2020'de eviniz değer kaybedecek mi | Yılbaşı envanteri
Satın alma kısıtlaması, kredi kısıtlaması, satış kısıtlaması, iş kısıtlaması, fiyat kısıtlaması, "beş limit spektrumu" altında, gelecekteki konut fiyatı trendi nedir, hangi konutların hala yatırım değeri var ve hangi evler döngüsel kontrol altında değer kaybetmeye devam edecek
Caijing muhabiri Wang Bo | Wen Mark | Editör
Gayrimenkul, Çinli şirketler ve sıradan insanlar için varlık dağılımının en önemli parçasıdır.
2019 yılında, gayrimenkul Çin sakinlerinin varlıklarının yaklaşık% 71'ini oluştururken, bunun tersine, birçok gelişmiş ülke konut varlıklarının% 50'sinden azını oluştururken, Almanya yaklaşık% 56 ve Singapur% 43'ünü oluşturuyordu. Japonya% 36'dan az.
2016'nın ilk yarısında, Pekin'in Financial Street'teki 90 metrekarelik bir ticari evi, yüksek bir noktada yaklaşık 20 milyona satabilir. Bu miktar, borsaya kote küçük ve orta ölçekli bir şirketin net kârının beşte birine eşittir ve sıradan bir ailenin hızla Sınıf geçişini gerçekleştirin ve yüksek net değerli gruba girin.
On yıldan fazla bir süredir, Çin halkı konut piyasasına çok ağır beklentiler koydu, ancak son 2019'da konut piyasasının performansı ev sahipleri için tatmin edici değildi.
Shell Araştırma Enstitüsü'nün verilerine göre, 2019'da Pekin'in ikinci el konut ağı, yıllık bazda% 5,5 düşüşle 145.000 set imzaladı. Geçen yılın Aralık ayında, Pekin'deki ikinci el konutların ortalama işlem fiyatı metrekare başına 59.000 yuan idi ve bu, 2017'deki "317 Yönetmeliği" ayının tarihi zirvesinden% 12 düşüş gösterdi.
Bu, 2016'nın ikinci yarısından sonra Pekin'deki ev alıcılarının şu anda para kaybettiği anlamına geliyor. Shenzhen, Guangzhou ve Şangay da kontrol önlemlerine ağırlık verdikleri için yıl boyunca kötü performans gösterdi.
CITIC Menkul Kıymetler Araştırma Departmanı'nın raporuna göre 2019 yılında gayrimenkuller kademeli olarak normal getirilere dönecek. 100 ilde konut fiyat endeksi açısından bakıldığında tüm kademeli şehirlerde konut fiyatlarının büyüme hızı yavaşlıyor. Birinci kademe şehirlerdeki konut fiyatları 2018'den beri sıfıra döndü ve ikinci ve üçüncü kademe şehirlerdeki büyüme oranları kademeli bir yavaşlama gösterdi ve şimdi yıllık bazda% 5'in altına düştü.
2020, Çin emlak piyasasındaki son döngüsel düzenlemenin dördüncü yılıdır. Şu anda, ev sahiplerinin temettüleri azalmakta ve birinci kademe şehirlere para kaybetmeden yatırım yapma dönemi sona ermek üzere.
Çin'in konut fiyatlarının gelecekteki eğilimi nedir? 2020'de hangi şehirler yatırım değerine sahip olacak? Döngüsel kontrol altında ne tür konutlar değer kaybetmeye devam edecek?
Şekil / Unsplash
Politika istikrarı korumaya devam ediyor
Ulusal konut fiyatlarının 2020'deki genel havası hala "istikrarlı" olacaktır.
Ev fiyatlarının yükselmesi ve düşmesi esas olarak pazar arz ve talebine bağlıdır.Pinzhou, Şangay, Guangzhou ve Shenzhen gibi birinci kademe şehirler ve Hangzhou, Tianjin ve Wuhan gibi güçlü ikinci kademe şehirler büyük bir net nüfus akışına sahip ve arz talepten daha az. Doğal olarak, konut fiyatları güçlü.
Ancak, Çin'de konut fiyatlarının düzenlenmesi hükümetin hakimiyetindedir.Örneğin, Pekin'in konut alımları için güçlü bir talebi olmasına rağmen, satın alma kısıtlamaları ve kredi kısıtlamaları gibi politikalar gayrimenkul spekülatörlerini kısıtladı ve alıcıları katı ve iyileştirme ihtiyaçları ile kısıtladı.
Shenzhen ve Hong Kong, denizde karşı karşıya. Büyük Körfez Bölgesi'nde bir ikramiye olmasına rağmen, metrekare başına ortalama konut fiyatı Hong Kong'un yaklaşık üçte biri. Bunun nedeni, Shenzhen Özel İdari Bölge Hükümeti tarafından konut fiyatlarının güçlü kontrolünden kaynaklanıyor.
Kaynak: Çin Endeksi Akademisi
Bu nedenle, makro kontrol, 2020'deki konut fiyat trendlerinin dayanağıdır.
12 Aralık 2019'da, Merkezi Ekonomik Çalışma Konferansı, emlak piyasasının istikrarlı ve sağlıklı gelişimini teşvik etme ihtiyacını bir kez daha vurguladı. Konut fiyat kontrol politikaları arasında konut ve konut spekülasyon değildir, şehre özgü politikalar, arsa fiyatları, konut fiyatları ve beklentiler hala ana akım yönlerdir.
Merkezi hükümet, konut piyasası için uzun vadeli bir yönetim ve kontrol mekanizması araştırıyor. Her şehrin 2019'daki performansına bakıldığında, her şehir için politikaların uygulanması, bir şehir için bir politika ve "üç istikrar" hakkında boş konuşma değil.
31 Aralık 2019'da Tangshan, yeni inşa edilmiş ticari konut satın alan alıcıların çevrimiçi imza tarihinden itibaren 42 ay içinde ticaret için listelenmemesi konusunda yeni düzenlemeler yayınladı.
Yeni düzenlemelerin yayınlanmasından önce, Tangshan konut fiyatları birkaç ay üst üste hızla yükselmişti. Ulusal İstatistik Bürosu'nun verilerine göre, Kasım 2019'da 70 büyük ve orta ölçekli şehirdeki ticari konutların satış fiyatları arasında, Tangshan'da yeni ticari konutların satış fiyatları bir önceki aya göre% 1,9, bir önceki yıla göre% 11,9 artarak ülkenin büyümesine öncülük etti.
2019'un sonunda, Shenzhen'de bir yıldır dalgalı olan konut fiyatları aniden fırladı. Shenzhen'deki birkaç topluluğun sahipleri, fiyatları gruplar halinde artırdı ve "100.000'den az teklif veren herkesin komşularından toplu olarak kesileceğini" ilan etti.
Buna yanıt olarak, Shenzhen Belediyesi Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bürosu hızlı bir şekilde yanıt verdi ve ilk kez büyük sopayı ev sahibine düşürdü, etkilenen topluluk için çevrimiçi ikinci el konut imzasını askıya aldı ve fiyat artışı% 5'i aşarsa alıcının şikayet edebileceğini şart koştu.
Artışın üst sınırı gereğinden fazla düzeltilmiş olsa da, yerel yönetimlerin konut fiyatlarını tek şehir, tek politika kuralları altında istikrara kavuşturma gücünü ve etkinliğini yansıtıyor.
Ulusal İstatistik Bürosu'nun verilerine göre Ekim 2019'da dört birinci sınıf şehirde (Pekin, Şangay, Guangzhou ve Shenzhen) yeni inşa edilen ticari konut binalarının satış fiyatları bir önceki aya göre 0,3 puanlık düşüşle aylık% 0,1 arttı. Bunların arasında Pekin ve Guangzhou sırasıyla% 0,2 ve% 0,1 düştü; Şangay ve Shenzhen% 0,4 arttı ve artış bir önceki aya göre 0,1 ve 0,8 puan daha düşük oldu.
Düzenleyici otoriteler, konut fiyatlarındaki aşırı hızlı artışı azaltmak için sadece talep tarafında çaba sarf etmekle kalmadı, aynı zamanda arz tarafını da bastırdı.
Çin hükümeti, 2017 yılının sonundan bu yana finansal denetim yoluyla gayrimenkul şirketlerinin finansman kanallarını sıkılaştırdı. 2018 yılından bu yana nakit akışının baskısı nedeniyle emlak şirketleri ağlıyor ve satıyor, ancak stokları çıkarmak hala zor.
2016'da geliştiriciler, altı aylık raporda tüm yıllık performansın baskı olmadan tamamlandığını duyuracak güvene sahipti. 2019'da, Kasım ayı sonuna kadar, emlak şirketi liderleri nefes almaya ve sinyali dış dünyaya göndermeye cesaret ettiler - temelde yılın başını tamamladılar. Söz vermek.
Kerrey verilerine göre 2019'da İlk 100 gayrimenkul şirketinin kümülatif özkaynak satışları 2017'de% 40,5'in çok altında ve 2018'de% 35,1 ile bir önceki yıla göre% 6,5 arttı.
Geliştiriciler, 2020'de satış artışındaki düşüşe devam etmeye hazırlar ve arazi edinme hızı da yavaşladı.
CRIC (China Real Estate Decision and Information System) izleme verileri, 27 Aralık 2019 itibarıyla, ülke genelinde 300 şehirdeki kümülatif arazi işlem hacmi ile 2018 yılının tamamı için işlem hacmi arasında hala büyük bir boşluk olduğunu ve yerel müzayedelerin popülerliğinin devam ettiğini gösteriyor. Düşük havada süzülüyor.
Kaynak: Çin Endeksi Akademisi
Çin Bankacılık ve Sigortacılık Düzenleme Komisyonu 2020 yılında gayrimenkul sektöründeki finansman risklerinin denetimini güçlendirmeye devam edecek. Yılbaşı Günü'nün hemen ardından Pekin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu, finans kuruluşlarına gayrimenkul kredisi işindeki riskleri hatırlatarak, finans kuruluşlarının yüksek kaldıraçlı emlak şirketlerine kredi vermesini yasakladı.
Birinci ve ikinci kademe şehirlerde konut fiyatları düşmeyecek
Denetim otoriteleri, çıkmaza karşı sıkı sıkıya koruma sağlasa da, birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki ev fiyatlarının 2020'de keskin bir şekilde düşmesi olası değildir.
Çin'in yerel yönetimleri ekonomik büyümeyi yönlendirmek için esas olarak gayrimenkule güveniyorlar. Merkezi hükümetin yerel yönetimlerle ilgili performans değerlendirmesi, son iki yılda sadece GSYİH değil teorisini vurgulamasına rağmen, kaliteli ekonomik büyüme sağladı. Ancak, konut fiyatları düşmeye devam ederse, arazi müzayedeleri kaybedilirse veya fiyatlar ciddi şekilde düşerse, yerel yönetimlerin ekonomik büyümeyi sağlayacak parası olmayacaktır.
Bu nedenle, konut fiyatlarını kontrol etmeye yönelik tek şehir, tek politika, yerel yönetim ile merkezi hükümet arasında uzun vadeli bir oyundur. Sanya, Nanjing ve Tianjin gibi şehirler, emlak piyasasını canlandıran Yeni Anlaşmaya yerleşmek için aktif olarak gevşek yetenekleri tanıtırken konut fiyatlarını kontrol ediyor.
Dahası, "yükselişi satın alın ve düşüşü satın alma" çoğu insanın yatırım psikolojisidir. 2020'de konut fiyatları durmadan düşerse, piyasanın bekle ve gör duygusu güçlenecek ve sonunda bir kısır döngüye yol açacaktır. Örneğin, 1991'den sonra Japonya'da lahananın fiyatı hiç olmayacak İnsanlar satın alır, emlak piyasası çöküş kriziyle karşı karşıya kalır.
İnsanlar ipoteklerini ödemek yerine bir eve sahip olmamayı tercih ettiklerinde, alıcı bir banka haline gelir ve bu da merkez bankasının sistemik finansal risklerin alt satırını koruma vurgusunu ihlal eder.
Merkez bankası, istikrarı korumak için 6 Ocak 2020'de piyasaya kırmızı bir zarf çıkardı. Merkez bankası, finans kuruluşlarının mevduat rezerv oranını 0,5 puan düşürerek 800 milyardan fazla uzun vadeli fon serbest bırakacağını açıkladı.
Bu sefer RRR indirimi hedeflenmiyor Reel ekonomiyi desteklemenin ve sosyal finansman maliyetlerini düşürmenin yanı sıra, hem gayrimenkul sektörü finansmanı hem de insanlara yönelik ev satın alma kredisi fayda sağlayabilir.
Pek çok kurum, piyasa likiditesindeki ve banka fonlama maliyetlerindeki RRR kesintisinin getirdiği düşüşle birlikte, ilk konut kredisi faiz oranının 2020'de bir miktar düşeceğini tahmin ediyor.
Genel yükselişe elveda deyin ve özel uzun ömür çağını başlatın
Genel olarak, 2020'de üçüncü ve dördüncü kademe konut fiyatları rasyonaliteye dönecek ve birinci ve ikinci kademe fiyatlar hala ülkeyi yönlendiren ana güç haline gelecektir. Bunların arasında, birinci sınıf şehirlerdeki konut fiyatlarının Shenzhen'de Pekin'dekinden daha fazla yükselme ihtimali var ve kilit popüler alanlar hala Yangtze Nehri Deltası ve Büyük Körfez Bölgesi'nde.
CRIC verileri, 2019 yılının tamamı için arazi işlemlerinin ölçeğinin 2018'i aşması muhtemel olmasa da, 2019'un son ayında, arazi piyasası işlem hacminin bir önceki aya göre önemli ölçüde arttığını göstermektedir.
27 Aralık 2019 itibarıyla ülke genelinde 300 şehirde toplam 5.072 adet operasyonel arazi, aylık% 7,7 prim oranıyla işlem görürken, Shenzhen'deki Qianhai Finance'te bulunan tek bir arsa için% 43 prim oranı vardı.
Shenzhen Centaline Araştırma Merkezi'nden alınan istatistikler, Kasım 2019'da Shenzhen'in emlak piyasasındaki ikinci el konut işlemlerinin sayısının bir önceki aya göre% 11,8 ve bir önceki yıla göre% 91,9 artışla 8013 olduğunu gösteriyor.Bu, Mayıs 2016'dan beri ilk kez ikinci el konut işlemlerinin 8.000'i aştığını gösteriyor.
Yangını durduramayan Shenzhen emlak piyasasıyla karşılaştırıldığında, Pekin emlak piyasası 2020'de daha da ıssız olacak.
Shell Araştırma Enstitüsü, 2020'de Pekin'in ikinci el konut piyasası politikasının büyük ölçüde gevşemeyeceğine ve piyasanın düşük ve istikrarlı bir eğilim sürdürmeye devam edeceğine inanıyor. 2020'de ikinci el konut işlem hacminin yaklaşık 150.000 birimde sabit kalması ve fiyat dalgalanmasının% 5 civarında kalması bekleniyor. .
Üçüncü ve dördüncü kademe konut fiyatları hala tercih edilmese de Yangtze Nehri Deltası ve Büyük Körfez Bölgesi, özellikle Büyük Körfez Bölgesi'ndeki Foshan ve Yangtze Nehri Deltası'ndaki Jinhua, yerel müzayedelerin popülaritesi azalmadı. Bu iki alandaki aylık arsa işlem prim oranları% 15'in üzerindedir. Shanwei, Zhanjiang, Nantong, Xuzhou ve daha güçlü bölgesel ekonomik güce ve daha düşük yatırım riskine sahip diğer yerler de gayrimenkul geliştiricileri tarafından daha çok aranıyor.
Geçtiğimiz yıl, geliştiriciler finans kuruluşlarından gelen fonların suyu serbest bırakmasını beklemediler ve gerçek zamanlı alıcılar ve spekülatörler birinci sınıf konut fiyatlarının alt satırını bulamadılar, ancak bu, tüm toplumun konut fiyatlarına olan ilgisini ve coşkusunu etkilemedi.
Son 15 yılda emlak piyasasındaki paydaşlar konut fiyatlarının hızına adım atmayı ve Çin emlak piyasasının temettülerini yeniden paylaşmayı umuyorlar, 2020'de de durum böyle olmaya devam edecek. Ancak hem emlak sektörü hem de Çin'in konut fiyatları, politikaların etkisi altında kademeli olarak temellerine dönmüştür.
Çin, 2019 yılının tamamında, yıllık% 38'lik bir artışla yeni bir tarihi rekora imza atan toplam 620 gayrimenkul kontrol politikası yayınladı.Bu, Central Plains Emlak Araştırma Merkezi'nin istatistiklerine dayanıyor.
2020'de satın alma, kredi, satış, iş, fiyat ve konut fiyatı kontrol politikalarındaki kısıtlamalar devam edecek.
Yüksek baskı politikası altında, konut fiyatları dalgalandı ve düştü ve çoğu ev alıcısı artık panik pazar duyarlılığından etkilenmedi, ancak çoklu seçeneklere daha mantıklı bir bakış attı, bu sırada konut fiyatları değer seviyesine döndü.
2019'da Pekin'de genel olarak konut fiyatları düştü, ancak çekirdek bölgelerde konut fiyatları güçlü kaldı.
Shell Araştırma Enstitüsü'nün verilerine göre, "317 Yönetmeliği" nden önceki piyasa yükseliş döneminde, Pekin'in Tongzhou, Daxing ve Mentougou gibi dış kentsel alanlarındaki konut fiyatları önemli ölçüde arttı. Düzenlemeden sonra, merkezi kentsel alan iyi bir direnç gösterdi. 2017'nin ilk çeyreğine kıyasla, Xicheng Bölgesi 2019'un dördüncü çeyreğinde% 6'dan daha az düştü. Haidian, Dongcheng ve Chaoyang'ın konut fiyatları da nispeten küçük düşerken, çevre kentsel alanlar düştü önce.
Gelecekte, lokasyon, okul bölgesi, kalite ve emlak hizmetleri gibi çoklu boyutlar bir evin değerini etkileyecektir.Özellikle birinci kademe şehirlerde, pazar abartısının neden olduğu kör genel yükselişi yeniden üretmek zor olacaktır.
