Envanter iki katına çıktı, arazi fiyatı yarıya düştü, Zhuhai'nin satın alma kolaylığı kısıtlamalarının arkasındaki mantığı
Metin | Li Jueling
Guangdong-Hong Kong-Makao Greater Bay Bölgesi'nin önemli şehirlerinden biri olan Zhuhai'nin emlak piyasası büyük ilgi gördü. Son zamanlarda, Zhuhai'nin bazı bölgelerinde satın alma kısıtlamalarının gevşetilmesine ilişkin haberler yayıldı, ancak yetkili ilgili resmi belgeleri henüz yayınlamadı ve geliştiricinin pencere kılavuzu aldığından şüpheleniliyor.
Arayüz katı Zhuhai Belediye Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bürosu ile görüştü, personel problemden kaçtı ve hangi alanda bir ev satın almak istediklerini, ilgili politikalar için Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bürosu veya bölge hükümetine danışmaları gerektiğini söyledi. Zhuhai Emlak Tescil Merkezi Doumen Şubesi personeli, ikamet etmeyenlerin Doumen'de bir ev satın alması için ikinci el bir evin iki yıllık sosyal güvenlik gerektirdiğini ve birinci elden evin geliştiricisinin müteahhide bağlı olduğunu söyledi. "Size satabilirseniz, izin alabilirsiniz."
Bir ev satın alan Jiianlou, Doumen'deki bir emlak pazarlama merkeziyle görüştü ve kayıtlı olmayan birinin Zhuhai'de evi yoksa ev alabileceğini öğrendi.Doumen Bölgesinde sosyal güvenlik gerekliliği yok.
Satın alma kısıtlamasının kısmen gevşetildiği haberi, İnternette dolaşan "Zhuhai Şehri Satın Alma Kısıtlama Politikası Formu" ndan kaynaklanmaktadır. Yerleşik olmayanlar (yetenekli olmayanlar) 1 ev satın almakla sınırlıdır ve Zhuhai Köprüsü'nün batısında ve yüksek teknoloji bölgesinde bir ev satın alabilirler. Birinci el binalar için hiçbir sosyal güvenlik gerekliliği ve ikinci el binalar için 2 şart yoktur. Yıllık sosyal güvenlik veya vergi ödeme sertifikası; Xiangzhou Bölgesinde birinci elden mülk satın almak için 3 yıl sosyal güvenlik ve ikinci el mülk satın almak için 5 yıl sosyal güvenlik gereklidir; Hengqin Bölgesinde bir ev satın almak için 5 yıllık sosyal güvenlik gerekir.
Ayrıca Hong Kong ve Makao sakinleri 2 set satın almakla sınırlıdır (Zhuhai Köprüsü'nün batısında ve doğusunda sadece 1 set satın alınabilir) Şehirdeki ilk elden binalar için sosyal güvenlik şartı, ikinci el binalar için beş yıllık sosyal güvenlik veya vergi ödeme sertifikaları yoktur. Üst düzey yeteneklerin satın alınması 1 set ile sınırlıdır ve herhangi bir sosyal güvenlik veya vergi zorunluluğu yoktur.
Önceki satın alma kısıtlama politikasına uygun olarak, Zhuhai olmayan haneler bir ev satın almakla sınırlıdır ve satın alma tarihinden önce art arda 5 yıl veya daha fazla süreyle kişisel gelir vergisi veya sosyal sigorta kanıtı sağlamalıdır.
Resim kaynağı: Günlük Ekonomi Haberleri
Yıllardır Zhuhai emlak piyasasına dalmış olan Yang Tian (takma ad), Jiian Lou Tan'a işlerin gerçekten doğru olduğunu ve Zhuhai'de bir ev satın almak için mevcut koşulların masada belirtildiği gibi olduğunu söyledi.
Zhuhai'nin Xiangzhou, Jinwan ve Doumen olmak üzere 3 idari bölgesi ve 5 ekonomik fonksiyon bölgesi, Hengqin Yeni Bölgesi, Yüksek Teknoloji Bölgesi, Serbest Ticaret Bölgesi, Gaolan Limanı Ekonomik Bölgesi ve Wanshan Deniz Geliştirme Pilot Bölgesi vardır.
Zhuhainin satın alma kısıtlama politikası 1 Kasım 2011 tarihinde başladı. Hane kaydı olan haneler, şehirde hane kaydı bulunan ve bir yıldan uzun süredir bireysel vergi ödeme sertifikası veya sosyal güvence sağlayan, ikamet etmeyen haneler Xiangzhou'nun ana kentsel bölgesinde yalnızca bir set yeni ürün satın alabilirler. Konut; sosyal güvenlik satın almayan ve vergi ödemeyen yerel olmayan sakinler Xiangzhou'da ev satın alamazlar.
2014 yılında, satın almalar üzerindeki kısıtlamalar gevşetildi ve yabancılar şehir merkezinde bir ticari ev satın alabiliyordu; 16 Mart 2016'da Zhuhai "çifte kısıtlama emrini" tamamen iptal etti.
Zhuhai World Union Pazar Araştırma Merkezi'nin piyasa politikalarının gevşemesiyle canlandırdığı bir rapora göre, Zhuhai'nin çevrimiçi imzalama işlemleri 2016'da tüm yol artışıyla Mart ayında rekor seviyeye ulaştı. Ardından işlem hacmi 5.000 setin üzerine çıktı ve ilk 8 aydaki işlem hacmi 2015'i aştı. Bütün sene boyunca. O yıl emlak piyasasının satışları da genel olarak yükseliş eğilimi gösterdi.Aylık ortalama satış hacmi 500.000 metrekareyi aştı ve Eylül ayında işlem hacmi tarihin en yüksek hacmi olan 955.000 metrekareye ulaştı.
İyi zamanlar uzun sürmedi. 6 Ekim 2016'da Zhuhai, emlak piyasası satın alma kısıtlama emrinin yeniden başladığını ve bir kredi kısıtlama emri getirildiğini duyurdu. O yılın Kasım ve Aralık aylarında, çevrimiçi imzalama yılın en düşük noktasına düştü ve pazar ıssız bir duruma düştü.
8 Nisan 2017'de satın alma kısıtlaması yükseltildi ve kapsam "şehir genelinde" ve "tüm daire türleri" olarak genişletildi. Bu şehirde ikamet etmeyenlerin ev satın almak için 5 yıllık vergiye veya sosyal güvenceye ihtiyacı olacak. Yıl boyunca, Zhuhai'nin çevrimiçi imzaları düşmeye devam etti. Şubat ayında yalnızca 439 çevrimiçi imza vardı. Haziran ayında çevrimiçi imzaların zirvesinde bile, yalnızca 1278 adet satıldı.
Ekim 2018'e kadar, satın alma kısıtlama politikası kademeli olarak gevşetildi. Yerleşik olmayanların bir ev satın almaları için artık arka arkaya 5 yıl sosyal güvenlik için ödeme yapmaları gerekmiyor. Yalnızca 1 yıllık sosyal güvenlik artı Zhuhai Şehri Yetenek Sertifikası yeterli. Zhuhai Belediyesi İnsan Kaynakları ve Sosyal Güvenlik Sistemi, kişisel koşullara göre bir yetenek satın alacaktır. kanıtlamak. Aralık ayında, Zhuhai'deki ilgili alanlar ev satın alma eşiğini düşürdü, yerleşik olmayanların ev satın almaları için, beş yıl üst üste sosyal sigorta ihtiyacından yalnızca bir ay, üç ay ve bir yıla geçtiler.
Satın alma kısıtlamalarının gevşetilmesinin ardından Zhuhai pazarı hızla toparlandı ve Kasım ve Aralık 2018'de çevrimiçi imzalama sayısı 2.000'i aştı. Bu yılın ilk iki ayında online imza sayısı düşmesine rağmen pazar Mart ve Nisan aylarında yeniden yükseldi.
Leyoujia Araştırma Merkezi'nden alınan verilere göre, Zhuhai'nin ilk elden konutları Nisan ayında, önceki aya göre% 3,09 artışla 3767 birim imzaladı; ilk elden konutların ortalama fiyatı metrekare başına yaklaşık 24,800 yuan idi, önceki aya göre önemli bir değişiklik yoktu. Aslında, son 12 ayda Zhuhai'nin ilk elden konut satın alma fiyatları sabit kaldı ve hatta hafif bir düşüş eğilimi gösterdi.
Resim kaynağı: Zhuhai Dünya Birliği Araştırma Merkezi
Zhuhai'nin satın alma kısıtlamalarını gevşetmesinin nedenleri ile ilgili olarak. Yang Tian'ın analizine göre, ilk neden emlak piyasasının döngüsel olmasıdır. 2003 yılından bu yana, emlak piyasası her iki ila iki buçuk yılda bir değiştirilirken, birinci kademe şehirlerde yaklaşık üç yıldır. 2016 sonunda satın alma kısıtlamalarının yeniden başlamasından 2018 sonunda satın alma kısıtlamalarının kaldırılmasına kadar, Zhuhainin piyasa düzenlemesi yaklaşık iki yıl boyunca devam etti.
İkincisi, arazi finansmanı faktörü. Zhuhai aslında neredeyse ikinci kademe bir şehir ve emlak bir sütun endüstrisidir. Büyük bir arazi rezervine sahip olan Zhuhai için arazi müzayedeleri mali gelirin ana kaynaklarından biridir. Arazi müzayede piyasası iyiyse, öncül evin iyi satmasıdır. Zhuhai'nin yaklaşık 2 milyonluk kalıcı bir nüfusu var, ancak Batı Bölgesi'ndeki konutlar (Jinwan ve Doumen Bölgesi'ne atıfta bulunarak) o kadar büyük ki hepsini sindirmek imkansız ve hatta sindirilemiyor, bu nedenle açılan evler çoğunlukla göçmenler için.
"Politika liberalleştirilmezse ve piyasa iyi değilse, araziyi kim açık artırmaya çıkaracak? Ya eskiden yüksek fiyatlarla arazi satın alan geliştiriciler? Bu, hükümetin acilen çözmesi gereken bir sorundur, bu yüzden kesinlikle ağzını açacaktır." Diyor Yang Tian.
Zhuhai'nin son yıllardaki emlak piyasası verileri Yang Tian'ın açıklamasını destekliyor. Zhuhai Dünya Birliği Pazar Araştırma Merkezi istatistiklerine göre, 2016, 2017 ve 2018 yıllarında Zhuhai'deki toplam konut envanteri sırasıyla 24.086, 40.784 ve 48.003'tür. 2018 sonu itibarıyla satış döngüsü 26,58 aydır.
Arazi açısından, son üç yılda Zhuhai, 478.100 metrekare, 1.385.100 metrekare ve 663.900 metrekarelik bir alanı kapsayan 13, 32 ve 15 konut arsası sattı. Toplam işlem taban fiyatı, daha fazla düşüş göstermeye devam etti. 13.000 yuan / metrekare, yaklaşık 10.000 yuan / metrekareye ve ardından 6,441 yuan / metrekareye düştü.
"Zhuhai nispeten tipik bir üçüncü kademe şehir, ancak önceki emlak piyasası düzenlemesi neredeyse birinci kademe şehirlerin katı seviyesindeydi. Yabancı hanehalkı tescili beş yıllık sosyal güvenlik gerektiriyor. 2017 ve 2018'de Zhuhai emlak piyasasının işlem hacmi çok kasvetli ve satın alma kısıtlamalarını uygun şekilde gevşetmek mantıklı. Shenzhen'de kıdemli bir emlak yatırımcısı ve Shenzhen emlak piyasası hakkında bağımsız bir yorumcu olan Hailang, 2019'da ikinci ve üçüncü kademe şehirlerdeki yerel emlak piyasasının ana temasının emlak piyasasının soğumasını önlemeye yönelik politika rahatlığı olacağını söyledi. Emlak piyasası geçen yılın ikinci yarısından bu yana genel olarak soğudu ve birçok ikinci ve üçüncü kademe şehrin aşırı sıkı emlak piyasası kontrol önlemleri kaçınılmaz olarak ayarlanacak.
Dalga analizi gösteriyor ki, kontrol politikalarının belli bir ölçüde gevşemesinden sonra piyasanın kısa vadede kademeli olarak toparlanacağı ve işlem hacminin artacağı, ancak Zhuhai'deki "kısa spekülasyon" dürtüsünü bastıran üç yıllık sınırlı satış politikası nedeniyle fiyatların kısa vadede önemli ölçüde artmaması gerekiyor.
"Zhuhai emlak piyasasının bu yılki popülaritesinin nispeten yüksek olduğu söylenebilir. İzlediğimiz verilere göre, yalnızca 1 Mayıs Altın Hafta boyunca, diğer eyaletlerden, Hong Kong ve Makao'dan evleri ziyaret eden alıcıların oranı% 65'in üzerine çıktı." Qfang.com Zhuhai Pazar Araştırma Komiseri Xiao Di 29 Mayıs itibarıyla şehrin, 18.071 konut çevrimiçi imzası dahil olmak üzere 2018'deki 38163'e kıyasla 14.665'i konut olmak üzere toplam 19.617 çevrimiçi imzaya sahip olduğu ortaya çıktı.
Hailang, Büyük Körfez Bölgesi'nin üç kutbundan birinin (Hong Kong, Shenzhen, Guangzhou, Foshan, Makao ve Zhuhai) bir bileşeni olarak Zhuhai'nin Pearl Nehri'nin batı kıyısında temsili bir şehir olduğuna inanıyor.Makao ile bütünleşiyor ve Zhongshan Jiangmen'in gelişimini yönlendiriyor. Körfez Bölgesi'nin planlama konumu Foshan ve Dongguan'ınkinden daha yüksektir. Belirli planlama temettüleri ve politika eğilimleri vardır, ancak eksiklikleri de açıktır. Kent nüfusu küçüktür (2 milyondan az) ve ekonomik toplam düşüktür (yalnızca Jiangmen ve Zhaoqing'den fazla) ), mevcut konut fiyatları artık ucuz değil, Zhuhai emlak piyasasının gelişiminin uzun vadeli potansiyeli konusunda özellikle iyimser değil.
Veri raporu, Zhuhai'nin konut işlem hacminin ve işlem alanının son üç yılda düşüş eğiliminde olduğunu gösterse de, Yang Tian, Zhuhai'nin işlem hacminin, özellikle politikanın serbestleştirilmesinden sonra arttığını söyledi. Geçen yıl satın alma kısıtlamalarının yükseltilmesine ve soğuk pazara rağmen, Zhuhai'nin toplam işlem alanı tarihte ikinci sıraya ulaştı ve birincilik 2016'da oldu. "Batı Bölgesinde Yedi Sekiz-Sekiz Chengdu yabancılardan satın alıyor."
Yang Tian, bir şehrin kalkınma planı ne kadar iyi olursa olsun, gelişmeyi gerçekten teşvik edip edemeyeceğinin, planın uygulanıp uygulanamayacağını ve gelecekteki endüstriyel yapının daha mükemmel olup olmayacağını görmek için en önemli şey olduğuna inanıyor.
