Hebei Diwang, birçok lüks ev satış rutinine sahip, paketler halinde para satmak için dükkanlar satıyor ve satın alma kısıtlamalarını aşmanın yolları var.
Huanjing gayrimenkulünün eski lideri olan Rongsheng Development, 11 yıllık listelemede henüz "100 milyar" eşiğine ulaşmadı. Yüksek borçlar ve iyimser olmayan nakit akışı, Rongsheng'in evleri çeşitli şekillerde satmasına neden oldu. Bazı projelerin satış sonrası ve geri kiralama olduğundan şüpheleniliyor. Pek çok insanın kafası karışıyor ve rutine giriyor.
Metin / Li Xia
Düzenle / Xing Yun
Pekin çevresindeki emlak piyasasının derinlemesine ayarlanması, burada yoğun bir şekilde depolanan emlak şirketleri için hayatı zorlaştırdı. "Lider" Huaxia Fortune, sıkı sermaye zincirlerine ve sık sık işten çıkarmalara maruz kaldı; eski Hebei "Kara Kralı" Rongsheng, ev satmanın çeşitli yollarının geliştirilmesi konusunda da çok endişeli.
Son zamanlarda, birkaç ev sahibi şehir çevrelerine Rongsheng Xianghe · Bailudao projesinin satıldığından ve geri kiralanmasından şüphelenildiğini ve mağazanın gizli bir şekilde fonla birlikte paketlendiğini bildirdi. Birçok insan kafa karışıklığı içinde rutine girdi.
Kısa bir süre önce, bazı medyada Rongshengin Shijiazhuang satış ofisinin tüm çalışanların evlerini satmasını istediğini ve performans göstermezlerse işten çıkarıldıklarını bildirdi. Langfang'daki birçok "Huayucheng" mülkünün satın alma kısıtlamalarını aştığı, müşterilerin taksitle ödeme yapmasına, üç yıllık satın alma işleminden sonra çevrimiçi imzalamasına ve hatta ev satın almaya yardımcı olmasına izin verdiği ortaya çıktı Hesap kaydı ve satın alma izni yapanlar halkın tepkisine neden oldu.
Listelenmesinden bu yana geçen 11 yıl içinde, henüz "100 milyar" eşiğini geçmedi. Rongsheng'in performansı ılık oldu ve hatta Langfang'da bulunan ve daha sonra piyasaya çıkan China Fortune tarafından atıldı. Yüksek borç ve iyimser olmayan nakit akışı Rongsheng'in kalbinde bir "diken" haline geldi. Mümkün olan en kısa sürede "feshedilmek" ve nakit akışını kolaylaştırmak için Rongsheng "hiçbir şey yapmaz" ve çeşitli satış yöntemleri göz kamaştırıcıdır. Süslü ev satışının ardında dava var ve Rongsheng bir zamanlar "tarihte en çok davaya sahip borsaya kayıtlı emlak şirketi" olarak alay konusu olmuştu.
01
Kılık değiştirerek para toplamak için dükkan mı satıyorsunuz?
"Rongsheng Xianghe 15-20 metrekarelik müreffeh bir dükkan, toplam fiyat yaklaşık 240.000, küçük yatırım, büyük getiri, kira ve indirimden çifte gelir, 10 yıllık gelir getirisi% 90, 10 yıl sonra, sahibi ve ticari yönetim şirketi 9: 1 hisse, listelenen şirket Birleşik iş operasyonları ".
Bu, Rongsheng Xianghe Bailu Adası için bir tanıtım reklamı. Son derece uygun maliyetli bir iş gibi görünüyor. Bir dükkan satın almak geri kiralanabilir ve geri ödeme yapılabilir, ancak aslında geri kiralamaları sattığından ve fon satışlarını birleştirdiğinden şüpheleniliyor.
Şehir topluluğu yakın zamanda, Rongsheng Xianghe · Bailudao mağazalarının büyük ölçekli sahiplerin hakları korumasını yeniden ürettiklerini öğrendi. Birçok sahip, "ipucunu" keşfettikten sonra satın alma fiyatının tam olarak geri ödenmesini istedi, ancak Rongsheng geri ödemeyi erteledi.
Rongsheng Xianghe · Bailudao mağaza site haritası
Ve bu yaklaşım aslında Rongsheng'in eski becerilerinin bir tekrarıdır. Bundan önce, China Times, Rongsheng Langfang Four Seasons Garden ve Sunshine Xinyuan Bundled Sales Fund'un birçok mal sahibini çekiştiğini ifşa etmişti.
Piyasa, Rongsheng mağazayı sattığında, satın alma fiyatını üçe böldüğünü, bir bölümün grup satın alma kuponlarının satın alınması, diğer bölümün satın alma sözleşmesinde doldurulan konut ödemesi tutarı ve diğer bölümün fon satın alma yoluyla tahsil edildiğini anlıyor. .
Gelirin% 90'ını elde etmenin ön şartı, geliştiricinin fonunu satın almaktır. Rongsheng, sahiplerine, ilk 10 yılın tamamının sabit gelir olduğunu ve herhangi bir piyasa faktöründen etkilenmediğini vurguladı. 11. yıldan itibaren yıllık kira gelirinin% 90'ı mal sahibine,% 10'u işletmeciye gitmektedir.
"Bu aslında bir 'tuzak'. Normal ev ödemesine ek olarak, söz konusu avantajlardan yararlanmak için fonu satın almak için ev ödemesinin% 40'ı gerekiyor." Bay Zhang, şehre söyledi.
Ev sahibi tarafından sağlanan gelir tablosu, bir dükkan satın aldıktan sonra fon geliri açısından her yıl ilk 9 yılda% 4,6, 10. yılda% 44,6 ve toplamda% 86 alınabileceğini; kira geri gelirinin 9. yıldan itibaren olduğunu göstermektedir. Başlangıçta 9. yıl geliri% 2, 10. yıl geliri% 3, toplam% 5, fon geliri ve geri kira geliri 10 yılda% 91'dir.
Fonu satın almazsanız ve yalnızca geri ödeme gelirinden yararlanırsanız, geliriniz dokuzuncu yıldan itibaren asgari düzeyde olacaktır. Bay Zhang, "Bir fon satın almazsanız, buna değmez. 10 yıl boyunca neredeyse hiç gelir olmayacak ve ilgili yönetim ücretlerini ödemeniz gerekiyor. Ayrıca, bu tür dükkanların tapu belgesi alamayacağını anlıyoruz." Dedi.
Rongsheng tarafından ev sahibine sağlanan kira iadesi gelir tablosu
"Birleştirilmiş fonun hala yaklaşık 70.000 yuan ödemesi gerekiyor. Bir ev satın alırken, ev sahibinin danışmanı fonun sermaye koruması ve minimum getiri sözü verdi. Ödemeden sonra, sermaye koruması ve minimum getiri sözü vermediğini söyledi. Katılmıyorum. Tüm ödemeler yaklaşık 240.000 yuan olacak. Miktar yaklaşık 170.000, ilk sözleşmedeki sözde ev ödemesi sadece 110.000'den fazla. "Dedi Bay Zhang şehre.
Kent toplumu, gayrimenkulde yer alan işletme sahiplerinin hak koruma grubunda, "rutin" kişilerin durumunun farklı olduğunu tespit etti. Bazıları, satın almadan önce mağazaya bağlı bir "fon" olduğunu bilmiyordu ve paranın bir kısmını kafa karışıklığı içinde ödediler; bazıları fonu bir araya getirmek istediklerini biliyordu, ancak "gelirden" doğrudan tam tutarı ödemek için cazip geldiler, ancak şu ana kadar internet yok. işaret.
"Sahip olduğum tek şey birkaç makbuz ve resmi bir satın alma sözleşmesi yok. 100,000 yuan'den fazla kaybedildi." Şehir halkına, Bayan Li, "İlk satın alma sözleşmesinin iptal edilmesini ve satın alma fiyatının tam olarak iade edilmesini talep ediyoruz. , Ama Rongsheng asla tatmin edici bir cevap vermedi. "
Şu anda birçok mal sahibi dava açtı. Bazı mal sahipleri şehir çevrelerine, Rongsheng'in hala yanlış propaganda ve aracıların ve ajans şirketlerinin kaotik yönetimi gibi sorunları olduğunu söyledi.
Rongsheng Xianghe · Bailudao mağazaları
Rongsheng birçok "fikir" satar. Daha önce, bazı Rongsheng mülklerinin Huanjingin satın alma kısıtlamalarını aşmaya yardımcı olabileceği yönünde haberler vardı. Aralık ayının başında, Rongsheng Shijiazhuang olduğunu iddia eden bir kanal satış görevlisi şehir çevrelerine şunları söyledi: "Ön ödemeyi ödediğiniz sürece, istediğiniz zaman çevrimiçi olarak oturum açabilirsiniz. Satın alma kısıtlamaları konusunda endişelenmeyin. Sizin için sahte hesap sayfalarını veya sahte sosyal sigortayı ele almaktan sorumluyuz. Yalnızca 1.000 yuan'dan fazlaya mal oluyor. . "
Rongsheng, mal sahipleri tarafından bildirildiği üzere satışlar ve mağazalar için gizli fonların toplanmasını reddediyor. Rongsheng markasından sorumlu ilgili kişi, piyasaya normal satış faaliyetlerinin kapsamına ait olduğunu, fon, tröst ve diğer finansal ürünleri eklemediğini ve konut satışlarının bir parçası olmadığını söyledi. "Fonla birlikte verilmemiştir. Daha sonra, sahipleri bağımsız olarak çalışabilirler. Bazı mal sahiplerinin serbest meslek ihtiyacı olmadığı için, ilgili kira gelirini elde etmek için ticari yönetim şirketlerine emanet etmek zorunlu bir gereklilik değildir."
02
Arkasında derin çalışma rutinleri
Emlak sektöründen bir kişi, "Rongsheng'in bir 'curshy' mizacı var ve yol vahşi."
Bağlayıcı fon ürününün arkasında, mal sahibinin bir "medeni güven sözleşmesi" imzalaması gerekiyor. Şehir halkı, Rongsheng'in, Rongsheng Xianghe · Bailu Adası'nın sahibi tarafından ödenen fonları mütevelli Xinyicheng (Pekin) Emlak Komisyonculuğu Co., Ltd.'ye teslim etmek için sivil güven yöntemini ödünç aldığını ve şirketin güven fonlarını Rongsheng'e yatırdığını öğrendi. Shengtaifa (Beijing) Investment Fund Management Co., Ltd. veya onun belirlenmiş özel sermaye fonu ürünleri.
Rongsheng'in imzalaması için mülk sahipleri tarafından şehir halkına sağlanan bir "Sivil Güven Sözleşmesi" risk beyanı, tröstün sermaye koruması ve minimum getiri vaat etmediğini göstermektedir. Ayrıca, mütevelli işlerini uygunsuz bir şekilde ele alır ve mal kaybına neden olursa, mütevelli, doğuştan var olan mülküyle tazmin eder, tazminat yetersizse sorumluluğu mütevelli (yani mal sahibi) taşır.
Güven çemberindeki üst düzey bir kişi, şehir çevrelerine Çin'deki sivil tröstlerin esas olarak miras ve hayır işlerine odaklandığını söyledi. Bununla birlikte, bu medeni güven anlaşmasının içeriği açıkça bir hukuk davası değildir ve ticari tröst kategorisine aittir. "Şu anda, Çin'de yalnızca 68 kurum güven lisansına sahip ve güven işi yürütebiliyor ve genel anlamda sivil tröstler kâr amacı gütmemelidir."
Tianyan Check'e göre, Xinyicheng Aralık 2014'te 5 milyon yuan kayıtlı sermaye ile kuruldu ve Rongsheng büyük bir hissedardır.Bu şirketin iş kapsamı güven ve emanet edilen operasyonlara sahip değil, ancak ilgili faaliyetleri yürüttü ve ihlallerden şüphelenildi. Daha da garip olan, mevcut Tianyan çekinin şirketin iptal edildiğini göstermesidir.
Güven çemberindeki kişi anlaşılmasının zor olduğunu söyledi, "Emlak şirketlerinin güven lisansı yok. Bu model inanılmaz. Bir sivil tröst adının neden ödünç alındığını bilmiyorum."
Bu sahiplerin satın almaya zorlandıkları fonlar, yatırımın Rongsheng Taifa'da veya özel sermaye fonu ürünlerinde kullanıldığını gösterdi Rongsheng Taifa'nın arka planı nedir?
Rongsheng Taifa, aslında 2010 yılında Rongsheng Development tarafından kurulmuş bir gayrimenkul özel sermaye fonudur. 2015 yılında, Yeni Üçüncü Kurul'da listelenmek için başvurmuştur.Taifa Fonu, esas olarak gayrimenkul öz sermaye yatırımı ve borç yatırımı ile ilgilenmektedir. Buna ek olarak, Rongsheng Taifa'nın özel sermaye yatırım yönetimi işi yürüten yüzde yüz iştiraki olan Taifa Jinan da vardır.
Bu nedenle, mal sahiplerinin paralarının nihayetinde ne tür özel sermaye ürünlerine yatırım yaptığı bilinmemektedir. İşletme sahibi Bay Wang, şehir çevrelerine şunları söyledi: "Şimdi, Rongsheng satış personeli bu parayı" işletme depozitosu "veya" saklama parası "olarak adlandırıyor ve muhtemelen uyumluluk sorunlarının farkındalar."
Şehir çevreleri, 2017'de Rongsheng Developmentın yeni eklenen varlık yönetimi ölçeğinin yaklaşık 7,2 milyar yuan olduğunu ve kümülatif yönetim fonu ölçeğinin 28,6 milyar yuan olduğunu keşfetti. Yatırım projeleri Shandong, Anhui, Liaoning, Hebei, Jiangsu, Hainan ve diğer illeri içeriyordu. 2017'de ve 2018'in ilk çeyreğinde, Rongshengtaifa'nın net karı sırasıyla 261 milyon yuan ve -28 milyon yuan oldu.
Rongsheng Developmentın yeni üçüncü yönetim kurulu kamu transferi kılavuzunun Rongsheng Taifa ve Rongsheng Developmentın ilgili işlem risklerine yol açtığını belirtmek gerekir. 2013, 2014 ve 2015 yıllarında, Rongsheng Development'tan sağlanan finansman hizmeti ücreti geliri sırasıyla% 40.38,% 21.08 ve% 22.86'dır.
Bu, Rongsheng Taifa tarafından toplanan fonların bir kısmının aslında Rongshengin emlak projelerine yatırıldığı ve Rongshengin kendi projelerinin kaldıraç oranını artırmasının önünü açtığı anlamına geliyor. Örneğin, Taifa-Cangzhou Kentsel Gelişim Fonu'nun ilk aşaması, aslında Rongsheng'in Cangzhou'daki kendi gayrimenkul projesine yatırım yaptı.
Rongsheng, perakende mağaza fonları satmanın çalışma rutininde, sahiplerine ilk dokuz yıl için ortalama% 4,6'lık bir yıllık gelir vaat etti, bu aslında Rongsheng gayrimenkul projesi için düşük maliyetli bir finansman sağlamaya eşdeğerdir. Rongsheng Development'ın 2017 yıllık raporu, şirketin yıllık ortalama finansman maliyetinin% 6,5 olduğunu gösteriyor ki bu, özel mülkiyetteki emlak şirketleri arasında nispeten düşük bir seviyede.
Şehir halkı "Sivil Güven Sözleşmesini" sordu ve Rongsheng bunu reddetti ve şu cevabı verdi: Doğrulamadan sonra, Bailudao mağazasının sahibi Xinyicheng (Pekin) Emlak Komisyonculuğu Co., Ltd. ile herhangi bir "sivil güven sözleşmesi" imzalamadı.
03
181.6 milyar borç
Rongsheng Development, 2007 yılında halka açıldı ve Hebei'deki ilk A hisseli ana yönetim kurulu IPO gayrimenkul şirketi oldu. Listelenmesinden bu yana geçen 11 yıl içinde, henüz "100 milyar" eşiğini geçmedi ve performansı ılık ve Rongsheng biraz endişeli. Fon toplarken, çılgınca her yerde arazi ediniyor.
Yıllık rapor, 2015'ten 2017'ye kadar Rongsheng Development'ın 40, 80 ve 146'dan fazla arazi satın aldığını gösteriyor. Çin Endeksi Araştırma Enstitüsü'ne göre, 2017 ve Ocak-Ekim 2018'de Rongsheng Development, sırasıyla 6.63 milyon metrekare ve 11.34 milyon metrekare arazi satın aldı.
Hızlı genişleme hızı, son yıllarda Rongshengin yüksek borcuna ve iyimser olmayan nakit akışına yol açtı.
Seçim verileri, 2014'ten 2018'in üçüncü çeyreğine kadar Rongshengin yükümlülüklerinin 60,4 milyardan 181,6 milyara yükseldiğini gösteriyor. 2017'den bu yana, Rongsheng Development'ın borç / varlık oranı, yaklaşık% 85 gibi nispeten yüksek bir konumda tutuldu. Buna ek olarak, Rongsheng'in 2018'deki üçüncü üç aylık raporu, bir yıl içinde ödenmesi gereken cari olmayan borçlar bakiyesinin, yılın başında 11,14 milyar yuan'dan% 58,77 artışla 17,69 milyar yuan olduğunu gösterdi.Ana açıklama, raporlama dönemindeki uzun vadeli borçlanmaların bir yıl içinde vadesi gelecek şekilde değiştirilmesiydi. To.
Yüksek borçla ilgili olarak, Rongsheng, mevcut şirketin gerçek borç ölçeği ve varlık-yükümlülük oranının şirketin iş ve geliştirme ihtiyaçlarını karşılayabileceğini ve aynı zamanda güvenli bir aralıkta kalmanın uygun olduğunu söyleyerek piyasaya yanıt verdi.
2018'in ilk yarısında Rongsheng, banka öncesi kalkınma kredileri, güven finansmanı, öz sermaye finansmanı, varlık menkul kıymetleştirme ve hedefli borç finansman araçları (PPN) gibi finansman kanalları aracılığıyla toplam 18,1 milyar yuan topladı. Buna ek olarak, bu yılın Eylül ayı sonunda, Rongsheng Development, yurtdışında toplam tutarı 500 milyon ABD Dolarını (yaklaşık 3.434 milyar RMB) geçmeyen denizaşırı şirket tahvillerini ihraç etmeyi planladığını açıkladı.
Şehir çevrelerine isim vermek istemeyen başkentteki bir kişiye, Kısa bir süre önce, Rongsheng'den, Anhui Eyaleti, Chuzhou Şehrindeki 240.000 metrekarelik bir araziyi ipotek olarak kullanan bir finansman projesi ve Xingtai'deki Longgang Yeni Bölgesinde bir arsanın geliştirilmesi ve inşası için 250 milyon yuan'lık uyumsuz finansman aldı.
Aynı zamanda, Rongsheng, "kan nakli" için daha fazla fon elde etmek amacıyla sık sık hisse rehinli.
Kasım ayında, Rongsheng Development, toplam 190 milyon rehinli hisse ile art arda iki hisse rehni duyurusu yayınladı. 7 Aralık akşamı, hakim hissedar Rongsheng Holdings, şirketin toplam sermayesinin% 3.01'ine tekabül eden 131 milyon hisseyi taahhüt etti. Seçim verileri, hisselerin rehinine ek olarak, hâkim hissedar Rongsheng Holdings Co., Ltd.'nin rehin durumunda hala 17 hisse rehinine sahip olduğunu göstermektedir.
Geng Jianming, Rongsheng Başkanı
Buna bağlı olarak, Rongsheng'in işletme faaliyetleri tarafından üretilen net nakit akışı, 2014'ten 2016'ya negatif olmaya devam etti ve bunun 2016'da -3.695 milyar yuan oldu. Bununla birlikte, 2017'den bu yana, net nakit akışı kademeli olarak iyileşerek 2,274 milyar yuan'a ulaştı. Bu yılın üçüncü çeyreğinde, büyüme 8,76 milyar yuan oldu ve bir önceki yıla göre% 216 oranında keskin bir artış oldu.
Nakit akışı olumluya döner ve bu, Rongsheng'in "nakit kraldır" stratejisiyle ilgilidir. Basında çıkan haberlere göre, Rongsheng'in başkanı Geng Jianming, 2018'in ilk yarısı için satış verilerinin 40.09 milyar yuan olduğunu gördü ki bu, tüm yıl için 100 milyar yuan hedefinden hala çok uzak. Bir karar verdi: Bu yılın üçüncü çeyreğinde, Rongsheng arazi edinmeyi bıraktı. Her türlü ödeme gecikebilir.
Rongsheng piyasaya, şirketin 2018'deki nakit akışının güvenli ve kontrol edilebilir olduğunu söyledi. Yabancılar tarafından speküle edildiği gibi "sermaye zincirinde sorun" yoktur.
Ancak, dış sahipler sık sık "haklarını korumak", dahili olarak yüksek borç, yüksek rehin riski birikimi, Rongsheng'in 100 milyar eşiğini geçip geçemeyeceği hala bir soru işaretidir.
