparlandı. Yizhuang, Mentougou, Daxing ve Shijingshan gibi sadece konuta ihtiyaç duyan bölgelerdeki ikinci el konut işlemi hacmi, geçtiğimiz Mart ayında Xiaoyangchun'daki işlem seviyesinin% 50'sinden fazlasına ulaştı. Xu Xiaole, 4,5 milyonun altındaki evler için işlem oranının salgın öncesine göre yaklaşık% 7 arttığını ve 25-29 yaş grubundaki müşterilerin oranının% 2 arttığını açıklayarak pazara giriş hızının daha hızlı olduğunu gösterdi.
Piyasadaki toparlanma fiyatları yükseltmedi
Görünürde, işlem hacmi Şubat ayına göre arttı, ancak fiyat "artıyor" mu? Aracıdan alınan dahili verilere göre, Lianjia'nın 14 şehrinin ortalama fiyatı Ocak ve Şubat ayına göre düştü. İlk çeyrekte, Pekin'de ikinci el konutların ortalama işlem fiyatı geçen yılın aynı dönemine göre% 6,1 ve önceki çeyreğe göre% 3,7 düşüşle 4,65 milyon oldu. Diğer bir deyişle, ticaret hacminin keskin bir şekilde toparlanmasına rağmen, fiyat nispeten sabit kaldı ve önemli bir artış olmadı.
"Piyasanın toparlanmasının ancak fiyatı yükseltmemesinin nedeni, mevcut işlemin düşük bir toparlanma olmasıdır. Genel mutlak seviye hala düşük ve fiyatı önemli ölçüde artırabilecek büyüklük sırasına ulaşmadı." Xu Xiaole, arz ve talep arasındaki genel çelişkinin hala nispeten yüksek olduğunu söyledi. Rahatlama: Çoğu şehirde, sahiplerin fiyat artışları fiyat artışının% 30'undan azını oluşturur ve alıcılar yüksek bir pazara sahiptir. Konut işlem döngüsü 120 günden fazla ve piyasa işlem ritmi hala yavaş.
Yeni iç pazara odaklanın. "Bazı satış ofislerindeki kişi sayısı giderek arttı ve işlem hacmi arttı." Bu şehirdeki birçok gayrimenkulden sorumlu satış elemanları, birkaç günde bir arkadaş çevresine bir satış performans çizelgesi "gönderecek". Daha fazla insan olmasına rağmen, çoğunun önceki "çevrimiçi izleme" ve diğer yollarla biriktirdiği popülerlik olduğunu, önceki yılların aynı dönemine kıyasla verilerin hala iyi olmadığını söyledi.
Son zamanlarda, birçok yerde aktif bir arazi piyasası var ve münferit şehirlerdeki gayrimenkuller "sıcak" olarak lanse edildi, ancak genelleştirilemez. Shell Araştırma Enstitüsü'nde yeni bir ev analisti olan Pan Hao, "Bazı gayrimenkuller hafif görünmesine ve hatta fiyat artışları ve düşüşleri gibi pazarlama önlemlerini benimsemelerine rağmen, genel fiyatlar hala sabittir." Dedi. Shell Araştırma Enstitüsü'nde yeni bir ev analisti olan Pan Hao, pazar talebinin hala devam ettiğini ve tahmin edilebileceğini söyledi. Salgın aşamalı olarak kontrol edildikten ve piyasa bir toparlanma sürecine girdikten sonra, salgın sonrası talep belli bir miktarda açığa çıkacak ve arz ile talep arasındaki ilişkide ileride yapılacak değişiklikler yine arz kontrolüne bağlı olacaktır.
Pekin'de tedarik edilen yeni konut alanı ilk çeyrekte yıllık% 60 düşüşle 550.000 metrekare, işlem alanı ise yıllık% 32 düşüşle 990.000 metrekare oldu. Sektör, Pekin'in düzenleyici çabalarının güçlü olduğuna ve yeni konut piyasasının son birkaç yılda istikrarlı olduğuna ve büyük ölçüde dalgalanmayacağına inanıyor.
Gayrimenkul şirketlerinin hala borç geri ödemelerinin zirvesinde olduğunu, finansman ortamlarının hala sıkı olduğunu ve üst üste binen salgının neden olduğu satış hacminin keskin bir şekilde düştüğünü ve bunun emlak şirketlerinin konut satışlarını fiyat indirimleri ve fonların geri dönüşünü hızlandırmak için diğer yollarla hızlandırmasına neden olması beklendiğini belirtmek gerekir. . Pan Hao, "Yeni konut piyasasında gelecekte önemli fiyat artışları olmayacağı yargılanabilir." Dedi.
"Xiaoyangchun" hala çok uzakta
"Genel olarak, Mart ayında, Pekin'in yeni ev ve ikinci el konut pazarındaki toplam konut sayısı 10.319'du. Şubat ayına göre ortalama% 126 artış olmasına rağmen, yine de 2019'daki aynı döneme göre% 48'lik bir düşüş." Centaline Property'nin baş analisti Zhang Dawei'nin analizi Pekin Netsign verileri, pazarın yalnızca yaklaşık% 50'sini geri kazandılar.
"Xiaoyangchun" un geri gelip gelmediğine gelince, endüstri aynı zamanda gayrimenkul şirketlerinin satışları artırmanın bir yolu olduğuna inanıyor, bu da muhtemelen ev alıcılarını teşvik edecek ve daha fazla insanı pazara girmeye itecek. Xu Xiaole, Pekin'de hisse senetlerinin hakim olduğu emlak piyasasının halen hafif bir toparlanma aşamasında olduğunu ve hala "Xiaoyangchun" seviyesine ulaşmaktan uzak olduğunu ve geçen yılın ortalama seviyesine ulaşmanın iyi olacağını söyledi.
Pazardaki toparlanma derecesi açısından, Şangay, Nanjing ve Hangzhou'daki üç Yangtze Nehri Deltası şehri geçen yılın Mart ayında seviyesinin% 75'ine geri döndü; Chengdu, Hefei, Chongqing, Guangzhou ve Shenzhen Aralık ayındaki salgından önceki seviyeye yakın; Pekin, Tianjin ve Langfang, geçen yılın Aralık ayındaki seviyenin yaklaşık% 62'sini oluşturuyor ve bu, geçen yılın aynı dönemindeki seviyenin% 40'ına denk geliyor.
Emlak piyasasının resmi
Gelecekte emlak piyasası toparlanmaya devam edecek. 18 Mart'ta, kentsel zincir evlerin ikinci el konut pazarındaki yeni liste sayısı ve yeni müşteri sayısı hızla artarken, yeni müşteri sayısı bir önceki aya göre% 53,2 ve bir önceki yıla göre% 96,2 arttı. Sektör, "küçük evler satma ve büyük evler alma" konusundaki iyileşme talebinin de pazara girmesinin beklendiğini ve artan talebin serbest bırakılma hızının ikinci çeyrekte hızlanacağını tahmin ediyor.
Ancak önlenemez, ancak küresel ekonomi salgından etkileniyor ve durgunluk riski var ve yurt içi gayrimenkul piyasası da gelir etkilerinin zorluğuyla karşı karşıya. Şu anda, işletmelerin ve sakinlerin kaldıraç oranı düşük değil: anakara emlak işletmelerinin bu yılın ilk çeyreğinde ödenmesi gereken borcu yaklaşık 104,3 milyar yuan ve bu yılın üçüncü ve dördüncü çeyreğinde 120 milyar yuan'dan fazla; Shenzhen, Xiamen, Pekin ve Nanjing'de ikamet edenlerin konut kredisi gelir oranı% 50'yi aşıyor . Xu Xiaole, "Salgın ekonomiyi etkileyebilir, işsizliğe ve gelir istikrarsızlığına neden olabilir, emlak piyasasının istikrarını tehdit edebilir ve sonraki talep tarafındaki satın alma gücünü etkileyebilir." Dedi.
Kaynak: Beijing Daily Client | Muhabir Cao Zheng
Yayıncı: Cai Wenqing
Süreç editörü: Wu Yue
