Wang Benlong'un istifası, satış artışı% 1'den az, Zhengrong Real Estate'e ne oldu
Önsöz:
Bir işletmeyi yönetmek araba sürmek gibidir.Arabadaki insanlar tartışır ve araba dengesizdir; arabadaki insanlar her dönüşte arabadan inerler ve araba durup durur, böylece hız düşer ...
2019'dan bu yana, yeni bir halka açık şirket olan Zhengrong Real Estate (06158-HK) olan Putian'da bir dizi personel değişikliği gerçekleştirildi ve hatta şirket başkanları, başkan yardımcıları ve yan kuruluşların genel müdürleri gibi önemli pozisyonlarda bile ayarlamalar yapıldı. Belki de tam da gruba giren ve çıkan çok sayıda insan olduğu için Zhengrong Gayrimenkul'ün geliştirme hızı da 2019'da yavaşladı.
Sık personel değişikliği, Zhengrong Real Estate'in büyüme oranı% 1'in altına düştü
Zhengrong Real Estate'teki personel değişiklikleri dalgası Şubat 2018'de başladı ve Hong Kong Borsasına girişinin üzerinden yalnızca bir ay geçti.
Şubat 2018'de, şirketin eski CEO'su Lin Chaoyang, ortak icra kurulu başkanına devredildi; daha sonra, Mart 2018'de, Lin Chaoyang, Zhengrong Gayrimenkul'ün başkanlığını bıraktı ve Zhengrong Sınai Geliştirme Grubu başkanı ve başkanına transfer edildi. ; Lin Chaoyang, Ağustos 2018'de Zhengrong Real Estate'in icra direktörü ve eş CEO'sundan istifa etti ve grubun emlak iş segmentinden tamamen çekildi.
Aynı Ağustos ayında, şirketin eski başkan yardımcısı Xiao Chunhe de Zhengrong Industrial Development Group'a devredildi ve emlak işinden çekildi. Kasım 2018'de, Zhengrong Real Estate'in eski Finans Direktörü ve şirketin gizli tekniği Tan Mingheng istifa etti.
2019'a girerken Zhengrong Gayrimenkul personeli daha sık değişiyor. Yalnızca Mart ayında, grubun insan kaynakları başkan yardımcısı Yuan Changchang, gayrimenkul başkan yardımcısı Liu Xiang ve gayrimenkul tasarım merkezi Chen Wei'nin genel müdürü art arda istifa etti. Daha sonra, Nisan 2019'da Zhengrong Industrial Development Group'un finans müdürü Zheng Linlin ayrıldı ...
Standard Gayrimenkul Araştırma Enstitüsü'nün açıkladığı verilere göre 2019'un ilk yarısı itibarıyla Zhengrong Gayrimenkul'ün 2014 çalışanı vardı, 2018 sonuna göre 153 kişi azalarak% 7,06'lık bir oran. Yeni çalışanlar dikkate alınırsa, 2019'un ilk yarısında Zhengrong Real Estate'in personel değişiklikleri daha da büyük olabilir, hatta% 10'a yakın olabilir. Yani 2019'un ilk yarısında Zhengrong Gayrimenkul'de her 10 kişiden 1'i ayrıldı.
10 Kasım 2019'da Zhengrong Real Estate, grubun eş CEO'su Wang Benlong'un istifasını onaylayan bir duyuru yayınladı. Henüz 43 yaşında olan Wang Benlong, Zhengrong Gayrimenkul'e 2014 yılında katıldı. Proje Tianjin şirketinin genel müdüründen grubun baş yöneticisine kadar sadece 4 yıldan kısa sürdü. O gerçek bir "gayrimenkul sektörü eliti". Büyüme oranı% 1'in altına düştü, Zhengrong Real Estatein 130 milyar gelirini elde etmek zor olabilir
4 yıldan daha kısa bir süre içinde Zhengrong Real Estate, bilinmeyen küçük bir emlak şirketinden, ülkede tanınmış bir emlak markasına ve listelenen şirketlerden birine dönüştü.
Geçen yıl Zhengrong Real Estate, sektörün "ölçek rekabeti" nde öne çıktı. 2018'de Zhengrong Real Estate, 2017'ye göre yıllık% 54 artışla 100 milyar yuan'ın üzerinde gelir elde etti ve ilk 50 özel işletme arasında yer aldı. Ancak, bir dizi personel ayarlaması değişikliğiyle Zhengrong Real Estate'in gelir büyümesi hızla azaldı.
2019'un ilk yarısında Zhengrong Real Estate, yıllık sadece% 0,82 artışla 58,6 milyar yuan gelir elde etti. Geçen yılın aynı döneminde, Zhengrong Real Estate'in geliri, 2017'ye kıyasla% 170'in üzerinde bir yıllık artışla 58,1 milyar yuan oldu.
Personel değişiklikleri ile kurumsal gelir arasında kaçınılmaz bir bağlantı olmasa da, şirket ekibinin, özellikle de çekirdek yönetim ekibinin istikrarı, kurumsal gelirin hızlı büyümesi için önemli bir garantidir.
4 Ekim'de Zhengrong Real Estate, 2019 sonuçlarının ilk çeyreğini duyurdu. Bu yılın ilk dokuz ayında Zhengrong Real Estate, toplam 90.10 milyar yuan gelir elde etti. Yılın başında belirlenen 130 milyar yuan yıllık satış hedefi ile karşılaştırıldığında, Zhengrong Real Estate sadece% 70'in altında tamamladı.Son üç ayda Zhengrong Real Estate üzerindeki baskı hafif değil.
Gelir performansındaki düşüşle karşılaştırıldığında, Zhengrong Real Estate'in arazi rezervlerindeki performansı da endişe verici.
Zhengrong Gayrimenkul'ün 2019'un ilk yarısına ilişkin mali raporunda açıkladığı bilgilere göre, Zhengrong Gayrimenkul, 2019'un ilk yarısında yaklaşık 2,9 milyon metrekare inşaat alanına sahip sadece 22 yeni arsa ekledi. Geçen yılın aynı döneminde Zhengrong Real Estate, toplam inşaat alanı yaklaşık 5,9 milyon metrekare olan 33 arsa ekledi.
2018'in ilk yarısı ile karşılaştırıldığında, Zhengrong Real Estate, bu yıl satın alınan arazi alanını% 50'den fazla azalttı. Emlak şirketleri için yetersiz arazi rezervleri, şirketin gelecekteki büyümesinin "bozulma" riskiyle karşı karşıya olduğu anlamına gelir.
Genel olarak, gayrimenkul işletmelerinin arazi kaynakları rezervlerinin miktarı, işletmelerin kendi mali durumlarıyla doğrudan ilişkilidir. İyi mali durum ve bol kurumsal fon ile emlak şirketleri arazi edinme konusunda daha heveslidir. Şirketin sermaye zincirinde bir sorun varsa ve hatta ayakta kalabilmek için sık sık tahvil ihraç etmesi gerekiyorsa, şirketin arazi edinme hevesi doğal olarak yüksek olmayacaktır. Sık sermaye piyasası finansmanı, Zhengrong Real Estate'in yüksek kısa vadeli borcu var
Ne yazık ki, Zhengrong Real Estate ikinci duruma düşüyor.
31 Ekim'de Zhengrong Real Estate, şirketin yıllık% 9,15 faizli ve toplam 300 milyon ABD Doları tutarında birinci sınıf bir senet ihraç etmeyi planladığını duyurdu. 6 Kasım'da Zhengrong Real Estate, ilgili faturaların onaylandığını ve 7 Kasım 2019'da ihraç ve ticaret için listeleneceğini duyurdu.
İstatistiklere göre bu, Zhengrong Real Estate tarafından bu yıl yapılan sekizinci dolarlık finansman. Zhengrong Real Estate, 2019 yılı boyunca toplam 1,8 milyar ABD doları tutarında tahvil ve 200 milyon ABD doları yurtdışı kalıcı tahvil ihraç etti.
Zhengrong Real Estate tarafından ihraç edilen ABD doları cinsinden kıdemli senetlerin finansman maliyetinin% 8'in üzerinde olduğunu ve bazı senetlerin finansman faiz oranının% 10,5'e ulaştığını, bu da işletmelerin finansman maliyetlerinin nispeten yüksek olduğu anlamına gelir. Daha yüksek finansman maliyetleri şüphesiz Zhengrong Real Estate'e daha yüksek borç geri ödeme baskısı getirecek ve bu da şirketin kendi gelişimi üzerinde önemli bir etkiye sahip olacaktır.
2019'dan bu yana ABD dolarının uluslararası piyasada değer kazanmaya devam ettiğini ve ABD doları borcundan dönüştürülen RMB miktarının da buna bağlı olarak arttığını ve bunun şüphesiz denizaşırı finansmana dayanan Zhengrong Real Estate üzerinde daha fazla baskı oluşturduğunu belirtmek gerekir.
2019'un ilk yarısı için performans duyurusunda açıklanan bilgilere göre, 2019'un ilk yarısı itibariyle Zhengrong Real Estate'in toplam 52.529 milyar yuan kredisi var ve bir yıllık geri ödeme 24.902 milyar yuan; ikinci yıl 12.744 milyar yuan; iki Beş yıl içinde geri ödeme 14.342 milyar yuan; beş yıl sonra geri ödeme 540 milyon yuan.
Buna karşılık, 2019'un ilk yarısında Zhengrong Real Estate, yalnızca 1.179 milyar yuan net kar ve yalnızca% 8.64 kar marjı elde etti. Şirketin kendi on milyarlarca kısa vadeli borcuyla karşılaştırıldığında, yalnızca kovadaki bir düşüş olarak tanımlanabilir. Zhengrong Gayri Menkul yalnızca eski borçları geri ödemek için sürekli olarak yeni borçlar ödünç alarak sağlanabilir ve böylesine büyük bir borç baskısı Zhengrong Gayrimenkul'ün arazi edinmeye devam etme kabiliyetini de sınırlar.
Zhengrong Gayrimenkul için bu çok tehlikeli bir işletme durumu: satış büyümesi çok hızlı düşüyor, kurumsal net kar marjı tahvil ihraç faiz oranından düşük, kısa vadeli borç geri ödemesi büyük ... Uzun vadede, Zhengrong Real Estate sık sık düşebilir Borç ihracı ve ödeme aczinin işletme ikilemi. Zhengrong Gayrimenkul için şirket gelecekte zor bir ayarlama sürecine girecek. Sonuç:
Zhengrong Gayrimenkul'ün mevcut ikilemi, nesnel olarak konuşursak, birçok gayrimenkul şirketi için ortak bir sorundur, ancak aşırı sık personel hareketi bu sorunun ciddiyetini daha da kötüleştirmiş ve bu sorunun çözümünü de zorlaştırmıştır.
Yönetim ekibini stabilize etmek, borcun ölçeğini azaltmak ve şirket üzerindeki borcu geri ödeme baskısını azaltmak ... Bunların hepsi Zhengrong Gayrimenkul'ün gelecekte çözmek için çözmesi gereken büyük sorunlar olacak. Ancak emlak piyasasının hızlı gelişme döneminin sona ermesiyle birlikte Zhengrong Gayrimenkul'ün işletmelerin karşılaştığı sorunları zamanında çözüp çözemeyeceği hala bilinmemektedir.
Kaynak: Caihua Haber Ajansı
Daha fazla finansal bilgi için Tonghuashun Finance WeChat Resmi Hesabını (ths518) takip edin
