Gayrimenkul finansmanı "gevşek" ten "normal" e değişti
[Finansal ortam gelecekte yine de sıkılaşacaktır ve Çin'in emlak sektörünün finansal çevre endeksi dar bir aralığa girebilir]
Lai Qin
Sermaye yoğun bir endüstri olarak, gayrimenkul sektörü sermayeye güçlü bir bağımlılığa sahiptir ve finansal ortamdaki değişiklikler emlak piyasasını doğrudan etkiler. Bu nedenle, finansal ortamdaki değişikliklerin sürekli olarak izlenmesi, gayrimenkul piyasasındaki değişiklikleri incelemek için çok önemlidir. Bu makale 6 temsili gösterge seçer, her göstergeyi standartlaştırır ve Çin'in emlak endüstrisinin mevcut mali çevre endeksini elde etmek için her göstergenin ağırlığını çarpmaktadır. 2011 yılından bu yana altı göstergede yaşanan dalgalanmalara dayanarak, beş noktalı yöntem, finansal çevre endeksini "kolay", "rahat", "normal", "sıkı" ve "sıkı" olmak üzere beş aralığa bölmek için kullanılmaktadır. "," sarı alan "," yeşil alan "," açık mavi alan "," mavi alan "anlamına gelir.
Çin Emlak Endüstrisinin Finansal Ortamı
1. M2-GSYİH-TÜFE'nin kademeli olarak istikrar kazanması bekleniyor. Para arzı esas olarak ekonomik büyümenin ihtiyaçlarını karşılamak içindir ve aynı zamanda yükselen fiyatlar da yeni bir para parçası gerektirir. Geniş para büyüme oranı eksi ekonomik büyüme oranı ve tüketici ürün fiyatı büyüme oranı ile elde edilen büyüme oranındaki farkın sermaye ürünü pazarına akan paradaki potansiyel artışı ölçmek için kullanılabileceği tahmin edilebilir. Büyüme oranı farkı ne kadar büyükse, konut fiyatlarını (varlık fiyatlarına ait) yukarı itme olasılığı o kadar yüksektir, tersine, büyüme oranı farkı ne kadar küçükse, konut fiyatlarını yukarı çekme olasılığı o kadar azdır.
2011 yılının üçüncü çeyreğinden 2012'nin üçüncü çeyreğine kadar, M2-GSYH-TÜFE'nin büyüme oranı farkı tüm yol boyunca artarak% -2,1'den% 5,5'e yükselmiş, ardından büyüme oranı farkı% 4 civarında dalgalanarak 2015 sonuna kadar devam etmiştir. Yılın başından bu yana, bu büyüme oranı açığı düşüş eğilimini sürdürmüştür. 2017 yılının üçüncü çeyreğinin sonunda, ikinci çeyrekteki% 1,0 ile temelde aynı olan büyüme oranı farkı% 0,8 oldu.Azalanma eğilimi önemli ölçüde yavaşladı ve gelecekte kademeli olarak istikrar kazanması bekleniyor.
Tarihsel deneyime göre, makul büyüme oranı farkı aralığı% 2 -% 3'tür. Mevcut büyüme oranı farkı makul bir seviyenin altında, bu da ekonomik büyümeyi biraz kısıtlayacağı (kaliteli ekonomik büyümenin sağlanmasına yardımcı olacağı), ancak aynı zamanda konut fiyatlarındaki artışın kontrol edilmesine yardımcı olacağı anlamına geliyor. Kaldıraç kaldırma ve finansmanın reel ekonomiye hizmet etme fonksiyonuna daha fazla geri dönmesiyle birlikte, geçmişe göre daha düşük M2 büyüme oranının yeni normal hale gelmesi ve M2-GSYİH-TÜFE büyüme oranı farkının da nispeten düşük bir seviyede kalması beklenmektedir. Emlak piyasası "taşan sel" etkisine neden oldu.
2. M1'in yıllık büyümesinin düşüş eğilimi yavaşladı. Dar para arzı (M1), ekonomik döngü dalgalanmalarının ve fiyat dalgalanmalarının önde gelen bir göstergesidir.M1'in büyüme oranı yüksekse, emlak piyasası ısınır; M1'in büyüme hızı düşükse, emlak piyasası soğur.
2011'in ilk çeyreğinden 2012'nin ilk çeyreğine kadar geçen yıla göre M1 büyüme hızı aşağı yönlü bir kanaldayken, 2013'ün ilk çeyreğinde dibe vurarak toparlanarak aşamalı bir zirveye ulaştı; ardından 2015'in ilk çeyreğinde aşağıya doğru dalgalandı ve% 2,9 çukuruna geriledi; Uzun bir yükseliş süresinin ardından 2016'nın üçüncü çeyreğinde% 24,7 ile zirveye ulaştı; o zamandan beri aşağı yönlü bir kanala girdi ve düşüş trendi bu güne kadar devam ediyor.
2017 yılının üçüncü çeyreği sonunda, bir önceki çeyreğe ve bir önceki yılın aynı dönemine göre M1'in bir önceki yıla göre büyüme hızı% 14, 1 puan ve 10,7 puan azalarak düşüş eğilimi yavaşladı.
3. Ulusal bankalar arası piyasada bankalar arası kredilerin aylık ağırlıklı ortalama faiz oranı bir miktar düştü. Ulusal bankalararası piyasanın aylık ağırlıklı ortalama faiz oranı, ulusal bankalararası piyasada kullanılan faiz oranını ifade eder, gösterge faiz oranından farklı olarak, piyasaya dayalı bir faiz oranıdır ve piyasadaki gerçek faiz oranını yansıtır.
2011 yılında, ulusal bankalararası piyasanın aylık ağırlıklı ortalama faiz oranı yükselmeye devam etmiş, 2012'de aşağı yönlü bir aralığa girmiş, 2013'ün ilk çeyreğinde düşmeyi bırakıp toparlanmış ve 2014'ün ilk çeyreğinden 2015'in ilk çeyreğine kadar 2013 yılı sonuna kadar yükseliş eğilimini sürdürmüştür. 2016'nın ilk çeyreğinde faiz oranı "U biçimli" bir eğilim gösterdi. Bundan sonra, dört çeyrek boyunca düştü ve 2016'nın ilk çeyreğinde% 2,10'un altına düştü; 2016'nın ikinci çeyreğinde dibe vurdu ve beş çeyrek boyunca yükselmeye devam etti, ancak 2017'nin üçüncü çeyreğine kıyasla Geçen çeyrekte hafif bir düşüş oldu.
2017 yılının üçüncü çeyreği sonunda, ulusal bankalararası piyasanın aylık ağırlıklı ortalama faiz oranı, geçen yılın aynı dönemine göre 0,79 yüzde puan yüksek ve bir önceki çeyreğe göre 0,02 yüzde puan daha düşük olan% 2,92 olarak gerçekleşti ve 2011 yılından bu yana orta konumda bulunuyor. Bankalar arası kredilendirmenin aylık ağırlıklı ortalama faiz oranı hala yükselebilir.
4. Bireysel konut kredisi bakiyesinin yıldan yıla büyüme hızı arka arkaya üç çeyrek düştü. Bireysel konut kredilerinin bakiyesi, Çin Halk Bankası tarafından üç ayda bir serbest bırakılarak, konut satın almak için sakinlerin kredilerini yansıtır.
2011 yılının ilk çeyreğinden 2012'nin ikinci çeyreğine kadar bireysel konut kredisi bakiyesinin bir önceki yıla göre büyüme hızı düşmeye devam etmiş, ardından düşmeyi bırakıp toparlanarak 2013'ün ikinci çeyreğine kadar yükselişini sürdürmüş, ardından 2015 yılının ikinci çeyreğine kadar bu eğilim sabitlenmiş ve gerilemiştir. İstikrarlı; daha sonra 2015 yılının üçüncü çeyreğinde hızla yükselmeye başlayarak 2016 sonunda% 38,1 ile zirveye ulaşmış; 2017 yılında aşağı yönlü bir kanala girmiş ve arka arkaya üç çeyrek düşmüştür.
Bireysel konut kredisi bakiyesi 2017 yılı üçüncü çeyrek sonunda bir önceki yılın aynı dönemine göre sırasıyla% 26,2, 4,6 puan ve 7,2 puan düşük büyüme göstermiştir. Şu anda, birinci kademe şehirler ve bazı sıcak nokta şehirleri gözle görülür şekilde soğudu. Daha önce sıcak olan üçüncü ve dördüncü kademe şehirler, yetersiz dayanıklılık nedeniyle kademeli olarak soğudu. Bireysel konut kredileri dengesinin zayıf bir şekilde artması ve yıllık büyüme oranının düşmeye devam etmesi bekleniyor.
5. Ülkenin ilk konut kredisinin ortalama faiz oranı yine de yükselebilir. 2011 yılında ülke genelinde ilk konut kredilerinin ortalama faiz oranı yükselmeye devam ederek 2011 sonunda% 7,62 ile zirveye ulaşmış; bunun ardından ilk konut kredilerinin ortalama faiz oranı düşmeye başlamış ve 2012'nin üçüncü çeyreğinde% 6,2'ye kadar düşmüştür; ilk konut kredilerinin ortalama faiz oranı 2013'tedir. 2014'te yavaşça yükseldi ve 2014'ün ikinci çeyreğinde% 7,02 ile zirveye ulaştı; ardından aşağı yönlü bir aralığa adım atarak art arda 9 çeyrek düşmeye devam etti ve 2016'nın üçüncü çeyreğinde% 4,41'e düştü; daha sonra dibe vurdu ve toparlandı ve yukarı yönlü trend devam etti. bugüne kadar.
2017 yılı üçüncü çeyreği sonunda ülke genelinde ilk konut kredisi ortalama faiz oranı% 5,22 olarak gerçekleşti. Faiz oranı 0,33 puan ve geçen yılın aynı dönemine göre 0,33 puan ve 0,81 puan yüksekti. Mali düzenin düzeltilmesi ve mali kaldıraç oranlarının düşürülmesiyle, ülkedeki ilk konut ipoteğinin ortalama faiz oranı bir süre daha yükselebilir.
6. Gayrimenkul geliştirme işletmeleri için kullanılan fonların yıldan yıla büyüme oranı beş çeyrek boyunca düşmeye devam etmiştir. 2011'in ilk üç çeyreğinde, gayrimenkul geliştirme şirketlerine yönelik fonların yıldan yıla büyüme oranı yükseliş eğilimini sürdürdü ve 2011'in sonunda keskin bir düşüşün ardından dibe vurdu. 2012'de dalgalandı, 2013'ün ikinci çeyreğinde zirve yaptı ve ardından 2014'te aşağı yönlü bir aralığa girdi. Dördüncü çeyrekte% -6,3'e geriledi ve ardından yukarı kanala girdi. 2016'nın ikinci çeyreğinde aşamalı olarak zirveye ulaştı ve ardından aşağı yönlü bir kanala girdi. 2017 yılının üçüncü çeyreğinde de düşüş eğilimi devam etti ve 5 çeyrek boyunca düşüşünü sürdürdü.
2017 yılı üçüncü çeyreği sonunda gayrimenkul geliştirme işletmeleri için kullandırılan fonların bir önceki yıla göre büyüme oranı geçen yılın aynı dönemine göre sırasıyla% 2,1, 8,9 puan ve 13,3 puan düşük oldu. Birinci ve ikinci kademe şehirler ile üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki satışlar art arda düştüğü için, gayrimenkul geliştirme şirketleri için mevcut olan fonların yıllık büyüme oranının gelecekte de düşmeye devam etmesi bekleniyor.
Çin'in emlak sektörünün güncel finansal çevre değerlendirmesi
1. Gayrimenkul sektörünün finansal çevre endeksi normalleşiyor. 2017 yılının üçüncü çeyreğindeki çeşitli göstergelerin verilerine dayanarak Çin gayrimenkul sektörünün finansal çevre endeksini hesapladık. Üçüncü çeyrekte Çin gayrimenkul sektörünün finansal ortam endeksi, ikinci çeyrekteki gevşek durumdan normal bir duruma geçerek, ikinci çeyreğe göre 0,36 düşüş ve 2016 yılının aynı dönemine göre 1,47 düşüşle -0,08 oldu. Finansal ortam endeksindeki düşüşün temel nedeni, M2-GSYİH-TÜFE arasındaki farkın düşük seviyede kalması ve gayrimenkul geliştirme şirketlerinin kullandıkları fonların bir önceki yıla göre azalmaya devam etmesidir.
2015'in ilk çeyreğinden bu yana, Çin'in emlak endüstrisinin finansal çevre endeksi yükselmeye devam etti, 2016'nın ilk çeyreğinde kademeli bir zirveye ulaştı ve o zamandan beri düşüşe geçti, "gevşek" durumdan "rahat" ve "gevşemiş" e dönüştü. Bu, 2017'nin üçüncü çeyreğinde normal ve arka arkaya 6 çeyrektir düştü.
2. Mali ortamın sıkılaşmaya devam etmesi bekleniyor. Hükümetin mali denetimi güçlendirme, sermaye zincirini kısaltma ve çok seviyeli iç içe geçmeyi azaltmaya yönelik önlemleri M2'nin büyüme oranını etkileyecek, M2'nin büyüme oranının düşmesi ve M2-GSYİH-TÜFE'nin büyüme oranı farkının da buna bağlı olarak azalması bekleniyor. Ayrıca birinci ve ikinci kademe şehirler ile üçüncü ve dördüncü kademe şehirler art arda soğuyacak.Konut fiyatlarındaki düşüş ve emlak piyasası işlemlerinde yaşanan yavaşlama ile bireysel konut kredisi bakiyesinin bir önceki yıla göre büyüme hızı ve gayrimenkul geliştirme şirketlerinin kullanabileceği fonların bir önceki yıla göre büyüme hızı düşecek. Kapsamlı yargıya dayalı olarak, finansal ortam yine de sıkılaştırılacak ve Çin'in emlak sektörünün finansal çevre endeksi dar bir aralığa girebilir.
(Yazar, Şangay E-House Gayrimenkul Araştırma Enstitüsünde araştırmacıdır)
