Emlak şirketleri artık arazi edinimine deli değil.Bazı şirketler afiş hatalarında 90 milyon kaybetti ve para harcamak için sokakları süpürmeleri için yüzlerce kişiyi işe aldılar.
yazı / Tian Yanlin
Düzenle / Li Meiyi
Her yılın sonunda, geliştiriciler satış performanslarını kendilerini kanıtlamak için kullanırlar. Satış listesindeki yüksek ve düşük sıralamalar şirketin para çantasını doğrudan kamuoyuna yaydı.
Ancak zeki kadınlar pirinçsiz yemek yapamazlar. Arazi, emlak şirketleri için "ilk üretim aracıdır" Arazi miktarı sadece geliştiricinin emlak piyasasının yönü hakkındaki görüşünü yansıtmakla kalmaz, aynı zamanda gelecek yıl satış sıralamasını da büyük ölçüde etkiler.
Arazi için, geliştiriciler ihmal etmeye cesaret edemez. Doğru yaparsan herkes mutlu, yanlış taş alırsan her maçı kaybetmenin birçok örneği var. Fiyat ve psikolojik oyun içeren bu savaş alanında, arazi yatırımlarının genişletilmesi için nihai testtir. Gayrimenkul yatırım pozisyonu aynı zamanda sektörde arazi geliştirme, arazi yatırımı, yatırım genişletme vb. Olarak da adlandırılır.Genel olarak, pozisyonlar yatırım uzmanlarından yatırım başkan yardımcılarına kadar uzanır ve işletmeler için arazi edinme görevlerini yerine getirir.
10 yıllık deneyime sahip borsaya kote bir emlak şirketinde arsa yatırımı başkanı Liu Bin, açıkçası işe ilk girdiğinde yerinde müzayedeye ilk kez katıldığını ve pankartı kaldırdığında çok gergin olduğunu söyledi. Çünkü elinizi kaldırdığınız sürece on milyonlarca teklif merdiveni ile karşı karşıyasınız. On milyonlarca kadar küçük veya on milyarlarca büyük bir kara parçası, elin kaldırılması ve bırakılması arasında bir anda harcanabilir.
2019'da Pekin'de yerel bir açık artırma sahnesi. Fotoğraf: Tian Yanlin
"Ne zaman yükseltmeliyiz ve ne zaman gündeme getirilmemelidir, ancak önceden tartışılacak olsa da, bazen geçici olarak değişecektir." Liu Bin, "İhale kurallarını anlamak birinci önceliktir. Önce belge bilgilerini listeleme fikrini anlayın. Müzayede alanında, daima başkalarının teklif verme yeteneğine dikkat edin. "Bir arazi müzayedesi tüm savaş sanatını kullanmış gibi görünüyor.
Ancak gerçek her zaman o kadar heyecan verici değildir. Yerinde yer alan pankartlara katılan bazı yatırımcılar, "Pankartlar kalplerinde çok sakin çünkü en yüksek fiyatın ne kadar olduğunu biliyorlar. Bu sayı geçtiği sürece grup yükseltmenize izin vermeyecek. Bu nedenle ihale merdivenine göre önceden hesaplamalısınız. Teklif verme zamanlaması bir sıra meselesidir. "
Toprak müzayedesinde ortaya çıkan çeşitli gizemler, geliştiriciler arasındaki taktiksel bir rekabettir. Yerel müzayedenin dışındaki zorluk, emlak şirketleri arasındaki stratejik rekabettir. Her zaman açık olan bir ışığa dikkat etmeyeceksiniz, ancak açılıp kapandığında kesinlikle fark edeceksiniz. Bu belki de mevcut Çin arazi piyasasının en canlı tasviri. AI Finance and Economics, son dört yılın arazi edinim verilerini entegre ederek 2017'de ulusal arazi piyasasının sıcak olduğunu ve gayrimenkul şirketlerinin arsa yatırımlarının 2018'de önemli ölçüde azaldığını ve 2019'da arazi edinim miktarının yavaş yavaş yeniden artmaya başladığını tespit etti.
Ulusal arazi piyasası perspektifinden bakıldığında, 2019 yılında arazi piyasasındaki genel satılmayan oran kademeli olarak artmıştır.Bazı araziler çok pahalıdır.Şirketlerin arazi edinme hevesi yüksek ve düşük durumdadır. Daha az şirket soyulur ve birçok arsa parselleri düşük fiyatlarla satılır. , Prim oranı tarihsel bir düşük seviyeye düştü. İyi parseller hala pahalıdır, ancak bunların çoğu şirketler tarafından ortaklaşa satın alınır ve orijinal servet bir daha asla görülmez.
Özel açıklamalar haricinde, verilerin geri kalanı China Index Academy Table / AI Finance and Economics Society'den geliyor
Yatırım geleceğe bahis yapmaktırTüm gayrimenkul zincirinin ilk halkası olarak, yatırım departmanı genellikle bir projenin kalitesinin% 70'ini belirler. Liu Bin, AI Finance and Economics'e, bir zamanlar mahkum olan birçok şirketin aniden kapandığını veya düştüğünü söyledi.Bunların en önemli nedenlerinden biri, arazi edinimi stratejisinde sorunlar olmasıydı ve bu da sonraki adımların adım atmamasına neden oldu. En tipik durum Zhonghong hisseleridir.
2009'un sonunda, Chaoyang North Road'da bulunan Zhonghong · Beijing Pixel, yüksek profilli bir çıkış yaptı. Açılışın ilk gününde, toplam 3.000'den fazla müşteri grubu, ev seçimine katılmak için satış sitesine gitti ve 630 milyon yuan abonelikle 700'den fazla sete başarıyla abone oldu. Bu "işten yaşama" projesi, o zamanlar Zhonghong Co.'nun başkanı olan Wang Yonghong'un hem şöhret hem de servet kazanmasını sağladı.
Tatlılığı tattıktan sonra, iş ve ofis diyarında yaygara yapmaya devam etmek istiyor. Pekin arazi piyasasına aşina bir yatırımcı, Wang Yonghong'un Pekin'in Pinggu Bölgesi'nde ticari ve ofis arazileri de dahil olmak üzere çok sayıda yaşlılık arazisi satın aldığını söyledi.
Bununla birlikte, 2011 yılında, Pekin Belediye Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Komisyonu ile İmar ve Reform Komisyonu, ticari ve ofis tipi ticari evlerin konut tarzında satışını açıkça yasaklayan bir belge yayınladı. Bu, çok sayıda ticari ve ofis arazisi stoklamış birçok geliştiriciye neden oldu ve bir kayayı kaldırdıklarında ayaklarında ağrı oldu.
2014 yılından bu yana, Zhonghong'un sermaye zinciri sorunları yavaş yavaş su yüzüne çıktı. 2018'de borç krizi tamamen geldi, Zhonghong listeden çıkarıldı ve gerçek kontrolör Wang Yonghong, ömür boyu piyasadan yasaklandı. Liu Binin görüşüne göre, Zhonghongun sorunları elbette yalnızca arazi edinim hatalarından değil, diğer birçok nedenden kaynaklanıyor. "Ama eğer o (Wang Yonghong) o yıl Pekin'de olsaydı, işe ve ofise birkaç yüz milyon yatırım yaptıysa. Konut piyasası şu anda olduğundan çok daha iyi durumda olabilir. "
Zhonghong'a ek olarak Grönland, Pekin'deki ticari ofis pazarında da büyük bir oyuncuydu. Bununla birlikte, 2019 yılında, bu şirket, pek çok değerin gerçekleştirilememesi nedeniyle Pekin arazi pazarında pek görünmedi.
Tutuo'nun çalışmalarına aşina olan bir kişi, yatırımın hava durumuna bağlı olduğunu ve kumarın beklentilere ve geleceğe bağlı olduğunu söyledi: "Arazi satın aldığımda, hala pazarın gelişmekte olduğunu hissettim, ancak bir buçuk yıl sonra aşağı yönlü bir döngü olabilir. , Onlar için büyük bir çukur kazdım. "
Resim / Görsel Çin
Ancak bazen bu çukur Tutuo personeli tarafından kendileri için kazılırdı. Liu Bin'e göre, neredeyse her yıl, şirketin el kaymaları veya yanlış kaldırma nedeniyle kayıplara uğradığı iki veya üç vaka var.
Onu en çok etkileyen şey, 15 Ekim 2019'da Pekin'in Daxing Bölgesi, Huangcun Kasabasındaki Suncun Group arsasının açık artırma alanıydı. 9 tur müzayededen sonra, "Sunac + Nanchang Municipal" konsorsiyumu 1.94 milyar yuan fiyat teklif etti. Ev sahibi üç istemden sonra çekici düşürmeye hazırdı.Neredeyse aynı zamanda, "Jinmao + Road King" konsorsiyumu afişini kaldırdı. Tartışmaya neden olur. Daha sonra personel Jinmao ve Sunac ile incelemeyi kontrol etti ve müzakerelerin ardından tekrar teklif vermeye karar verdi ve sonunda "Sunac + Nanchang Belediye İdaresi" araziyi almak için fazladan 90 milyon harcadı.
Tesadüfen. Galaxy Real Estate, geçtiğimiz yıl Suzhou, Mudu Sudi, Wuzhong, 2019-WG-37 arazisini endişeli bilgisayar işletim hataları nedeniyle satın aldığında, arazinin işlem tutarı planı 5 milyon yuan aştı ve fiyatı 995.02 milyon yuan'a yükseldi. Suzhou arazi müzayede düzenlemelerine göre, maksimum fiyat aşılırsa mevcut evler satılmalıdır.Sektör analistleri, bu hatanın neden olduğu Galaxy Real Estate kaybının 5 milyondan fazla olduğuna inanıyor.Mevcut evlerin ve mevcut evlerin satışı, ödeme hızını etkileyecek ve doğrudan fonların geri dönüş oranına yol açacaktır. Kar marjı düştü.
Kamu iktisadi teşebbüsünden bir yatırımcı, arazi ediniminde hatalar olduğunu söyledi.Genellikle şartların hafif olduğunu, şirket eleştirilerini bildirdi ve ilgili personelin ikramiyelerini düşürdü; koşullar ciddiyken ve şirkette ağır kayıplara neden olurken, yatırım yöneticisi işten çıkarılma kriziyle bile karşılaşacaktı. .
Emlak şirketi araziyi aldıktan sonra sakinleştiBir buçuk yıl arsa yatırımı geliştirme görevinde çalıştım, Mayıs 2019'da He Sai istifa etti.
Dört yıllık mezuniyetten sonra, tasarım yönetimi görevinden arazi geliştirme görevine, üretim araçlarına en yakın olan hatta listelenen iki gayrimenkul şirketine taşındım ve Sai gerçekten parası olmadığını söyledi. "Herkes yatırım yapmanın para kazandırdığını düşünüyor, ancak gayrimenkul sektöründe tasarım departmanının temel maaşı yatırımınkinden daha yüksek." Transferin nedeni, He Sai'nin son sahibinin Country Garden olması. Burada, tasarım çalışmasının standardizasyonu, bir mimarın öznel inisiyatifini kaybettiği hissini uyandırdı. "Tasarımla karşılaştırıldığında Country Garden'ın daha güçlü bir yatırımı var."
Ocak 2018'de He Sai emlak yatırım çemberine girdi ve Country Garden'ın Pekin'deki arazi genişlemesinden sorumluydu. Bu çalışmanın spesifik görevleri şunlardır: proje işbirliği, hissedarlık, holding, birleşme ve devralmalar vb. Dahil olmak üzere arazi bilgilerini toplamak ve analiz etmek, hedef parselleri bulmak, önerilen yatırım projesi üzerinde yatırım analizi yapmak, maliyet-fayda hesaplamak ve bölgeye girmek için öneriler ve uygulama yapmak Program. Kısaca, şirketlerin arazi edinmelerine yardımcı olmaktır.
Resim / Görsel Çin
Country Garden'da çalışırken He Sai, tüm yıl boyunca satışlarda birinci olan bu emlak şirketinin Pekin pazarında büyümeye devam etme arzusunu hissedebiliyordu. Pekin'de kıdemli bir emlak yorumcusu olan Zelong, Pekin-Tianjin-Hebei'nin entegrasyonu ve Xiongan Yeni Bölgesi'nin olumlu politikaları ile emlak şirketlerinin Pekin pazarına girme beklentilerinin hala devam ettiğini söyledi. Ne de olsa başkentte kendi gayrimenkulüm var ve bunun muhteşem bir şey olduğunu düşünüyorum.
Kasım 2018'den 2019'un başına kadar Country Garden, Pekin'deki yatırımdan sorumlu birçok çalışanı işe aldı. He Sai'nin hatırladığına göre, Pekin'deki en yüksek yatırım noktası sayısı 100'den fazlaydı. Cepheyi süpüren ev zinciri gibi, Country Gardenın yatırım personeli bu süre zarfında sık sık "zemini süpürdü". Liu Bin, "Pekin'in etrafındaki küçük ilçeleri neredeyse her yeri taradılar ve bir ilçenin iki kişiyi karakola göndermesini dilediler." Dedi.
Ancak mevcut pazarın bu çılgınlığa ihtiyacı yok. Liu Bin'e göre, geçmişte Country Garden, Pekin ve çevresinde Pekin bölgesi, Jingdong bölgesi, Jingnan bölgesi, Jingxi bölgesi ve Jingbei bölgesine bölünmüştü. O zamanlar, beş büyük bölge ayrıntılı bir yönetime sahipti ve arazi yatırımı konusunda birçok stratejik anlaşma imzaladı, ancak arazinin piyasaya ne zaman gireceğini ve çeşitli göstergelerin nasıl belirleneceğini belirlemek çok zaman aldı. "Merkez Pekin pazarı da dahil olmak üzere tüm Pekin, en katı satın alma kısıtlamalarına ve konut fiyatı kontrolüne sahip. Üstelik, Merkez Pekin bölgesinin özelliği, yerel emlak şirketlerinin birçok kaynağı tekelinde tutması ve arsaların şehre bir süre için iade edilememesidir, bu da Country Garden'da birçok projeye yol açar. Para, ama yere düşmeyecek. "
Arazi edinmenin nihai amacı, inşa edilen gayrimenkul için para kazanmaktır, aksi takdirde, nakit akışını etkileyecek ve borç oranını artıracak olan bir yığın gelişmemiş arazi ve satılmamış mal depolar. He Sai, "2018 yılında, şirket Pekin'de bir savaş olabileceğini hissetti, ancak gerçekte mümkün değildi. Bunu yapamaz," dedi.
He Sai ayrıldıktan kısa bir süre sonra, Haziran 2019'un sonunda Country Garden, Pekin'in çevresindeki alanların ayarlanması, orijinal beş ana bölgeyi entegre etme ve entegrasyondan sonra yeni Pekin bölgesi ve Kuzeydoğu Pekin bölgesini kurma hakkında bir bildirim yayınladı. 100'den fazla kişiden oluşan orijinal yatırım ekibi de yılın ilk yarısında sakinleşti.
Çin Bilimler Akademisi Merkez Komitesi'ne göre, Ocak-Aralık 2019 arasındaki Ulusal Arazi İşlem Şehri Sıralamasına göre, geçen yıl Pekin'in toplam işlem fiyatı, bir önceki yıla göre yalnızca% 1 artışla 169,9 milyar yuan oldu. İlk şehir olan Hangzhou, yıllık% 13 artışla 276,5 milyar yuan toplam işlem fiyatına sahipti.Şangay, Guangzhou ve Wuhan'ın toplam işlem fiyatları 4 yıllık artışla 199,2 milyar yuan, 186,5 milyar yuan ve 176,6 milyar yuan idi. %,% 26 ve% 28.
Pekin'in arazi piyasası ülkeyi temsil edemese de, 2019'da ulusal arazi piyasasının genel prim oranı, son yılların tarihinin en düşük noktasında. Dahası, gayrimenkul işlemleri açısından, geçen yıl bir bütün olarak ulusal arazi piyasası hala düşük bir sıcaklık eğilimini sürdürdü ve büyük emlak şirketlerinin arazi edinimindeki tutumları daha rasyonel hale geldi.
Resim / Görsel Çin
Zhuge Konut Veri Araştırma Merkezi'nde analist olan Wang Xiaoqian, bu rasyonalitenin arazi edinim yöntemine de yansıdığını söyledi. "Mevcut pazarda hala teklifler, müzayedeler ve listeler hakimdir, ancak büyüme açısından arazi edinimlerinin büyüme oranı nispeten yüksektir." Örneğin, Longfor Real Estate 2019'da Xianyang, Huizhou ve Jiangmen pazarlarını satın almalarla genişletti ve şirketin kamulaştırılmasını genişletti. Düzen düzeni. Grönland ve Sunac da birleşme ve satın almalar yoluyla fuarcılık sektörüne giriş yaptı ve geçen yıl stratejik ayarlamaları tamamladı.
Hiçbir bahar gelmeyecekSektördeki deneyimini hatırlatan Liu Bin, tamamen bir hata olduğunu ancak bunca yıldan sonra yatırım yapmanın en ilginç kısmının toplumdaki pek çok insanla temasa geçebilmesi olduğunu düşünüyor. "Yatırım yapmaktan çok şey öğrenebilirsiniz. Son on yılda emlak piyasası ekonomik kalkınmanın temelini oluşturan bir sektör oldu. Şahsen katılmak da kendini geliştirdi."
Ancak He Sai ayrılmaya karar verdi. Emlak sektöründeki patlamanın sürdürülemez olduğuna inanıyor. Wang Xiaoqian, ulusal arazi piyasası açısından bakıldığında, 2019 yılında arazi piyasasının toplam arz ve talebinin zayıf olacağını ve taban fiyatın yapısal olarak artacağını söyledi. Satılmayan oran kademeli olarak arttı ve genel piyasa düşük sıcaklıklarda çalışıyor. "2020'deki piyasa politikasının etkisi altında, emlak şirketleri hala arazi edinme konusunda istekli olmayacak ve 2017'de arazi edinimi seviyesine geri dönmenin zor olacağını" tahmin ediyor.
Son iki yılda arazi edinim miktarları listesindeki ilk 50 emlak şirketini gözlemleyin. 2018'deki İLK 50 gayrimenkul şirketlerinden bazıları 2019 listesinden kayboldu. Ancak birçok yeni yüz ortaya çıktı. Son iki yılın verileriyle karşılaştırıldığında, AI Finans ve Ekonomi Ajansı, Dahua Group, Time China, Evergrande Health ve diğer şirketlerin 2019'da ilk 50 arazi edinimi listesine girdiğini tespit etti.
Resim / Görsel Çin
Listeden yola çıkarak veya borç oranını düşürmek için Evergrande, son iki yılda arazi edinme hızını yavaşlattı. Bununla birlikte, Zhuge Konut Veri Araştırma Merkezi'nde analist olan Chen Xiao'ya göre, Evergrande, 2019'da yeni enerji otomobil endüstrisi sayesinde büyük miktarda arazi satın aldı ve toplam arazi ediniminin yaklaşık yarısını oluşturdu. "Evergrande tarafından yeni enerji araçları adına satın alınan arazi temelde rezerv fiyatından satılıyor. Ayrıca, Evergrande ayrıca maliyetten tasarruf etmek için araçlar inşa etmek için daha düşük fiyatlı endüstriyel araziler elde etti."
Chen Xiao, mevcut zorlu piyasa ortamında, körü körüne hacim artışı peşinde koşmak yerine kalite iyileştirmeye odaklanmanın, "sağlık hizmetleri ve eko-turizm gibi çeşitli endüstriler geliştirmek, endüstrileri çeşitlendirmek ve yapısal optimizasyonu ve yükseltmeyi teşvik etmek" olduğuna inanıyor. Düzenlemelerin sıkılaştırıldığı politika ortamında, gelecekteki gayrimenkul girişimleri ilerleme ararken daha istikrarlı olacak, iş formatlarını çeşitlendirecek ve endüstriyel yapının iyileştirilmesini teşvik edecek. "
Hiçbir kış aşılmaz değildir ve hiçbir bahar gelmez.
3 Ocak 2020'de, Pekin'de Yeni Yıl için yapılan ilk yerel açık artırma, 7.05 milyar yuan toplam işlem fiyatı ile iyi bir başlangıç yaptı.Sırasıyla Sunac ve China Shipping tarafından iki açık fiyat parsel satın alındı. Liu Bin, "Hükümet, rakip konut ve ortak mülkiyeti tek başına kısıtlayarak emlak piyasasını dengelemenin mümkün olmadığını muhtemelen anlıyor." Dedi.
6 Ocak'ta Çin Halk Bankası, finansal kuruluşların mevduat rezerv oranını 0,5 puan düşürdü ve genel RRR kesintisi ile serbest bırakılan uzun vadeli fonlar 800 milyar yuan'a ulaştı. Bu iyi bir başlangıç, ülkenin arazi müzayede piyasasının gelecekte nasıl gelişeceğini dört gözle beklemeye değer.
Şimdi, "gelecek hafta listeleme" den bahsettiği sürece, Zelong, hala bir elektrik çarpması gibi hissettirdiğini söyledi. Tutuo çalışanları sık sık şikayet etse de, emlak şirketinin tüm departmanlarında sadece yatırım departmanı B Partisi'nin rolünü oynar. Ama emlak şirketinin en ağırlıklı departmanlarından biri olarak, "listeleme" sesi duyulduğu sürece hesap makinesini ve PPT'yi almaları gerektiğini de biliyorlar.İhaleye katılımın onaylanmasından son çekiç işlemine kadar düzinelerce bağlantı var. , Yeni bir atış turu hemen başlayacak.
