4.5 milyon ev 20 yılda 3.000 yuan'e düştü ve kimse onları istemiyor Japon emlak piyasasına ne oldu?
Çin'in birinci ve ikinci kademe şehirlerinde 75 metrekarelik bir daire milyonlara satabilir. Ancak Japonya'da bu evin maliyeti sadece 3,000 yuan. Büyük bir indirim gibi geliyor! Japonya'da bir ev satın almak için bir grup düzenlemeye ne dersiniz?
Yazar: Huoyao Lin
Bir Japonun Çin'de 50.000 yen fiyatına 75 metrekareye eşdeğer bir daire satmak istediğini belirten bir reklam gördüm Güncel döviz kuruna göre, RMB'nin eşdeğeri sadece yaklaşık 3.000 yuan. Çin'de, 18. sınıf bir ilçe kasabasında 3.000 yuan'a 75 metrekarelik bir daire bile satın alamazsınız.
Daha da inanılmaz olanı, bu dairenin Niigata Eyaletindeki bir kayak merkezinde yer almasıdır.Seibu Grubu tarafından geliştirilmiş eğlence tarzı bir konaktır. Güneydoğuya bakmaktadır ve 12. kattadır. 1980'lerin ortasında ve sonunda inşa edilmiştir. Seibu Group, bir zamanlar Japonya'da ünlü Prince Hotel'i inşa etti ve büyük bir marka geliştiricisidir.
Prince Otel
Sadece bu da değil, bir kayak merkezinde bulunduğu için, bu daire o sırada 75 milyon yen'e (yaklaşık 4,5 milyon yuan) satıldı ve bir aydan kısa bir sürede tükendi.
Sadece 20 yıl içinde, 75 milyon yenlik bir ev 50.000 yen değer kaybetti. Fiyat indirimi% 99.9 kadar yüksekti ve apartman, sermaye maliyetini dahil ettikten sonra daha fazla para kaybetti.
Japon emlak piyasasına ne oldu?
1
1980'ler, Harvard Üniversitesi profesörü Fu Gaoyi'nin "Japonya'nın 1 Numaralı" dediği dönemdi. Japonya, savaştan sonraki hızlı ekonomik büyüme ile pek çok açıdan etkileyici sonuçlar elde etmiş ve pek çok başarılı örnek, tüm dünyadaki ülkelerin öğrenme nesneleri haline gelmiştir.
Japon emlak piyasasında, Tokyo'daki arazi fiyatları 1983'ten beri anormal bir oranda yükseldi. Daha sonra, bu hızla yükselen eğilim, yavaş yavaş Tokyo dışındaki bölgelere yayıldı. Bu dönemde Japonya'nın yüksek arazi fiyatlarını destekleyen, tüm tarafların beklentileriydi. Herkes "Japon ekonomisi yükseldikçe Tokyo şüphesiz Asya'nın finans merkezi olacağına" inanıyor. Dünyanın her yerinden şirketler, burada bir yer edinmeyi umarak hızla Tokyo'nun merkezinde toplanıyor. Bu beklenti altında insanların toprağı ele geçirmeye başladığı görülüyor.
Arazi fiyatının hızla yükselmesi nedeniyle bazı "anormal" fenomenler ortaya çıkmaya başladı: İlk olarak, arazi alınıp satıldı. Bir arazi parçası satın alın, yeniden satıp büyük bir kâr elde edin. Arazi fiyatlarının sürekli artması nedeniyle bu bayiler elindeki arsayı teminat olarak kullanabilmekte ve bankadan kolaylıkla kredi alabilmekte, neredeyse hiç harcama yapmadan arsayı alıp satabilmektedirler. Büyük kârların cezbettiği birçok Japon şirketi kendilerini bu sektöre adadı. Bu dönemin tecrübesi şudur: Gayrimenkul olduğu müddetçe gözleriniz kapalı satın almak sizi zengin edecek.
Arazi fiyatlarının yükselmesi, bir kalem kadar uzun olan çok dar bir arazi üzerinde beş katlı bir binanın inşasına atıfta bulunan "kalem yapımı" kelimesi gibi bazı özel kelimeler de gördü. Bu yeni kelimeler sokaklarda ve ara sokaklarda da popüler kelimeler haline geldi.
Ocak 1987'de hükümet tarafından açıklanan standart arazi fiyatına göre, Tokyo yakınlarındaki arazi fiyatı bir önceki yıla göre% 23,8 arttı. Ocak 1988 itibariyle, arazi fiyat artış oranı% 65,3'e kadar çıktı.
Sadece Tokyo değil, Japon şirketleri de Amerika Birleşik Devletleri'ne emlak satın alma dürtüsü getirdi. 1986'da Japon Daiichi Real Estate Company, New York'taki Tiffany Binası'nı rekor bir fiyata satın aldı. 1987'de Mitsubishi Estate, New York'taki Rockefeller Center'da 14 bina satın aldı. Bu bağlamda 1988'de Japon Kara Ajansı tarafından yayınlanan "Arazi Kullanımı Üzerine Beyaz Kitap" aslında "Tokyo merkezli arazi fiyatlarındaki artışın gerçek talepten kaynaklandığına" işaret ediyordu. Arazi ve Kaynaklar Bakanlığı'na göre, o dönemde arazi fiyatlarındaki artış spekülasyondan değil, anormal bir olgu olmayan arzdan daha fazla arazi talebinden kaynaklanıyordu.
Rockefeller Binası
Bu "Arazi Kullanımı Üzerine Beyaz Kitap" dan etkilenen Japonya'nın kara balonu fenomeni daha da genişledi. Kent merkezlerindeki ticari araziye ek olarak, büyük şehirlerin etrafındaki yerleşim alanlarının fiyatı da önemli ölçüde artmıştır. 1990 yılında, Tokyonun çevresindeki apartman fiyatları ortalama yıllık maaşını 10 kat aştı ve şehir merkezinde yaklaşık 20 kat daha yüksekti. Başkent bölgesinde, müstakil evlerden bahsetmeye gerek yok, apartman fiyatları bile sıradan insanlar için dayanılmaz seviyelere yükseldi.
1989'un sonunda, Japonya'nın toplam arazi varlıkları yaklaşık 2.000 trilyon yen idi ve bu, o zamanlar Birleşik Devletler'in toplam arazi varlığının dört katı idi. O sıralarda Japonlar, "Tokyo'yu satarak Birleşik Devletler'in tamamını satın alabilirsin" ve "tüm Kanada'yı sadece imparatorluk ikametgahı ile satın alabilirsin" gibi küstah bir retorik bile haykırdı.
1987'de ABD borsasındaki "Kara Pazartesi" Japon borsasında keskin bir düşüşü tetikledi, ancak Japon konut fiyatları güçlü bir şekilde yükselmeye devam etti. Japon borsası 1990'da genel olarak düştü, ancak birçok kişi bunun 1987'deki hikayeyi tekrar etmekten başka bir şey olmadığından şüpheleniyor. 1991 yazında Tokyo'da emlak fiyatlarının yükselmeye devam etmesi bu hissiyatın desteği altındaydı.
Xiangshuijian Bitkisel Çay Altın Tartar Karabuğday Çayı Sichuan Liangshan Karabuğday Çayı 300g Ücretsiz Kargo 13,8 Satın Al
Ne yazık ki mucize bir daha olmadı. 1991 yılının ikinci yarısında Japon emlak fiyatları uyarı yapılmadan düşmeye başladı.Gecelik konut fiyatları ile emlaktan fırlayan spekülatif spekülatörler dışında spekülatif spekülatörler de vardı. Bayi satın alın ve satın. On yıl sonra, Japonya'daki büyük şehirlerdeki ortalama arazi fiyatı, 1980'lerin başındaki seviyeye geri döndü ve her şey orijinal noktasına geri döndü.
2
Kültürel kökenleri açısından bakıldığında, Japonya, Çin gibi, Doğu Asya Konfüçyüsçü kültür çevresine aittir.Çinliler "barış içinde yaşa ve çalış" kompleksine sahiptir ve Japonlar daha önce buna sahiptir. Bir anlamda, Japon samuraylarının doğumuna özel toprak mülkiyeti eşlik etti. Modern zamanlarda Meiji Restorasyonundan bu yana, Japon toprakları temelde nesilden nesile miras kalmıştır. Bununla birlikte, savaştan sonra hızlı ekonomik büyümeyle birlikte Japon toplumu, özellikle insanların arazi ve konut konusundaki görüşleri olmak üzere benzeri görülmemiş muazzam değişimler geçirmeye başladı.
Japonya'da Çinli bir bilim adamı olan Jiang Jianqiang, Japonların her zaman bir "kara efsanesi" kompleksine sahip olduğuna inanıyor. Toprağa sahip olmak için "tek can asmaktan" çekinmedi. Japon tarihinde, erken Kamakura döneminde ilk kez tapınak ve türbelerle ilgili olanlar dışındaki insanlar yasal toprak mülkiyetine sahipti. Küçük lord toprağa sahip olduktan sonra, kolayca gitmesine izin verme konusunda isteksizdir. Nesilden nesile aktarım kaçınılmazdır. Bununla birlikte, "askıya alınmış bir yaşam" teriminin "ömür boyu askıya alınmış bir yaşam" olarak değiştirilmesi, Japonların modern zamanlarda kara ve kara mitinin sonu hakkında düşük bir farkındalığa sahip olduklarını gösterir. Belki de şeylere karşı içgüdüsel bir tiksinti, belki de tüm somut şeylerin ortadan kalkacağı süreksizlik felsefesidir ya da belki de geri dönüşü olmayan değişim orta sınıfın başarısının sembolünde gerçekleşmiştir.Japonlar sonunda bu adımda başı çekmiştir. : Her şeye sahip olmak istemiyorum ama her şey benim kullanımım için.
Aslında, Japonyanın tarihsel gelişim sürecine bakılırsa, ister "Süreksizlik Felsefesi", "Şeylerin İçgüdüsel Olarak Kaybolması" veya "Orta Sınıfın İşaretindeki Değişim", Japonya'nın "her şeyim için" olduğu inkar edilemez. Pragmatizmin uzun bir tarihi vardır, ancak köklü toprak bağımlılığı kompleksinden kurtulma zamanı diğerlerinden çok daha geç olabilir.
Japonya'nın arazi fiyatları bu tür iniş çıkışlar yaşadı, ancak Japon toplumu yavaş yavaş sakin bir zihniyet geliştirdi. Buna ek olarak, Japonya'nın eşi görülmemiş nüfus düşüşü ve hızla yaşlanması, tüm toplum "düşük arzu" etmeye başladı. Japonlar basit bir yaşam sürdürmeye ve yaşamın özünü keşfetmeye geri dönmeye başladı. Japonların öz bilinci de uyanmaya başladı ve yapmak istediklerini yapmak ve istedikleri hayatı yaşamak tüm toplumun ana akımı haline geldi.
Nüfus azalmaya devam ettikçe ve nüfus kompozisyonu aşırı derecede yaşlanıyor. Japonya'da bir fenomen ortaya çıkmaya başladı: genç işçiler büyük şehirlerde yoğunlaştıkça, yaşlılar memleketlerinde yalnız kalmak zorunda kalacak ve ölümlerinden sonra evleri boşalacak. Göz ardı edilemeyecek bir nokta şudur: Japonya'da, ebeveynlerinin ölümünden sonra miraslarını miras almak istiyorlarsa, ilgili miras vergisini ödemeleri gerekir.Ayrıca, emlak vergisini ödememek için ebeveynlerinin mirasını miras almayan birçok kişi vardır. Bu, Japonya'daki boşlukların artmasının bir nedeni olabilir.
Japonya İçişleri ve Haberleşme Bakanlığı tarafından 26 Şubat 2015 tarihinde yayınlanan 2013 "Konut ve Arazi İstatistik Anketi". Bu anket verilerinden Japonya'daki toplam ev sayısı 60.63 milyondur, ancak% 13.5'lik oranla 8,2 milyon ile tarihteki en yüksek boş ev sayısı Ortalama olarak her 7 hanede bir boş ev bulunmaktadır. Japonya'nın ünlü Nomura Araştırma Enstitüsü'nün tahminine göre, 2018 yılına kadar Japonya'daki açık iş yeri sayısı 10 milyonu aşacak.
Aşağıdaki şekilde yer alan istatistiki verilerden de 1993 yılında 4,48 milyon olan boşluk oranının 20 yılda 1,8 kat artarak 2013 yılında 8,2 milyona çıktığı görülmektedir.
Bir yandan boş pozisyonların artmaya devam etmesi Japonların emlak fiyatlarına güvenmemesine neden olurken, diğer yandan genç Japonlar tek bir yerde çok uzun süre yaşamak istemiyor, her an hareket edebilecek boş alan özlemi çekiyorlar. Konut kredisi fonlarının bir ev satın alma riskiyle karşılaştırıldığında, Japonlar risksiz bir ev kiralamaya daha istekli.
Aslında, şehir merkezinde yaşamak isteyen ve ev satın almak için ipotek kullanmak isteyen ofis çalışanları dışında, çoğu Japon ev satın alma yaşam tarzından neredeyse vazgeçmiş durumda. Şehrin merkezi olmayan ve banliyö bölgelerinde striptiz evi olan yeni bir ev pahalı değil, ikinci el bir ev alırsanız neredeyse bedavaya satın alabilirsiniz. Bazı emlak web sitelerinde, neredeyse tüm evler bedavaya bulunabilir.
Geleneksel Japon konutları temelde tek aile tarafından inşa edilmiş ahşap bir yapıdır. 1950'lerde ve 1960'larda savaştan sonra, üç katlı veya daha fazla demir bağlı veya demir takviyeli evlere " (apartmanlar) adı verildi. Ve göre Japon konut konseptine göre, yeni evin taşınmasından bir gün sonra ev fiyatı% 20 düştü. Geleneksel bir ahşap tek ailelik ev, 20 yıl sonra sıfır varlık değerine sahip olacaktı. Dekorasyon nasıl yapılırsa yapılsın varlık değeri sıfıra dönecektir. Bu konut kavramı, Japonya'daki gençlerin ev satın almama eğiliminde olmasının bir başka nedeni olabilir.
Japon daire
3
Japonya'da eğitim ve tıbbi bakım gibi barınma ve sosyal kaynaklar tamamen bağımsızdır. Barınma, başka hiçbir sosyal kaynağa bağlı olmayan basit bir konuttur. Bir ev kiralarken veya bir ev satın alırken, hepsi aynı tıbbi bakımdan, sigortadan ve eşit eğitim kaynaklarından yararlanır.
Genel olarak, Japonların arazi talebi çok düşük hale geldi. Japonların çoğu daire kiralamada popülerdir. Japonya'daki dairelerin kirasının nispeten ucuz olduğunu ve aylık gelirin yaklaşık 1 / 8'ini oluşturduğunu belirtmek gerekir (örneğin, eğer bir ev kiralarsanız, sadece 1000 yuan'a ihtiyacınız var) ve Japonya homojen bir toplumdur ve maaş temelde aynıdır. Ortalama çizginin etrafında yoğunlaşan ülke, kademeli bir vergi sistemi benimsiyor.Yıllık gelir ne kadar yüksekse, vergi oranı da o kadar yüksek. Bu nedenle, konut yükü Japonlar arasında hemen hemen aynı. Ve kiralık bir evde yaşıyorsanız, emlak vergisi ödemek zorunda değilsiniz.
Ayrıca, Japon emlak acentesi tarafından sağlanan kiralık daireler (not: Japonya'da ister yeni bir ev, ister ikinci el ev veya kiralık daire olsun, tümü yenilenir ve doğrudan taşınabilir), sadece oda ortamı temiz, düzenli ve konforlu olmakla kalmaz, aynı zamanda başka birçok daire vardır. Uşak hizmeti, kantin restoranı, spor salonu kütüphanesi ve diğer eğlence ve sosyal yerler sağlayın. Maddi yaşamı oldukça gelişmiş bir toplumda, neredeyse tüm insan fizyoloji ve güvenlik ihtiyaçları kolaylıkla karşılanabilir. Maslow'un ihtiyaçlar hiyerarşisine göre, güvenlik için insan ihtiyaçları kişisel, sağlık, kaynak sahipliği, mülk sahipliği, ahlaki koruma, iş pozisyonu, aile güvenliği ve diğer unsurları içerir. Ve bu unsurlar hiç şüphesiz bir ev kiralayarak elde edilebilir.
Japonya'da yeni olan Çinliler, Japonya'da bir ev kiralarken, odanın ev aletleri, mobilya ve hatta arabalar gibi temel olanaklarının ilk önce satın almama, bedavaya verme olarak düşünüldüğünü görünce şaşırabilirsiniz. Bir yandan bu kadar büyük eşyaların işlem maliyeti görece yüksek, öte yandan istedikleri kadar her yerde kolaylıkla elde edilebiliyorlar, bu nedenle bu maddeler mülkiyet anlamını tamamen yitirmiş ve sadece kullanım özellikleri kalmıştır.
Bu makalenin başındaki reklama geri dönersek, genel ekonomik gelişmenin durgunluğu ve nüfusun azalması nedeniyle kayak merkezleri canlı ve müreffeh bir geçmişten bugün ıssız bir geçmişe dönüştü. Doğal olarak, çevredeki daireleri kiralayan çok sayıda kayakçı asla olmayacak. Ancak taşınmazın sabit kıymet vergisi, yönetim ücreti, onarım ücreti vb. Yine de doğru ödenmesi ve aylık su, elektrik ve gaz giderlerinin doğru ödenmesi gerekmektedir (Japon su, elektrik, kömürün kullanılmasa bile temel bir ücreti vardır. ödemek). Bu dipsiz çukurdan nasıl kurtulurum? Mevcut bir evi satmak en iyi seçenek olabilir.
Ama şimdi eski refah artık orada olmadığına göre, artı buzlu ve karlı alanlar, kaç kişi devralacak? Sonuç olarak, yalnızca sabit fiyat indirimleri ve hatta ücretsiz hediyeler vardır. Öyle bile olsa, muhtemelen devralmaya istekli pek fazla insan yoktur. Bu fenomen bugün Japonya'da bir istisna olmadığı için, Japonlar bunun kesinlikle sıcak bir patates olduğunu bildiği sürece korkarım.
Sonuç olarak, çoğu Japon evi tamamen konut niteliklerine geri döndü ve bu hedefe ulaşmanın yolu kiralamaktan veya satın almaktan başka bir şey değil. İkisine kıyasla, kiralama açıkça çok daha kolay, öyleyse neden kendinize vermeye çalışın Yükü artırmak mı? Günümüzde konut artık çoğu Japon için bir sorun değil.Emlak Japonya'da zor bir sektör.
Öte yandan Çin'de düşük doğum oranı ve bir yandan Japonya'yı geride bırakan yaşlanan bir nüfus var, diğer yandan da sıcak bir emlak piyasası bu dikkate değer bir fenomendir.
