Emlak piyasasının "tahıl ambarı" yeniden dolu mu? 10 gün içinde üçüncü kez üst düzey yetkililer, hala 1.46 trilyonluk bir testin olduğunu açıkladı.
Bazı insanlar gayrimenkulün gerçek ekonomi olduğunu söyler.Bir ev inşa etmek için çelik çubuklar, çimento, mühendislik makineleri ve ev teslim edildikten sonra inşaat malzemeleri, donanım, mobilya ve ev aletleri gerekir.
Bu kulağa mantıklı geliyor, ancak bir şey dikkate alınmıyor: gayrimenkul, esasen sermaye tarafından yönlendirilen yüksek oranda kaldıraçlı bir sektör.
Yukarıda bahsedilen diğer sektörler, yüzeyde konut inşa etmekle ilgilidir, ancak bu endüstriler, faaliyetlerinde ön satış sistemi, banka kredileri ve arazi ipoteklerini benimseyen ve ağırlıklı olarak finansmana dayanan emlak şirketleri gibi değildir.
Finansman, gayrimenkulün "cankurtaran halatı" ve emlak piyasasının "tahıl ambarıydı" Banka kredileri, güven kanalları, şirket tahvilleri vb. Olmadan kesinlikle bir ev inşa edilemezdi.
Ancak 2019 ortasından bu yana emlak şirketlerinin "tahıl ambarları" rezervleri düşüyor, krediler sürekli sıkılaşıyor ve gayrimenkule yatırılan güven miktarı da düşmeye devam ediyor. Gayrimenkul geliştiricilerin kurumsal tahvil ihraç etmeleri için kupon oranı gittikçe yükseldi. Burada geliştirici iflaslarının sayısı 2019'da rekor kırarak 525'e ulaştı.
Dahası, son özel olayların etkisini tecrübe ettikten sonra, Ocak ayında TOP100 emlak şirketlerinin satışları 50 milyar yuan'dan fazla düştü, 10'dan fazla şehir arazi müzayedelerini durdurdu ve 34 milyar arazi geliri de "kayıp" oldu ve "yiyecek yok" yaşadılar. "Emlak durumu gittikçe zorlaşıyor.
Ancak 10 gün içinde üst düzey yetkililer üçüncü kez açıklamada bulunarak emlak piyasasının "tahıl ambarının" yeniden dolacağını belirtti.
Shanghai Securities News'e göre, 10 Şubat'ta Çin Halk Bankası Başkan Yardımcısı ve Döviz Bürosu Müdürü Pan Gongsheng ve Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu Başkan Yardımcısı Zhou Liang basın toplantısına katıldı. Nasıl karşılık verilir.
Basın toplantısı sırasında önemli bir açıklama yapıldı ve şöyle denildi.
Pan Gongsheng, orta vadeli borç verme (MLF) faiz oranı ve kredi piyasasında kote edilen faiz oranının (LPR) düşürülüp düşürülmeyeceği sorusuna yanıt olarak, finans piyasası ve para piyasası faiz oranlarındaki değişikliklerin LPR beklentilerini etkileyeceğini söyledi. 20 Şubat'ta açıklanan LPR faiz oranının düşme olasılığı daha yüksek.
Aynı zamanda, finans piyasası, para piyasası faiz oranları ve beklenen LPR faiz oranları, ticari banka kredisi fiyatlandırması için güçlü bir rehberliğe ve yönlülüğe sahiptir.
Bu pasaj nasıl yorumlanmalı?
1. Bu ayki LPR indirimi yüksek olasılıklı bir olaydır.
LPR kotasyon mekanizmasının geçtiğimiz yıl Ekim ayında uygulamaya konmasından sonra gösterge faiz oranının aksine LPR her ay değişiyor, yani LPR düştükçe faiz oranlarını düşürme ve sermaye maliyetini düşürme etkisi olacak.
Ancak, Kasım ve Aralık 2019'dan bu yıl Ocak'a kadar üç ay üst üste LPR'nin kotasyonu düşmedi ve piyasadaki fonlar hala nispeten kısıtlı.
Merkez bankasının açıklamasına dikkat edin: "Piyasa bu ay aşağı inmeyi bekliyor." Her ne kadar "yerelde" denilmese de anlamı açık, 20 Şubat'ı bekle.
2. Mortgage faiz oranları da düşmeye devam edebilir.
LPR düştü, en büyük etki nedir? Tabii ki ipotek faiz oranı.
En son kotasyon 20 Ocak'ta% 4.8'dir. Yönetmeliklere göre ilk konut faiz oranının% 4.8'in altına düşmemesi, ikinci konutun 60 baz puanın üzerine çıkarılması gerekiyor.
Açıktır ki, LPR ne kadar düşükse, şehir bankaları tarafından uygulanan ipotek faiz oranları o kadar düşüktür.
Veriler, Ocak 2020'de ülke genelinde ilk konut kredilerinin ortalama faiz oranının bir önceki aya göre 1BP düşüşle% 5,51 olduğunu ve 5 yıllık LPR'ye 71BP eklendiğini; ikinci konut kredilerinin ortalama faiz oranının bir önceki aya göre 2BP düşüşle% 5,82 olduğunu ve 5 yıllık LPR'ye 102BP eklediğini gösteriyor. Ay içinde 20 ilde ilk konut kredisi faiz oranı bir önceki aya göre düşürüldü ve 4 birinci kademe şehir düştü.
Bunun, LPR kotasyonunun art arda üç ay boyunca düşmediği ve 20 şehirde mortgage faiz oranlarında aylık düşüş görüldüğü zaman olduğunu unutmayın.Bu ayın 20'sindeki LPR kotasyonu planlandığı gibi düşürülürse, bu, ev satın alma maliyetinin daha da düşeceği anlamına gelir.
Bunun nedeni, üst düzey yetkililer tarafından yapılan üçüncü açıklama çünkü 10 gün içinde merkez bankası, Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu ve diğer departmanlar emlak piyasası duyarlılığını dengelemek için konuştu.
İlk kez 1 Şubat'ta merkez bankası, Maliye Bakanlığı, Çin Bankacılık Düzenleme Komisyonu, Çin Menkul Kıymetler Düzenleme Komisyonu ve Döviz Bürosu ortaklaşa bir duyuru yayınladı. Bildirim, parasal ve kredi desteğini artırmaya odaklanan beş bölümden ve toplam 30 önlemden oluşuyor. , Makul ve bol likidite sağlayın.
İkinci kez 3 Şubat'ta, merkez bankasının resmi web sitesi, bankacılık sisteminde makul ve yeterli likiditeyi sürdürmek ve özel dönemde para piyasasının sorunsuz işleyişi için 3 Şubat 2020'de Çin Halk Bankası'nın 1,2 trilyon yuan açık piyasa ters geri alımını başlatacağını duyurdu. Yeterli likidite arzını sağlamak için fon yatırımı yapmak ve bankacılık sisteminin genel likiditesi geçen yılın aynı dönemine göre 900 milyar yuan daha fazladır.
Bu üç ifade, her ne kadar odak farklı olsa da, yöntemler farklıdır, hem politika yönlendirici rehberlik hem de spesifik sermaye gevşetme önlemleri vardır, ancak emlak piyasası için bu "uzun bir kuraklık" ile eş anlamlıdır.
Özellikle bu aşamada geliştiricinin evi satılamaz, satış gelirleri olmadan sadece banka kredileri ve daha düşük faiz oranları ile "yaşayabilirler".
Gayrimenkul kısa vadede "nefes alsa" da gelecekte 1,46 trilyonluk bir "test" olacak.
Ping An Menkul Kıymetler Araştırma Enstitüsü'nün hesaplamalarına göre, 2020'de emlak işletmelerinin yurt içi tahvilleri 590,2 milyar yuan, yurtdışı tahvilleri 213,6 milyar yuan'da olgunlaşacak ve gayrimenkul tröstleri olgunlaşacak.
654.4 milyar yuan, toplam yaklaşık 1.46 trilyon yuan, 2019'daki gerçek vade değerinden% 19.4 artış.
1,46 trilyon yuan arasında Şubat vade tutarı 67,2 milyar olurken tüm yılın% 4,6'sını oluştururken, Mart vade tutarı bir önceki aya göre% 84,7 artarak 124 milyara yükseldi ve Temmuz vade değeri zirveye ulaştı. 149 milyar.
Yani gayrimenkul sektörü için sermaye baskısı en az Şubat ve Mart aylarında oluyor ve ardından kademeli olarak artıyor ... Bu yıl Temmuz'a, yani beş ay sonra, borç yaklaşık 150 milyar ile zirveye ulaşacak.
Yurt içi + yurt dışı tahvil vade kotasının 800 milyar yuan'a ulaştığını ve paranın gerçek parayla geri ödenmesi gerektiğini bilmelisiniz. Gayrimenkul fonunun 650 milyar fonu, paranın süresi dolduktan sonra müşteriler tarafından kullanılacaktır.
Geliştiriciler için, satış departmanı açık olmadığı sürece, şantiye başlamadığı sürece her gün acı çekiyor. 1.46 trilyon, emlak piyasasının başını "sarkan" büyük bir dağ gibidir.
Başka bir deyişle, emlak piyasasına ilişkin üst düzey sürekli yorumlar, evi olmayanlara fayda sağlayacaktır.
Bir yandan ev satın alma maliyeti düşürüldü.
Bir emlak şirketinin hayatta kalıp kalamayacağı, finansmanın "tahıl ambarına" bağlıdır.Ev sahibi olmayanlar için, ipotek faiz oranı "yiyecek" e eşittir.
LPR kotasyonu bu ay düştüğünde, ilk konut faiz oranının arka arkaya üç kez düşmesi çok muhtemel ve her şehrin baz puanındaki artış da azalacak, sadece bir ev almanız gerekiyorsa faizden tasarruf edebilirsiniz.
Tabii ki çok odalı spekülatörler için hala düzenleme ve kontrolün odak noktası olan bir grup ve bir ev satın almanın maliyeti yüksek kalacaktır, bu konuda herhangi bir yanılsamaya kapılmayın.
Öte yandan indirimli fiyatlı evler, indirimli özel evler ve satılamayan ikinci el evler daha fazla olacaktır.
Gayrimenkul geliştiricileri banka kredileri, şirket tahvilleri ve diğer finansal "rahatlama" alabilseler bile, bu sadece kısa vadeli baskıyı hafifletecektir.Emlâk için acil ihtiyacı gerçekten hafifletebilecek şey evi satmaktır.Sorunun çözümü yalnızca paranın satışıdır. .
Gelecekte emlak piyasası satışları normale döndüğünde, çeşitli bölgelerdeki satış departmanları yeniden açıldığında, yeni ve ikinci el evlerin büyük birikmiş birikimi kaçınılmaz olarak kafesli konut şirketlerinin fiyatını düşürmek ve nakit akışını teşvik etmek için kullanılacaktır.
Bu, evi olmayanlar için bir "kaçak" fırsatıdır. Bununla birlikte, bir şeyin açıklığa kavuşturulması gerekir: Bu fırtınadan sonra, insanlar, ortalama bir aile için 1-2 set evin yaşamak için yeterli olduğunu anlamalıdır. Gelir fazlaysa, acil durumlarda daha fazla nakit biriktirmek en iyisidir. Acil durumlar karşısında fazladan bir ev ile betonarme arasında hiçbir fark yoktur.
