97 Hong Kong emlak piyasasındaki çöküşün acı bedeli
Yüksek konut fiyatları bir grup insanı mahvetti ve tam da tahrip edilen grupların "kendini koruma" iradesi nedeniyle, konut fiyatlarını düşürme politikası uygulanamadı ve Hong Kong emlak piyasası yeni bir dolaşıma girmeye başladı.
Metin / Çin İş Stratejisi Zhang Jinjing
Li Sheng intihar etti.
Polis onu bulduğunda intihar ettikten sonraki beşinci gündü. Bina yöneticisi, bir komşunun şikayeti üzerine çöp ayırma sorununu kontrol etmek için geldi ve kokan kapıya kimsenin cevap vermediğini anlayınca polisi aradı.
Polis ev sahibini bulduğunda ve zorla içeri girdiğinde, yerdeki nispeten temiz bir mangal kömürü dışında, tüm kapılar ve pencereler havlu ve bantla kapatıldı. Olay yerinde intihar notu bulunamadı, ancak Li Sheng'in ceketinin cebinde bir boşanma anlaşması ve bir banka bildirimi buldu.
İhbar üzerine banka Li Sheng'e, ipotek ipotek değeri yetersiz olduğu için bir hafta içinde bankaya 3,3 milyon nakit ödemesini istediğini, aksi takdirde bankanın ipotek açığını kapatmak için evi açık artırma için tahsil edeceğini bildirdi.
Bu bildirime dayanarak, polis Li Sheng'in ölümünü odun kömürü yakarak intihar olarak sınıflandırdı.
Li Sheng'in intihar vakası, sonunda 1 Temmuz 2003'te Hong Kong sokak yürüyüşünü tetikleyen 32 intihar vakasından biri oldu. Li Sheng'in intiharının Dong ailesinin en büyük oğluna, 20 yıldan fazla süredir hizmet verdiği Orient Overseas Shipping Company'nin başkanına ve ardından Hong Kong İcra Kurulu Başkanı Tung Chee Hwa'ya saldırmak için bir ağırlık olarak kullanılması oldukça ironik.
Negatif Adalet
Konut fiyatları nedeniyle trajik olan Lai Sheng gibi insanların Hong Kong'da "negatif hisse sahipleri" olarak adlandırılan birleşik bir adı vardır.
2000 yılında Hong Kong'da "negatif hisse sahiplerine" sempati duymak politik olarak kesinlikle doğruydu. Neredeyse tüm siyasi kuruluşlar ve kamuoyunun "yasama konseyinin" hemen her üyesi, negatif eşitlik sorununu çözmek istiyor.
Hong Kong emlak piyasasının en düşük noktasında olduğu 1997'den 2003'e kadar, "negatif öz sermaye" ile 100.000'den fazla insan doğdu. O dönemde Hong Kong'daki 2,4 milyon mülke dayalı olarak, "negatif öz sermaye" toplam ev alıcılarının% 5'ini oluşturuyordu.
Emlak piyasasında "negatif öz sermaye" oluşturmak kolay değildir. Her şeyden önce, piyasa en sıcak olduğunda acele etmelisiniz ve "çok fazla değerli" gayrimenkuller satın almalısınız; ikincisi, peşinatınız yeterince düşük olmalıdır. Hong Kong ipotekleri "ikinci ipoteğe" izin verir, yani minimum peşinat sadece% 5 ve evi almak için banka kredileri kullanılabilir. Ödemenin% 95'i.
Ne tür bir insan "aşırı değerli" bir gayrimenkulü en fanatik olduğu zaman en az peşinatla satın alır? Genel olarak sadece iki cevap vardır: Ağır spekülatörler, Ya da büyülenmiş Çaylak.
1997'deki Hong Kong emlak piyasası, bu iki tip insan için yeterli verimli zemin sağladı. O çılgın çağda, Li Sheng gibi 100.000'den fazla insanla, dipsiz bir uçuruma kadar yürüdüler.
Tüm insanlar için çılgın
1997'nin başlarında Li Sheng Chunfeng gurur duyuyordu. Karısı ona bir erkek çocuk verdi Dong aile şirketi Orient Overseas'ın bir çalışanı olarak, 15 yıl bir konteyner kamyonu sürdükten sonra terfi etmek üzeredir. Personel Bakanlığı Li Sheng ile görüşmeyi yeni bitirdi, 150'den fazla kamyon sürücüsünü denetlemek için Hong Kong MTL terminaline transfer edilecek.
Terfi etti ve büyüdü ve oğlu doğdu Li Sheng, tek pişmanlığının hala ailesiyle birlikte yaşamak olduğunu hissetti. 45 metrekarelik bir "toplu konut", Li Sheng'in yaklaşan hayatını alamayacak gibi görünüyor.
O zamanlar, Hong Kong emlak piyasasının coşkusu, ancak kabarcık krizinin patlamasından önce Japon emlak piyasası tarafından karşılanabilirdi.
Bu emlak piyasası dalgasının doruk noktası 1995 yılında başladı.
Geri dönüşe yaklaşan İngiliz sermayesi panik satışına düştü. 1995 yılında, İngiliz başkentini temsil eden dört başkent ailesi olan Jardine, Land, Swire ve Kadoorie, temel varlıklarını büyük ölçüde çöpe attı ve denizi geçip batıya doğru seyahat etmek için onları nakit parayla değiştirdiler.
Bu mülkler eve gitme konusunda endişelenmiyor. Hong Kong'un yerel emlak şirketleri veya diğer başkentler, Hong Kong'da "kırmızı çip" geçmişi olan bazı anakara merkezli şirketler de dahil olmak üzere bu varlıkların bazılarını devraldı veya devlete ait şirketler de devralma operasyonuna katıldı.
Hong Kong ve İngiliz gayrimenkullerindeki büyük el değişikliği, piyasada genel olarak aceleci bir hava yarattı. Hong Kong'un dönüşünün yaklaşmasıyla konut piyasası çılgınlık göstermeye başladı. O sırada, Hong Kong emlak spekülatörleri "anakara kesinlikle devralacak" sloganları bile atıyor.
1997'de Hong Kong'da, herhangi bir TV kanalının emlak piyasası inceleme programını açtığınızda bu cümleyi duyabilirsiniz. Bu cümle aynı zamanda emlak spekülatörlerine sonsuz güven verdi.
"1997'de Hong Kong'da, bir ev satın almadıysan bir aptaldın." Duyguları daha da heyecanlandırmak için, merkezi hükümetin, Hong Kong'da çeşitli illerin il kadroları için mülk satın almasını talep eden bir belge yayınladığına dair söylentiler bile var. Ve bu villaları satın alan insanlar çaresizce tabağı kapattılar ve sonunda etlerini kesen sayısız insan vardı.
O zamanlar, Hong Kong'un mahallesinde en çok konuşulan şey iş ya da yaşam değil, "plan dışı" nın nerede açıldığı, yeni mülklerin nerede planlandığı vb. İle ilgiliydi.
Ve herkesi taşınmaya heveslendiren şey, çevrede gerçekten de ilk gün tamamlanmamış bir daire satın alan (plan dışı konut, minimum% 10 depozito) ve ardından ertesi gün el değiştirdikten sonra 200.000 kazanan birçok insan olmasıdır.
Şaşırtıcı çıkarlar, bir grup spekülatörün kendilerini buna adamalarına neden oldu. "Plan dışı" olanın mülkiyetini belirlemek için yeni gayrimenkullerin ve hatta binaları izlemek için helikopter kiralamaları durumunda yüksek rol oynayanların sarsılması gerekiyor.
Ana akım kamuoyu, Hong Kong emlak piyasası konusunda oybirliğiyle iyimserdir ve sıcak emlak piyasasının Hong Kong'un "Herkes için Refah" hareketinin yeni bir turu olduğuna inanmaktadır.
Bu arka plana karşı Li Sheng de taşındı. Mayıs 1997'de bir gün, o ve karısı sırayla bütün gece sıradaydı ve sonunda Deep Water Bay'deki 103 metrekarelik bir eve taşındı. Bir sözleşme imzaladıktan ve% 10 depozito ödedikten sonra, Li Sheng ilk kez kendi mülküne sahip oldu ve ailesi bu konuda heyecanlandı.
[Tavuk kanını yenen geliştiriciler]
Chen Xiaorong, o gün geliştiricinin piyango prosedürlerinden sorumlu olan memurdu. Li Sheng intihar ettikten sonra, soruşturma için karakola gitti. Anılarına göre, Li Sheng o zamanlar çok acildi, "bugün bir ev alamazsan bu dünyanın sonu gibiydi."
Aslında Chen Xiaorong, kendisinin de deli olduğunu hissetti. "Şirketin her yerinde çılgın bir hava var. Herkes tavuk kanı gibidir."
1997'deki Hong Kong emlak şirketinde, kimse saat 24'ten önce işten çıkmadı. Pazar her açıldığında, satış elemanı kendilerine yakın olan müşterileri önceden arayacaktır. Bazı müşteriler, satış bayanı ile iyi bir ilişki kurmak için arka kapıdan geçerek onları yemeğe davet eder ve hatta yüz binlerce Hong Kong doları değerinde bir kolye hediye olarak verir. Chen Xiaorong da onları kabul eder. olmuştur.
"İlk başta şaşırmıştım ama daha sonra alıştım. Sonuçta, müşteriler buna değdiğini düşünüyor, çünkü bizimle iyi bir ilişkimiz var. Pazara girip mümkün olan en kısa sürede para kazanabilmeleri için pazar açılmadan önce müşterileri önceden bilgilendireceğiz."
O ortamda, Hong Kong geliştiricileri, araziyi fotoğraflayabildikleri sürece gözleri kapalı para kazanabilirler. Ancak, araziyi gerçekten alabilen çok az geliştirici var. Bazı ekonomi yorumcuları, Hong Kong Özel İdari Bölge Hükümeti'nin arazi politikasının fiyat dalgalanmalarının arkasında olduğuna inanıyor. Bu argüman çok pazarlanabilir.
Hong Kong'un konutu, iyi bir daire olsa bile, 30 metrekareye eşdeğer olan 300 metrekarelik küçük boyutu ile karakterizedir. 10 metrekarelik mini odalar, Hong Kong apartman pazarının ana akımlarıdır. Ama aslında, Hong Kongun 1,100 kilometrekarelik arazisinin yalnızca% 23,6'sı gelişmiş arazidir. Kesin olarak, Hong Kongda konut arsa geliştirme alanı sıkıntısı yoktur.
Hong Kong'un arazi politikası çok tuhaf. İngiliz Hong Kong hükümeti sırasında, Hong Kong arazisi Kraliçe'ye aitti ve özel mülkiyet bir yana, satılamazdı. Ekonomiyi geliştirmek için, İngiliz Hong Kong hükümeti, hükümetin arazi kullanım haklarını arazi kullanıcılarına devredebileceğini öngören ilgili yasaları çıkardı. Sınırsız arazi kullanım hakkına sahip olan Sham Shui Po'daki bir kilise dışında, bölgenin geri kalanının bir zaman sınırı vardır. Sadece hastaneler, eğitim vb. Dahil olmak üzere kamu arazisi hükümet tarafından ücretsiz veya düşük bir fiyata satılıyor. Konut arazileri doğrudan açık artırmaya listelenecek ve daha yüksek olan fiyat ödenecektir.
Daha sonra Çin-İngiliz müzakereleri sırasında Çin hükümeti, İngiliz Hong Kong yetkililerinin araziyi devretmek için acele edeceğinden korktu. Çin-İngiliz açıklamasında, İngiliz Hong Kong hükümetinin her yıl yalnızca 50 arazi çöplüğü açık artırma yapabileceğini ve fazlalık kısmının Çin hükümeti tarafından onaylanması gerektiğini özellikle şart koştu. Bu 1995 içindi. 1997'de Hong Kong emlak piyasası başka bir yangın ekledi.
Li Sheng'in eski eşinin anılarına göre, olay yerine gittiklerinde, satış bayanı defalarca buranın bu yıl açılan son arazi parçası olduğunu, eskiden "çamur havuzu" olmasına rağmen değeri düşük bir arazi olduğunu söyledi.
Tam da satış elemanı tanıttığında, ilk binanın plan dışı planı satıldı ve ikinci binanın 12. katındaki bir birimi kapmak için acele ettiler.
Ama kim bilir, bu evi tamamen mahveden, "çamur havuzunda" bulunan bu yeni "CEO kurulu" idi.
[Mükemmel hizmet veren banka]
Hong Kong'daki konut kredileri çok uygun ve kullanışlıdır. Li Shengin eski eşinin anılarına göre, sözleşmeyi imzaladığı sırada, eve yaklaşık 10 banka yerleşti ve hatta bazıları binanın ilk ödemesi için kredi sağlamak üzere "ikinci bir ipotek" verdi.
Müşterileri memnun etmek için her banka diğer katma değerli hizmetler sunuyor.Örneğin, Standard Chartered Bank konut satışları için acentelik hizmetleri, Merrill Lynch ise ikinci el konut işlemleri hizmetleri veriyor. Sonunda, küçük ve orta ölçekli bir banka seçtiler, çünkü banka müşterileri kapmak için müşterilere 3 yıl içinde ödendikleri sürece yenileme için 200.000 değerinde faizsiz kredi sağlamayı teklif etti.
"İki ipotek" nedeniyle, 7.22 milyon değerindeki bu ev için Li Sheng, vergiler ve ücretler dahil, toplamda 800.000'den az harcadı ve kalan 6.678 milyonu bankadan geldi.
Oda rezervasyonu yaptıktan bir hafta sonra binanın tükendiği açıklandı. Bir ay sonra emlak fiyatları% 15 yükseldi.
Her şey mükemmeldi.TV'deki mali yorumları izleyen Li Sheng, çok para kazandığını hissetti.
[Patlama balonu]
Temmuz 1997'de mali kriz patlak verdi. Uluslararası spekülatörler, Hong Kong dolarını üçüncü kez bloke ederken, yeni kurulan Özel İdari Bölge hükümeti, Hong Kong'un ekonomik temelinin bağlantılı döviz kuru sistemini sürdürmek için büyük bir bedel ödedi.
Bundan sonra, sürekli kötü haberler geldi: Önce ABD borsası düştü, ardından 2003'te SARS ... Art arda gelen şiddetli saldırılar altında, Hong Kong emlak piyasası bir roller coaster gibi sıçradı.
2003 yılına gelindiğinde, altı yıl üst üste ekonomik gerilemenin ardından, halk Hong Kong emlak piyasasına olan güvenini tamamen kaybetti.
Li Sheng'in satın aldığı gayrimenkul, 1997'deki en yüksek seviyesinden yaklaşık% 70 oranında düşmeye başladı. "O zamanlar, 2003 yılında yeni bir binanın fiyatı metrekare başına sadece 2.000-5.000 Hong Kong dolarıydı. Satın aldığımız alanın toplam fiyatı 2 milyon civarındaydı. Ev fiyatları yarı yarıya düşmüyor, bu binadan fırlıyor. "Bundan bahsetmişken, Li Sheng'in eski karısı gözyaşlarına boğuldu. "Bankadan 6 milyon yuan'den fazla borç aldık ve her ay yaklaşık 20.000 yuan'i geri ödememiz gerekiyor. Artık ev ipotek değerinin altında olduğuna göre, '' negatif hisse senedi sahipleri haline geldik."
Li Sheng gibi gruplarda çok sayıda insan var. 100.000 kadar "negatif öz sermaye" var. Büyük çoğunluğu ev satın alarak pazara giriyor ve sonunda toprağa düşüyorlar.
Büyük geri ödeme baskısı bu grubu uykusuz bıraktı. Pek çok insan, şirketin uluslararası ekonomik ortamdan etkilenen "büyük istifa zarfı" nı alma korkusuyla her gün titriyor, Hong Kong'daki çoğu şirket kötü iş koşullarında. Pek çok şirketin departman başkanları, personel departmanının işten çıkarmalarıyla işbirliği yapmak için her çeyrekte bir liste sunmak zorundadır.
Bu ortamda, ekip yöneticisi Li Sheng, Kasım 2003'te personel departmanından bir istifa mektubu ve tazminat aldı ve OOCL'de 20 yıldan fazla çalışma kariyerini resmen sona erdirdi.
Limandan çıktığında Li Sheng, yalnızca gökyüzünün düştüğünü hissettiği için tamamen harap olmuştu.
Daha da korkunç şeyler devam ediyor. Gayrimenkulün ipotek değeri halihazırda ödenmemiş kredilerin toplam tutarından daha düşük olduğu için, banka birçok mal sahibini aramaya başladı (borçlunun kredinin bir kısmını önceden geri ödemesini gerektirdi) ve Li Sheng de bir çağrı aldı.
" Banka bizden 3,3 milyon nakit veya ipotek ödememizi istedi. Paramız yoktu. Li Sheng henüz istifa etti, bu yüzden banka evi aldı ve müzayedeye çıkardı. Bundan sonra, bankaya 2 milyondan fazla borcumuz vardı. Elbette bu, Li Sheng'in intihar etmesinden sonraydı. "Eski karısı dedi.
Li Sheng, uzun süredir negatif eşitlik saflarında yer aldığı için, çalışma biriminde öfkesini yuttu ve asla işini kaybetmeye cesaret edemedi, ancak sonunda işten çıkarıldı. Karısı baskıya dayanamadı ve boşanmayı seçti. Çok geçmeden, bankadan 3.3 milyon yuan fark isteyen bir bildirim aldı, aksi takdirde ev açık artırma için kapatılacaktı.
Sürekli baskı Li Sheng'in tamamen çökmesine neden oldu.
Rashomon Tüm Varlıklar
Li Sheng'in özgürleşmesinden kısa bir süre sonra, "negatif hisse sahipleri" etrafında iki büyük olay meydana geldi.
İlk olarak, o zamanki İcra Kurulu Başkanı Tung Chee-hwa, Hong Kong'da düşük ve orta gelirli gruplara hizmet vermek için her yıl 85.000 kamu konut birimi inşa edecek ve beş yıl içinde vatandaşların% 70'inin barınma sorununu çözmeye çalışan "85 Planı" nı önerdi; diğeri ise dahil edilecek bir kamuoyu temsilcisi grubudur. Li Shengin intiharı dahil 32 negatif eşitlik intihar vakası, SAR hükümetine baskı yaptı ve 500.000'den fazla kişinin katıldığı bir geçit töreni düzenledi.
Tung Chee-hwa bir keresinde hükümetin elindeki arazi kaynaklarını kullanarak Hong Kong'daki konut fiyatı sorununu tek seferde çözmeyi umuyordu. Ancak bu öneri ana akım Hong Kong kamuoyunun, özellikle de "sahiplerin" toplu direnişiyle karşılandı.
SAR hükümeti, her yıl Hong Kong gayrimenkul stokunun% 50'sini düşük fiyatlarla piyasaya sürmeyi planlıyor ve yorumlar genellikle bu politikanın Hong Kong'un konut fiyatlarını ezmek için son damla olacağına inanıyor.
O zamanlar Hong Kong'daki orta sınıf, konut fiyatlarının çöküşünün kurbanı olmuştu.Plan uygulandığında, konut fiyatları mevcut bazda çığ gibi düşmeye devam edecek. Bu tür bir sosyal şikayet, Hong Kong'un pan-demokratik yasa koyucuları tarafından başarıyla kontrol edildi ve bu, 2003 yılında Hong Kong "500.000 Mart" a yol açtı.
Bataklıkta sıkışıp kalan orta sınıf, Hong Kong değerlerinin temel somutlaşmışı ve kamuoyunun ana gövdesidir. Bu nedenle, SAR hükümeti konut planını iptal etmek zorunda kaldı ve hatta konut fiyatlarından tasarruf etmek için birkaç yıl üst üste yeni arazi satmadı.
Tung Chee-hwa, Central'daki ofis binasının tepesinde durup geçit törenindeki kalabalığa baktığında, kalbinde dört kelime olabilir: Susuzluğu gidermek için zehir iç.
Yüksek konut fiyatları bir grup insanı mahvetti ve tam da tahrip edilen grupların "kendini koruma" iradesi nedeniyle, konut fiyatlarını düşürme politikası uygulanamadı ve Hong Kong emlak piyasası yeni bir dolaşıma girmeye başladı.
O zamandan beri, SAR hükümeti herhangi bir büyük ölçekli toplu konut planı ortaya koymadı, bunun yerine, konut fiyatları için bir platform oldu. Hong Kong Hükümeti'nin üst düzey yetkililerinin çoğu, görüşmeler sırasında herkesi bir ev almaya ikna etmek için hiçbir çabadan kaçınmadı.
Karada, Hong Kong yatırım aileleri ve SAR hükümeti birbiri ardına oyun oynamaya başladı. Bunların Li Sheng ile hiçbir ilgisi yok.
Nefreti ve ayrılışı, yalnızca pan-demokratik parlamenterlerin kamuoyuna rehberlik edecek figürler ve vakalar haline geldi. Hayat birikimlerini ödedikten ve birkaç yıllık kredilerini geri ödedikten sonra, yalnızca mülkünü kaybetmekle kalmadı, aynı zamanda milyonlarca yeni borcu üstlenmek zorunda kaldı.
Li Sheng gibi trajedinin tekrar sahnelenmeyeceğini umuyorum.
(Not: Kişisel gizliliği korumak için, metindeki mülk sahibi bir takma ad kullanır.)
--SON--
Resimler internetten
Çin İş Stratejilerine dikkat etmeye, dünyadaki insanlar hakkında bilgi edinmeye ve stratejinin efsanelerini okumaya hoş geldiniz.
Tüm hakları saklıdır, özel olarak yeniden basmak yasaktır!
