Hukuku Davalara Göre Yorumlamak | Güneş odası güneşli değil ve yasal riskler her yerde gizli
Yeniden basım yeri: Jingfa Net Affairs Özel hatırlatma: Bu numarada "kaynak" veya "yeniden basım" ile işaretlenen tüm eserler medyadan yeniden basılmıştır ve telif hakkı orijinal yazara ve orijinal kaynağa aittir. Paylaşılan içerik yazarın kişisel görüşü olup, sadece okuyucuların referansı içindir ve bu numaranın görüşünü temsil etmemektedir Herhangi bir itirazınız varsa, lütfen silmek için iletişime geçin.
Yaşamda, genişleyen yaşam ve depolama alanı düşüncesi nedeniyle insanlar genellikle yaşam kalitesini artırmak için bir binanın birinci veya en üst katına bir güneş odası eklemeyi seçerler. Güneşli Evin adı kulağa güzel ve sıcak geliyor ve tarım arazisini işgal ederek kaçak yapılaşma durumundan farklı.Ancak daha sonraki ev alım, satım ve kiralama sürecinde idari kurum tarafından kaçak yapılaşma olarak değerlendirilebilir ve bu durum etkileyecektir. Barınma ve işlem fonksiyonları.
Aşağıda, Jing Xiaomai bunu üç vaka aracılığıyla öğrenecek
Bir güneş odası eklemeyle ilgili yasal riskler
Durum 1: Mal sahibi yasadışı inşaat nedeniyle mülkiyeti devredemez
Mahkeme sözleşmenin feshini onayladı
Temel durum
Belirli bir toplulukta bir şehir evi satın aldıktan sonra, Bay Zhang, üst terası bir güneş odasına dönüştürdü. Mart 2018'de, Bay Zhang ve Bayan Liu, Bayan Liu'nun, Bay Zhang'ın adı altında bir şehir evi satın alacağını kabul ederek bir satış ve satın alma sözleşmesi imzaladılar. Sözleşme imzalandıktan sonra, Bayan Liu, depozito ve aracılık ücretlerini ödedi.
Kasım 2018'de, şehir yönetimi departmanı, konağın yeniden inşasının bir inşaat proje planlama izni almadığını ve bu nedenle kaçak bir inşaat olduğunu ve sahibine bir süre içinde yıkması için bildirimde bulunduğunu belirten bir mektup yayınladı, bu da müteakip satış ve satın alma işleminin mülkiyeti devredememesine neden oldu. Her iki taraf da sözleşmenin ifası nedeniyle mahkemeye bir ihtilaf getirmiş, her iki taraf da sözleşmenin feshini talep ederek diğer taraftan tasfiye edilmiş tazminat ve zararların tazminini talep etmiştir.
Duruşmadan sonra, Pekin 1 Nolu Orta Halk Mahkemesi, davaya dahil olan evin, performans süresinin sona ermesinden önce yasadışı inşaat nedeniyle soruşturulduğuna karar verdi ve bu davanın duruşması sırasında belirli bir süre ve kısıtlı işlemler içinde yıkılması emredildi.Bu durumda, Bayan Liu'nun performansı askıya almak için bir nedeni vardır, Zhang Buna göre, sözleşmenin Bay tarafından feshedilmesinin temeli yetersizdir; ancak bu engel ortadan kaldırılabilir ve mutlaka sözleşmenin amacının yerine getirilmemesine yol açmaz ve Bayan Liu'nun sözleşmeyi bu temelde feshetmesi geçerli değildir. Duruşma sırasında her iki taraf da sözleşmenin feshini talep etti ve sözleşmenin feshi konusunda fikir birliğine vardıkları tespit edilebilir. Bay Zhang tarafından satılan konu kusurluydu ve buna karşılık gelen kayıpları karşılaması gerekiyordu; Bayan Liu, sözleşmeyi imzalarken ve feshederken temkinli davranmadı ve aracılık ücretlerinden ve diğer kayıplardan kaynaklanan kayıplar da kendisi tarafından karşılanmalıdır. Bu nedenle, iki taraf diğer taraftan zararlar ve tasfiye edilen zararlar için tazminat talep etti. Her ikisi de desteklenmiyor. Sonunda, ikinci derece kararı, sözleşmenin feshini onayladı ve Bay Zhang, Bayan Liu'nun evin satın alınması için depozitoyu iade etti. Her iki taraf da, birbirlerinin tasfiye edilmiş zararlarını ve kayıplar için tazminat ödemedi.
Yargıcın ifadesi
Ev satın alma sözleşmesinde, satıcı bir güneş evi inşa eder ve sözleşmeyi feshetmek ve zararları telafi etmek için yasal olarak dava açılma riski vardır. Sözleşme Kanunun 94 üncü maddesine göre, taraflardan birinin borçlarının ifasını geciktirmesi veya sözleşmenin amacına ulaşılamayacak şekilde sözleşmeye aykırı başka işlemlerde bulunması halinde, karşı tarafın yasal fesih hakkı olacaktır. İkinci el konut işlemi devir aşamasına girdiğinde, idari kurum, malikin kendi başına güneşli bir ev yaptığını tespit ederse, ilgili evin mülkiyet haklarının işleminin kısıtlanması için emlak kayıt kuruluşuna bildirimde bulunacak, bu nedenle güneşli evin ek binası ikinci el konutların satışı ile sonuçlanacaktır. Transfer sorunu. Alıcı, bu zamanda sözleşmeyi feshetmek için dava açmayı seçecektir.
Ancak güneş odası, sözleşmenin kalıcı olarak ifa edilmesine engel teşkil etmeyen bir zaman sınırı içinde kendi kendine yıkılabilmekte, her iki taraf da güneş odasının devrini tamamlayarak evi yasal bir yapı haline getirebilmektedir. Bu nedenle, ne alıcı ne de satıcı, Sözleşme Kanunun 94 üncü maddesine göre sözleşmeyi feshetme hakkından yararlanamaz. İki taraf anlaşmaya vardıktan sonra geciken devirden kaynaklanan kayıplara gelince, iki tarafın işlem anında güneş odasının varlığını bilip bilmediğini kontrol etmek gerekir.Her iki taraf da bunu biliyorsa, ilgili zararları her iki taraf da üstlenmelidir.
Durum 2: Alıcı evi kabul ettikten sonra bir sundurma eklemek
Ön sertifika doğrulaması reddedildi
Temel durum
2005 yılının Ekim ayında, Bay Wang, Hot Spring Şirketi ile "Pekin Ticari Konut Ön Satış Sözleşmesi" imzaladı ve Bay Wang'ın, Hot Spring Company tarafından geliştirilen ve satılan 101 numaralı evi satın almasını şart koştu. Teslimat koşulları, Kaplıca Şirketinin bunu 30 Haziran 2006'dan önce alması gerektiğine karar verdi. Kabul belgelerinin planlanması ve ardından ticari konutun bulunduğu binanın mülkiyet belgesinin işlenmesi. Sözleşme imzalandıktan sonra, Bay Wang tam satın alma bedelini ödedi ve kaplıca şirketi evi teslim etti, ancak kaplıca şirketi, planlama ve kabul belgelerini kararlaştırılan tarihten önce alamadı.
2006 yılının Temmuz ayında, Bay Wang, güneş odası oluşturmak için satın aldığı eve bir kapı ve bir veranda ekledi. Kasım 2011'de, planlama departmanı, ilgili topluluktaki evler üzerinde bir planlama incelemesi gerçekleştirdi. Bay Wang'ın evi, yasadışı eklemeler nedeniyle incelemeyi geçemedi ve kaplıca şirketi, binanın mülkiyet belgesini almadı. Bay Wang dava açtı ve Hot Spring Company'den, bina mülkiyet belgesinin gecikmiş başvurusu ve davada ortaya çıkan masraflar için tasfiye edilmiş zararlar ödemesini talep etti.
Duruşmadan sonra, Pekin 1 Nolu Orta Halk Mahkemesi, her şeyden önce, Kaplıca Şirketinin evi sözleşmede kararlaştırıldığı gibi teslim ettiğini kanıtlayamayacağına ve Bay Wang'ın ek inşaatından önce ev kaydı ve mülkiyet hakkı belgesi için başvuruda bulunmama sorumluluğunun Bay Wang'a ait olduğunu kanıtlayamayacağına karar verdi, bu yüzden Bay Wang, yasadışı bir şekilde ekledi. İnşaattan önce kaplıca şirketinin sözleşmeyi ihlal ettiği ve sözleşmenin ihlalinden sorumlu olduğu tespit edilmelidir. İkinci olarak, sözleşmenin uygulanması sırasında, Bay Wang, ilgili devlet yetkililerinin onayı olmadan satın aldığı eve yasadışı bir şekilde ekledi ve planlama departmanı tarafından araştırıldı. Bu nedenle, Bay Wangın yasadışı ek inşaatı, şimdiye kadar bina mülkiyet belgesini alamamasının ana nedenidir. Mahkeme, her iki tarafın sorumluluklarına dayalı olarak nihai tazminat miktarını belirledi ve Bay Wang'ın talebinin bir kısmını destekledi.
Yargıcın ifadesi
Alıcı, ev satın alma sözleşmesinde bir güneş ışığı evi inşa ederse, gecikmiş lisans kaybı riskinin bir kısmını üstlenecektir. Ticari konutların ilk kaydı için, geliştiricilerin inşaat projesi tamamlama planlama doğrulama onayı, inşaat projesi tamamlama kabul kayıt sertifikası ve diğer malzemeleri sağlamaları gerekir. Binada küçük bir ek güneş odası olsa bile plana uymadığı için bina tamamlanamaz ve kabul edilemez.İmalatçı, binanın tamamlanma kabul malzemelerini temin edemeyecek ve bu nedenle binanın ilk kaydını yapamayacaktır. Sonunda, müteahhit tarafından izin başvurusu için gecikmiş bir sözleşme ihlali oldu.
Sözleşmenin ihlalinin oluşumunda, alıcı, ekleme ve yapımdan dolayı kusurluydu, bu nedenle kaybın bir kısmını üstlenmelidir. Alıcının kaybının oranına gelince, alıcının kendi kendini inşa etme davranışının zaman sırasını ve geliştiricinin lisans için başvurma yükümlülüğünü de incelemek gerekir. Geliştirici, alıcının eklenmesinden önce lisans için başvurabilirse, geliştirici olarak düşünülmelidir İşletme sözleşmeyi ihlal etti ve sözleşmenin ihlalinden sorumlu olacaktır.
Durum 3: Güneşli bir ev inşa eden kiracıların yenilenmesi
Faaliyete ilişkin dava kirası reddedildi
Temel durum
Bay Zhao, Aijia Company ile "Kira Sözleşmesini" imzaladı ve Bay Zhao'nun, kullanmak üzere bir iş salonu açmak için 112 numaralı Evi Aijia Şirketine devretmesini şart koştu. Sözleşmeyi imzaladıktan sonra, Bay Zhao evi Aijia Şirketine teslim etti ve Aijia Şirketi de kira ve depozitoyu ödedi. Daha sonra Aijia Şirketi evin güney cephesini güneş odasına çevirdi.
Sözleşmenin yerine getirilmesi sırasında, 112 nolu ev yetkisiz "duvarların ve deliklerin kaldırılması" nedeniyle düzeltilmiş ve Aijia Company tarafından inşa edilen güneş odası yıkılarak şirketin normal operasyonları üzerinde belirli bir etkisi olmuştur. Buna dayanarak, Aijia Şirketi, sözleşmenin feshini bildirmek için Bay Zhaonun karısına bir metin mesajı gönderdi Bay Zhao, kısa mesajı almadığına inanıyordu ve kira depozitosunu iade etmeyi kabul etmedi. Aijia Şirketi mahkemeye dava açtı ve Bay Zhao'ya, düzeltme tarihinden bu yana kirayı, tüm depozitoları ve vadesi geçmiş ödemelerin faizini iade etmesi için temyizde bulundu.
Duruşmadan sonra, Pekin 1 Numaralı Orta Halk Mahkemesi, duvarların ve deliklerin kaldırılmasının, Aijia Company'nin iş faaliyetleri için 112 numaralı evi kullanmasının olumsuz etkilendiğine karar verdi. Ev 112'nin güney tarafındaki evin kapısı artık girip çıkamazsa, potansiyel müşterilerin hızlı bir şekilde tespit edilmesi zor 112 Nolu Bina, Aijia Firmasının iş salonudur. Bununla birlikte, 112 no'lu ev yıkılmadığında, Aijia Company vitrini işaretlemek için başka yöntemler kullanabilir ve aynı zamanda 112 numaralı eve orijinal ünite kapısından girip çıkabilir.Duvarın düzeltilmesi ve deliklerin delinmesi Aijia Company'nin burada faaliyet göstermesini engellemez. Aijia'nın sözleşme amacının başarısız olmasına yol açmaz. Aijia Company tarafından talep edilen yasal fesih hakkının hiçbir yasal dayanağı yoktur. Bu nedenle, kira iadesi, depozito ve faiz kayıplarının tazmini için cayma hakkının tesisine dayalı dava talebi temelsizdir ve desteklenmemelidir. Sonunda, karar Aijia'nın tüm iddialarını reddetti.
Yargıcın ifadesi
Konut kira sözleşmesinde kiracı güneşli evi kendisi inşa eder ve yasal fesih hakkından yararlanamaz. Sözleşme Kanunun 94. Maddesi, sözleşmenin ihlalinin sözleşmenin amacına ulaşılamayacağı noktaya gelmesini gerektirmektedir. Güneş odası ilavesi kiracının kendi işi olup, ek inşaat kısmı idari duyurudan sonra yıkılabilir, böylece ev kira sözleşmesi yapılmaya devam edilebilir ve kiracı yine de kiralanan evi kullanabilir. Bu nedenle kiracı, Sunshine House'un idari kurum tarafından soruşturulduğu ve ilgilendiği gerekçesiyle sözleşmeyi feshedemez.
Ek olarak, kiraya veren söz konusu olduğunda, Sözleşme Kanunu'nun 219. Maddesine göre, kiracının izinsiz güneşli bir ev inşa etmesi halinde, kiralanan mülkün mutabık kalınan yönteme uygun ve kiraya verenin rızası olmadan kullanılmaması, 220 ile birleştirilmesidir. Madde 3 Kiraya verenin rızası olmadan kiralanan mülke başka unsurların eklenmesi veya iyileştirilmesi ile ilgili hükümler, bu zamanda kiraya veren sözleşmeyi feshetme hakkına sahip olacak ve kiracıdan orijinal statüyü geri almasını veya zararı tazmin etmesini isteyebilir.
Yargıç istemi
Sahibinin kendi inşa ettiği güneş ışığı evi evin kullanılabilir alanını genişletip evin genel kullanımını iyileştirebilse de, bu tip evler idari kurum tarafından kaçak yapı olarak kabul edilip belirli bir süre içinde yıkıldıktan sonra evin satışını ve kiralanmasını etkileyebilir. Medeni sözleşmelerin performansının olumsuz bir etkisi vardır.
Hakim bu vesile ile herkese şunu hatırlatır:
Satıcılar veya kiraya verenler için
Bir güneş odası inşa etmeyi seçmeden önce İnşaat proje planlama izni için başvuru prosedürlerini titizlikle yerine getirin , İnşaat proje planlama iznini aldıktan sonra, olası hukuki anlaşmazlıkları önlemek için izin verilen proje ve kapsama uygun inşaat yapın.
Alıcılar veya kiracılar için
Bir yandan, bir ev satın alma sözleşmesi veya ev kiralama sözleşmesi imzalamadan önce, Evin durumunu dikkatlice inceleyin , Sahibinin kendi başına bir güneş odası inşa ettiği bir durum olup olmadığını öğrenmek. Varsa, mal sahibiyle yıkıp yıkmayacağınızı görüşün veya satın alma ve kiralama planını ayarlamayı düşünün.
Öte yandan, bir evi fiilen satın aldıktan veya kiraladıktan sonra, alıcı veya kiracı, Evin amacına kesinlikle uyun ve ek inşaattan kaçının . Ek inşaat gerekmesi halinde, mülkiyet hakkı birimi ve mal sahibi ile zamanında görüşerek, satın alma veya kiralama sonrasında sözleşmenin yerine getirilememesi riskini önlemek için planlama ve onay işlemlerini gerçekleştirmelidir.
Son bir hatırlatma:
Güneş odası güzel
Hiçbir şekilde ekleme yapmayın!
