20 milyar şirket tahvili askıya alındı! Country Garden emlak şirketleri için hangi sırları ifşa etti?
Country Gardenın 20 milyar kurumsal tahvil ihracı "askıya alındı", emlak sektöründe bir kredi krizini patlatıyor olabilir.
Country Garden buna yanıt verse de: askıya alınmasının nedeni kaynak yaratma projelerinin ayarlanmasıydı. Şirket iyi çalışıyor ve temerrüde düşmeyecek. Ancak göz ardı edilemeyecek gerçek şu ki, kurumlar bu yılın mayıs ayından bu yana çok sayıda gayrimenkul bonosu satıyor. Tüm gayrimenkul sektöründe 8 diğer gayrimenkul şirketi de tahvil ihracını askıya aldı ve piyasa, emlak bonolarının kredi riskine ilişkin endişeleri giderek yoğunlaştırdı.
Rüzgar verilerine göre 2017 yılında borsaya kote edilmiş 136 gayrimenkul şirketinin ortalama borç oranı% 79,1'e kadar yükseldi ve tüm gayrimenkul sektörünün toplam borcu geçen yılın GSYİH'sinin% 60'ına eşitti. Kaldıraç kaldırma ve borç azaltma, gayrimenkul işletmelerinin gelişimi için ilk konu haline geldi.
"Düşük kaldıraçlı" mali ortam altında, emlak sektörü fonlar üzerinde sürekli baskı altındadır ve yüksek borç oranlarına sahip büyük ölçekli emlak şirketleri pasif bir şekilde kaldıraç oranını düşürmektedir. Bunu takiben, emlak şirketlerinin borç finansmanı çıkarması giderek zorlaşabilir.
Tahvil ihracını iki kez askıya alan Country Garden
28 Mayıs'ta Şangay Menkul Kıymetler Borsası, Country Garden'ın şirket tahvilleri için teklif ettiği 20 milyar yuan halka arzının yeniden askıya alındığını açıkladı. 7 Şubat'tan önce, şirketin borç projesi "askıya alındı" durumuna değiştirildi. Emlak şirketleri tarafından ihraç edilen en büyük şirket tahvillerinden biridir Başvuru ilk olarak Nisan 2016'da sunuldu ve o zamandan beri iki kez askıya alındı.
Country Garden'ın şirket tahvil ihracı incelemesi Şangay Borsası tarafından açıklandı
İzahname, tahvilin toplam ihracının 20 milyar yuan'ı (20 milyar yuan dahil) geçmediğini göstermektedir. Underwriting giderleri düşüldükten sonra, 15 milyar yuan'ın uzun vadeli kiralama projeleri için kullanılması planlanıyor ve geri kalanı banka kredilerini geri ödemek için kullanılacak.
Country Garden Projesi Artan 15 milyar yuan, 12 uzun vadeli kiralama projesine yatırılacak, bunun 14,4 milyar yuan'ı proje inşaatı için ve 600 milyon yuan'i proje kredilerini geri ödemek için kullanılacak Yukarıdaki fonlar arazi bedelini ödemek için kullanılmaz.
Country Garden'ın yatırım yapmayı ve inşa etmeyi planladığı uzun vadeli kiralama projesi
Country Garden, Country Gardenın orta vadeli fatura temerrüdü dedikodusu ile ilgili olarak, şirketin yeterli nakdi olduğunu ve ödenecek faturaların vadesini güvence altına alma imkanına sahip olduğunu, Grup tarafından düzenlenen ticari kabul faturalarının zamanında ve eksiksiz olarak kabul edildiğini, son ticari faturaların vadesinin dolduğunu belirtti. Country Garden'ın itibarını zedeleyen ilgililere iftira niteliğinde yanlış söylentiler ve kasıtlı söylentiler için yasal işlemlere başvurma hakkı saklıdır.
Duyurunun içeriğine göre ana yapısının grup olarak anılan Country Garden Holdings Co., Ltd. olduğu görülüyor. Edebiyat ve duyuru açısından, ihraççı tarafından tutulan Country Garden Holdings tarafından tutulan ticari fatura itfa edilmelidir.
Country Garden'dan sorumlu ilgili kişi, China Securities News'ten bir muhabire, şirket tahvillerinin askıya alınmasının sebebinin, şirketin tahvil kaynak yaratma projelerini, toplanan fonların fon yaratma projelerine daha iyi uyması ve daha etkin kullanılabilmesi için ayarlama niyetinde olması olduğunu söyledi. İlgili konular, aracı kurumlarla hala tartışılmakta ve gösterilmektedir. İlgili hususlar belirlendikten sonra, şirket tahvillerin gözden geçirilmesi ve ihraç edilmesini teşvik etmeye devam edecektir. Şirket, yurtiçi sermaye piyasası konusunda her zaman iyimser olmuş ve yurt içi sermaye piyasasında tahvil ihracı ve diğer finansman yöntemlerini teşvik etmiştir.
Rüzgar verilerine göre 17. yıl ortası raporu itibarıyla Country Garden Gayrimenkul'ün kısa vadeli yükümlülükleri 424,2 milyar, bunun kısa vadeli krediler + borçlar + diğer borçlar toplamı 170,9 milyar, kalan kısmı 250 milyar oldu ve bunun büyük bir kısmı peşin makbuz olmak üzere. , Bu miktar ne kadar büyük?
2017'nin ilk yarısındaki satış sıralamasına göre Country Garden'ın satış miktarı 200 milyar yuan oldu. Vanke A'nın satış verileri ve giriş öncesi verileriyle karşılaştırıldığında, Country Gardenın ön faturalarının 210 milyar yuan civarında olacağı tahmin edilebilir Kısa vadeli borç eksi ön faturalar, yaklaşık 40 milyar yuanlık bir boşluk olabileceğini bulmak zor değil.
Borsaya kayıtlı 9 gayrimenkul şirketinin borçları askıya alındı
Phoenix.com'un istatistiklerine göre 2018'de listelenen emlak şirketleri arasında 9 şirketin borçları askıya alındı ve ilgili toplam tutar 48,4 milyar yuan'a ulaşırken, ülke bahçe ailesi borcun% 40'ını oluşturdu. Yalnızca Mayıs 2018'de altı tahvil askıya alındı.
21 Mayıs'ta Oriental Garden, kamu kalkınma tahvillerinden 1 milyar yuan topladı ve bu da sadece% 5'lik bir düşük artış sağladı.
Sadece 4 günde şirketin piyasa değeri 50 milyar yuan'dan 40 milyar yuan'a düşerek 10 milyar yuan buharlaştı. Üst üste altı düşüş döneminde, düşüş% 23.12'ye bile ulaştı. Oriental Garden, baskı zamanı itibarıyla hala askıda.
25 Mayıs'ta Fantasia Group (China) Co., Ltd., 5 milyarlık konut kiralamaları için 5 milyar özel sermaye tahvili ihraç etmeyi planladı ve bu da "askıya alındı" olarak gösterildi. Birçok konut kiralama tahvilinin askıya alınması piyasada endişelere neden oldu.
29 Mayıs'ta, Guangzhou R&F Properties Co., Ltd., 2018 konut kiralama özel şirket tahvillerinin "askıya alınmış" halka açık olmayan ihracı ile karşılaştı ve tahvil ihraç kotası 6 milyar oldu.
30 Mayıs'ta, gayrimenkul şirketi Hesheng Chuangzhan Group Co., Ltd.'nin 2018 yılı halka açık olmayan kurumsal tahvil ihracı feshedildi ve tahvil ihracı 3,1 milyar oldu.
Ayrıca çok sayıda emlak şirketi tahvil ihraç etmek için sıraya giriyor.
Kısa bir süre önce Gemdale (Group) Co., Ltd., şirketin 2018'de 3 milyar yuan'lık ikinci kurumsal tahvil dilimini halka açık olarak ihraç etmeyi planladığını ve bonolardan toplanan fonların banka kredileri ve vadesi gelmiş borçları geri ödemek için kullanılmasının amaçlandığını duyurdu. Zhongtian Financial Group Co., Ltd., 2018 yılında özel olarak 6 milyar yuan kurumsal tahvil ihraç etmeyi planladığını açıkladı. Bununla birlikte, önceki davalara atıfta bulunarak, askıya alınma olasılığı küçük değildir.
Emlak şirketi borç temerrüdü riski artıyor
Emlak şirketlerinin borç temerrüdü riskinin son dönemde artmasıyla birlikte büyük gayrimenkul şirketlerinin tahvil ihraç kanalları da sıkılaşmakta ve düzenleyiciler, emlak şirketlerinin borç ihracı konusunda daha temkinli davranmaktadır. İstatistikler, 2017 yılında, emlak şirketlerinin toplam ölçek 94.08 milyar yuan olan 85 kurumsal tahvil ihraç ettiğini, bu da 2016'daki 795.55 milyar yuan'dan yaklaşık% 90 (% 88.17) düşüş olduğunu gösteriyor.
2017 yılında borsaya kote 136 gayrimenkul şirketinin ortalama borç oranı% 79,1'e ulaştı. Gayrimenkul şirketlerinin borç oranı 13 yılda zirveye, 2005'ten bu yana ise en yüksek seviyeye ulaştı.
Listelenen 136 emlak şirketi arasında, 67 gayrimenkul şirketinin% 49'unu oluşturan 10 milyar yuan'dan fazla borcu var; 37 gayrimenkul şirketinin% 27'sini oluşturan 30 milyar yuan'dan fazla borcu var. 100 milyar RMB'yi aşan borçlu emlak şirketleri arasında Vanke, Greenland Holdings, Poly Real Estate, China Fortune Land Development, China Merchants Shekou, Shoukai, Tahoe Group, Sunshine City, Overseas Chinese Town, Oceanwide Holdings, New Town Holdings, Rongsheng Development, Gemdale Group, Jinke bulunmaktadır. Hisseler ve Huafa 10 gayrimenkul şirketini paylaşıyor. Bunlar arasında, 300 milyardan fazla borcu olan emlak şirketleri Vanke, Greenland, Poly Real Estate ve China Fortune Land Development. Vanke'nin borcu 10289 milyar yuan kadar yüksek.
Şangay Menkul Kıymetler Borsası'ndan alınan veriler, son altı ayda kamu tahvillerinin ve özel tahvillerin ortalama ağırlıklı fiyatının kademeli olarak yükselme eğilimi gösterdiğini gösteriyor. Özellikle Mart ve Nisan aylarındaki artış dikkat çekiciydi.Nisan sonunda, kamu borcunun ortalama ağırlıklı fiyatı 98,5'in üzerinde, özel borçların ortalama ağırlıklı fiyatı ise 98,564 oldu ve her ikisi de yarı yılın en yüksek seviyesini vurdu.
Guotai Junan'ın istatistiklerine göre, Mayıs ayı başı itibarıyla borsada işlem gören 12 emlak şirketi, kupon oranları% 4,83 ile% 7,90 arasında değişen 32,2 milyar kurumsal tahvil ihraç ederken,% 5,35'in altındaki kontrol çoğunlukla Çin Tüccarları Shekou, Lujiazui ve Overseas Chinese Town gibi devlete ait şirketler. .
Borç yüksek olsa da, emlak şirketlerinin nakit akışı iyimser değil. Rüzgar verileri, A-hisse pazarında borsaya kayıtlı 128 emlak şirketi arasında, 72 gayrimenkul şirketinin ilk çeyrekte nakit ve nakit benzerlerinde negatif net artış gösterdiğini ve bunun yarısından fazlasını oluşturduğunu, Vanke A'nın -80.364 milyar yuan ve China Fortune'un -19.715 milyar yuan olduğunu gösteriyor. Yuan, Greenland Holdings -12.947 milyar yuan.
Göz ardı edilemeyecek bir diğer konu da emlak şirketlerinin gelecek vadedeki borç miktarıdır.
Tianfeng Securities istatistiklerine göre, kurumsal tahviller, şirket tahvilleri, orta vadeli tahviller ve yönlendirici enstrümanlar dahil olmak üzere gayrimenkul borçlarının vadesi, özellikle üçüncü ve dördüncü çeyreklerde, 194,9 milyar yuan vadeye sahip olacak ve 932'ye kadar ulaşacak. Milyar yuan, 69.8 milyar yuan, 2019 ve 2020'de ödenmesi gereken miktar, 100 milyar yuan'ın üzerinde yıllık artışla daha da büyük olacak.
Emlak borcunun vade dalgasına tepki olarak kurumlar yavaş yavaş satış yapma eğilimindedir. Bu yılın Mayıs ayında, ticaret kurumları büyük ölçekte gayrimenkul tahvilleri sattı. 9 Mayıs'ta, gayrimenkul tahvillerinin işlem hacmi 7.279 milyar yuan idi; 10 Mayıs'tan hemen sonra, gayrimenkul tahvillerinin satış hacmi 8.454 milyar yuan'a yükselirken, önceki günlük ortalama sadece 3.5 milyar yuan idi. Daha önce bu tür yoğun satış işlemleri nadirdi, bu da kurumsal yatırımcıların emlak bonosu tutma güveninin giderek azaldığını gösteriyor.
Emlak şirketi borç finansmanı giderek zorlaşabilir
Craig'in analizine göre, para arayan ve tahvil çıkaran emlak şirketlerinin ardında, büyük ölçüde eskisini geri ödemek için yeniyi borç almak ve çok fazla toprak biriktiren yüksek borç, emlak şirketlerini eski borçlarını geri ödemek için fon toplamaya devam etmeye zorluyor.
Gayrimenkul şirketleri için, eskisini iade etmek için yeniyi ödünç almak, yüksek kaldıraçlı operasyonlar altında tüm sektörün karşılaştığı ortak bir baskıdır. Çoğu emlak şirketi şirket tahvili çıkarır. Şirket tahvilleri, şirketler tarafından yasal prosedürlere uygun olarak ihraç edilen, anapara ve faizi belirli bir süre içinde geri ödemeyi kabul eden tahvillerdir.
Geriye dönüp baktığımızda, 2015 yılından itibaren, yeni özel sektör tahvil düzenlemelerinin uygulanmasının ardından gayrimenkul borcu hızla artmış ve ihraç hacmi art arda iki yıl boyunca keskin bir şekilde artmış, ancak 2016 yılı sonunda finansal indirimler artmaya devam etmiştir. Sıkı denetim altında gayrimenkul şirketlerinin finansmanı önemli ölçüde sıkılaşmıştır. 2016 yılında büyük ölçekli gayrimenkul tahvil ihracı, 2018 ve 2019'da yeniden satış dönemine girecek. İşletme içi nakit akışı düştü ve dış finansman sorunsuz değil ve emlak şirketlerinin borç geri ödeme baskısı öne çıktı.
Rüzgar istatistiklerine göre, 2018'in başından 1 Haziran'a kadar, toplamda 203,48 milyar yuan olmak üzere toplam 333 tahvil ertelendi veya ihraç edilemedi. Sadece Nisan ve Mayıs aylarında, 92.48 milyar yuan ile toplamın yaklaşık yarısını oluşturan ve% 47.75'e ulaşan 159 tahvil ertelendi ya da ihraç edildi; bunların arasında, 41.10 milyar yuan içeren 65 tahvil ertelendi ya da ihraç edilemedi. , Muhasebe% 19.52.
Finansal kaldıraçların kaldırılmasına yönelik böylesine kararlı bir baskı altında, emlak şirketlerinin eskisini geri ödemek için yeniyi borç alma yolunun temelde tıkandığını görmek zor değil.
China Securities Journal, Financial Observer, Bond Market Observer'dan kapsamlı
