100 metrekarelik bir ev satın almak sadece 70 metrekareye mal oluyor, halka açık havuz alanı ne kadar derin?
Kaynak: Çin Haber Ağı
Temmuz ayı sonlarında Wuhan'daki birçok mülk sahibi haklarını savundu ve bir gayrimenkul geliştiricisinin halka açık tezgahlar konusunda oyun oynamasını protesto etti.
China Real Estate News tarafından yayınlanan bir habere göre, bazı mal sahipleri, gayrimenkulün geliştiricisinin de iç mekan ciltli fiyatlardan asansör, koridor ve diğer ortak alanları ücretlendirdiğini ve fiyatların şişirildiğini bildirdi. 125 metrekarelik bir ev için, ince dekorasyon standardı 2500 yuan / metrekare ve kamu payı oranı% 28'dir Bu hesaplamada, her eve kamu payı üzerinden 80.000 yuan'dan fazla ücret alınacaktır.
Aslında, paylaşım sorunu uzun zamandır devam ediyor. Son yıllarda konut fiyatları yükselirken, bazı geliştiriciler hisse oranını yükseltme fırsatını değerlendirdi.
Paylaşılan konut alanının varlığı makul mü? Geliştiricilerin püf noktaları nelerdir? Chinanews.com'dan bir muhabir bir araştırma ve röportaj yaptı.
Paylaşılan alan nedir?
100 metrekarelik bir ev aldım ama gerçek yaşam alanı sadece 70 metrekareydi.Temiz havadan eksik olan alan ortak kullanım alanıydı.
2000 yılında uygulanan "Emlak Ölçüm Kanunu" na göre, ortak kamu binası alanı şunları içerir:
1. Asansör şaftları, boru hattı şaftları, merdiven boşlukları, çöp geçitleri, trafo odaları, ekipman odaları, umumi salonlar, koridorlar, bodrum katları, nöbetçi nöbetçi odaları vb. İle tüm hizmet kamu ve yönetim odalarının inşaat alanı, Yatay izdüşüm alanı hesabı.
2. Toplam inşaat alanı, kat mülkiyeti ile kamu binası arasındaki bölme duvarını ve yatay izdüşüm alanının yarısı olan dış duvarın (kalkan dahil) inşaat alanını da içerir.
Bu, yalnızca asansörlerin, koridorların, salonların ve hatta kapıdaki güvenlik odasının bir kısmının alıcılar tarafından ödenmesi gerektiği anlamına gelmez.
Ev kitabında inşaat alanı, özel inşaat alanı ve paylaştırılmış inşaat alanı anlatılıyor. Fotoğraf: Qiu Yu, Çin Haber Servisi
Payın payı, kullanılan alanı aşarak artmaya devam ediyor
Hiç kimse evin paylaşılan alanının çok büyük olmasını istemiyor ve işte paylaşılan katsayı kavramı.
Örneğin, ev kitabını açtığınızda "inşaat alanı: 84.47 metrekare; özel bina alanı (kullanılabilir alan): 63.43 metrekare, paylaştırılmış bina alanı: 21.04 metrekare" yazıyor. Ancak, paylaşılan alanın nerede olduğunu belirtmedi. Dağıtma katsayısı, paylaştırılmış bina alanının münhasır bina alanına bölünmesidir ve değer 0,33'tür (yani% 33).
CIFI Group'un Pekin Bölgesel İşletme Departmanının tasarım yönetimi departmanının üst düzey yöneticisi Liu Jia, Chinanews.com'a konut binaları için pay faktörünün genellikle 0,18-0,25 ve ticari binalar için genellikle 0,3-0,4 olduğunu söyledi. Bu veriler, araştırma ve haritalama şirketlerinin deneyim değerlerinden geliyor.
Ancak son yıllarda konut fiyatları yükseldikçe paylaşım katsayısı da hızla yükseldi ve bazı konut mülkleri% 30'u aştı. 2010 yılında, Shandong'da bir gayrimenkulün piyasaya sürülmesinden sonra, paylaşım katsayısı% 52'yi bile aştı. Geçen yıl, Nanjing'deki bir ticari ve konut dairesinin bazı birimleri, dairenin içindeki alandan daha büyük bir kamu paylaşım alanına sahipti ve konut oranı sadece% 42 idi.
Sorun, mevcut yasa ve yönetmeliklerin paylaşım katsayısına bir üst sınır koymamasıdır.
Önemsiz olan: kamusal paylaşım alanını büyütmek
Birinci kademe şehirlerdeki 4.000'den fazla gayrimenkul, alanı paylaşarak 10 milyon yuan'dan fazla kazanabilir
İsimlendirilmek istemeyen bir sektör içerisinden, geliştiricinin bir gayrimenkul sertifikası için başvurmadan önce bir araştırma ve haritalama şirketinden yerinde araştırmalar yapmasını istemesi ve ardından ayrıntılı inşaat alanı, konut alanı ve paylaşılan alanı içeren bir etüt ve haritalama sonuçları raporu yayınlaması gerektiğini ve Geliştiriciye verin.
Başka bir deyişle, araştırma ve haritalama şirketleri ve gayrimenkul geliştirme şirketleri, paylaşılan alanın nerede olduğu hakkında en çok bilgiye sahipler. Ancak sorun, geliştiricinin bu ayrıntılı araştırma ve haritalama raporunu alıcılara vermemesidir.
Aslında uluslararası alanda konut fiyatları temelde kullanılan fiili alana göre hesaplanmaktadır. Paylaşılabilir alan dahil inşaat alanının yurtiçi hesaplamaları neden yapılıyor?
Shanghai Yiyao Construction Engineering Technology Inspection Consulting Co., Ltd. teknik direktörü Li Ping, "Kullanılan gerçek alana dayalı olarak, geliştiriciler karlarını maksimize edemezler" dedi.
Alıcıların, kullanımdaki gerçek alanı kolayca ölçebildiklerini, ancak paylaşılan alanın ne kadar olduğunu ölçemediklerini söyledi. Geliştiriciler, üçüncü taraf ölçümleriyle zımni bir anlaşmaya varabilir ve paylaşılan alanın boyutu konusunda yaygara koparabilir. Bu kadar yüksek konut fiyatları ile her hane birkaç metrekare daha ayırsa bile birkaç yüz bin metrekarelik bir proje çok paraya mal olacak.
Yorumlar. Kaynak: Sina Weibo ekran görüntüsü
Örneğin:
E-House Emlak Araştırma Enstitüsü tarafından 100 şehrin konut fiyatı raporu, Haziran ayında birinci kademe şehirlerde 40.000 yuan'dan fazla ortalama fiyatın 15 ay sürdüğünü ve ikinci kademe şehirlerde 12.000 yuan'dan fazla ortalama fiyatın 12 ay sürdüğünü gösteriyor. 10.000 yuan'ın üzerindeki ortalama fiyat seviyesi 10 ay sürdü.
Yukarıdaki şekilde gösterildiği gibi, birinci kademe bir şehirdeki bir gayrimenkul örneğini ele alalım: metrekare başına ortalama fiyatı 40.000 yuan olan 4148 süit vardır. Geliştirici her set için ek 0,1 metrekarelik paylaşımlı alan hesaplarsa, tüm gayrimenkul fazladan 16,59 milyon yuan kazanabilir.
Zor iki: tekrarlanan paylaşım, tekrarlanan para toplama
Yangın acil durum yerlerini park alanlarına dönüştürmek milyonları daha fazla yapabilir
Paylaşılan alan tam olarak nedir? Net olmayan içerik ayrıca geliştiricilere boşluklardan yararlanma fırsatı verir.
Paylaşılan alan için ödeme yaptığınızda, sahiplik ve kullanma hakkına sahip olursunuz. Ancak pek çok türde halka açık paylaşım vardır ve geliştiriciler nadiren açık duyurular yaparlar. Alıcılar, hangi ortak alanların kendilerine ait olduğunu, onları kullanmak bir yana bilmezler.
Shandong Mingshi Yiju Construction Project Management Co., Ltd. başkanı Wang Qinghua, "Örneğin, bazı topluluklardaki yangın acil durum yerleri gibi bazı alanlar halka açık tezgahlar olarak sayıldı, ancak park yerleri olarak sınıflandırıldı ve tekrar satıldı. Bu, yinelenen bir halka açık durak." Dedi. Otoparkın mülkiyet hakkı yoktur ve sadece kullanılabilir ve devredilemez.
Bu tür park yerlerinin küçük ilçe şehirlerinde yaklaşık 100.000, il başkentlerinde 200.000'e satılabileceğini söyledi. Orta ölçekli bir toplulukta, bir geliştirici bu alanda bazı hileler yapmak isterse, yerde yüzlerce ve yerde düzinelerce park yeri vardır.
Pekin'deki bir toplulukta bir park alanına veya yol kenarına park edilmiş bir araba. Çin Haber Servisi muhabiri Cheng Chunyu'nun fotoğrafı
Pekin'de, örneğin:
Beijing Youth Daily tarafından hazırlanan 2017 anket raporuna göre, Beşinci Yüzük ve Beşinci Yüzük dışındaki sıradan yerleşim yerlerinde yeraltı park alanlarının (ikinci el park yerleri dahil) satış fiyatı birim başına 150.000 ila 200.000 yuan arasında; Dördüncü ve Üçüncü Halkalar arasında Park yerleri temelde birim başına 150.000 ila 300.000 yuan arasındadır.
Geliştirici yasadışı bir şekilde 100 park yeri planlayıp her birini 200.000 yuan'a satarsa, bir topluluk 20 milyon yuan kazanabilirdi. Uygulamada, birçok toplulukta park yerlerinin fiyatı 200.000'den yüksektir.
Zor üç: sahibinin havuz alanı kâr için kullanılıyor
Topluluğun reklam geliri sahibine iade edilir ve mülk ücreti yarı yarıya azaltılabilir.
Wang Qinghua, ortak hisseler olarak sayılan ve mantıksal olarak mal sahiplerine ait olan bazı mülk kullanım evlerinin olduğunu ve emlak şirketinin ücretlerin bir kısmını sahiplerine ödemesi gerektiğini, ancak gerçekte çok az kişinin bunu yaptığını söyledi.
"Yerleşim bölgesindeki asansörler, koridorlar ve salonlardaki reklam alanlarının bir kısmı da maliklere aittir. Geliştiriciler veya geç aşama emlak şirketleri devraldıktan sonra kar için reklam alanları satarlar, sahiplerine ödeme yapmasınlar mı?" Dedi.
Bir reklam değişim platformunda topluluk reklamı teklifleri.
Belirli bir reklam değişim platformunda, toplulukta birçok farklı reklam konumu vardır. Topluluk giriş ve çıkışlarında, asansör odalarında, asansör kapılarında, topluluk ışık kutularında, topluluk dış mekanlarında, otoparklarda, otopark bariyerlerinde, ünite erişim kontrol ekranlarında, bina duvarlarında vb. Reklam alanları veya reklam ekranları kurulabilir ve reklam yoluyla para kazanılabilir.
Chinanews.com'dan bir muhabir, farklı şehirlerdeki farklı reklam yerlerinin fiyatlarının büyük ölçüde değiştiğini, birinci kademe şehirlerdekilerin ise binlerce yuan'dan başladığını fark etti. Örneğin, Pekin'in orta-üst düzey topluluklarının giriş ve çıkışlarındaki dinamik ışıklı kutuların fiyatı 6.000 yuan; Pekin bariyer kapılarının medya konumlarının fiyatı 1800 yuan, oylama için 30 çerçeve gerektirir ve en kısa sürüm döngüsü bir aydır.
Wang Qinghua, orta ölçekli üst düzey bir toplulukta, reklam geliri sahiplere geri verilirse, mülk sahipleri tarafından ödenen gerçek mülk ücretlerinin% 50 oranında azaltılabileceğine inanıyor.
Tartışma 1:
Ortak pay için ısıtma faturaları ödenmeli mi?
Diğer bir soru, ev alıcılarının ortak alan için ısıtma ve diğer masrafları ödeyip ödemeyeceğidir.
Şu anda, ısıtma ücretleri, mülk ücretleri vb. Bina alanına göre hesaplanmaktadır. Diğer bir deyişle, alıcılar yalnızca evdeki gerçek ısıtma alanı için değil, aynı zamanda kapıda asansörler, borular, merdivenler, ekipman odaları, salonlar, bodrumlar ve güvenlik odaları için ısıtma ücretlerini de ödemek zorundadır.
Bu bağlamda Pekin Üniversitesi Gayrimenkul Hukuku Araştırma Merkezi direktörü Lou Jianbo, her yıl açıklanan fiyatların herkese nasıl hesaplandığını anlatması gerektiğini öne sürdü. Metrekare başına yayınlanan miktar, paylaşılan tapu senedinin toplam inşaat alanını kapsamaz veya kapsamaz. Fiyat kompozisyonu şeffafsa, kamu payının dahil edilip edilmeyeceği temel konu değildir, anahtar bilimsel ve şeffaf olmaktır.
Isıtma ücretlerini toplamak için bir toplulukta yayınlanan bir bildirim. Fotoğraf: Sun Yue, Çin Haber Servisi
Tartışma 2:
Havuzu iptal etmek mümkün mü?
Ev dekorasyon politikasının getirilmesi ve gelecekteki emlak vergisinin getirilmesiyle, hangi alanın tahsil edildiği sorunuyla karşı karşıya kalacaklar. Kamu payı standartlardan yoksun ve yönetim kaotik olduğundan, gelecekte bir ev satın alırken yalnızca dairede kullanılan gerçek alana bakmak mümkün müdür?
Aslında, 2002 gibi erken bir tarihte, Chongqing, ticari konut fiyatlandırma yöntemini ilk olarak yerel yasalar ve düzenlemeler şeklinde şart koşmuştur: ticari konut satılır ve önceden satılır, kat mülkiyetinin inşaat alanına göre ve ticari konut satış sözleşmesi ve ticari konut tapu belgesi paylaşımı belirtmelidir. Yer ve tesisler.
Son yıllarda halkın taleplerine yanıt olarak Guangzhou, Pekin ve diğer yerler de inşa alanına göre fiyatı araştırmaya başladı.
Xian Jiaotong Üniversitesi Emlak Araştırma Enstitüsü müdürü Yang Donglang, paylaşım alanının hesaplanmasının ve yönetiminin aslında çok basit bir sorun olduğuna inanıyor. Politika ve teknolojide yapılabilir, ancak sorun işlem bilgilerinin şeffaf olup olmadığında ve geliştiricinin Paylaşım alanıyla ilgili yanlış bildirim şüphesi olup olmadığını, paylaşımın belirli içeriğini ifşa etmeye istekli.
"Alıcıların daha net anlayabilmesi için kamu payının iptal edilmesi ve konut fiyatının kullanılan gerçek alana göre hesaplanması tavsiye edilir." Dedi.
Pekin Üniversitesi Gayrimenkul Hukuku Araştırma Merkezi müdürü Lou Jianbo, bir evin toplam fiyatının sabit olduğunu, evin içindeki alana göre hesaplanırsa metrekare başına birim fiyatın kaçınılmaz olarak artacağını söyledi. Aslında hangi yöntem kullanılırsa kullanılsın en önemli şey standardı insanların anlayabilmesi için net bir şekilde belirlemektir.
Lou Jianbo, mevcut ev satın alma yöntemi altında, geliştiricilere veya satış acentelerine zorunlu bir yükümlülüğün, alıcılara "hangi alanın tahsis edildiğini" açıkça belirtmek olduğunu öne sürdü.
