2018'de 30 milyar dolarlık emlak şirketi vardı ve bu devler trende karşı büyüdü
Utangaç gül sessizce açıldı! Geçtiğimiz 2018'de, insanların emlak piyasası hakkındaki izlenimleri her zaman düzenleme baskısı altındaydı!
Bununla birlikte, bugün her şey açıklandığında, herkes büyük gayrimenkul geliştiricilerinin Vanke'nin "canlı" olduğu kadar dayanılmaz olmadıklarını, sessizce ve sessizce arkalarında olduklarını keşfetti!
Country Garden kazandı
30 milyar gayrimenkul işletmesi
Birkaç gün önce, Crane resmi olarak "2018 Çin Emlak Kurumsal Satışları TOP200" ü yayınladı. 2018 yılında gayrimenkul sektörünün genel yapısını ortaya çıkardı.
Regülasyon baskısı altında, benchmark emlak firmaları trende karşı büyüme kaydetti. Evergrande, satış öz sermaye listesinde birinci sırada yer alıyor ve büyük ölçekli emlak şirketlerinin gücü daha da güçleniyor. Ayrıca, gayrimenkul şirketlerinin her kademesinin ölçeği artarken, farklılaşma örüntüsü devam etmektedir. İlk on emlak şirketinin eşiği 200 milyarı aştı ve toplam 30 gayrimenkul şirketi 100 milyarı aştı.
2018'in ikinci yarısından bu yana pazar geriledi ve sektörün büyüme hızı yavaşladı. Aralık ayı sonu itibarıyla, ilk 100 gayrimenkul şirketinin yıllık büyüme oranı Temmuz'daki yaklaşık% 60'lık yüksek seviyeden yaklaşık% 21'e düştü. Bununla birlikte, büyük ölçekli emlak şirketlerinin yıllık kümülatif satış büyüme oranı görece yüksek bir seviyede kalmış ve ilk 100 gayrimenkul şirketinin yıllık satışları% 35 artmıştır.
Mevcut satış verilerinden hareketle 2018, gayrimenkul sektörünün tarihi rekorları kırdığı bir yıl olmaya devam ediyor.Bunların arasında, emsal emlak şirketlerinin pazar payı yoğunlaşmaya devam ediyor ve güçlü olanların yapısı güçlü olmaya devam ediyor.
Liste, Country Garden'ın 728,69 milyar yuan ile satış trafiği listesinde birinci sırada olduğunu, yıllık% 32,3 artışla 2017'den beri listenin başında olduğunu gösteriyor.
Vanke, 2018'de 606,92 milyar yuan sözleşmeli satış gerçekleştirerek yakından takip etti ve bir önceki yıla göre yaklaşık% 14,5 artış gösterdi. İlk Kasım ayında, 543.95 milyar yuan kontrat satışına ulaştı Bu hesaplamaya göre, Vanke'nin Aralık ayı performansı 60 milyar yuan'ı aştı. Kasım ayından Aralık ayına kadar nispeten yüksek satış performansı sayesinde, Vanke 55,82 milyar yuan'lık bir farkla Evergrande'yi geride bırakarak trafik listesinde ikinci sırada yer aldı.
China Evergrande'nin 524.10 milyar yuan özsermaye tutarı ile ilk sırada yer aldığını belirtmekte fayda var. Sektör, satış hakları listesinin gayrimenkul şirketlerinin toplam yatırım kapasitesini yansıttığına ve bir dereceye kadar şirketlerin finansal gücünü daha iyi yansıtabileceğine dikkat çekti.
İlk üçe ek olarak Sunac, birleşme ve devralma avantajlarından, yeterli satılabilir değerden ve iyi proje kalitesinden yararlanarak 460 milyar yuan satış ölçeğiyle dördüncü sıraya yerleşti. Poly, 405 milyar yuan ile 400 milyar eşiğine girdi ve Grönland da yıl boyunca 380 milyar yuan'ı aştı. "Bi Wanheng" ile karşılaştırıldığında, bu üç gayrimenkul şirketinin ölçek büyümesi nispeten yüksektir.
Analistler, emlak sektörünün 2019'da hızlı büyümeden istikrarlı büyümeye geçeceğine ve en büyük 100 emlak şirketinin performans ölçeği büyüme oranının da son iki yılda yaklaşık% 40'tan% 20 -% 30'a düşeceğine inanıyor. Bunların arasında önde gelen emlak şirketleri, kaliteli büyüme arayışına odaklanarak 2018'de istikrarlı gelişimlerine devam edecekler.
Gayrimenkul işletmelerinin yaklaşık% 90'ı tamamlandı
Yıllık hedefe ulaşın
2018'de, hedef belirlemediklerini açıkça ortaya koyan Vanke ve Country Garden haricinde, ilk 100 emlak şirketinin yaklaşık yarısı yıllık satış hedefleri ortaya koydu. Evergrande'nin hedefi 550 milyar olarak belirlendi. Sunac, Poly ve Grönland 400 milyarı işaret ediyor. Longfor , Tahoe 200 milyarı aşmayı bekliyor; Sunshine City, Zhengrong ve diğerleri 100 milyarı aşma sözü veriyor.
Bunlar arasında, hedef büyüme oranı açısından Evergrande'nin hedef büyüme oranı% 10 iken, çoğu şirket genel olarak% 40'ın üzerindedir. Ek olarak, birkaç emlak şirketi 2018'in ortasında performans hedeflerini yükseltti.Örneğin, Çin Jinmao dahili hedefini 100 milyar yuan'dan 120 milyar yuan'a yükseltti ve Logan Real Estate de 66 milyar yuan olan yıllık hedefini 70 milyar yuan'a yükseltti. yuan.
Hedef tamamlanma oranına bakıldığında, 2018 yılında gayrimenkul şirketlerinin yaklaşık% 90'ı tüm yıllık performans hedeflerini zamanında tamamladı. Jinke, Sunshine City, Shimao, Xincheng, Powerlong, China Resources ve Aoyuan'ın da aralarında bulunduğu yedi şirket, yıllık performans hedeflerini Kasım 2018'de planlanandan önce tamamladı.
Bunların arasında Jinke,% 161,4'lük bir hedef tamamlama oranıyla, 80 milyar yuan olan yıllık performans hedefini aşarak 2018'de toplam 129.11 milyar yuan satış gerçekleştirdi. Ayrıca 2018 yılında 100 milyar yeni gayrimenkul şirketi olan Jinke, 2018 yılının ilk Ağustos ayında 2017 satış ölçeğini aştı.
Ancak, yıl sonunda piyasada yaşanan genel gerileme nedeniyle, 2018 yılı için tam yıl hedefine ulaşamayan birçok şirket var. Veriler, Landsea Green Group'un yıllık performansta toplam 38,13 milyar yuan elde ettiğini ve 46 milyar yuan yıllık performans hedefini tamamlayamadığını gösteriyor; Beijing Capital Land bir istisna değildi, yıllık 70,28 milyar yuan satış gerçekleştirdi ve 80 milyar satış hedefini tamamlayamadı.
Yeni gayrimenkul borcu
Çoğu eski borç
Geçtiğimiz Aralık ayında, bir dizi emlak şirketi art arda tahvil ihraç etti. Örneğin, R&F Properties kurumsal tahvil ve ultra kısa vadeli tahvil ihracını tamamladı, CIFI Holdings dönüştürülebilir tahvil ihraç etti, Çin Jinmao'nun kazanan bileti onaylandı, Logan Property kıdemli senetler yayınladı ve Shimao Emlak, ek kıdemli notlar vb. Çıkarılması önerildi.
Kamuya açık bilgilerden, geçen yıl Kasım ayında yayınlanan ve planlanan emlak şirketlerinin finansman durumunun, gayrimenkul şirketlerinin finansman ölçeğinin geçen yıl Kasım ayında 100 milyar yuan'ı aştığını gösterdiğini ve birçoğunun eski borçlarını geri ödemek için yeni borçlar aldığını görüyoruz.
Emlak şirketleri için pek çok finansman türü vardır ve faiz oranları da farklıdır. Yurt dışı finansmanın maliyeti yurt içi finansmana göre çok daha yüksek, yurt dışı finansmanın faiz oranı% 9,00 ile% 13,75 arasında, yurtiçi finansmanın faiz oranı% 3,69 ile% 8,50 arasındadır. Ulusal düzenleme ve kontrolden etkilenen iç finansman ortamı iyimser değil, yurtdışı finansmanın maliyeti nispeten yüksek olmasına rağmen, gayrimenkul şirketleri finansal baskı altında yurtdışından tahvil ihraç etmeyi tercih edecek.
Genel olarak, Kasım 2018'de ülke genelinde ilk konut kredilerinin ortalama faiz oranı ilk kez sıfır büyüme gösterdi. Sıkı kontrol altında, piyasa kademeli olarak istikrar kazandı. M2'nin büyüme oranı% 8'lik düşük bir seviyeyi korumaya devam etti, sosyal finansman ölçeğindeki artış bir önceki yıla göre 394.8 milyar yuan arttı ve bilanço dışı finansman hala düşüş eğilimindeydi. Emlak piyasasının sürekli düzenlemesinden etkilenen gayrimenkul finans piyasası 2019'da iyimser değil.
Çok karamsar değil,
Aşırı iyimser olma
1998 yılında konut reformunun başlamasından bu yana, Çin emlak piyasası 20 yıldır gelişiyor. 20 yaşında, eski zamanlarda, erkekler ve bir kadının hayatı için zayıf bir taç yılıydı, ancak gayrimenkul ikinci yarısına girdi.
Çin'in ekonomik gelişimini etkileyen önemli direklerden biri olan emlak piyasası, geçtiğimiz 20 yılda muzaffer bir şekilde ilerliyor ve aynı zamanda katlanarak ilerledi. Hem kazançları hem de kayıpları gözden geçirmek, yansıtmak ve özetlemek, gelenler için bir ders olabilir. 1999'dan 2014'e kadar, Çin'in gayrimenkul geliştirme yatırımlarının büyüme oranı,% 20'nin üzerinde bir ortalama yıllık büyüme oranında büyüdü. Eşlik eden, aynı zamanda elastik reenkarnasyonun gayrimenkul düzenlemesini de içerir.
2014'ten 2018'e, sadece dört yıl içinde, emlak piyasası bir kez daha kapsamlı bir teşvik dalgası ve tarihteki en katı düzenlemeyi yaşadı. Ulusal düzenleme de bir satranç oyunundan "şehre uygun politika" a geçmiştir. İstatistiklere göre, 2018 yılında ülke çapında toplam 450 düzenleyici önlem çıkarıldı ve düzenlemelerin sıklığı yeni bir tarihsel düzenleme rekoru kırdı.
Muazzam kârlar çağı şüphesiz geride kaldı ve endüstri nasıl "yaşayacağı", "uzun yaşayacağı" ve "iyi yaşayacağı" ile yüzleşiyor.
Centaline Real Estate'in baş analisti Zhang Dawei, 2019'da ülke çapında en az 30 şehirde emlak kontrol politikalarında ince ayar dalgası olabileceğine inanıyor. Bu, emlak piyasası düzenlemesinin bu turunun altını işaret ediyor. Gelecekte, ince ayar ve rahatlatma politikaları birçok şehirde yoğun bir şekilde görünecektir. Bu, bu düzenleme turunun sağlamlaştırılmasına direnç yaratacaktır. Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı'nın "arazi fiyatlarının dengelenmesi, konut fiyatlarının dengelenmesi ve beklentilerin dengelenmesi" yönündeki genel yönergesi altında, sınıflandırma kılavuzu yasal baskılarla karşılaşacaktır. Gelecekte, konut düzenlemesi, Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı ile merkezi hükümetin rehberliğinde yerel yönetimler tarafından yürütülecektir. Bazı kentsel politika ayarlamalarının yapılacağı göz ardı edilmemiştir, ancak emlak piyasasının istikrarı için yerel varlık sorumluluğu genel ilkesi değişmeden kalmıştır. Gelecekte, Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığından gelen röportajlar ve erken uyarılar, 2019'da normal kalacak olan 2018'de çok şehirli emlak denetimleri de dahil olmak üzere yerel emlak yönetmeliğini etkilemeye devam edecek.
Reformun ve açılmanın 40. yıldönümünde, gayrimenkul endüstrisinin reformun getirilerinden ve açılımından en büyük faydalanıcısı olduğu söylenebilir.Gelecekte, Çin'in demografik temettü ve kentleşmesinin ikili etkisi altında, emlak piyasasının karamsar veya aşırı iyimser olması gerekmeyecektir.
