Sektörün "Matthew Etkisi" yoğunlaştı ve emlak şirketleri yüksek borç modeli altında çok kanallı gelişimi araştırıyor
Yaklaşık iki aylık yoğun yıllık raporların yayınlanmasının ardından, 114 A hissesi ve 123 Hong Kong'da listelenen Çinli emlak şirketi 2018 yıllık raporlarını Mayıs ayı başlarında açıkladı. Buna ek olarak, büyük kurumlar, emlak sektörünün önceki dört aydaki işleyiş eğilimleri hakkında arka arkaya raporlar yayınladılar ve çeşitli veriler, emlak işi performansındaki kutuplaşmanın ve "Matthew etkisinin" daha da yoğunlaştığını doğruluyor.
Gayrimenkul şirketlerinin karşı karşıya olduğu finansman ortamı, geçen yıldan bu yana sıkılaşmaya devam etti. En yüksek borç geri ödeme döneminin ikili baskısı ve ölçeğin hızlanan genişlemesi altında, emlak şirketlerinin ilk dört ayda finansman sıklığı sürekli hızlanma işaretleri gösterdi. Bazı analistler, yüksek borç modelinde gayrimenkul şirketleri arasındaki ölçek rekabetinin devam edeceğine inanırken, ulusal makro-kontrol politikalarının rehberliğinde gayrimenkul şirketlerinin, ileride performans izleme sürecinde kalite ve verimliliğin geliştirilmesine daha fazla önem vereceği düşünülmektedir. Yükseltme, iş operasyonlarının sert gücünü geliştirmeye odaklanın ve çok sektörlü ve çok kanallı geliştirme düşüncesi yeni bir mücadele noktası haline gelecektir.
Borsaya kayıtlı gayrimenkul şirketlerinin yıllık raporları sektör geliştirme göstergeleri haline geldi
2018 mali yılının genel performansı daha kutuplaşmış durumda. Gelirde ilk 20 önde gelen emlak şirketinin tümü, ortalama% 36'dan fazla büyüme oranıyla gelir artışı elde etti.Gelirdeki ilk 50 gayrimenkul şirketinin 46'sı büyüme kaydetti. Geçtiğimiz yıl 100 milyar yuan'ı aşan cirolu gayrimenkul şirketlerinin 6'dan 9'a yükseldiğini, bunların arasında ilk üçe giren China Evergrande, Country Garden ve Greenland Holdings'in 467,8 milyar yuan'a ulaştığını ve gelirlerinin şaşırtıcı bir şekilde 467,8 milyar yuan'a ulaştığını belirtmek gerekir. 381.1 milyar yuan ve 339 milyar yuan. Buna karşılık, bazı arka uç emlak şirketlerinin performansı ciddi şekilde düştü. Geçen yıl 88 gayrimenkul şirketi negatif gelir artışı yaşadı, bunların 65'i küçük ve orta ölçekli işletmelere ait ve toplam gelir sıralaması 100'ün altında.
Veriler, satışları yaklaşık 6 trilyon yuan ile ev satan ilk 25 şirketin, sektörün pazar payının% 38'ini aldığını ve bir önceki yıla göre% 3 arttığını gösteriyor. Bu, endüstrinin "Matthew etkisi" nin giderek daha belirgin hale geldiği ve sektördeki rekabetin yıldan yıla yoğunlaştığı anlamına geliyor. Çeşitli nedenlerden ötürü, bazı emlak şirketleri, satış yapmak için muazzam bir baskı ile karşılaşmaya başladı ve hatta bazı büyük emlak şirketleri, stoklarının geçen yıl keskin bir şekilde arttığını gördü. Rüzgar büyük verilerine göre, ilk üç CIFI Holdings, Xincheng Holdings ve Country Garden'ın stoğu yıllık bazda sırasıyla% 115,% 90 ve% 73 arttı.Satışlarda lider beş emlak şirketinin stoğu da yüksek. Hayırsız.
Faaliyet raporu ayrıca bazı emlak şirketlerinin aldığı etkin müdahale önlemleri nedeniyle yüksek borç baskısının hafiflediğini ortaya koydu. Satışları 100 milyar yuan olan 25 gayrimenkul şirketinden 9'unda aktif-pasif oranlarında yıllık bazda düşüş var. Bununla birlikte, göreceli olarak, arazi ve inşaat için gereken büyük sermaye yatırımı, işletmelerin kaldıraç oranını hala artırmaktadır. Buna ek olarak, 14.100 milyar emlak şirketinin aktif-pasif oranı hala% 80'i aşıyor.
Borsaya kayıtlı şirketlerin yıllık raporları her zaman bir barometre ve endüstri gelişiminin bir pervanesi olarak görülmüştür. Bu, bazı kurumlar tarafından yapılan son araştırma ve geliştirmelerde doğrulanmıştır. Zhongzhi Araştırma Enstitüsü'nün analizine göre, Ocak-Nisan 2019 arasında emlak şirketlerinin satış performansı, 10 milyar yuan'ı aşan 75 satışla sabitlendi, önde gelen şirketlerin etkisi giderek daha belirgin hale geldi ve emlak rekabeti manzarası farklılaşmaya devam etti. İlk dört ayda, emlak işletmelerinde 10 milyar yuan'dan fazla satış yapan şirketlerin ortalama değeri 38.896 milyar yuan idi ve baş etkisi giderek daha belirgin hale geliyordu Country Garden ve Vanke'nin satışları 200 milyar yuan'ı aştı, bunun Country Garden'ın satışları 236.59 milyar yuan'a ulaştı; 100 milyar yuan'dan fazla satış yapan üç gayrimenkul şirketi ikinci sırada yer aldı. Sırasıyla 50 milyar ila 100 milyar yuan, 10 milyar ila 50 milyar yuan ve 10 milyar yuan ile 9 şirket, 61 şirket ve 25 şirket var ve TOP100'ün emlak satışları için eşik 7.411 milyar yuan'a yükseldi. Emlak şirketleri arasındaki rekabet yoğunlaşmaya devam ederken Ocak'tan Nisan 2019'a kadar ilk 100 emlak şirketinin her kademesinin satış eşiği artmaya devam etti, ilk 100 şirketin süper kampı oluştu ve 100 milyarlık kamp önemli ölçüde genişledi.
Bu bağlamda yukarıda adı geçen kurumlar, gayrimenkul şirketlerinin satış performansının Ocak-Nisan 2019 arasında yeniden yükselmesine rağmen bir bütün olarak muhafazakar olma eğiliminde olduklarını ve genel olarak satış hedef büyüme oranını düşürdüklerini analiz ederek istikrarlı gelişmeyi vurguladılar. Sektör, yüksek kaliteli bir gelişim aşamasına girerken, gayrimenkul şirketleri, istikrarı korurken ilerleme arama geliştirme stratejisine bağlı kalıyor ve stratejik yerleşimleri daha yakınlaşıyor. Gayrimenkul şirketleri arasındaki ölçek rekabeti devam edecek, performansın takip edilmesi sürecinde geliştirme kalitesinin ve verimliliğinin artırılmasına daha fazla önem verecek ve iş operasyonlarının sert gücünü artırmaya çalışacaklar.
Yüksek kaldıraç, ölçek genişlemesini hızlandırmak için hala katildir
6 Mayıs'taki ani yeni RRR kesintileri, piyasa için 280 milyar yuan uzun vadeli fon açığa çıkardı. Bununla birlikte, merkez bankasının hedefleme kapsamının çok katı çerçevesi nedeniyle, sektör, emlak şirketlerinin bu yeni "akıştan" çıkmakta zorlanabileceğini tahmin ediyor. "Seks" ondan bir parça aldı.
Bazı analistler, devletin üst düzey hükümetinin "konut, konut, spekülasyon yok" politikasının genel tonunu yeniden teşvik etmesiyle, giderek artan sert kurumsal finansman ortamının kısa vadede değişmeyeceğine inanıyor. Tongce Araştırma Enstitüsü tarafından yakın zamanda yayınlanan bir dizi veri, bu yılın Nisan ayında, listelenen 40 tipik emlak şirketinin finansmanında toplam 75.362 milyar yuan tamamladığını ve bir önceki aya göre% 26.42'lik keskin bir düşüş olduğunu gösteriyor. Veriler, 2018 yılına göre hala yüksek bir seviyede olsa da, veriler, gayrimenkul işletmelerinin toplam finansmanının% 91,30'unu oluşturan borç finansmanı tutarının, bir önceki aya göre% 30,15 düşüşle yalnızca 68,809 milyar yuan olduğunu gösteriyor. Bu durum, borç finansman miktarının Mart ayında zirveye ulaştıktan sonra düşüş eğilimi gösterdiğini, kurumsal tahvil ihraçlarının dışında diğer borç finansman yöntemlerinin miktarının düştüğünü göstermektedir.
Yurt içi finansman ortamının iyimser olmadığı durumda, daha fazla borç geri ödeme baskısı ve genişleme baskısı olan bazı emlak şirketleri, daha yüksek finansman maliyetleri ile yurtdışından destek aramaya başladı. Tongce Araştırma Enstitüsü, Nisan ayında gayrimenkul şirketleri için denizaşırı finansmanın ana finansman yöntemi haline geldiğini izliyor. 40 tipik borsaya kayıtlı emlak şirketinin toplam döviz finansmanı 52.491 milyar yuan olup, bir önceki aya göre% 92.62'lik önemli bir artışla% 69.65'e tekabül etmektedir. Zhongzhi Araştırma Enstitüsü'nün raporu, gayrimenkul işletmelerinin denizaşırı borçlarının ilk dört ayda genel finansman ölçeğinin% 25,6'sını oluşturduğunu ve emlak işletmeleri için tercih edilen finansman kanalı haline geldiğini gösteriyor.
Emlak şirketlerinin büyük ölçekli borçlanmasının nedeni, önceki dönemde biriken büyük miktarda borcun bu yıl yoğun bir şekilde olgunlaşmasıdır. Evergrande Araştırma Enstitüsü, 2018 sonu itibariyle gayrimenkul şirketlerinin ana kanallarındaki faiz getiren yükümlülükler bakiyesinin 20,3 trilyon yuan olduğunu ve bunun 2019'daki vade ölçeğinin 6,8 trilyon yuan'a kadar yükseldiğini ortaya koydu. 2019 yılında emlak satışlarındaki önemli bir yavaşlamanın arka planına karşı, emlak şirketleri genellikle zorluklarını çözmek için eskisini geri ödemek için yenisini borç almaya başvuruyor. Öte yandan, çoğu emlak şirketi için, artan finansman maliyetlerine rağmen, yüksek kaldıraç, ölçek genişlemesini hızlandırmak için hala katil olarak görülüyor. Zhongzhi Araştırma Enstitüsü tarafından yayınlanan bir rapora göre, finansman maliyetleri yüksek seyrederken, bu yılın ilk dört ayında, gayrimenkul finansmanının ölçeği, toplamda yaklaşık 850 milyar yuan ile hızla büyüyor ve bunun 100 milyar yuan'dan fazlası varlık menkul kıymetleştirme yoluyla elde edildi. Sermaye, toplam finansman ölçeğinin% 12.0'ını oluşturmaktadır. 2018'in üçüncü çeyreğinden bu yana emlak şirketlerinin kesintisiz finansmanı nedeniyle arazi piyasasında sürekli bir düşüş yaşandı ve Mart 2019'da toparlandı.Bunların arasında Country Garden, China Shipping, Evergrande gibi şirketlerin satın aldığı arazi miktarı aydan aya arttı. Her ikisi de% 200'ü aşıyor. Yakın zamanda Zhongzhi Araştırma Enstitüsü tarafından yayınlanan raporda, sadece ilk on önde gelen emlak şirketinin bu yılın ilk dört ayında arazi satın almak için 321,3 milyar yuan harcadığını gösterdi. Arazi edinim alanları listesinde sırasıyla 11.06 milyon metrekare ve 10.28 milyon metrekare ile Country Garden ve Sunac ilk iki sırada yer aldı ve her ikisi de 10 milyon metrekareyi geçti. Evergrande geçen ay arazi edinim avantajını sürdürerek 9,38 milyon metrekare ile üçüncü sırada yer aldı.
Çok sektörlü ve çok kanallı geliştirme, ana işletmeye hizmet edebilir
Sektör açısından bakıldığında, bu yılın Nisan ayında ulusal üst düzey yetkililer, aslında beklentileri dengeleyici bir sinyal veren "konut ve konutta spekülasyon yok" politikasının genel tonunu yinelediler. Tüm endüstri istikrarlı ve sağlıklı bir şekilde gelişirken, net insan akışına sahip bazı şehirler, emlak şirketlerinin yoğun bir şekilde kapılmaları ve derinlemesine büyümeleri için hala sıcak pazarlar.
Kurumlar tarafından izlenen verilere göre, birinci ve ikinci kademe şehirler, Nisan ayında önemli bir artışla halen gayrimenkul yatırımı ve arazi ediniminin odak noktası. Bu yılın ilk dört ayında, ülke çapındaki ilk 10 şehrin toplam işlem değeri, yıllık% 6 artışla 483,8 milyar yuan oldu; planlanan inşaat alanına sahip ilk 10 şehir, yıllık% 10 artışla 118,02 milyon metrekare sattı.
Son zamanlarda, devlet tarafından yetenek yerleşimi, bölgesel kalkınma ve endüstriyel transfer konularında yayınlanan bir dizi politika, gayrimenkul işletmelerinin gelecekteki yatırımlarının yönünü ve kapsamını daha da netleştiriyor. 8 Nisan'da devlet, kentsel alanlarda istihdam edilen kırsal göçmen nüfusun iyi bir şekilde yerleştirilmesini ve 100 milyon kayıtsız nüfusun şehirlere yerleşme hedefinin belirleyici olmasını gerektiren "2019'da Yeni Kentleşme İnşaatının Kilit Görevleri" ni yayınladı. Mayıs Kent-Kırsal Bütünleşmesini Geliştirme Yeni Politikası, 2022 yılına kadar kentsel yerleşim üzerindeki kısıtlamaların kademeli olarak kaldırılacağını açıkça belirtmiştir.
Bazı analistler, hanehalkı kayıt sistemi reformu derinleştikçe yerleşme eşiğinin giderek azaldığına, bunun yetenek merdiven yapısını bir ölçüde optimize edeceğine, toplam kentsel insan kaynağı miktarını artıracağına, yerel dönüşüm ve kalkınma ve endüstriyel iyileştirmeye güçlü destek sağlayacağına inanıyor. "Spekülasyon olmadan yaşanacak konut" politika tonunun değişmeden kalması koşuluyla, gayrimenkul sektörü hala daha büyük gelişme fırsatlarıyla karşı karşıya ve bir sonraki istikrarlı ve sağlıklı kalkınma adımı için sağlam bir temel oluşturuyor.
Askerler ve atlar hareket etmedi, önce yiyecek ve ot var. Emlak şirketlerinin en çok güvendiği finansman ortamı. Çin Endeksi Araştırma Enstitüsü, bu yılın ikinci çeyreğine bakıldığında, kredi yapısındaki iyileşmenin arka planı altında, gayrimenkul şirketlerinin finansman baskısının geçen yıla göre azaldığına, ancak gayrimenkul finansmanının ihtiyatlı yönetimi nedeniyle gayrimenkul şirketlerinin finansmanının baskı altında kalacağına inanıyor.
Bununla birlikte, bazı analistler, birçok önde gelen yerli emlak şirketinin ana işlerinde iyi bir iş çıkarırken, aynı zamanda ülkenin akıllı üretim, modern tarım, tıbbi sağlık, yeni enerji ve robotik gibi gelişmekte olan sektörlerdeki dağıtımlarını artırma ve ulusal ekonomiye hizmet etme çağrısına da yanıt verdiğine inanıyor. Genel durumu geliştirin ve daha fazla mali destek almak için yeni kanallar bulun. Büyük bir emlak şirketinin marka lideri Nanfang'a, "Çeşitlendirilmiş bir geliştirme stratejisi aslında sırayla ana işletmeye hizmet edecek. Entegre geliştirmede kim daha iyisini yaparsa geleceği kazanmak için daha fazla fırsata sahip olacaktır." Günlük muhabir, halkın refahı için çalışmaya devam ettiğimiz ve ulusal ekonominin temel taşını oluşturduğumuz sürece, sektörümüzün yeni bir endüstri olarak kalacağını söyledi.
[Güney + muhabiri] Feng Shanshu
Yazar Feng Shanshu
[Kaynak] Nanfang News Media Group Southern + Müşteri Nanfang Daily
