2020'nin ilk çeyreğinde Çin emlak piyasasının özeti ve trend görünümü
Kaynak: Orta Parmak Araştırma Enstitüsü
2020'nin ilk çeyreğinde salgından etkilenen Çin ekonomisi daha büyük zorluklarla karşı karşıya. Merkezi hükümet gayrimenkul düzenleme ve kontrolünü sürdürüyor, "konut ve spekülasyon değil" pozisyonuna bağlı kalıyor, gayrimenkulü ekonomiyi canlandırmak için kısa vadeli bir araç olarak kullanmıyor ve sürekli gayrimenkul finans politikasını sürdürüyor Emlak piyasasının istikrarı, tutarlılığı ve istikrarı. Yerel düzeyde, yeni taç salgınının etkisine yanıt olarak, birçok yer arz ve talebin her iki tarafında da piyasa güvenini artırmak ve politika uygulamasını şehre bağlı olarak daha esnek hale getirmek için yoğun bir şekilde gayrimenkul destek politikaları uygulamaya koydu.
Piyasa performansı açısından bakıldığında, ilk çeyrekte piyasa salgından etkilendi. Önemli şehirlerdeki işlem hacmi geçtiğimiz on yılın aynı dönemindeki en düşük seviyeye geriledi.Bunlardan Şubat ayında işlem hacmi bir önceki yıla göre% 70'in üzerinde azaldı ve işlem hacmi Mart ayında kademeli olarak toparlandı, ancak yine de geçen yılın aynı dönemine göre daha az. Sıcak noktalardaki pazar nispeten hızlı bir şekilde toparlandı; yeni evlerin fiyatı kısa süreli küçük ayarlamalardan sonra yükseldi ve genel fiyat nispeten istikrarlıydı. Arazi piyasasında arz ve talep ölçeği düştü, konut arazilerinin işlemsel taban fiyatı yapısal olarak yükseldi ve bazı sıcak şehirlerde yüksek kaliteli arazi sayısı arttı ve arazi müzayedeleri daha popüler hale geldi.
Emlak şirketlerinin kısa vadeli satışları baskı altında ve borç geri ödeme ölçeği yüksek ve fon talebi ilk çeyrekte değişmeden kalıyor; arazi ediniminin ölçeği azaldı ve yerleşim daha sıcak birinci kademe şehirlere odaklandı. Markalı emlak şirketlerinin 2020 yılındaki satış hedefleri temkinli olma eğilimindedir.Sektörün gelişmesiyle birlikte yüksek kaliteli bir gelişme aşamasına geçilmesi ile firmalar yavaş yavaş köklerine dönerek müşteri ihtiyaçlarını ilk sıraya koyacaktır.Yeni taç salgınının ortaya çıkması, gayrimenkul şirketlerinin kendi ürün avantajlarını oluşturmalarına ve kaliteli topluluklar yaratmalarına ivme kazandıracaktır. Hizmet edin ve temel rekabet gücünü artırın.
Mevcut yerel salgın ilk sonuçlara ulaştı, ancak yoğunlaşan yabancı salgın salgını ve yayılma eğilimi Çin ekonomisine yeni bir belirsizlik getirdi. Merkezi hükümet, ekonomik toparlanmayı ve gelişmeyi teşvik etmek için döngüsel olmayan ayarlamaları artırmaya devam ediyor. Faiz indirimleri ve RRR kesintileri hala bekleniyor . Kısa vadede, emlak sektörü hala belirli baskılarla karşı karşıya ve daha fazla bölge, piyasa beklentilerini dengelemek için gelecekte kontrol politikalarını optimize etmeye devam edecek. İkinci çeyrekte salgının bastırdığı ev sahipliği talebinin kademeli olarak serbest bırakılması ve emlak piyasasının kademeli olarak toparlanması beklenmektedir.Ancak, kısa vadeli talep açıklamasının gücü hala salgının gelişmesiyle yakından ilgilidir. Birinci ve ikinci kademe şehirlerin genel toparlanması nispeten daha hızlı olabilir.
01. Politika ortamı
Değişmeden "spekülasyon olmadan yaşamak için konut" konumlandırmasına bağlı kalın ve yerel yönetimler politikaları uygulama konusunda daha esnektir
Merkezi hükümet "spekülasyon değil, konut ve konut" konumlamasına bağlı kalıyor ve gayrimenkulü ekonomiyi canlandırmanın kısa vadeli bir yolu olarak kullanmıyor. 2020'nin ilk çeyreğinde, yeni taç salgınının etkisiyle Çin ekonomisi daha büyük zorluklarla karşı karşıya.Merkezi hükümet, proaktif bir maliye politikasının daha proaktif olması, ihtiyatlı bir para politikasının daha esnek ve uygun olması ve likiditenin makul ve yeterli olması gerektiğini defalarca vurguladı. Bununla birlikte, merkezi yönetim gayrimenkul düzenleme ve kontrolünü sürdürmüştür Şubat ayından bu yana, Maliye Bakanlığı, Merkez Bankası, Bankacılık Düzenleme Komisyonu ve İstatistik Bürosu, "konut ve konut spekülasyon değildir" konumunun değişmeden kaldığını ve gayrimenkul finans politikalarının sürekliliğinin, tutarlılığının ve tutarlılığının korunduğunu defalarca vurgulamıştır. İstikrar, piyasanın sorunsuz işlemesini teşvik etmek için şehre göre politikalar uygulamaya devam ederek gayrimenkulün uzun vadeli yönetim mekanizmasını uygulamaya devam etmek.
Buna ek olarak, merkezi hükümet, önlemleri yerel koşullara daha iyi uyarlamak ve arazi kullanımı sorununu çözmek için şehre uygun politikalar uygulamak için arazi yönetim sistemi reformunu teşvik etmeye devam etmektedir. Mart ayında, Danıştay, "Arazi Kullanım Onayı Yetkilendirme ve Yetkilendirme Hakkı Kararı" çıkardı.Bir yandan, Danıştay, kalıcı temel tarım arazileri dışındaki tarım arazilerini inşaat arazisi olarak yetkilendirebilir ve iller, özerk bölgeler ve belediyelerdeki halk hükümetlerini onaylama yetkisi verebilir; Pilot projeler açısından, kalıcı temel tarım arazilerinin inşaat arazisine dönüştürülmesi ve arazi ediniminin Danıştay tarafından onaylanması, onay için doğrudan Merkezi Hükümete bağlı bazı iller, özerk bölgeler ve belediyelerin halk hükümetlerine emanet edilmiştir Deneme süresi bir yıldır. Arazi onay haklarının adem-i merkezileştirilmesi, il yönetimlerine arazi kullanımının mekansal düzenini bağımsız olarak ayarlama ve proje onay verimliliğini, proje uygulama verimliliğini ve arazi kullanım verimliliğini iyileştirme konusunda daha fazla güç verecektir.Ancak, devletin bu kez inşaat arazisinin ölçeğinde herhangi bir ayarlama yapmadığını belirtmek gerekir. "Çözmek" için, inşaat alanlarının toplam ölçeği hala sıkı bir şekilde kontrol edilecektir. Ek olarak, pilot iller ve şehirler, hızlı ekonomik kalkınma veya daha belirgin insan-toprak çatışmaları olan tüm bölgelerdir.Arazi onay haklarının denenmesinin, projelerin "inmede güçlük" sorununu hafifletmesi beklenmektedir.
Yerel düzeyde, salgının gayrimenkul sektörü üzerindeki etkisini azaltmak için şubat ayından bu yana yerel yönetimler "konut için spekülasyon olmadan yaşama" konumlandırmasına bağlı kaldılar, şehirlere dayalı daha esnek politikalar uyguladılar ve birçok yerde emlak destek politikaları uygulamaya başladılar. Zhongzhi Araştırma Enstitüsü'nün istatistiklerine göre, Mart ayının sonunda, 60'tan fazla il ve şehir, hem arz hem de talep yönünden destekleyici politikalar uygulamaya koydu. Arz tarafı ana, talep tarafı ise tamamlayıcı oldu.
Arz tarafında, destek politikaları düzenleyen il ve şehirlerin tasnif edilmesi yoluyla, arz tarafı politikaları temel olarak arazi devir ücretinin ertelenmesi veya taksitlendirilmesi, başlangıç ve tamamlanma süresinin uzatılması, ticari konutların satış öncesi koşullarının ayarlanması ve satış öncesi fonların denetlenmesi ve arazi transferi ihale marjı oranının ayarlanmasıdır , İşletmeler için kredi desteğinin artırılması, işletmeler için vergi ve ücret destek politikalarının uygulanması ve arazi arzının artırılması Politikaların uygulamaya konulması, işletmeler üzerindeki finansal baskıların azaltılmasında ve işletmelerde yatırım güveninin artırılmasında olumlu bir rol oynayacak ve gayrimenkul sektörünü daha da geliştirecektir. Kararlı gelişme.
Talep tarafında, politikalar daha çok konut tedarik fonu desteğini artırmaya, konut satın alma sübvansiyonları vermeye, ihtiyat fonu kredi koşullarını gevşetmeye, yetenek satın alımlarını desteklemeye ve yetenek çözümü eşiğini düşürmeye odaklanmıştır. Mart ayında, yetenekli yeteneklerin Tianjin'deki yerleşiminin gevşetilmesi, Guangzhou'daki yetenek politikalarının iyileştirilmesi ve Suzhou'daki yetenek yerleşimlerinin ayarlanmasına kadar birçok yerde yetenek politikaları yoğun bir şekilde ilan edildi. Şehrin yetenekleri çekme çabaları artmaya devam etti ve bu da mevcut emlak piyasasına belirli bir destek verdi. etki. Mart ayında, Zhumadian, Guangzhou, Baoji, Jinan, Haining ve diğer şehirlerin satın alma kısıtlamaları ve kredi kısıtlamalarını içeren politikalar uygulamaya başladığını ve bu da merkezi hükümetin gayrimenkul düzenlemelerini sürdürme kararlılığını tam olarak gösterdiğini belirtmek gerekir.
Genel olarak, ilk çeyrekte, yeni taç salgınının etkisine yanıt olarak, Çinin mali ve para politikaları, ekonominin toparlanması ve kalkınması için rahat bir mali ortam sağlayarak güç uygulamaya devam etti. Aynı zamanda, merkezi hükümet gayrimenkul düzenleme ve kontrol gücünü sürdürdü ve " Konut ve konutta spekülasyon yok konumlandırması değişmeden kalacak, kısa vadeli ekonomiyi canlandırma aracı olarak gayrimenkul kullanılmayacak, gayrimenkul finans politikalarının sürekliliği, tutarlılığı ve istikrarı sağlanacaktır. "Konut, konut, spekülasyon yok" genel tonunun rehberliğinde, yerel yönetimler şehre dayalı politikaları daha esnek bir şekilde uygulamaya koydular ve birçok yer hem arz hem de talep taraflarından gayrimenkul destek politikaları uygulamaya koydu. Politika, kurumsal fonları kolaylaştırmak için bir tamamlayıcı olarak arz yönlü destek ve talep tarafı teşvikine odaklanıyor. Baskı altındayken, piyasa güvenini artıracak ve emlak piyasasının sorunsuz işleyişini teşvik edecektir. Kısa vadede, gayrimenkul sektörü hala belirli baskılarla karşı karşıyadır.Gelecekte, piyasa beklentilerini dengelemek için düzenleyici politikaları optimize etmek için daha fazla bölge olacaktır.Ancak, satın alma kısıtlamaları ve kredi kısıtlamaları gibi ana politikaları gevşetmek zordur. Ve bunun gibi.
02, pazar performansı
Önemli şehirlerdeki ticaret hacmi küçüldü ve bazı sıcak şehirlerde fiyatlar istikrar kazandı
İlk çeyrekteki kümülatif fiyat artışı son beş yılın aynı dönemindeki en düşük seviyedeydi ve Mart ayında fiyat bir önceki aya göre hafif yükseldi. China Real Estate Index sistemi tarafından 100 şehrin tam örneklem anket verilerine göre 2020'nin ilk çeyreğinde 100 şehirde yeni inşa edilen konut binalarının fiyatı% 0,18 artarak Mayıs 2015'te piyasa artışının başlamasından bu yana en düşük çeyreklik artış ve geçen yılın aynı dönemine göre daraldı. 0.37 puan. Bunların arasında şubat ayında çevrimdışı satış ofisleri kısıtlandı, şirketler çevrimiçi pazarlamaya geçti ve bazı projelerde fiyat promosyonunda indirim yapıldı.Bunun sonucunda Baicheng'deki evlerin ortalama fiyatlarında küçük bir değişiklik yaşandı. Çevrimdışı satış ofisleri Mart ayında kademeli olarak açıldı ve piyasa duyarlılığı toparlandı. Fiyat, önceki aya göre hafif bir şekilde% 0,14 arttı ve metrekare başına ortalama 15,195 RMB fiyatla genel olarak sabit kaldı.
Tüm seviyelerdeki şehirler açısından bakıldığında, birinci kademe şehirlerdeki fiyatlar ilk çeyrekte nispeten sabit kalırken, üçüncü ve dördüncü kademe temsili şehirler biraz ayarlandı. Birinci kademe şehirler: İlk çeyrekte, aylık fiyat oranı% 0,1 içindeydi ve genel kümülatif artış% 0,19 idi, bu temelde geçen yılın aynı dönemiyle aynı idi. İkinci kademe, üçüncü ve dördüncü kademe temsili şehirler: Salgından etkilenen fiyatlar Şubat ayında hafif bir şekilde ayarlandı. Mart ayında, baskılanan talebin kademeli olarak serbest bırakılmasıyla fiyatlar aylık bazda düşmeyi bıraktı ve arttı. İkinci kademe şehirler ilk çeyrekte% 0,13 yükseldi. Temsili şehir kümülatif olarak% 0,07 düştü.
İlk çeyrekte ilk 10 ilde yer alan ikinci el konut fiyatları kümülatif olarak düştü, Mart ayında alıcıların pazara girme istekleri arttı ve fiyatlar sabit kaldı. 2020'nin ilk çeyreğinde, on büyük şehrin ana kentsel bölgelerindeki ikinci el konut fiyatları% 0,12 düştü, Shenzhen, Chengdu ve Şangay'daki hafif artış dışında diğer şehirlerin fiyatları düştü. Bir ayda Bahar Şenliği'nin etkisiyle Ocak ve Şubat aylarında yaşanan salgının etkisiyle ikinci el konut talebi azalırken, fiyatlar üst üste iki ay gerilerken, Mart ayında alıcı ve satıcılar pazara girme isteklerini artırırken, fiyat düşmeyi bırakarak istikrarını% 0,002 artışla sürdürdü.
İlk çeyrekte önemli şehirlerdeki yeni konutların toplam işlem ölçeği, geçtiğimiz on yılın aynı dönemindeki en düşük seviyedeydi, Mart ayındaki düşük seviyeden toparlandı, ancak yine de geçen yılın aynı dönemine göre önemli ölçüde daha düşüktü. Ön istatistiklere göre, 2020'nin ilk çeyreğinde, 50 temsili şehirdeki ticari konut binalarının ortalama aylık işlem alanı yaklaşık 14,1 milyon metrekare oldu, 2011'den bu yana en düşük seviye ve bir önceki yıla göre yaklaşık% 40 düşüş. Bunlar arasında, Şubat ayındaki işlem hacmi bir önceki yıla göre% 70'in üzerinde düştü.Yurtiçi salgın etkin bir şekilde kontrol edildiği ve birçok yerde piyasayı istikrara kavuşturmaya yönelik politikalar getirildiği için Mart ayına girerken, piyasa duyarlılığı toparlandı ve işlem ölçeği düşük bir seviyeden toparlandı, ancak yine de geçen yılki kadar iyi değildi. Aynı dönemde yıllık bazda% 40'ın üzerinde düşüş yaşadı ve düşüş hızı Şubat ayına göre daraldı.
Ön tahminlere göre, farklı şehir seviyeleri perspektifinden bakıldığında, 2020'nin ilk çeyreğinde, birinci kademe şehirlerdeki ticari konutların ortalama aylık işlem alanı yaklaşık 270.000 metrekare olup, bir önceki yıla göre% 39,7 azalmıştır. Mart ayından bu yana Pekin, Şangay, Guangzhou ve Shenzhen'in işlem ölçeği düşük bir seviyede toparlanmıştır. Shenzhen İşlem ölçeği geçen yılın aynı dönemini biraz aştı. İkinci kademe şehirlerdeki ticari konutların ortalama aylık işlem alanı, yıllık% 37,6 düşüşle yaklaşık 400.000 metrekare oldu Mart ayında, sıcak şehirlerdeki pazar kademeli olarak toparlandı ve Hangzhou ve Chengdu gibi şehirlerdeki haftalık işlem hacmi geçen yılın aynı dönemini aştı. Üçüncü kademe şehirlerdeki ticari konut binalarının ortalama aylık işlem alanı, bir önceki yıla göre% 40'ın üzerinde bir düşüşle yalnızca 150.000 metrekareydi. Düşüş, tüm kademeli şehirler arasında en önemli olanıydı. Mart ayında, çoğu şehir bir önceki yıla göre azalmaya devam etti ve Yangtze ve Pearl River Delta bölgelerindeki bazı şehirler yıldan yıla arttı .
2020'nin başlarında yaşanan ani yeni taç salgını emlak piyasasını önemli ölçüde etkiledi.Özellikle Şubat ayında önemli ve çeşitli kademe şehirlerdeki ticari konut işlemlerinin alanı bir önceki yıla göre yaklaşık% 70 azalırken, 100 ilde fiyatlar da kademeli olarak hafif bir düşüş yaşadı. Mart ayında, yerel salgın kademeli olarak etkin kontrol altına alındığı için, kurumsal çalışmaya yeniden başlama hızı hızlandı ve birden fazla lokasyon, emlak piyasasını istikrara kavuşturmak için politikalar getirdi. Piyasa işlemlerinin ölçeği düşük bir seviyeden yükseldi, ancak geçen yılın aynı döneminde "Xiaoyangchun" pazarından hala bir boşluk vardı. Bazı sıcak şehirlerde pazar nispeten iyileşti Kısa bir süre sonra haftalık veriler geçen yılın aynı dönemine denk geldi. İkinci çeyreğe bakıldığında, merkezi hükümet "konut, konut ve spekülasyon değil" konumlandırmasına bağlı kalmaya devam edecek ve yerel yönetimler, piyasa duyarlılığının daha da iyileşmesini teşvik etmek için şehre uygun politikaların uygulanmasında daha esnek olmaya devam edecek. Salgın tarafından bastırılan talep yavaş yavaş serbest bırakılacak, ancak bu talebi dikkate almaya değer Salınım ivmesinin gücü, salgının yurtiçi ve yurtdışındaki gelişimi ile hala yakından ilgilidir.Salgın altındaki sakinlerin satın alma gücünün düşmesi beklentisi, bazı talep açıklamalarının daha temkinli olmasına da yol açacaktır.
03. Kara pazarı
Arz ve talep ölçeği düştü ve sıcak şehirlerdeki arazi müzayedeleri sıcak
İlk çeyrekte, yerel yönetimler tarafından arazi tanıtımının hızı yavaşladı ve çeşitli arazi türlerine yönelik arz ve talep ölçeği yıldan yıla azaldı. Yeni taç salgınından etkilenen birçok yer kara transferlerini erteledi veya askıya aldı.Ön istatistiklere göre 2020'nin ilk çeyreğinde ülke genelinde 300 ilde toplam 420 milyon metrekare çeşitli tipte arazi açılacak, 180 milyon metrekaresi konut arazisi açılacak, yıllık% 11,4 düşüş olacak , Yıllık bazda% 14,5 düşüş; işlem bazında ülke genelinde 300 ilde toplam 320 milyon metrekare arsa satılırken, bir önceki yıla göre% 20,0 azalarak 130 milyon metrekaresi konut arsası satılırken, bir önceki yıla göre% 28,9 düşüş oldu.
Konut arsası işlemlerinin ortalama fiyatı önemli ölçüde arttı ve prim oranı hafif yükseldi. Ön istatistiklere göre, ilk çeyrekte, ülke genelinde 300 şehirde konut arazisinin ortalama işlem taban fiyatı, bir önceki yıla göre% 23,5 artışla metrekare başına 4,977 yuan oldu; ortalama işlem primi% 13,1 oldu. Ülke genelinde 300 ilde konut arsa işlemlerinin ortalama taban fiyatındaki artış, bir yandan çeşitli kademeli şehirlerin işlemlerinde yapısal faktörlerden etkilenirken, diğer yandan bazı sıcak nokta şehirlerde piyasaya sürülen yüksek kaliteli arazi parsellerinin sayısı önemli ölçüde artarak işletmelerin arazi edinme şevkini artırdı. Yüksek primli arsa parsellerinin alım satımı da toplam taban fiyatlarının belirli bir oranda artmasına katkıda bulunmuştur. Özellikle:
İlk çeyrekte, birinci kademe şehirler dışında, diğer kademe şehirlerdeki arz ve talep ölçeği önemli ölçüde azaldı. Ön istatistiklere göre, ilk çeyrekte birinci kademe şehirlerde konut arsası işlemi bir önceki yıla göre% 7,8 artışla 7,2 milyon metrekare, ikinci kademe şehirlerde konut arsası işlemi 55,96 milyon metrekare, bir önceki yıla göre% 31,1 düşüş, üçüncü ve dördüncü sıralarda ise konut arsası işlemi 63,88 milyon metrekare artışla 63,88 milyon metrekare olarak gerçekleşti. % 29,3 düşüş. Fiyat açısından, ilk çeyrekte tüm katman şehirlerde taban alan ortalama işlem fiyatı artarken, birinci sınıf şehirler bir önceki yılın aynı dönemine göre% 37,3, prim oranı ise 3,2 puan arttı.
Bazı şehirlerde yüksek kaliteli arazi parsellerinin piyasaya sürülmesi artmış ve arazi piyasası daha popüler hale gelmiştir. Şubat ayından bu yana birçok il ve şehir, işletmeler üzerindeki arazi devir ücretlerinin ertelenmesi veya taksitlendirilmesi, ihale marjı oranının ayarlanması gibi işletmeler üzerindeki finansal baskıyı hafifletmek için arz tarafında destek politikaları uygulamaya koydu ve bu da kurumsal güveni bir ölçüde artırdı. Aynı zamanda, Pekin, Shaoxing, Chengdu ve Dongguan gibi şehirlerde başlatılan yüksek kaliteli arazi parsellerinin sayısı önemli ölçüde artmış ve işletmelerin arazi edinme hevesini daha da artırmıştır.Birçok arazi parselinde daha yüksek işlem prim oranı vardır ve bazı arazi parselleri de bölgesel taban fiyat rekorlarını yenilemiştir. . Örneğin, Pekin Şubat ayında 8'i sınırlayıcı olmayan arazi parselleri olmak üzere toplam 10 konut arazi işlemi gerçekleştirdi ve birçok arazi parseli% 20'den fazla prim oranıyla satıldı; Shaoxing Yuecheng Bölgesi arazi parselleri, yüksek teklif popülaritesi ve taban alanıyla 160 mermi üzerinde açık artırmaya çıkarıldı. Fiyat, şehirdeki en yüksek taban fiyat rekorunu kırdı; Chengdu, bölgedeki en yüksek değer olan 19 Mart'ta Xindu Bölgesi'nde bir arsa sattı. 25'inde, başarısız iki müzayedede yeniden giriş parsellerinin koşulları gevşedi ve katılan şirket sayısı eşitti. 30'dan fazla, prim oranı da nispeten yüksek bir seviyede; Dongguan Dördüncü Çevre Yolu, ihaleye katılan şirket sayısı 50'yi ve arazi işlemlerinin prim oranı% 50'yi aşıyor.
Genel olarak, yeni taç salgınının etkisiyle, ilk çeyrekte yerel yönetim arazi promosyonunun hızı yavaşladı ve arsa işlemlerinin ölçeği bir önceki yıla göre önemli ölçüde düştü, bir yandan birinci kademe şehirler ile ikinci ve üçüncü kademe şehirlerin işlem ölçeğindeki artıştan etkilendi. Daralan işlem hacminin getirdiği yapısal faktörlerin etkisi; Öte yandan, sıcak nokta şehirlerde yüksek kaliteli arsa parsellerinin lansmanı arttı ve kurumsal tekliflerdeki artış da genel ortalama taban fiyatın yükselmesine neden oldu. Şu anda, yerel salgının önlenmesi ve kontrolünde önemli ilerleme kaydedilmiştir.Gelecekte, çeşitli şehirlerdeki arazi arzının hızı kademeli olarak veya toparlanmayı hızlandıracak, bu da genel piyasanın toparlanmasını daha da hızlandıracaktır. Buna ek olarak, mevcut gayrimenkul yatırımı daha odaklanmıştır ve kentsel yığılmalar içindeki birinci ve ikinci kademe şehirler ile üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki arazi piyasası kısa vadede sıcak kalacaktır.
04. Marka gayrimenkul işletmeleri
Kısa vadeli satışlar baskı altında ve yatırım daha odaklı, gelir ve giderlere odaklanıyor
Salgından etkilenen temsilci firmaların kısa vadeli satış performansı bir önceki yıla göre geriledi ve satışlar Mart ayında toparlandı. 2020'nin ilk çeyreğinde, 20 markalı emlak şirketinin kümülatif satışları, geçen yılın aynı dönemine göre% 10,9 düşüşle 933 milyar yuan oldu; kümülatif satış alanı, yıllık% 3,6 düşüşle 72,02 milyon metrekare oldu. Mart ayından bu yana, politikaların ince ayarlanması ve piyasa duyarlılığının toparlanmasının da etkisiyle 20 marka şirketin satış miktarı 454,8 milyar, satış alanı ise bir önceki aya göre düşüşten yıllık artışa önemli bir artışla 35,15 milyon metrekare oldu. Salgının kademeli olarak kontrol edilmesiyle piyasa düzeninin ve konut talebinin toparlanmaya devam etmesi ve gayrimenkul satışlarının toparlanması bekleniyor.
Finansman açısından, satış alacakları baskı altında kalmış ve borç geri ödeme ölçeği yüksek olmuş, gayrimenkul şirketlerinden fon talebi ilk çeyrekte değişmemiştir. 2020 yılında salgının etkisiyle emlak şirketleri ödemelerini sorunsuz bir şekilde tahsil edemeyecek, aynı zamanda borç geri ödemesinin en yoğun olduğu dönem üst üste gelecek ve sektör sermaye zinciri daha fazla baskı altında kalacak. Ocak ayından Şubat ayına kadar, gayrimenkul geliştirme girişimleri için mevcut fonlar 2.0 trilyon yuan idi, yıllık% 17.5 düşüş ve tüm fon kaynakları yıldan yıla düştü. Farklı finansman kanalları açısından, ilk çeyrekte, gayrimenkul işletmelerinin yurtdışı borç, kredi borcu ve varlık menkul kıymetleştirme finansmanı miktarı, yıllık% 1,7'lik küçük bir artışla 408,38 milyar yuan oldu. Bunların arasında, denizaşırı borç finansmanı yıllık% 33.0 artışla 190.13 milyar yuan, kredi tahvili finansmanı ise 168.92 milyar yuan oldu; varlık menkul kıymetleştirme ihracı, yıllık% 42.5 düşüşle 56.21 milyar yuan oldu.
Şirketler arazi edinimine karşı ihtiyatlı bir tutum sergiliyor ve yerleşim düzeni, sıcak birinci ve ikinci kademe şehirlere dönmeye devam ediyor. 2020'nin ilk çeyreğinde, 20 markalı emlak şirketi, yıllık% 47,6 düşüşle 31,99 milyon metrekare arazi satın aldı; kümülatif arazi edinimi miktarı, yıllık% 30,9 düşüşle 2012 milyar yuan oldu. Arazi edinim yapısı perspektifinden bakıldığında, gayrimenkul şirketlerinin yeni arazi rezervlerinin birinci kademe şehirlere kayması için açık bir eğilimi temsil ediyor. Birinci kademe şehirlerdeki şirketler tarafından edinilen arazi miktarı, 2019'a göre 16,1 puanlık artışla son 5 yılın en yüksek değeri olan% 31,3 olarak gerçekleşti . İkinci kademe ve üçüncü ve dördüncü kademe şehirler, arazi ediniminin sırasıyla% 46,1 ve% 22,6'sını oluşturdu.
Markalı gayrimenkul işletmelerinin 2020 geliştirme hedefleri operasyon kalitesine, daha çok ürün kalitesinin ve hizmet kalitesinin iyileştirilmesine odaklanmaktadır. Kentsel yerleşim, kendi risk önleme yeteneğini geliştirmek ve satış performansının sağlam bir şekilde gelişmesini sağlamak için birbirini tamamlayacak makul denge ve sinerjiyi vurgular. 2020'de çoğu şirket, ihtiyatlı bir tutum sergilemeye, ölçeğinde ılımlı ve istikrarlı bir büyüme izlemeye devam edecek ve operasyonların kalitesini iyileştirmeye ve yüksek kaliteli ürün ve hizmetler sağlamaya daha fazla önem verecek. Evergrande, Sunac, China Shipping, China Resources ve Longhu gibi önde gelen gayrimenkul şirketleri, satış hedef büyüme oranlarını 2020'de% 6-% 8 arasında sürdürecek. Genel olarak bakıldığında, 2019 yılındaki hedef büyüme hızına göre, 2020 yılında marka firmaların satış hedefi büyüme oranı genel olarak daraldı. Planlı arazi edinimi açısından, sıkı emlak piyasası kontrol politikalarının ve yılın başındaki salgının etkisi altında, 2020 için gayrimenkul yatırım planları istikrar ve güvenliğe odaklanmaya devam edecek ve ana şehir kümelerinde ve sıcak birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki yüksek kaliteli arazi rezervlerini genişletmeye odaklanarak imkânları dahilinde yaşayacaktır. Ve gelecekteki performans artışı için güçlü destek sağlamak için çeşitli ve düşük maliyetli arazi edinim kanallarını aktif olarak keşfedin.
Genel olarak 2020 yılının ilk çeyreğinde yeni taç salgınının etkisiyle gayrimenkul şirketlerinin offline satış kanalları kapanmış, alıcıların ev sahipliği talepleri ertelenmiş, üçüncü ve dördüncü kademe eve dönüş dönemini kaçırmışlar, markalı emlak şirketlerinin satış performansı kısa vadede gerilemiştir. . Yeni duruma uyum sağlamak için şirketler, proje edinimini hızlandırmak ve satışları teşvik etmek için çeşitli çevrimiçi pazarlama yöntemlerini kapsamlı bir şekilde kullanır. Arazi edinimi açısından, markalı emlak şirketleri ihtiyatlı bir yatırım stratejisi sürdürdüler ve stratejik yerleşimleri daha çok çekirdek birinci ve ikinci kademe şehirlere odaklandı. Büyük ölçekli emlak şirketleri arazi edinim dönemini ele geçirdi ve sıcak şehirlere yatırım arttı. Nispeten gevşek bir mali ortamda, gayrimenkul mali denetimi hala nispeten katıdır, kurumsal satış tahsilatları baskı altındadır ve borç geri ödeme ölçeği yüksektir ve toplam fon talebi değişmeden kalır. Tüm yıla bakıldığında, markalı emlak şirketleri, satış ölçeğinde istikrarlı büyümeye daha fazla vurgu yaparak, yüksek kaliteli büyüme stratejik hedefine odaklanacak, ürün kalitesi ve hizmet kalitesinin iyileştirilmesine odaklanacak ve gelişimin özünü güçlendirmeye devam edecek.
05 Trend tahmini
Arzın ve talebin her iki ucu da ikinci çeyrekte kademeli olarak toparlanabilir ve yıllık satış ölçeği düşecektir.
Makro ortama bakıldığında, mevcut iç salgın önleme ve kontrol aşamalı sonuçlar elde etti ve ekonomik ve sosyal düzen hızlanıyor.Ancak, yoğunlaşan yabancı salgınlar ve hızlanan yayılma trendi, Çin'in ekonomik kalkınmasına ve finansal sistem istikrarına yeni sorunlar getirdi. Kesinlik. Daha karmaşık bir iç ve dış ortam karşısında, merkezi hükümet defalarca, proaktif maliye politikalarının daha proaktif olması, ihtiyatlı para politikalarının daha esnek ve uygun olması ve likiditenin makul bir seviyede tutulması gerektiğini vurguladı.İkinci çeyrekte faiz oranları ve RRR kesintileri beklenmektedir. Geliştirmeye devam etmek, daha uygun bir finansal ortam sağlar. Aynı zamanda, merkezi hükümet yeni bir altyapı turunun hizmete girmesini hızlandırmış, iç talebi etkin bir şekilde genişletmiş ve salgının etkisine karşı önlem almıştır. Uygun politikaların da desteğiyle Çinin tüketim ve yatırımlarının ikinci çeyrekte belli bir oranda artması ve ekonominin kademeli olarak toparlanmasını teşvik etmesi beklenmektedir. Ancak ithalat ve ihracat yurtdışı talepten etkilenmektedir. Arz kapasitesinin zayıflaması, ikinci çeyrekte ekonomik büyümedeki toparlanmayı azaltacaktır. Emlak piyasası için, kısa vadede nispeten gevşek finansal ortamda, gayrimenkul finansmanı biraz iyileşecek, ancak merkezi hükümet gayrimenkul mali denetimini gevşetmeyecek ve kurumsal fonların iyileştirilmesi için alan sınırlı olabilir; ayrıca yeni faiz oranı politikası kapsamında 5 yıl İleride LPR'nin belirli bir dezavantajı vardır ve LPR'nin düşmesiyle ipotek faiz oranları düşebilir.
Gayrimenkul piyasasıyla ilgili olarak, makroekonomik ve emlak politikası ortamında değişikliklere yol açacak 2020'deki beklenmedik olaylar (yeni taç salgını) göz önüne alındığında, Zhongzhi Araştırma Enstitüsü, yıl boyunca emlak piyasası tahmin sonuçlarında yeni düzenlemeler yaptı.
Tüm yıl boyunca, talep tarafında, salgının etkisiyle, sakinlerin gelirinin genel olarak düşmesi ve pazara girerken talebin daha temkinli olması bekleniyor. 2020 yılında ticari konut satışlarındaki yıllık düşüşün, ilk tahminden yaklaşık iki puan artması bekleniyor. 1,6 milyar metrekare seviyesinde, bir önceki yıla göre% 7 -% 8,5 düşüş. Fiyat tarafında, salgının arka planında gayrimenkul şirketlerinin fiyat taviz promosyonu için güçlü teşvikleri var ve kısa vadeli konut fiyatı ayarlamaları bekleniyor ancak salgının üçüncü ve dördüncü kademe pazarlardaki satışlar üzerindeki etkisi daha belirgindir ve bu da ulusal ortalama satış fiyatının yapısal olarak yükselmeye devam etmesine neden olacaktır. Yeni inşaat açısından, sıkı salgın önleme ve kontrol arka planı altında, ülke genelinde yeni konut inşaatının ölçeği kısa vadede önemli ölçüde etkilenecek ve personel akış kısıtlamalarının etkisi üst üste gelecek, sonraki aşamada büyük ölçekte yeni inşaatları telafi etmek zor olacak. Üst üste binen satış ölçeği daha da azaltılacaktır. Önceki tahmin değeri, yaklaşık% 3'lük bir düşüşle biraz genişledi. Yatırım tarafında, kısa vadeli ekonomik baskı bağlamında istikrarlı yatırımın önemi göz önünde bulundurulduğunda, 2020 yılında devam eden büyük ölçekli projelerin istikrarlı bir şekilde ilerletilmesi, sundurma reformu planının tamamlanması ve arazi alım ücretlerinde hızlı bir artış beklenmesi beklenmektedir. Nispeten yüksek bir seviyeyi korumak için kalkınma yatırım büyümesini destekleyin.
Salgından etkilenen ulusal emlak piyasası bu yıl Ocak ayından Şubat ayına önemli ölçüde uyum sağladı.Satışlar, yeni inşaatlar ve bir önceki yıla göre yatırımlardaki düşüşler tarihi rekorlar kırdı. İkinci çeyrekte salgın hafifledikçe pazarın kademeli olarak toparlanması bekleniyor. 2020'nin başlarında, yeni taç salgınının yayılmasıyla mücadele etmek için ülke çapında gerekli olmayan ticari faaliyetlerin çoğu askıya alındı.Bahar Bayramı tatilinden sonra, birden çok sektörde iş ve üretime yeniden başlama ilerlemesi de önemli ölçüde ertelendi ve bu da emlak piyasasında kısa vadeli düzenlemeler için daha fazla baskı yarattı. Ocak ayından Şubat ayına kadar, ulusal ticari konut satış alanı, satışlar ve yeni başlayan alan, bir önceki yıla göre yaklaşık% 40 düştü, emlak sektörünün pazar odaklı olması ve kalkınma yatırımının kümülatif miktarı da yıllık bazda düştüğü için düşüş oranı rekoru tazeledi. Bununla birlikte, kısa vadeli piyasa baskısının esas olarak salgının yoğun salgının etkisinden kaynaklandığını belirtmekte fayda var.Salgın önleme ve kontrol önemli sonuçlar elde ettikçe, çevrimdışı satış ofisleri yeniden çalışmaya başladı, arazi transferleri normale döndü ve inşaat personeli başarıyla geldi. , Emlak piyasasının ayarlanması önemli ölçüde kolaylaştırılacak. Ayrıca, kısa vadeli endüstri politikası ortamında "konut, konut, spekülasyon yok" ana temasını ihlal etmeden optimizasyon beklentileri hala var ve hükümetin mali baskısı ilerlemeye ve salgının etkisi altında yüksek motivasyona sahip. , Kiralık konut talebinin bir kısmı konut sahibi olma talebine dönüştü ve iyileştirme talebi de aktif olarak serbest bırakılacak.İkinci çeyrekte emlak piyasasının her iki ucunun da kademeli olarak toparlanması, fiyatların sabit kalması ve orta düzeyde ayarlanması bekleniyor.
Ayrı bir perspektiften bakıldığında, salgın endüstrinin gelişimini yoğunlaştıracak ve birinci ve ikinci kademe şehirlere daha fazla odaklanacak ve üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki, özellikle salgından en çok etkilenen şehirlerdeki uyum baskıları öne çıkacaktır. Kısa vadede, şehirlerin tüm katmanlarındaki emlak piyasası olağanüstü ayarlama baskısıyla karşı karşıyadır, ancak salgın hafifledikçe, ev satın alma talebinin gecikmeli olarak serbest bırakılması yavaş yavaş piyasaya geri dönecek, salgın sırasında bastırılan üçüncü ve dördüncü katman piyasalar salgından sonra pek etkili olmayacak. Telafi etmek için, salgının en çok etkilenen bölgelerindeki pazar güveninin de daha uzun bir süre için onarılması gerekecek.Üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki pazar büyüklüğü ayarlama baskısı ve yıl boyunca salgının en çok etkilenen bölgeleri daha büyük olacak. Öte yandan, salgın önleme ve kontrol sürecinde, birinci ve ikinci kademe şehirler tarafından gösterilen mükemmel yönetim ve kontrol yetenekleri ve insanların geçim güvenliği hizmetleri, nüfus çekiciliğini artırmaya ve yüksek enerjili şehirlerde nüfus toplanmasını hızlandırmaya yardımcı olacak ve bu da endüstrinin yatırım odağını geliştirecektir. Birinci ve ikinci kademe şehirler odaklanmıştır.Aksine, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin arz tarafı, özellikle yeni inşaatın ölçeği ayarlanabilir.
